บริษัทเอเจนซี่ฯ แจงข้อมูลบ้านค้างสต๊อกที่รอขายต่อเนื่องถึงปี2551 เกือบแสนหน่วย มูลค่า 2.3 แสนล้านบาท แถมจ่อเปิดเพิ่มอีก 113 โครงการ ระบุบ้านเดี่ยวอาการน่าเป็นห่วง เหตุยอดขายอืด เหลือขายมากสุด 40,000 ยูนิต ด้านครม.อนุมัติวงเงินกันสำรองซื้อคืนบ้านเอื้ออาทรเพิ่มอีก 480 ล้านบาท พร้อมลดเป้าก่อสร้างบ้านเอื้ออาทรเหลือเพียง 300,504 หน่วย จากเดิม 6 แสนหน่วย หวังคุมต้นทุนบ้านเอื้ออาทร พร้อมเปิดแผนเจรจาผู้ประกอบการ ปรับเปลี่ยนแบบก่อสร้างเพิ่มความยืดหยุ่น ชี้ช่วยแก้ปัญหาในการกำหนดราคา ช่วยขยายฐานตลาดได้กว้างขึ้น ขณะที่สผ.เผยมี 8 โครงการบ้านเอื้ออาทร ยังไม่ศึกษาลกระทบสิ่งแวดล้อม จับตาคอนโดฯกลางกรุงเจตนาเลี่ยงทำอีไอเอจำนวนมาก

นายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวถึงตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี2550ในงานสัมมนา “ หัวข้อนโยบายที่อยู่อาศัยประเทศไทยพ.ศ.2551” ว่า ปริมาณที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในแต่ละปีอยู่ที่ประมาณ 66,000 ยูนิต โดยในจำนวนนี้มีการซื้อขาย(ถูกดูดซับ)ออกจากตลาดในแต่ละปีประมาณ 60% ส่วนที่เหลือจะเป็นยอดขายสะสมในปีถัดไป ทำให้ในปี2550 มีปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดมีประมาณ 1.1 แสนยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 2.3 แสนล้านบาท

ทั้งนี้ มูลค่าดังกล่าว คิดโดยใช้ฐานราคาเฉลี่ย 2.5 ล้านบาท/ยูนิต จากจำนวนสินค้างคงค้างดังกล่าว แบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 40,000 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 25,000 ยูนิต และคอนโดมิเนียม 25,000 ยูนิต และหากพิจารณาจำนวนหน่วยเหลือขายนั้น บ้านเดี่ยวน่าเป็นห่วงมากสุด เนื่องจากว่าปริมาณการขายลดลงอย่างมาก ต่างจากที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม จำนวนหน่วยที่เหลือขายนั้น หากไม่มีการการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาเลย ก็จะใช้เวลาขายเพียงไม่เกิน 7-8 เดือน

โดยในรอบปีที่ผ่านมา พบว่ายอดขายบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 8,000-9,000 ยูนิต และหากยอดขายบ้านเดี่ยวในแต่ละปีอยู่ในระดับนี้ต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่า ปริมาณบ้านเดี่ยวที่มีอยู่ในขณะนี้ จะใช้เวลาขายหมดในอีก 4 ปีข้างหน้า โดยไม่จำเป็นต้องมีการเปิดตัวใหม่ ขณะที่ทาวน์เฮาส์ ซึ่งปีนี้มียอดขาย 10,000-12,000 ยูนิต และคอนโดฯมียอดขายทั้งปีที่ 35,000 ยูนิต

“ จากการสำรวจล่าสุดพบว่า มีโครงการอสังหาฯใหม่ที่รอเปิดตัวในปี 2551 ประมาณ 113 โครงการ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 32 โครงการ ,ทาวน์เฮาส์ 18 โครงการ และ คอนโดฯ 60 โครงการ ส่วนใหญ่เกาะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน รวมถึงส่วนต่อขยายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต”

