"ซีบี ริชาร์ด" ระบุการเมือง เศรษฐกิจฉุดอสังหาฯเมืองไทยชะลอ ทั้งๆที่พื้นฐานดี คาดใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัว พร้อมตั้งความหวังรัฐบาลใหม่ฟื้นเศรษฐกิจ ฉุดธุรกิจอสังหาฯ โต วอนผ่อนเกณฑ์ต่างชาติซื้อวิลล่า - คอนโดฯ พร้อมระบุนักลงทุนต่างชาติหนี้เมืองกรุงฯหันลงทุนเมืองท่องเที่ยว พังงา -ภูเก็ต-สมุย แทน

เผยปีนี้แย่ทุกตลาดยกเว้นคอนโดฯและที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2550 ในเขตกรุงเทพมหานครว่า ในปีที่ผ่านมาภาวะตลาดอสังหาฯ มีการชะลอตัว เนื่องจากปัจจัยลบในเรื่องความไม่มั่นคงทางการเมือง ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้ต่างชาติไม่กล้าเข้ามาลงทุน ขยายกิจการ ซื้อที่อยู่อาศัย หรือท่องเที่ยวในเมืองไทย อย่างไรก็ตามจากสภาวะการณ์ดังกล่าวส่งผลให้การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลานานพอสมควร

ทั้งนี้ในปี 2550 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานที่ดีที่สุดคือ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า รวมถึงคอนโดมิเนียมระดับหรูที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองก็มีผลประกอบการที่ดี นอกจากนี้ภาคธุรกิจอุตสาหกรรมก็ดี โดยส่วนนี้จะเกี่ยวข้องกับการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมก็ขายได้ค่อนมาก โดยในช่วง 9 เดือนแรกปีนี้สามารถขายไปได้ไม่น้อยกว่า 2,600 ไร่ หรือเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 40% ขณะเดียวกันในด้านโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าก็ยังมีอัตราการใช้พื้นที่ในระดับสูงเช่นกัน ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกนั้นมีการชะลอตัว

โดยอาคารสำนักงานนั้นจะได้รับผลกระทบจากการขาดความมั่นใจของชาวต่างชาติเกี่ยวกับเรื่องการเมือง ทำให้ต่างชาติชะลอการตัดสินใจในการขยายหรอาคารสำนักงานหรือย้ายสำนักงานไปอยู่ในพื้นที่ใหม่ อย่างไรก็ตามเชื่อว่าตลาดอสังหาฯจะกลับมาดีขึ้นหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศราฐกิจหลังการเลือกตั้งและนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่เป็นหลักว่าจะสนับสนุนภาคอสังหาฯหรือไม่

อย่างไรก็ตามสามารถแยกเป็นประเภทของตลาดต่าง ๆได้ดังนี้ "ตลาดบ้าน" เป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก เพราะเป็นตลาดที่ขายให้กับกลุ่มผู้ซื้อโดยพบว่าบ้านสร้างเสร็จคิดเป็นจำนวนยูนิต มีอัตราการเติบโตลดลงจากปีก่อนประมาณ 20% ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีการลดแลกแจกแถมค่อนขางมากเพื่อให้ตลาดพยุงตัวต่อไปได้ อย่างไรก็ตามเชื่อว่าตลาดบ้านจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ โดยสิ่งที่จะส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงในอนาคตคือวงแหวนด้านใต้ที่กำลังตัดใหม่ ซึ่งบริเวณดังกล่าวมีพื้นที่ว่างและเป็นสีเขียวค่อนข้างมากทำให้เกิดทำเลใหม่ ๆ ในการพัฒนาโครงการในช่วงเริ่มต้นได้

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม เป็นตลาดที่ดีในระดับกลางและบน โดยในปีนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จประมาณ 52,600 ยูนิต แต่ ณ สิ้นไตรมาส 3 นั้นมีการสร้างเสร็จไปแล้ว 50,000 ยูนิต และมีอัตราการเข้าพักประมาณ 87% ขณะที่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 12% โดยสินค้าเกรดเอเดิมมีการขายที่ 110,000 บาทต่อตารางเมตร มาอยู่ที่ 123,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่คอนโดระดับกลางเดิมอยู่ที่ 50,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร มาอยู่ที่ 65,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 13.4% ทั้งนี้สำหรับในปี 2551 นั้นคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมออกมาเพิ่มจากปีนี้อีกประมาณ 16.4%

ทั้งนี้คอนโดมิเนียมหรูราคาขายตั้งแต่ 170,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไปที่อยู่ในใจกลางเมืองจะยังไปได้ดีอยู่ เนื่องจากมีซัพพลายออกมาค่อนข้างน้อยคือจะมีประมาณ 3-4 โครงการเท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นขายคนไทยและต่างชาติ เช่น โครงการของแสนสิริ ไรมอนแลนด์ เป็นต้น ขณะที่คอนโดระดับกลางก็จะยังเติบโตอยู่ แต่ก็จะมีโอเวอร์ซัพพลายในบางจุดคือสถานีต้นทางของส่วนต่อขยายบีทีเอส ทั้งที่พระโขนง-อ่อนนุช และย่านสาทร-ตากสิน แต่ทั้งนี้หากโครงการใดมีความโดดเด่นเรื่องทำเลก็จะยังขายได้อยู่

