- ตลาดอสังหาฯ ระส่ำหนัก คาดการณ์ยาก การเมืองไม่นิ่ง
- เตือนลงทุนทุกเซกเตอร์เสี่ยงหมดตัว ตลาดแข่งดุ สู้กันในกลุ่มยักษ์ใหญ่
- อุณหภูมิจัดสรรครึ่งปีแรกถึงจุดเดือด กระหน่ำโปรโมชั่น โละสต็อกเก่าเหลือบาน

ในรอบปี 2550 ที่ผ่านมาเป็นอีกปีหนึ่งที่ยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับโจทย์ใหญ่เรื่องความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ถดถอยอย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านการตัดสินใจซื้อบ้าน แม้ดีเวลลอปเปอร์จะยังมั่นใจว่าดีมานด์ผู้บริโภคยังมีอยู่ตลอดเวลา แต่ด้วยการเมืองที่ยังไม่นิ่ง อัตราเงินเฟ้อที่กระทบไปถึงค่าครองชีพ รวมไปถึงต้นทุนของดีเวลลอปเปอร์ที่ปรับตัวสูงขึ้น จึงกลายเป็นอุปสรรคของต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาอย่างรุนแรง

แม้เรื่องการเมืองจะเริ่มมีความเคลื่อนไหวเกิดขึ้นเมื่อปลายปีที่แล้ว และมีความหวังว่าจะเป็นจุดเปลี่ยนให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นขึ้น แต่สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงต้องจับตามองต่อไปอย่างใกล้ชิด เพราะในปีหน้ายังคงมีจุดเสี่ยงที่ดีเวลลอปเปอร์ไม่อาจมองข้าม

รอการเมืองชี้นำตลาด

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (AP) กล่าวถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ว่าคาดการณ์ได้ยาก เนื่องจากยังไม่เห็นความชัดเจนในตัวรัฐบาลที่จะเข้ามาบริหารประเทศว่าจะกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจของประเทศไปในทิศทางใด ซึ่งหากนโยบายเศรษฐกิจดังกล่าวสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโตได้จริง อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของระบบเศรษฐกิจก็จะเติบโตด้วยเช่นกัน ดังนั้นปัจจัยสำคัญที่จะเป็นตัวชี้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ การเมือง

เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด คาดว่าในต้นปีนี้ ทุกฝ่ายต่างยังรอดูสถานการณ์ทางการเมืองให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจลงทุนใหม่ ซึ่งดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่มีความพร้อมจะยังลงทุนอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่รายเล็กจะเริ่มชะลอ ทำให้ซัปพลายปีนี้ไม่น่าจะมากไปกว่าปีที่แล้ว โดยในครึ่งปีแรกคาดว่า หลังจากผู้บริโภคได้เห็นรัฐบาลใหม่ และรัฐบาลประกาศโครงการลงทุน ความเชื่อมั่นจะกลับมา น่าจะทำให้ตลาดคึกคักขึ้น หลังจากกำลังซื้อถูกอั้นมานาน โดยตลาดกลาง-ล่างจะยังเป็นสินค้าที่ยังคงมาแรงในปีนี้

เชื่อเมกะโปรเจกต์ดันตลาดฟื้น

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย คาดว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้น่าจะดีขึ้น เนื่องจากความเชื่อมั่นที่จะปรับตัวดีขึ้น จากการที่รัฐบาลชุดใหม่จะต้องเร่งผลักดันนโยบายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจตามที่ทุกฝ่ายรอคอย เช่น เมกะโปรเจกต์ ซึ่งจะกระตุ้นให้ภาคเอกชนเกิดการลงทุนตามมา ส่วนในครึ่งปีหลังยังมีปัจจัยเสี่ยงเรื่องราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ แต่ทั้งนี้พบว่าจำนวนครัวเรือน ที่สะท้อนได้ถึงการซื้อบ้านใหม่ ขยายตัวขึ้นทุกปีสวนทางกับการเติบโตของเศรษฐกิจ ดังนั้นภาวะในปีนี้จึงขึ้นอยู่กับว่าผู้บริโภคว่าจะกล้าตัดสินใจซื้อบ้านตามความต้องการของตัวเองหรือไม่