ด้านนายแพทย์พลเดช ปิ่นประทีป รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.)กล่าวภายหลังเป็นประธานเปิดงานสัมมนาว่า หลังจากที่การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ได้เสนอแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยแห่งชาติต่อกระทรวงพัฒนาสังคมฯ และเสนอต่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) นั้น ล่าสุด (วานนี้ 18ธ.ค.) ที่ประชุม ครม. ได้มีมติอนุมัติในหลักการ ให้ดำเนินการจัดทำกรอบการดำเนินการแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติตามที่ กระทรวงพม.ได้เสนอไป ซึ่งหลังจากนี้ ทางกระทรวงจะได้เร่งออกระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีในการตั้งคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ตามที่ ครม. ได้มีมติเห็นชอบในวาระที่นำเสนอข้างต้นทั้งหมด

" ถือเป็นเรื่องดีในการเร่งผลักดันการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนทุกระดับ อย่างไรก็ตาม แม้ขณะนี้รัฐบาลจะมีเวลาในการทำงานเหลือเพียง 1 เดือนครึ่งก่อนที่จะมีการตั้งรัฐบาลชุดใหม่ แต่ก็จะพยายามเร่งผลักดันเรื่องดังกล่าวให้ก้าวหน้ามากที่สุดเท่าที่จะทำให้ ก่อนที่จะส่งต่อการดำเนินงานให้กับรัฐบาลใหม่" นายแพทย์พลเดชกล่าว

นอกจากนี้ ครม.ยังมีมติอนุมัติในวาระบ้านเอื้ออาทร โดยเห็นชอบให้ลดจำนวนการก่อสร้างบ้านในโครงการบ้านเอื้ออาทรลงจาก 6 แสนหน่วยเหลือ 300,504 หน่วย เพื่อแก้ปัญหาจำนวนยูนิตที่จะออกสู่ตลาดและลดความเสี่ยงต่อฐานะของกคช.ในอนาคต รวมทั้งได้อนุมัติให้กคช.ร่วมกับผู้ประกอบการและบริษัทรับเหมา หารือในการปรับเปลี่ยนแบบก่อสร้างบ้านเอื้ออาทร เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นให้มากขึ้น ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาในการกำหนดราคา โดยอาจจะมีการเพิ่มคุณภาพของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง เพิ่มขนาดพื้นที่ใช้สอยและปรับขึ้นราคาบ้าน เพื่อรองรับความต้องการที่กว้างขึ้น และเป็นการรองรับการดำเนินงานในเชิงธุรกิจของกคช.ในอนาคต ซึ่งจะเปลี่ยนชื่อจากโครงการบ้านเอื้ออาทรเป็นโครงการเคหะชุมชน

ไฟเขียวเพิ่มวงเงินซื้อคืนบ้านเอื้อฯ

รมช.พม. กล่าวต่อว่า นอกจากนี้ ครม.ยังมีมติอนุมัติเพิ่มวงเงินสำรองซื้อคืนบ้านเอื้ออาทรอีก 480 ล้านบาท ในกรณีผู้ได้สิทธิ์ซื้อบ้านเอื้ออาทรแล้ว ไม่ส่งค่างวดเกิน 3 งวด ส่งผลให้วงเงินสำรองซื้อคืนบ้านเอื้ออาทรรวมเป็นเพิ่มขึ้นเป็น 780 ล้าน จากเดิมที่มีการอนุมัติวงเงินดังกล่าวไปก่อนหน้านั้นแล้ว 300 ล้านบาท เพื่อแก้ปัญหาลูกค้าทิ้งบ้านไม่ส่งต่อ ขณะเดียวกันยังอนุมัติให้มีการเจรจาปรับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้จากสถาบันการเงิน ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มเกิน 4% โดยส่วนต่างที่เกิดขึ้นรัฐบาลจะเข้ามาช่วยอุดหนุน

