แผนขายเงินลงทุนใน 5 บริษัทเพื่อนำเงินไปใช้หนี้ของเอ็นพาร์คฉลุย หลังผู้ถือหุ้นมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขายหุ้น ระบุหลังใช้หนี้แบงก์กรุงไทย-นครหลวงไทย ตัวเลขหนี้สินต่อทุนเกือบเป็นศูนย์ ผู้บริหารเผยหากชนะคดีไทยสมุทรฟ้องล้มละลายที่ปัจจุบันอยู่ในศาลฎีกา นักลงทุนต่างชาติสนร่วมทุนเพียบ ด้านผู้ถือหุ้นเสนอฟ้องกลับไทยสมุทรกรณีทำให้เสียหาย ขณะที่ปรึกษาทางการเงินแจกการประเมินหุ้นPA-SIRI -SYNTEC

วานนี้ (11 ธ.ค.50) บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือเอ็นพาร์ค ได้จัดประชุมผู้ถือหุ้นเพื่อขออนุมัติขายหุ้นใน 5 บริษัทที่เอ็นพาร์ตถือหุ้นอยู่ประกอบด้วย 1.บริษัทแปซิฟิค แอสเซ็ทส์ จำกัด (มหาชน) หรือ PA จำนวน 208 ล้านหุ้น ให้แก่กองทุน Asia Debt Management Hong Kong Limited และบริษัท จี เอ็ม ดับเบิ้ลยู จำกัด ในราคาหุ้นละ 4.76 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 993.60 ล้านบาท

2.ขายหุ้นสามัญของ Aimtop Investments Limited ซึ่งเป็นโครงการโรงแรมในประเทศสาธารณรัฐโครเอเชีย กว่า 6 ล้านหุ้นให้แก่ Shining Global Investment Limited ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มของนายเอเดรียน เซกา ผู้ก่อตั้งโรงแรมเครืออมันรีสอร์ท ในราคาไม่ต่ำกว่าราคาที่ได้มา

3.ขายหุ้นสามัญบริษัท รถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BMCL จำนวน 820 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละไม่ต่ำกว่า 0.79 บาท ส่วนการที่เสนอขายในราคาดังกล่าว เนื่องจากติภาระจำนำอยูกับธนาคารผู้ให้กู้เงินของ BMCL เป็นเวลา 9 ปี ทำให้บริษัทต้องเผื่อดอกเบี้ยให้แก่นักลงทุนที่เข้ามาซื้อหุ้นดังกล่าวด้วย

4.ขายหุ้นสามัญของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) จำนวนกว่า 62 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละไม่ต่ำกว่า 3.75 บาท และ 5. ขายหุ้นสามัญของบริษัทซินเท็ค คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) จำนวน 190 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละไม่ต่ำกว่า 1.02 บาท โดยที่ประชุมผู้ถือหุ้นมีมติอนุมัติเป็นเอกฉันท์ให้ขายหุ้นสามัญทั้ง 5 บริษัทดังกล่าว

ด้านนายเสริมสิน สมะลาภา กรรมการผู้จัดการ บริษัท แนเชอรัล พาร์คฯ กล่าวว่า การที่บริษัทเสนอขายหุ้นในราคาต่ำดังกล่าว เนื่องจากบริษัทอยู่ในภาวะขาดความน่าเชื่อถือทางการเงิน อีกทั้งเจ้าหนี้ซึ่งได้แก่ ธนาคารกรุงไทยฯ ซึ่งมีมูลหนี้ในปัจจุบันจำนวน 986 ล้านบาท และธนาคารนครหลวงไทยฯ จำนวน 791 ล้านบาท ยังบังคับขายหลักประกัน ซึ่งบริษัทได้เข้าเจรจาเพื่อทำการขายหลักประกันเอง โดยมีกำหนดต้องชำระหนี้คืนภายในสิ้นปีนี้ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องขายหุ้นในราคาต่ำดังกล่าว

ทั้งนี้ หากขายหุ้นใน 5 บริษัทข้างต้น จะทำให้บริษัทมีเงินเข้ามาประมาณ 2,300 ล้านบาท เพียงพอใช้หนี้ให้แก่ 2 ธนาคาร รวมไปถึงหนี้การค้าอีกประมาณ 200 ล้านบาท ซึ่งถึงเวลานั้น ตัวเลขหนี้สินต่อทุน (D/E) เกือบเเป็นศูนย์ทันที ขณะที่ปัจจุบันบริษัทมี D/E เพียง 0.90 : 1 เท่านั้น หรือมีหนี้แค่ 2,000 ล้านบาท ขณะที่ทรัพย์สินมีกว่า 8,000 ล้านบาท