ปีหน้าแข่งขันดุเดือด

อนุพงษ์เชื่อว่า การแข่งขันปีนี้จะรุนแรงกว่าปีที่แล้ว เป็นการแข่งขันกันเองระหว่างดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ในตลาดในทุกเซกเตอร์ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม จะไม่มีเซกเตอร์ใดที่ลงทุนแล้วไม่เสี่ยง หรือเป็นสินค้าที่เป็นดาวเด่นของปีเหมือนปีที่ผ่านๆ มาที่คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่โดดเด่นในแง่ยอดขาย

“ดีมานด์ในที่อยู่อาศัยแนวราบก็ยังมีอยู่ ขึ้นอยู่กับว่าดีเวลลอปเปอร์แต่ละรายจะสามารถพัฒนาโครงการได้ตอบโจทย์ดีมานด์มากน้อยแค่ไหน ใครจะเข้าไปจับตลาดได้เร็วกว่า ซึ่งรายที่พัฒนาสินค้าตามคู่แข่งและกระแส จะไม่สามารถอยู่รอดในตลาดได้” อนุพงษ์ให้ความเห็น

คอนโดปีหน้ายังแรง

“ปีนี้ราคาน้ำมัน ค่าทางด่วนที่จะปรับเพิ่มขึ้น จะยิ่งทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อซิตี้คอนโดแทนบ้านเดี่ยวชานเมือง เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เมื่อดีมานด์มาทางคอนโด ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายก็จะหันมาเปิดตัวคอนโดมากขึ้น ก็จะทำให้การแข่งขันรุนแรงเหมือนเดิม รวมทั้งซัปพลายเก่าของปี 2550 ซึ่งยังมีอยู่อีกมาก แต่โครงการใดจะประสบความสำเร็จไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าเป็นสินค้าอะไร แต่ขึ้นอยู่โครงการนั้นๆ โดยตรงว่า อยู่ในทำเลดีหรือไม่ การออกแบบ คุณภาพของโครงการเป็นอย่างไร” อนุพงษ์กล่าว

น้ำมันพุ่งผลักคอนโดโต

อธิปคาดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้จะเติบโตกว่าปีก่อนเล็กน้อย มีซัปพลายประมาณ 20,000 ยูนิต จากเดิมกว่า 19,000 ยูนิตในปีที่แล้ว ส่วนภาวะการแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะไม่แตกต่างไปจากเดิม เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดเป็นปัจจัยตัวเดียวกัน แต่ยังมีความเสี่ยงเรื่องต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้น จากราคาน้ำมัน กฎหมายควบคุมอาคารที่เพิ่มเติมเรื่องออกแบบอาคารที่มีโครงสร้างป้องกันแผ่นดินไหว แต่ในอีกแง่หนึ่งราคาน้ำมันที่พุ่งขึ้นก็จะช่วยผลักให้ตลาดคอนโดมิเนียมยิ่งเติบโต เพราะเมื่อค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงขึ้น ดีมานด์จะเปลี่ยนมาสู่ตลาดคอนโดมิเนียม แต่ทั้งนี้ก็ยังต้องจับตาดูว่า รัฐบาลจะสามารถผลักดันโครงการรถไฟฟ้าได้หรือไม่ ซึ่งหากมีความชัดเจน จะเป็นการเปิดแนวทำเลใหม่ๆ ให้ตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น

ขึ้นราคารับต้นทุนพุ่ง

เมธากล่าวว่า ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับสูงขึ้น ทั้งค่าที่ดินและค่าก่อสร้างจะทำให้ราคาขายขยับขึ้นอย่างน้อย 3-5% ในทุกทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่อยู่ใกล้เมือง มีซัปพลายน้อย แต่มีดีมานด์สูง เช่น สุขุมวิทตอนต้น กรุงธนบุรี สาทร (ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าช่วงสะพานตากสิน-ตากสิน)

