- เตือนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมตรวจสอบใบอนุญาต EIA ก่อนตัดสินใจซื้อ หวั่นสูญเงินฟรี
- เผย EIA ตัวป่วน ก่อสร้างไม่ได้ตามสัญญา
- ดีเวลลอปเปอร์ปรับตัวไม่ทัน เหตุไม่แจ้งล่วงหน้า โวยเกณฑ์ไม่นิ่ง ที่ปรึกษากุมขมับคลำทางแก้ไม่เจอ
- เอกชนแนะยืดหยุ่นกฎเกณฑ์ หวังลดต้นทุนพัฒนาโครงการ เอื้อตลาดที่อยู่อาศัยคนจน

ในรอบ 1-2 ปีที่ผ่านมา กระแสน้ำมันแพงเป็นแรงผลักที่ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนมาตอบรับคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น จนกลายเป็นสินค้าดาวรุ่งพุ่งแรงที่ดึงดูดให้ดีเวลลอปเปอร์หลายรายปรับตัวหันมารุกตลาดนี้อย่างไม่กลัวเสี่ยง แลกกับผลกำไรที่สูงกว่าการพัฒนาโครงการแนวราบ แม้จะต้องรอเวลาอย่างน้อย 1-2 ปีข้างหน้าเพื่อรับรู้รายได้ก็ตาม

ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างดุเดือด สิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องพบไม่ได้มีเพียงแต่เรื่องการทำตลาดที่ต้องพยายามสร้างจุดต่างให้เหนือคู่แข่งเท่านั้น แต่กฎเกณฑ์ของภาครัฐเกี่ยวกับการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ที่มีผลต่อการเริ่มงานก่อสร้างได้กลายเป็นปัญหาหลักของการพัฒนาโครงการไปแล้ว เพราะหากการจัดทำรายงานไม่ผ่าน ก็หมายความว่าโครงการดังกล่าวไม่สามารถจะดำเนินการก่อสร้างได้ แม้จะมียอดจองคืบหน้าไปแล้วก็ตาม

เมื่อเร็วๆ นี้เกษมสันต์ จิณณวาโส เลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แสดงความเป็นห่วงถึงคอนโดมิเนียมหลายโครงการในย่านสุขุมวิท ลาดพร้าว พหลโยธิน ฯลฯ ที่บางแห่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง บางแห่งก่อสร้างเสร็จแล้ว และมียอดขายแล้วว่า หลายโครงการยังไม่ได้จัดทำอีไอเอ ซึ่งจะเป็นปัญหาต่อผู้ซื้อในอนาคต เพราะจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ โดยที่ผู้ซื้ออาจจะไม่ทราบ ทั้งนี้โครงการใดบ้างที่ยังไม่ยื่นอีไอเอ เกษมสันต์ยอมรับว่า ตรวจสอบยาก เพราะ สผ. จะรู้เพียงแต่โครงการที่ยื่นมาแล้วเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องสอบถามกับเจ้าของโครงการด้วยตัวเอง

“หลายโครงการอาศัยช่องทางเลี่ยงกฎหมายอีไอเอ โดยอ้างว่าขนาดของโครงการไม่เข้าข่ายต้องทำอีไอเอ เพราะสร้างไม่เกิน 80 ยูนิต แต่เมื่อสร้างเสร็จ เจ้าของโครงการจะไปซอยแบ่งห้องเพิ่มในภายหลัง” เกษมสันต์กล่าว

แม้ข้อกำหนดเรื่องอีไอเอจะมีจุดมุ่งหมายให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยอยู่ภายใต้กรอบการควบคุมที่ดีที่ต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในทุกด้าน แต่ในทางปฏิบัติจริงกลับพบปัญหามาตลอด จนกลายเป็นอุปสรรคในการพัฒนาโครงการที่ถูกดีเวลลอปเปอร์หยิบยกขึ้นมาถกกันอย่างต่อเนื่องมานานหลายปี นับตั้งแต่กฎเกณฑ์นี้ประกาศใช้