สำหรับตลาดอพาร์ทเม้นท์ มีโครงการเกิดใหม่เพิ่มขึ้นค่อนข้างน้อย ซึ่งส่วนใหญ่ให้บริการกับชาวต่างชาติที่พำนักในประเทศไทย ทำให้อัตราการเข้าพักค่อนข้างดีในเกือบทุกอาคาร แต่อย่างไรก็ตามตลาดดังกล่าวหากมีการเปรียบกับช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก็พบวาอัตราการเข้าพักลดลงจากปีที่ผ่านมาอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 83% แต่ในปีนี้อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเม้นท์อยู่ที่ 79% เท่านั้น สาเหตุเนื่องจากการขยายตัวของตลาดอาคารสำนักงานมีน้อย ขณะที่อัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวก็ไม่สูงตามที่คาดการณ์ไว้และเชื่อว่าจะทรงตัวไปต่อเนื่องและน่าจะกลับมาดีขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

ส่วนตลาดโรงแรม ในปีนี้อัตราการเข้าพักของโรงแรมลดลงมาอยู่ที่ 70% จากที่ปีก่อนมีอัตราการเข้าพักประมาณ 75% ขณะที่อัตราห้องพักแต่ละห้องนั้นไม่ได้แตกต่างคือประมาณ 5,700 บาทต่อคืน แต่อย่างไรก็ตามพบว่าตลาดรีสอร์ทในจังหวัดท่องเที่ยวนั้นมีอัตราการเติบดตค่อนข้างสูง ทั้งนี้ในปี 2008 นั้นจะมีโรงแรมใหม่สร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นมากกว่า 2,000 ยูนิต

ตลาดสำนักงาน ในปีนี้ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ประมาณ 26.5% โดยในปีที่ผ่านมามีความต้องการใช้ที่ 204,037 ตารางเมตร แต่ในปีนี้น่าจะอยู่ที่ 150,000 ตารางเมตร ซึ่งมีผลกระทบจากเรื่องความไม่ชัดเจนของพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจบุคคลต่างด้าว โดยเฉพาะในประเด็นการลงทุนทางด้านธุรกิจบริการ ส่งผลให้การขยายพื้นที่สำนักงานใหม่มีการชะลอตัวออกไป แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าตลาดสำนักงานในระยะกลางและระยะยาวน่าจะดี โดยในปีนี้มีสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 141,782 ตารางเมตร ในปี 2551 จะมีสำนักงานสร้างใหม่เสร็จ 165,000 ตารางเมตร และในปี 2552 จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างแล้วเสร็จอีก 204,000 ตารางเมตร

ส่วนอัตราค่าเช่านั้นไม่ค่อยปรับหรือหากปรับก็เพียงเล็กน้อย โดยย่านที่มีการปรับราคาคือพหลโยธินและรัชโยธิน แต่คอนโดเกรดเอนั้นอัตราค่าเช่าปรับลดลงจาก 743 บาทต่อตารางเมตรในปีก่อน ปัจจุบันอยู่ที่ 739 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้อัตราค่าเช่าในกทม.นั้นมีอัตราที่ต่ำมาเป็นอันดับ 3

ด้านตลาดพื้นที่ค้าปลีกนั้นไม่ค่อยมีการเคลื่อนไหวมากนัก โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ เนื่องจากหากมีการสร้างมากก็จะส่งผลกระทบกับของเดิมที่มีอยู่ได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปก่อสร้างศูนย์การค้าในลักษณะของคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดพื้นที่ 5,000 บาทต่อตารางเมตร โดยคาดว่าจะมีศูนย์การค้าเกิดขึ้นอีกประมาณ 7 แห่ง ส่วนพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ในปีนี้จะมีแล้วเสร็จจำนวน 103,500 ตารางเมตร ปีหน้าอีก 247,000 ตารางเมตร และในปี 2552 มีออกมาอีก 216,200 ตารางเมตร

ต่างชาติหันลงทุนเมืองท่องเที่ยว

นางสาวอลิวัสสา กล่าวต่อว่า ในปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจธุรกิจรีสอร์ทในจังหวัดท่องเที่ยวทั้งภูเก็ต สมุย พังงามากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดพังงานั้นจะมีโครงการเกิดใหม่อีกหลายโครงการ เนื่องจากพังงาอยู่ใกล้กับภูเก็ตค่อนข้างมาและเดินทางสะดวก อีกทั้งราคาที่ดินค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับภูเก็ต โดยในปีหน้าจะเห็นโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นในพังงาไม่น้อยกว่า 1 โครงการบนพื้นที่ 1,000 ไร่ ซึ่งดำเนินการพัฒนาโดยกลุ่มแปซิฟิค เซ็นจูรี่ พรีเมี่ยมดีเวลลอปเมเนท์ ของลีกาชิง และกลุ่มคิงดอมโฮเทลอินเวสเม้นท์จากดูไบลงที่พังงา ขณะที่เอสวีแอลของสิงคโปร์จะพัฒนาโครงการที่ภูเก็ต

"จากความสนใจดังกล่าวประเทศไทยน่าจะมีการขยายให้เช่าที่ดินได้ไม่น้ยยกว่า 60 ปีหรือ 90 ปี เพราะธุรกิจนี้จะบูมและจะมีอัตราการเติบโตควบคู่กับตลาดท่องเที่ยว ซึ่งหากนักท่องเที่ยวเหล่านี้สามารถซื้อของได้ในระยะยาวก็จะเดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทยได้บ่อยครั้งมากขึ้น"