“โจนส์ แลงฯ” ชี้ปี 50 การเมือง-เศรษฐกิจปัจจัยลบฉุดอสังหาฯ วูบ ตลาดสำนักงานกระทบมากสุดอัตราค่าเช่าปรับตัวลงในรอบ 4 ปี ส่วนศูนย์การค้าตามมาติดๆ เหตุผู้บริโภคจับจ่ายใช้สอยน้อยลง ปี 51 สุดคาดเดา เหตุไม่มั่นใจว่าหลังเลือกตั้งความวุ่นวายทางการเมืองจะสิ้นสุดลง

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในตลอดปี 2550 ที่ผ่านมามีผลประกอบการณ์ที่แตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจัยหลักที่มีผลต่อตลาดในปีนี้ ประกอบด้วยการอ่อนตัวลงของสภาพเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ดำเนินอยู่ต่อเนื่อง

โดยความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ชะลอแผนการขยายกิจการ ทำให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานชะลอตัวลงตามไปด้วย โดยเห็นได้จากการที่อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยคงที่ แม้จะไม่มีอาคารใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมากนักในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี

สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่อาคารเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (ซีบีดี) ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 660 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ณ ต้นปี มาอยู่ที่ 662 บาท ณ เดือนตุลาคม อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงกลางปีพบว่า ค่าเช่าได้ปรับตัวลดลงจาก 666 บาท ณ เดือนกรกฎาคม ซึ่งนับเป็นการปรับตัวลงเป็นครั้งแรกหลังจากที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตลอด 4 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของเจ้าของอาคารในการรักษาผู้เช่ารายปัจจุบันเอาไว้และแข่งขันกับตึกอื่นๆ ในการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ และเชื่อว่าจะมีแรงกดดันมากขึ้น เนื่องจากความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานยังคงขยายตัวในระดับต่ำ ประกอบกับจะมีซัพพลายใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปี 2551

ส่วนตลาดศูนย์การค้าในปีนี้ อยู่ในเกณฑ์ปานกลาง การที่มีศูนย์การค้าเปิดใหม่ในตลอดปีที่ผ่านมา ทำให้อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในศูนย์การค้าโดยเฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 10% เศษ ในขณะที่ศูนย์การค้าเกรดเอในทำเลชั้นดีมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าไม่ถึง 10% ความต้องการพื้นที่เช่าใหม่ๆ ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มธุรกิจฟิตเนส ธุรกิจที่เกี่ยวกับสุขภาพและความงาม

อย่างไรก็ตาม ความต้องการใช้พื้นที่ขยายตัวในระดับต่ำ เนื่องจากบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยไม่คึกคัก ทำให้การแข่งขันระหว่างศูนย์การค้าในการดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้ามาเช่าพื้นที่การค้าจึงเพิ่มสูงขึ้นและส่งผลเชิงลบต่ออัตราค่าเช่า โดย ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่บริเวณชั้นล่างของศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในปรับตัวลดลงจากตารางเมตรละ1,941 บาทต่อเดือน ณ ต้นปี ลงมาอยู่ที่ระดับ 1,857 บาท ณ สิ้นไตรมาส 3

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักมากที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นๆ การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินได้เปิดพื้นที่ใหม่ๆ สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมนอกเขตกรุงเทพฯ ชั้นในเพิ่มมากขึ้น โครงการที่เปิดตัวในทำเลเหล่านี้ ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับราคาปานกลาง เน้นจุดขายการมีที่ตั้งโครงการอยู่ในระยะที่เดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินได้ โดยหลายโครงการสามารถทำยอดขายได้ 100% ภายในระยะเวลาไม่นาน ราคาเสนอขายสำหรับโครงการในย่านรัชดาภิเษกและพหลโยธินตอนต้น อยู่ระหว่างประมาณ 55,000 - 75,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการระดับไฮเอ็นด์ส่วนใหญ่ พบว่าการขยายตัวของซัพพลายเริ่มชะลอตัวลงเนื่องจากที่ดินมีจำกัด โครงการที่สร้างเสร็จแล้วมียอดขยายเฉลี่ยเกือบ 100% ในขณะที่โครงการเปิดใหม่มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 80% และมีราคาขายเฉลี่ย 120,000-160,000 บาทต่อตารางเมตร

นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า โดยรวมๆ แล้ว สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ในปีนี้ อยู่ในเกณฑ์ที่ดีกว่าที่หลายๆ ฝ่ายอาจคาดไว้ แม้เศรษฐกิจของไทยจะมีภาวะที่ไม่ค่อยดีนัก จากวิกฤตการณ์ราคาเชื้อเพลิง ความผันผวนทางการเมืองที่ดำเนินอยู่ต่อเนื่อง รวมถึงความกังวลเกี่ยวผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในสหรัฐฯ ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ยังไม่นับว่ารุนแรงมากนัก เนื่องจากปัจจัยพื้นฐานเดิมในตลาดมีความแข็งแกร่ง

“การคาดเดาแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 2551 ยังเป็นเรื่องยาก เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองยังมีอยู่สูง และยังไม่มีใครสามารถระบุได้อย่างชัดเจนว่า ความวุ่นวายทางการเมืองจะสิ้นสุดลงหรือไม่ หลังมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง” นางสุพินท์กล่าว