โวยกฎเกณฑ์ไม่นิ่ง

ปัญหาหลักๆ ของเรื่องอีไอเอที่ดีเวลลอปเปอร์พูดเป็นเสียงเดียวกัน คือ เป็นกฎเกณฑ์ที่ขึ้นอยู่กับ “ดุลยพินิจ” หรือความเห็นส่วนบุคคลนั่นเอง จึงทำให้กฎเกณฑ์ต่างๆ มีความไม่นิ่ง มีการเพิ่มเติมข้อบังคับใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา จนทำให้ดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถปรับตัวได้ทัน นอกจากนี้ยังถูกกดดันจากตลาด ทำให้ต้องออกแบบโครงการ และเร่งทำการขายล่วงหน้าก่อนที่จะยื่นอีไอเอ หากเจอกรณีที่ต้องแก้ไขให้ผ่านอีไอเอด้วยการลดจำนวนยูนิต ซึ่งถ้าดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถหาทางออกในเรื่องนี้ได้ แน่นอนว่าผู้ได้รับผลกระทบเต็มๆ ก็คือผู้ซื้อนั่นเอง

ยกตัวอย่างเช่นเกณฑ์เรื่องการถอยร่นอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 ธ.ค. 48 ที่กำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยรวม โรงแรม และโรงพยาบาลที่มี 2 อาคารขึ้นไปตั้งอยู่บนพื้นที่เดียวกัน และมีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป ถือว่าเป็นเข้าข่ายโครงการที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมมาก ดังนั้นจะต้องมีการถอยร่นจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร ซึ่งกฎเกณฑ์ใหม่นี้ดีเวลลอปเปอร์ไม่ทราบมาก่อน ทำให้ต้องปรับผังโครงการใหม่ และกระทบกับลูกค้าที่ทำสัญญาซื้อขายห้องชุดไปแล้ว

เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า อีไอเอเป็นแค่กฎเกณฑ์ที่บอกเพียงกรอบกว้างๆ แต่ไม่มีรายละเอียด จึงไม่มีความชัดเจน ซึ่งทำให้เกิดความไม่เข้าใจที่ตรงกัน นอกจากนี้ยังพบว่าเกณฑ์ของอีไอเอไม่นิ่ง มีการเพิ่มเติมผ่านมติคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมอยู่ตลอดเวลา โดยที่ดีเวลลอปเปอร์และที่ปรึกษาในการจัดทำอีไอเอไม่ทราบล่วงหน้ามาก่อน ทำให้ต้องกลับมาแก้ไขใหม่ หากมีการยื่นรายงานในวันเดียวกับที่เกณฑ์ใหม่นั้นประกาศใช้

เมธาเล่าถึงอุปสรรคว่า เกณฑ์ใหม่ที่ประกาศใช้เป็นสิ่งที่ไม่มีใครรู้ล่วงหน้า ทำให้แก้ไขไม่ทัน นอกจากนี้ยังมีผลบังคับใช้ทันที ไม่เปิดโอกาสให้เอกชนได้ปรับตัวล่วงหน้าเลย โดยทั่วไปกระบวนการยื่นรายงานอีไอเอ หากไม่มีส่วนที่ต้องแก้ไขจะใช้เวลาพิจารณาประมาณ 4-5 เดือน แต่หากจะต้องทำการแก้ไข ดีเวลลอปเปอร์ก็จะต้องเสียเวลาอย่างน้อย 1 เดือนเพื่อปรับแบบ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบทำให้การก่อสร้างต้องล่าช้าออกไป มีผลต่อต้นทุนของการดำเนินงานที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องแบกรับ

รายละเอียดไม่ชัด

เกณฑ์ล่าสุดของอีไอเอที่เพิ่งบังคับใช้ คือ สัดส่วนพื้นที่สีเขียวยั่งยืน หรือไม้ยืนต้น ซึ่งมีที่มาจากคณะกรรมการเล็งเห็นกระแสตื่นตัวเรื่องโลกร้อน จึงได้กำหนดให้คอนโดมิเนียมจะต้องมีพื้นที่สีเขียว (ไม้ยืนต้น) อย่างน้อย 50% เพื่อลดความร้อนจากแอร์ โดยคำนวณจากจำนวนบีทียูของแอร์ที่ติดตั้งในโครงการ ซึ่งเมธาเห็นว่า ความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ดังกล่าวที่ไม่มีการระบุรายชื่อของไม้ยืนต้นอย่างชัดเจน ค่อนข้างเป็นปัญหาต่อการพัฒนาโครงการเป็นอย่างยิ่ง เพราะรายงานที่จัดทำไปอาจจะไม่ตรงกับความเห็นของคณะกรรมการ

