กองทุนอสังหาฯให้ผลตอบแทนโดดเด่นโดนใจนักลงทุนสวนกระแสยุคดอกเบี้ยต่ำ บลจ.ทหารไทยเตรียมเปิดตัว LUXF ต้นปีหน้าชิงเค้กกองอสังหาขนาดเล็กตามเทรนด์ พิเศษด้วยการมีรายได้ 2 ทางทั้งจากค่าเช่าคงที่และส่วนที่แปรผันตามความสามารถในการบริหารงานของแต่ละปี ชู 3 จุดเด่นไม่มีกองไหนเทียบ โลเคชั่นดีคู่แข่งน้อย – มีผู้บริหารมืออาชีพระดับโลก – เป็น Free Hold ให้ผลตอบแทนต่อเนื่องกินยาวได้ไม่มีสิ้นสุด

ด้วยผลตอบแทนที่จ่ายอย่างสม่ำเสมอต่อเนื่องในระดับ 6-9%ต่อปี ภายใต้รูปแบบของเงินปันผลโดยมีความผันผวนค่อนข้างต่ำ และมีรูปแบบการลงทุนที่เข้าใจง่ายไม่เสี่ยงมาก ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกเป็นทางเลือกหนึ่งที่มีความน่าสนใจสำหรับการลงทุนที่ถือครองสินทรัพย์ระยะยาวได้

สำหรับปีนี้มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ 4 กองคือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ (MJLF) มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท โดย บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน(บลจ.)ไอเอ็นจี ไทย, กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เออร์บานา (URBNPF) มูลค่าโครงการ 720 ล้านบาท โดย บลจ. นครหลวงไทย, กองทุนอสังหาริมทรัพย์ โกลด์(GOLDPF)มูลค่าโครงการ 2,060 ล้านบาท โดย บลจ.กสิกรไทย และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เฟคเพลส มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาทโดย บลจ.วรรณ

การพิจารณาเลือกซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรต้องพิจารณาหลัก 3 ประเด็นสำคัญคือ 1.ทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ 2.ความสามารถของผู้บริหารโครงการ และ 3.กองทุนนั้นเป็นแค่ประเภทซื้อสิทธิการเช่า (Lease Hold)หรือ ประเภทถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Free Hold) เพราะทั้ง 3 สิ่งนี้จะเชื่อมโยงไปสู่เรื่องของประสิทธิภาพการทำกำไรในระยะยาวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอง

ที่ผ่านมามีเพียง 2 กองทุนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่เป็นประเภท Free Hold คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน(TFUND) และ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี(MNIT) ซึ่งส่งผลให้ราคาเทรดในตลาดหลักทรัพย์ของทั้ง 2 กองนี้สูงกว่าราคาเสนอขายครั้งแรกที่ 10 บาทได้ แม้จะมีการจ่ายปันผลออกไปแล้วหลายครั้งแล้วก็ตาม

ล่าสุด บลจ.ทหารไทย ก็ได้มีการเปิดตัวกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ลักซ์ชัวรี่(LUXF) มูลค่าโครงการ 1,965 ล้านบาท เพื่อลงทุนในโครงการซิกซ์เซ้นส์ไฮด์อะเวย์ แบบซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Free Hold)ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ 76 ไร่ ของรีสอร์ทหรูระดับ 5 ดาว บนเกาะยาวน้อย จังหวัดพังงา โดยจะเปิดให้จองซื้อในช่วงวันที่ 15-26 มกราคม 2551 จองซื้อขั้นต่ำ 1 หมื่นบาท

ทั้งนี้กองทุนจะได้รับประโยชน์จากการให้บริษัท อีเอชวาย เช่าสินทรัพย์เป็นเวลา 20 ปีและสามารถต่ออายุการเช่าอีก 10 ปี ซึ่งอีเอชวายก็จะว่าจ้างให้กลุ่มซิกซ์เซ้นส์เป็นผู้บริหารโครงการอีกทอดหนึ่ง โดยกองทุนจะได้รับค่าเช่าเป็น 2 ส่วนคือ ค่าเช่าอัตราคงที่และค่าเช่าแปรผันตามความสามารถในการบริหารงานในแต่ละปี ซึ่งใน 3 ปีแรกกองทุนจะจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยไม่ต่ำกว่าปีละ 6, 6.5 และ 7%ตามลำดับ โดยจะจ่ายปีละไม่เกิน 2 ครั้ง

โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ทหารไทย กล่าว่า จุดเด่นของกองทุนนี้คือการมีทำเลอยู่ใกล้กับอุทยานอ่าวพังงาและหมู่เกาะพีพีซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สวยงามและเป็นที่พักแห่งเดียวที่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวระดับ A+ได้ โดยโซนชายฝั่งทะเลอันดามันของไทยก็ถือได้ว่าเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เห็นได้จากอัตราการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นทุกปี รวมถึงการบริหารโครงการโดยกลุ่มซิกซ์เซ้นส์ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการโรงแรมและรีสอร์ทหรูระดับโลก

นอกจากนี้การที่ LUXF เป็น Free Hold ก็คืออีกจุดได้เปรียบที่ทำให้กองทุนสามารถหารายได้จากสินทรัพย์ไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด ต่างจากกองทุนประเภท Lease Hold ซึ่งจะมีอายุสัญญาเช่าจำกัดเพียง 20-30 ปี ลักษณะผลตอบแทนที่จ่ายคืนผู้ถือหน่วยนั้นจะประกอบด้วยกำไรและเงินต้นที่ทยอยจ่ายคืน ทำให้มองผิวเผินแล้วอาจจะดูสูงกว่า แต่ต้องไม่ลืมว่าเมื่อเมื่อไหร่หมดสัญญาเช่าก็เท่ากับว่ากองทุนนั้นจะหมดรายได้ตามไปด้วย

"การจ่ายปันผลกองที่เป็น Free Hold ก็คือเงินปันผลล้วนๆ เงินต้นก็ยังอยู่ครบทำให้ NAVจะไม่ลดลง ไม่ว่าจะอีก 70 ปีหรือกี่ปีก็ตามที่ดินก็ก็ยังจะเป็นของกองทุนอยู่เหมือนเดิม ซึ่งสำหรับราคาที่ดินแล้วนับวันก็ยิ่งจะมีแต่สูงขึ้นเรื่อยๆด้วยซ้ำ ดังนั้นจะเห็นได้ว่ากองทุนอสังหาประเภท Free Hold สามารถให้ผลตอบแทนที่คุ้มกว่าได้ในระยะยาว"

สำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แม้จะมีความเสี่ยงจากการผันผวนของราคาในตลาดรองอยู่บ้าง แต่ก็ถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำและต่ำมากสำหรับกองประเภท Free Hold ขณะที่อัตราการจ่ายเงินปันผลก็มีสม่ำเสมอ ทำให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกที่โดดเด่น แต่ทว่าการลงทุนนั้นควรจะเป็นการถือครองระยะยาวด้วยเงินเย็นไม่ใช่ในลักษณะเก็งกำไร ซึ่งจะนำมาสู่ผลตอบแทนที่น่าพอใจในที่สุด