ผมเดินทางมาถึงเมืองบริสเบน รัฐควีนส์แลนด์ ประเทศออสเตรเลีย เมื่อกลางเดือนมีนาคม สิ่งแรกที่ผมเห็นหลังจากออกจาก สนามบิน คือ ตึกที่กำลังก่อสร้างอยู่มากมายตลอดทางไปสู่บ้าน ผมสงสัยนับแต่วินาทีนั้นเลยว่า เกิดอะไรขึ้นที่นี่กันแน่

ผมได้รับคำตอบหลังจากนั้นไม่นาน หนังสือพิมพ์แทบทุกฉบับที่นี่ โดยเฉพาะ หนังสือพิมพ์เศรษฐกิจฉบับหลักที่นี่ คือ Financial Review รายงานถึงความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยกล่าวถึงปีกลาย ซึ่งถือว่าเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นี่

หนังสือพิมพ์ Financial Review รายงานว่า ปีที่แล้วเพียงปีเดียว มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายแลกเปลี่ยนกันมีถึง 124,000 ล้านเหรียญออสเตรเลีย (คิดเป็นเงินประมาณ 3,224,000 ล้านบาท โดยคิดที่อัตราแลกเปลี่ยน 1 ดอลลาร์ออสเตรเลีย เท่ากับ ประมาณ 26 บาท) ซึ่งก่อให้เกิดค่าคอมมิชชั่น ประมาณ 1 พันล้านเหรียญออสเตรเลีย ค่าธุรกรรมทางการเงิน 1.4 พันล้านเหรียญออสเตรเลีย และค่าอากรแสตมป์ซึ่งส่งเข้ารัฐ 6.68 พันล้านเหรียญออสเตรเลีย

ความร้อนแรงของตลาดถูกปลุกปั่นขึ้นทุกครั้งที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น และก่อให้เกิดเศรษฐีใหม่มากขึ้นเรื่อยๆ

นิตยสาร The Economist รายงานข่าวการซื้ออพาร์ตเมนต์ริมอ่าวซิดนีย์ของ รัซเซลล์ โคว์ (Russell Crowe) ดาราฮอลลีวู้ด ซึ่งเกิดในนิวซีแลนด์ และเคยบอกว่าซิดนีย์คือบ้านอีกหลังของเขาว่า มีมูลค่าถึง 14 ล้านเหรียญออสเตรเลีย โดยเขาเพิ่งขายอพาร์ตเมนต์ หลังหนึ่งที่อ่าวอลิซาเบ็ธในราคาที่มากกว่าตอน ซื้อมาเมื่อ 18 เดือนก่อน ถึง 3 ล้านเหรียญ

ราคาบ้านในประเทศออสเตรเลียได้เพิ่มขึ้นประมาณ 93% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยเพิ่มประมาณปีละ 9% และมากถึง 14% เมื่อปีที่แล้ว โดยเพิ่มมากถึง 116% ในซิดนีย์ และ 130% ในเมลเบิร์น แต่เมื่อปีก่อน เมืองบริสเบนนับว่าเป็นเมืองที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ 25% ตามมาด้วยซิดนีย์ 22%, อดีเลด 21%, แคนเบอร์ร่า 18%, เมลเบิร์น 12% และเพิร์ธ 11%

ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ได้เพิ่มขึ้นมากกว่าค่ามาตรฐานระหว่างประเทศที่ระดับ 56% เป็น 125% ซึ่งมากกว่าอเมริกาเหนือและยุโรป โดยหนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 83% แต่ถึงแม้ว่าสัดส่วนการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านของตนเองยังเป็นสัดส่วนใหญ่อยู่ แต่การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามเพื่อเก็งกำไรกลับมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 30%

โกลด์โคสต์ (Gold Coast) เมืองชายหาดทางตะวันออกของออสเตรเลียถือว่าเป็นบริเวณที่มีการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์สูงที่สุดแห่งหนึ่ง ประมาณการกันว่า บ้านกว่า 240 หลังที่โกลด์โคสต์ซื้อขายกันในราคามากกว่า 1 ล้านเหรียญออสเตรเลียเมื่อปีที่ผ่านมา

ผมเพิ่งไปโกลด์โคสต์เมื่อไม่กี่วันก่อน ก็เห็นสำนักงานซื้อขายบ้านผุดขึ้นริมหาดหลาย สำนักงาน โดยมีสำนักงานหนึ่งเพิ่งเปิดไม่นาน นัก โดยก่อนหน้านี้เป็นร้านอาหารจีน

จากงานวิจัยของ Reserve Bank of Australia ซึ่งศึกษาถึงอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ สรุปสาเหตุหลัก 3 ประการของการเติบโตอย่างพุ่งแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ซึ่งส่งผลต่อหนี้ที่สูงขึ้น คือ ดอกเบี้ยต่ำ เงินเฟ้อต่ำ และการผ่อนคลายกฎระเบียบทางการเงิน