ที่ปรึกษาเผยหาทางแก้ยาก

แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กฎเกณฑ์นี้เป็นปัญหาของดีเวลลอปเปอร์เป็นอย่างมาก ทำให้รายงานถูกตีกลับมาแก้ไขหลายโครงการ ซึ่งในทางปฏิบัติยังหาวิธีแก้ไขได้ยาก เพราะในพื้นที่ว่าง 30% ในโครงการที่กำหนดไว้ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เมื่ออีไอเอกำหนดให้ต้องมีพื้นที่สีเขียว 50% หรือครึ่งหนึ่ง ก็หมายความว่าในพื้นที่ว่างจะต้องมีพื้นที่สีเขียว 15% ของโครงการ โดยตามรายงานวิจัยบอกว่า ต้นไม้ใหญ่ 1 ต้น สามารถลดความร้อนจากแอร์ได้ 1 ตัน สมมติว่าจะต้องการจะลดความร้อนจากลงแอร์ 50 ตัน ก็ต้องปลูกไม้ยืนต้นถึง 50 ต้น ซึ่งในความเป็นจริงทำได้ยากมาก เพราะพื้นที่มีจำกัด

กฎเกณฑ์ดังกล่าว แหล่งข่าวกล่าวว่า ทุกวันนี้ยังเป็นปัญหาหนักของบริษัทที่ปรึกษาว่าจะหาทางออกให้ดีเวลลอปเปอร์อย่างไร เพราะหากรายงานไม่ผ่าน ดีเวลลอปเปอร์จะเริ่มก่อสร้าง และส่งมอบโครงการให้ลูกค้าไม่ได้ แต่ในกระบวนการพิจารณาคณะกรรมการไม่ได้กำหนดว่าหากรายงานต้องแก้ไข จะต้องเร่งแก้ไขภายในกี่วัน มีแต่ข้อกำหนดที่ว่าคณะกรรมการมีหน้าที่ที่จะต้องเร่งพิจารณารายงานให้เสร็จภายใน 1 เดือน

กระทบโครงการล่าช้า

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า อีไอเอเป็นปัญหาต่อดีเวลลอปเปอร์เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่ประกาศใช้กฎใหม่โดยที่ไม่มีการบอกล่วงหน้า โครงการที่ยื่นไปตามกฎเก่าต้องมาแก้ไขในภายหลัง มีผลให้โครงการล่าช้า อีกทั้งคณะกรรมการแต่ละชุดที่เข้ามาก็มีความคิดเห็น มีความเข้มงวดในแต่ละประเด็นแตกต่างกันไป ทำให้อีไอเอกลายเป็นกฎหมายที่ขึ้นกับดุลยพินิจของบุคคล เกิดความไม่เป็นธรรมต่อดีเวลลอปเปอร์

“ขณะนี้มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวหลายโครงการ ทำให้คณะกรรมการต้องพิจารณาเยอะ หากรายงานต้องแก้ไขใหม่ ก็ต้องไปรอเข้าคิวรอพิจารณาอีกรอบ ซึ่งใช้เวลานาน และจะทำให้โครงการล่าช้าออกไปอีก” อธิปกล่าว

ยืดหยุ่นกฎเอื้อตลาดล่าง

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เห็นว่า กฎเกณฑ์ของอีไอเอไม่ควรใช้เหมารวมกับโครงการทุกประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เจาะกลุ่มตลาดล่าง หรือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เพราะกฎเกณฑ์ที่กำหนดจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาขายต่อยูนิตสูงขึ้นตามไปด้วย จนผู้บริโภคในตลาดล่างเข้าไม่ถึง

โอภาสยกตัวอย่างว่า เกณฑ์เรื่องการปลูกไม้ยืนต้น เพื่อลดความร้อนจากแอร์ หากเป็นคอนโดมิเนียมระดับล่าง พฤติกรรมของผู้บริโภคอาจจะไม่ติดแอร์ในบางยูนิต ดังนั้นเกณฑ์เรื่องดังกล่าวควรยืดหยุ่นให้พื้นที่สีเขียวลดลงด้วย หาก สผ. ปลดล็อคเรื่องต่างๆ ที่เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการได้ก็น่าจะดึงดูดให้ดีเวลลอปเปอร์หันมาพัฒนาโครงการเพื่อเจาะตลาดนี้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้มีรายได้น้อยได้ประโยชน์