นอกจากนี้ในปี 2551 กคช.จะต้องเริ่มทยอยจ่ายดอกเบี้ยให้แก่สถาบันการเงินจำนวน 40,000 ล้านบาท ซึ่งกคช.จะต้องเร่งปรับแผนในการสร้างรายได้ เพื่อหาเงินมาใช้หนี้กับสถาบันการเงิน เพราะมีภาระดอกเบี้ยจากเงินกู้ในการพัฒนาโครงการบ้านเอื้อาทรเดือนละ 1.5 ล้านบาท ทำให้ในปี2551 โอกาสที่กคช.จะต้องออกพันธบัตร(บอนด์)ระดมทุน เพื่อนำมาใช้หนี้ และกันบางส่วนมาปล่อยเงินกู้ให้แก่ผู้ที่ซื้อบ้านเอื้ออาทร ที่มีรายได้ไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินด้วย

“โอกาสในการออกบอนด์มีความเป็นไปได้สูง แต่คลังจะต้องเป็นผู้ค้ำประกัน เพื่อคุมอัตราดอกเบี้ยไม่ให้สูงจนเกินไป แต่จริงๆ แล้ว กคช.มีอำนาจในการพันธบัตรได้ แต่จะต้องกำหนดอัตราดอกเบี้ยสูง เพื่อให้มีผลตอบแทนกับผู้ซื้อพันธบัตร” นายแพทย์พลเดช กล่าว

สผ.ชี้คอนโดฯโซนสุขุมวิทไม่ผ่านอีไอเอเพียบ

นายเกษมสันต์ จิณณวาโส เลขาธิการ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(ทส.) กล่าวถึงความคืบหน้ากรณี คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ มีมติให้กคช.จัดทำเรื่องผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม(อีไอเอ)โครงการบ้านเอื้ออาทรที่ก่อสร้างเสร็จไปแล้ว 8 โครงการว่า การทำอีไอเอย้อนหลังโครงการดังกล่าวขณะนี้ยังไม่คืบหน้ามากนัก แต่อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการแก้ปัญหาดังกล่าวภาระจะตกอยู่กับเจ้าของบ้าน เมื่อถึงเวลาโอนบ้านจะไม่สามารถเข้าอยู่ได้ เพราะขั้นตอนทางกฎหมายไม่ครบถ้วน

ทั้งนี้ ปัญหาการทำอีไอเอ ไม่เพียงแต่พบในโครงการบ้านเอื้ออาทรเท่านั้น แต่ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมโครงการขนาดใหญ่ๆ หลายโครงการย่านถนนสุขุมวิท ที่เริ่มก่อสร้างและขายไปแล้วนั้นแต่ยังไม่ผ่านการทำรายงานอีไอเอ ซึ่งเรื่องดังกล่าว สผ.กำลังให้คณะกรรมการตรวจสอบโครงการก่อสร้างที่ส่งให้สผ.พิจารณาว่า เข้าข่ายต้องทำอีไอเอหรือไม่

สำหรับสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือในช่วงปี 2549-2550 มีผู้ประกอบการจำนวนมาก อยู่ระหว่างเสนอรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการคอนโดมีเนียม ในเขตพื้นที่กทม.และปริมณฑล และพื้นที่ต่างจังหวัดต่อสผ.พิจารณากว่า 100 โครงการ โดยเฉพาะแถวเขตลาดพร้าว ถนนพหลโยธิน สุขุมวิท มีคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์เกิดใหม่ และอยู่ในระหว่างการปรับปรุงพื้นที่จำนวนมาก

“ยังมี คอนโดมีเนียมอีกจำนวนมาก ที่อาศัยช่องทางและเลี่ยงข้อกฎหมายอีไอเอ โดยอ้างว่าสร้างไม่ครบ 80 ยูนิต แต่กลับสร้างห้องขนาดใหญ่กว้างๆ ในชั้นต่างๆและเมื่อสร้างเสร็จแล้ว จึงจะไปซอยแบ่งห้องเพิ่ม ซึ่งการตรวจสอบเป็นหน้าที่ของสำนักโยธาธิการและกทม.ที่ต้องเข้าไปตรวจสอบประเด็นดังกล่าวอีกครั้ง”