แต่ด้วยสภาพที่บริษัทขาดความน่าเชื่อถือ จากกรณีที่ถูกบริษัท ไทยสมุทร ประกันชีวิต จำกัด ฟ้องล้มละลาย โดยศาลฎีกามีมติให้บริษัทล้มละลาย หลังจากที่ได้ทำแผนฟื้นฟูกิจการสำเร็จไปแล้ว และศาลล้มละลายได้อนุมัติให้ผ่านแผนฟื้นฟูเป็นที่เรียบร้อย จนเป็นเหตุให้เกิดความสับสน จึงต้องมีการยื่นต่อศาลอีกครั้งว่า บริษัทได้ทำตามขั้นตอนของแผนฟื้นฟูกิจการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยปัจจุบันเรื่องดังกล่าวได้อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของศาลฎีกา

“ ตอนนี้ยังไม่สามารถดำเนินการใดๆได้ ไม่มีใครให้เรากู้หรือกล้าเข้ามาลงทุน ถึงแม้ว่าจะมีนักลงทุนแสดงความจำนงที่จะเข้ามาร่วมลงทุนกับเรา ก็กลัวว่า ถ้าเราแพ้คดีหรือล้มละลาย จะเอาเงินคืนจากใคร ตอนนี้เราต้องรอผลการพิจารณาจากศาล และในระหว่างที่รอ ต้องยื้อให้เรายังมีชีวิตอยู่ด้วยการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่บางส่วนออกไป รวมไปถึงหาพันธมิตรเข้ามาร่วมทุนในโครงการที่มีศักยภาพ เพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือและแบงก์จะได้ปล่อยกู้” นายเสริมสินกล่าว

อย่างไรก็ตาม ในวันที่ 22 มกราคม 51 ศาลจะนัดเอ็นพาร์คและไทยสมุทรฯ เพื่อทำการไกล่เกลี่ย ซึ่งหากเป็นผลสำเร็จก็จะทำให้เอ็นพาร์คมีความหวังขึ้นมา แต่หากไม่สำเร็จผู้ถือหุ้นแนะนำให้ผู้บริหารพิจารณาฟ้องกลับไทยสมุทรฯ กรณีที่ทำให้เกิดความเสียหาย มูลค่าหุ้นลดลงจากประมาณ 8 บาท จนเหลือประมาณ 20 สตางค์ในปัจจุบัน

นายเสริมสินกล่าวต่อว่า กรณีที่เกิดขึ้นกับเอ็นพาร์คนั้น ถือว่าเป็นกรณีตัวอย่าง เพราะหากบริษัทแพ้คดี จะเกิดคำถามว่าเจ้าหนี้ที่รับเงินจากการปรับโครงสร้างหนี้ไปแล้วกว่า 10,000 ล้านบาทจะต้องนำเงินมาคืนหรือไม่ ส่วนที่แปลงหนี้เป็นทุนจะทำอย่างไร และบริษัทอื่นที่มีการปรับโครงสร้างหนี้ไปก่อนหน้านั้น จะต้องทำอย่างไรบ้าง ซึ่งเรื่องกล่าวศาลต้องพิจารณาประกอบด้วย

“ เราได้ปรึกษากับนักกฎหมายทั้งจากภายในและภายนอกประเทศมาแล้ว ซึ่งได้เห็นแสงสว่างปลายทางอุโมงค์ คือ กฎหมายมรดก ที่กำหนดให้ผู้รับมรดกจะรับภาระหนี้จากผู้ให้มรดกไม่เกินกว่ามรดกที่ให้มา ซึ่งตอนที่เราปรับโครงสร้างหนี้เสร็จเรามีเงินทุนเพียง 400 ล้านบาทเท่านั้น ดังนั้นหากเราแพ้เราจะยึดกฎหมายนี้เข้ามาใช้ดังนั้นเราจะใช้หนี้เพียง 400 ล้านบาทเท่านั้น” นายเสริมสินกล่าว

ที่ผ่านมาเอ็นพาร์คได้พยายามหาพันธมิตรเพื่อเข้ามาร่วมทุน ในโครงการของบริษัทที่ยังมีศักยภาพ โดยล่าสุดมีผู้ร่วมทุนในโครงการโรงแรมโนโวเทล บีช รีสอร์ทพันวา ภูเก็ต ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุง, โรงแรมสยามแนเชอรัล ที่ได้กลุ่มทุนจากบาเรนมาร่วมทุนปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีโครงการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลังศูนย์การค้าสยามพารากอน ปัจจุบันได้ก่อสร้างในส่วนฐานรากไปแล้ว

ที่ปรึกษาการเงินแจงการขายหุ้น

ขณะเดียวกัน บริษัทฯได้รายงานถึงความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ เกี่ยวกับการจำหน่ายสินทรัพย์ของบริษัท ได้แก่ หุ้นสามัญของบริษัทต่าง ๆ ตามแนวทางการดำเนินการเพื่อชำระหนี้คืนให้แก่ธนาคารนครหลวงไทยฯและธนาคารกรุงไทยฯ โดยที่ปรึกษาทางการเงินได้ประเมินมูลค่าหุ้นสามัญของPA โดยการจัดทำประมาณการทางการเงินของ PA ซึ่งในปี 2550 บริษัทมีรายได้ 925 ล้านบาท โดยมีกำไรจากการขายสินทรัพย์ซึ่งเป็นรายการพิเศษจากการดำเนินงานปกติจำนวน 625 ล้านบาท และในปี 50 PA มีกระแสเงินสดจากการขายสินทรัพย์ซึ่งเป็นรายการพิเศษจากการดำเนินงานปกติจำนวนประมาณ 1,200 ล้านบาท