มั่นใจแนวราบฟื้นตัว

สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะอยู่ในช่วงรอยต่อที่ตลาดจะค่อยๆ ฟื้นตัว คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะเติบโตเล็กน้อยประมาณ 5-10% หากมีปัจจัยเสริมเรื่องความชัดเจนของโครงการรถไฟฟ้า และภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น น่าจะทำให้ตลาดนี้ฟื้นตัวกลับมาอย่างช้าๆ

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่า คอนโดมิเนียมกลางเมืองยังด้อยกว่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝดในเรื่องพื้นที่ใช้สอย ซึ่งไม่สามารถตอบสนองการอยู่อาศัยเป็นครอบครัวได้ แต่ที่คอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่มาแรง เพราะคนอยากลดระยะเวลาการเดินทาง รวมถึงราคาที่ดินที่ปรับตัวสูง ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮาส์ใกล้เมืองราคา 1 ล้านเศษทำได้ยาก ดีมานด์ในตลาดทาวน์เฮาส์บางส่วนจึงเปลี่ยนมาอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมแทน แต่ปีนี้ซัปพลายที่อยู่อาศัยแนวราบที่ตลาดดูดซับไปแล้วบางส่วน จะกลายเป็นโอกาสของดีเวลลอปเปอร์ที่จะเข้ามาจับพัฒนาโครงการ เพื่อดักดีมานด์ในช่วงที่ซัปพลายในตลาดเริ่มขาดแคลน

ในขณะที่อธิปมีความเห็นต่างกันไปว่า ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ได้แย่งตลาดบ้านเดี่ยว แต่กำลังซื้อที่ลดลง ทำให้ดีมานด์บ้านเดี่ยวเปลี่ยนไปอยู่ที่ทาวน์เฮาส์แทน จากตัวเลขขออนุญาตจัดสรรพบว่า ซัปพลายทาวน์เฮาส์เติบโตขึ้น 30% จากเดิม 12,000 ยูนิตในปี 2549 มาเป็น 17,000 ยูนิตในปี 2550 ส่วนบ้านเดี่ยวปี 2550 ลดลงจากปี 2549 ประมาณ 6,000 ยูนิต

เร่งโปรโมชั่นระบายสต็อกเก่า

ซัปพลายคอนโดมิเนียมปีนี้ไม่น่าจะเพิ่มมากกว่าปีก่อน เพราะบางทำเลเริ่มมีซัปพลายเก่าเหลือขาย ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น ส่วนการปิดโครงการภายในวันเดียวที่เคยเป็นปรากฏการณ์ในปีที่แล้ว เมธาบอกว่า ไม่น่าจะมีให้เห็นในปีนี้มากนัก เพราะซัปพลายเก่าในตลาดยังมีอยู่มาก แต่หากโครงการใดที่อยู่ในทำเลดี ยอดขายก็จะยังไปได้รวดเร็ว สำหรับแนวโน้มในปีนี้ที่ราคาน้ำมันยังอยู่ในระดับสูง จะทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมในยังคงเกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่มีความคืบหน้าของการก่อสร้างอย่างชัดเจนจะทำให้โครงการในแนวเส้นทางโดยรอบได้รับการตอบรับจากตลาดมากขึ้น เมธาคาดว่า ครึ่งปีแรกตลาดคอนโดมิเนียมจะมีการกระตุ้นตลาดด้วยโปรโมชั่นอย่างดุเดือด เพื่อเร่งระบายซัปพลายเก่าที่เหลือขายจากปีที่แล้ว ก่อนที่จะพัฒนาโครงการใหม่ เนื่องจากช่วงเวลานี้การเมืองมีความชัดเจนขึ้น ความเชื่อมั่นเริ่มกลับคืน ซึ่งเป็นจังหวะที่ดีในการจัดกิจกรรมทางการตลาด