ต้นทุนดอกเบี้ยที่ต่ำลง ทำให้เกิดการกู้ใหม่ง่ายขึ้น นอกจากนี้จำนวนเงินที่กู้แต่ละครั้งก็สูงขึ้นด้วยเช่นกัน ในปี 1992 จำนวนเงิน กู้ใหม่สำหรับผู้ที่มีรายได้เป็นของตัวเองเท่ากับ 82,000 เหรียญออสเตรเลีย แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 175,000 เหรียญออสเตรเลีย ด้วยต้นทุน ดอกเบี้ยที่ต่ำลงและยังไม่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นในระยะสองสามปีข้างหน้านี้ ทำให้การกู้เงินก็ยังมีมากอย่างต่อเนื่อง

เงินเฟ้อต่ำหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ อัตราการเติบโตของรายได้นั่นเอง เงินเฟ้อต่ำ อัตราการเติบโตของรายได้ก็จะต่ำ จะส่งผลให้ อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้มีแนวโน้มที่จะลดลงช้าลงตลอดช่วงระยะเวลาการจ่ายหนี้ ในสภาวะเงินเฟ้อต่ำ การเพิ่มขึ้นของรายได้ที่แท้จริงจะมีผลต่อการลดมูลค่าหนี้ได้ช้ากว่าในสภาวะที่เงินเฟ้อสูง

การคลายกฎระเบียบ รวมถึงการสนับสนุนจากรัฐบาลที่จะให้คนทำงานใหม่มีบ้านเป็นของตัวเอง ช่วยส่งเสริมให้สภาวะการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างรวดเร็วยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ การแข่งขันอย่างสูงของสถาบันการเงินซึ่งเป็นแหล่งเงินกู้ที่สำคัญ ทำให้เกิดรูปแบบการปล่อยเงินกู้ที่หลากหลายและผ่อนปรนมากขึ้น เป็นอีกสาเหตุหลักที่ช่วยส่งเสริมการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอสังหาริมทรัพย์ที่นี่

แล้วก็มีคนตั้งคำถามขึ้นมาว่า ใครได้อะไรจากกรณีนี้บ้าง และคำถามต่อมาก็คือ แล้ว คนที่ไม่ได้อะไรจากกรณีนี้ล่ะ เขาจะได้ผลกระทบอะไรบ้าง คนที่ได้แน่นอนคือ คนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และทำการซื้อขาย แต่อย่าลืมว่า คนออสเตรเลียอีก 27% ยังต้องเช่าบ้านอยู่ และแน่นอนว่า การเติบโตอย่างรวดเร็วของอสังหาริมทรัพย์ย่อมทำให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แพงขึ้นเป็นเงาตามตัว นอกจากนี้ สำหรับคนที่ถลำเข้าไปสู่วังวนของการเก็งกำไร ไม่มีอะไรมาประกันว่าพวกเขาจะได้กำไรแน่นอน

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์โดยรวมยังคงดีอยู่ ตลาดหุ้นก็ยังบูม อัตราการจ้างงานยังคงสูง การใช้จ่ายของประชาชนยังมีมาก แต่แน่นอน เมื่ออุปทานมากเกินไป ราคาย่อมตกลงในวันหนึ่ง

ทางรัฐบาลเองก็พยายามออกมาเตือนถึงความร้อนแรงเกินไปของธุรกิจนี้ นอกจากนี้ นักวิเคราะห์หลายรายยังพูดถึงจุดเปลี่ยนของวัฏจักรธุรกิจ ซึ่งน่าจะไม่เกินปี 2007 วงจรธุรกิจ จะวกกลับ ดอกเบี้ยจะพุ่งขึ้นสูง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คงไม่ใช่สถานที่หอมหวนอีกต่อไป

ฟองสบู่ผุดได้ทุกแห่ง ขึ้นอยู่กับว่า จะควบคุมมันอย่างไรไม่ให้แตก ฟองสบู่เคยผุดที่เมืองไทยแล้ว และแตกแล้ว

สถานการณ์ตอนนี้ในออสเตรเลีย ผมนึกถึงหนังสือ Butterfly Economics ซึ่งเขียนโดย Paul Ormerod เมื่อปี 1998 เขาพูดถึงการกระพือปีกของผีเสื้อที่สามารถก่อให้เกิดพายุใหญ่ที่รุนแรงในที่สุดได้ เหมือนเด็ดดอกไม้ สะเทือนถึงดวงดาว

ตอนนี้ผีเสื้อกระพือปีกหลายหนแล้ว ไม่รู้พายุลูกใหญ่จะมาเมื่อไร ผมคงต้องเตรียมร่มคันใหญ่ไว้รอรับพายุลูกนี้

อ่านเพิ่มเติม:

1. 'Recent Developments in Housing : Prices, Finance and Investor Attitudes', ใน RBA Bulletin, July 2002

2. 'Innovations in the Provision of Finance for Investor Housing', ใน RBA Buletin, December 2002

3. 'Housing Equity Withdrawal', ใน RBA Bulletin, February 2003

4. 'Household Debt : What the Data Show', ใน RBA Bulletin, March 2003

5. 'Paydirt', Financial Review Magazine ฉบับ May 2003

6. 'Through the roof in Australia', The Economist ฉบับ April 26, 2003

7. 'The rise and rise of household debt', ใน The Weekend Australian Financial Review ฉบับ April 17-21, 2003

8. 'Butterfly Economics', Paul Ormerod