โดยทางที่ปรึกษาทางการเงินได้รับสมมติฐานเบื้องต้นมาจากบริษัทแนเชอรัลฯ ซึ่งได้รับมาจาก General Hotel Management (GHM) ซึ่งเป็นผู้บริหาร (Hotel Operator) ของโรงแรมเชดี เชียงใหม่ และที่ปรึกษาทางการเงินได้มีการปรับเปลี่ยนสมมติฐานบางอย่างตามที่เห็นเหมาะสม ทั้งนี้ อัตรากำไรขั้นต้นจากการดำเนินงานและอัตรากำไรสุทธิจากการดำเนินงานในปี 2549 แตกต่างจากประมาณการในปี 2550 เนื่องจากโรงแรมเชดี เชียงใหม่ เป็นโครงการโรงแรมแรกของ PA ที่ตั้งอยู่ในจ.เชียงใหม่ และเพิ่งเริ่มเปิดดำเนินกิจการในเดือนมีนาคม 2549 ซึ่งเป็นช่วงปลายของฤดูการท่องเที่ยวของจ.เชียงใหม่แล้ว และยังมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วงเริ่มต้นดำเนินกิจการ (pre-operating expenses) ค่อนข้างสูง ดังนั้น โรงแรมเชดี เชียงใหม่ จึงประสบผลขาดทุนในปี 2549

อย่างไรก็ดี ที่ปรึกษาทางการเงินได้รับแจ้งจากผู้บริหารของ N-PARK ว่า GHM ซึ่งเป็น Hotel Operator จะสามารถปรับปรุงผลประกอบการในอนาคตให้ดีขึ้นและเป็นไปตามสมมติฐานและประมาณการ (Budgeted) ที่จัดทำไว้

โครงการโรงแรมอมัน ยุโรป ซึ่งใช้ในการประเมินราคาหุ้นสามัญของ Aimtop Investments Ltd. ("Aimtop") เนื่องจาก Aimtop เป็นบริษัทโฮลดิ้งโดยถือหุ้นใน Sustipan ในสัดส่วน 100% ซึ่ง Sustipan เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศสาธารณรัฐโครเอเชีย ซึ่งที่ดินดังกล่าวได้มีการขอใบอนุญาตสาธารณูปโภคต่างๆ และปรับปรุงที่ดินเพื่อรองรับการก่อสร้าง ตามแผนการพัฒนาเป็นโรงแรมหรูระดับ 5 ดาว ร่วมกับกลุ่มอมัน รีสอร์ท ภายใต้ชื่อโครงการอมัน ยุโรป ทำให้รายได้และผลกำไรหลักของAimtop มาจากโครงการอมัน ยุโรปนี้ คาดว่าจะเริ่มมีรายได้ในปี 2553 ที่ 5.63 ล้านยูโร ประมาณอัตรากำไรขั้นต้นจากการดำเนินงานในปี 53 ที่ 48%

ขณะที่ ในการวิเคราะห์ความเหมาะสมของมูลค่าหุ้นสามัญของ PA ด้วยวิธีเปรียบเทียบอัตราส่วนราคา P/E และ P/BV เฉลี่ยของ 9 บริษัทในหมวดการท่องเที่ยวและสันทนาการ ซึ่งมีการประกอบธุรกิจโรงแรม พบว่าราคาหุ้นสามัญ PA ซึ่งคำนวณจากP/E เฉลี่ยเท่ากับ 106.65 - 108.11 บาท และราคาซึ่งคำนวณจาก P/BV เฉลี่ยเท่ากับ 17.63 บาท

นอกจากนี้ การเปรียบเทียบอัตราส่วน P/E และ P/BV ระหว่างบริษัทแสนสิริฯ( SIRI) และบริษัทอื่น ๆ ในหมวดพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งการคำนวณราคาหุ้นสามัญ SIRI ด้วยวิธีเปรียบเทียบอัตราส่วนราคา P/E และ P/BV เฉลี่ยของ 14 บริษัทในหมวดอสังหาฯ พบว่าราคาหุ้นสามัญ SIRI ซึ่งคำนวณจาก P/E เฉลี่ยเท่ากับ 5.38 - 5.41 บาท และราคาซึ่งคำนวณจาก P/BV เฉลี่ยเท่ากับ 9.27 - 9.31 บาท

และบริษัทซินเท็ค คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SYNTEC พบว่าราคาหุ้นสามัญ SYNTECซึ่งคำนวณจาก P/E เฉลี่ยเท่ากับ 3.39 - 3.45 บาท และราคาซึ่งคำนวณจาก P/BV เฉลี่ยเท่ากับ 1.37 - 1.39 บาท