ฉายภาพตลาดอสังหาฯปี 50 ตลาดซิตี้คอนโดฯฮอตสุดๆ เจ้าตัวคอนโดฯและคู่แข่ง ร่วมวงผุดคอนโดฯชิงเค้กก้อนโต คาดทั้งปีก่อสร้างแล้วเสร็จไม่ต่ำกว่า 17,000 หน่วย ตลาดบ้านเดี่ยวทรงตัว หันพัฒนาโครงการระดับราคากลาง ชูระบบพรีแฟบช่วยลดต้นทุน เพิ่มสภาพคล่องจากการขายบ้าน

เหลือเพียงอีกไม่กี่วัน ปีเก่ากำลังผ่านพ้นไป และก้าวเข้าสู่ปีใหม่ ซึ่งตลอดปี 2550 ภาคอุตสาหกรรมและธุรกิจต่างๆ อยู่ในภาวะที่ต้องประคองธุรกิจให้อยู่รอด ภายใต้การนำของรัฐบาลรักษาการ ขณะที่ภาคธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างตกอยู่ในสถานการณ์ของ "การตั้งรับ " เนื่องจากภาพรวมของประเทศ ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งปัจจัยในประเทศ ทั้งเรื่องการเมือง นโยบายการลงทุนของภาครัฐที่ไม่ขยายตัวมากนักความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน ระมัดระวังในการสร้างหนี้ เนื่องจากไม่มั่นใจต่อโอกาสของรายได้ในอนาคตจะดีขึ้นหรือลดลง

ขณะที่ปัจจัยภายนอกประเทศ ที่เพิ่มแรงกดดันต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และส่งผลกระทบทางตรงและทางอ้อมต่อประเทศไทย เช่น ความผันผวนของราคาน้ำมัน เศรษฐกิจโลกเริ่มชะลอตัวลง และปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ในสหรัฐฯ ที่อาจจะก่อผลกระทบต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นตลาดส่งออกขนาดใหญ่ของตลาดโลก

นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า สิ่งที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 ไม่เหมือนกับปี 2540 เพราะค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น แม้จะไม่เป็นผลดีต่อการส่งออกของไทยที่ทำให้มูลค่าจากการส่งออกน้อยลง แต่ตัวเลขดังกล่าว จากที่ไม่ค่อยดี ก็ค่อยๆปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 และ 4 ที่ผ่านมา ส่วนสำคัญน่าจะเกิดขึ้นมาจาก ภาคการส่งออกสามารถค้นหาตลาดใหม่มาทดแทนตลาดหลักอย่างสหรัฐฯได้

อัตราดอกเบี้ยในประเทศค่อนข้างทรงตัว ซึ่งประเด็นจากการที่ราคาน้ำมันสูงขึ้น อาจมีผลต่ออัตราเงินเฟ้อในประเทศ แต่ด้วยปัจจัยค่าเงินบาท ทำให้ผ่อนคลายแรงกดต่อการชะลอตัวของอัตราเงินเฟ้อได้ระดับหนึ่ง

"ซิตี้คอนโดฯ"แรงไม่ตก

จากความไม่แน่นอนของโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่ โดยเฉพาะการลงทุนโครงการรถไฟฟ้า 5 สาย ที่แม้ก่อนหน้านี้จะเป็นตัวแปรหนึ่งที่กระตุ้นให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่อยู่ในรัศมีของแนวรถไฟฟ้ามีการลงทุนของผู้ประกอบการจำนวนมาก เพื่อคาดหวังว่า นโยบายดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม!!

แต่ประวัติศาสตร์ก็ได้มาหลอกหลอนผู้ที่ได้ซื้อบ้านไปก่อนหน้านี้?

โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย ยังไม่มีความคืบหน้า ขณะที่ "ต้นทุน"ในการเดินทางยิ่งขยับสูงขึ้น ภาระค่าครองชีพมีแต่เพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยทางด้านราคาน้ำมัน

ดังนั้น ผลลบดังกล่าวที่เกิดขึ้นกับตลาดแนวราบ กลับกลายเป็นผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมในเมือง หรือ "ซิตี้คอนโด" ที่มีอานิสงส์มาจากพฤติกรรมของผู้บริโภคหันมาเลือกที่อยู่อาศัยในเมือง หรือพยายามอยู่ใกล้เมือง หรืออยู่ในรัศมีที่มีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าMRT อยู่ เพื่อให้การใช้ชีวิตมีความสะดวกสบาย ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการที่มุ่งเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ หันมาเพิ่มการลงทุนในโครงการคอนโดฯอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า เช่น บริษัทชาญอิสสระ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมมือเป็นพันธมิตรกับบริษัทเนาวรัตน์ พัฒนาการ จำกัด (มหาชน) หรือ NWR พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม "ดิ อิสสระ ลาดพร้าว" มูลค่ากว่า 2,200 ล้านบาท

บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH ที่ผลักดันบริษัทในเครือ ภายใต้ชื่อ บริษัท คาซ่า วิลล์ จำกัด ที่ทำตลาดทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ระดับกลาง หันมาพัฒนาโครงการคอนโดฯ หรือแม้แต่บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ ได้ปรับตัวหันมาพัฒนาคอนโดฯในเมือง เช่น คอนโดฯแบรนด์เดอะซี๊ด เป็นต้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ระบุ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขต กทม.และปริมณฑล ระหว่างเดือนมกราคม-กันยายน 2550 ทั้งแนวราบและแนวสูงรวมกันมี 52,135 หน่วย ลดลง 14 % เมื่อเทียบกับ 9 เดือนแรกของปี 2549 โดยที่อยู่อาศัยแนวสูงทรงตัว ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงถึง 18 %ทำให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยแนวสูงต่อที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันเพิ่มสูงขึ้นเป็น 25% และคาดว่าตลอดทั้งปี 50 จะมีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 17,000 หน่วย

พรีแฟบกลยุทธ์คุมต้นทุน-สู้คู่แข่ง

นายอิสระกล่าวยอมรับว่า ตลาดโดยรวมของบ้านเดี่ยว ยังคงเติบโตได้ เพียงแต่คงไม่มากเหมือนในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากมีข้อจำกัดหลายด้านเข้ามากระทบกับผู้บริโภค โดยเฉพาะผู้ที่คิดจะซื้อบ้านอาจจะยังไม่มั่นใจตลาดรวมเศรษฐกิจ รายได้ของผู้ที่จะซื้อบ้านอาจจะมีแนวโน้มลดลง เมื่อพิจารณาจากความสามารถในการซื้อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหากลยุทธ์ในการปรับเปลี่ยนการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับกลางมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค เนื่องจากด้วยปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย ทำให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ส่วนหนึ่งเป็นการบริหารความเสี่ยง และรองรับมาตรฐานบัญชีใหม่ IAS39

นอกจากการลดขนาดบ้านและขยับราคาขายขึ้นแล้ว การนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ พรีแฟบเข้ามาใช้ เป็นวิธีการที่สามารถสร้างความได้เปรียบให้แก่ผู้ประกอบการ ซึ่งนอกจากจะบริหารต้นทุนได้แล้ว ยังช่วยให้รอบการหมุนเวียนของการขายเร็วขึ้น ซึ่งหากใช้วิธีการก่อสร้างแบบเดิมแล้ว อาจจะต้องใช้เวลา6-8 เดือน แต่ระบบพรีแฟบสามารถก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จได้ระยะเวลา 3-4เดือน

" หลายบริษัทได้มีการดึงระบบพรีแฟบเข้ามาช่วยในการพัฒนาโครงการ ใช่ว่าจะมีแต่โครงการของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ก่อนหน้านี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บริษัท แอล.พี.เอ็น. เช่นเดียวกับบริษัทกานดา ที่ในปี2551 จะชูระบบพรีแฟบในการก่อสร้างโครงการต่างๆ "แหล่งข่าวกล่าว