อสังหาฯ แนวราบ พลิกกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตน้ำมันแพง ดีมานด์หด เสนาฯ มั่นใจเรียลดีมานด์บ้านเดี่ยว เดินหน้าลดไซส์บ้าน-โครงการ หวังปิดการขายเร็ว มั่นคงฯ ปรับตัวใช้สินค้าจีน รักษาต้นทุน เล็งเพิ่มบ้านแฝด-ทาวน์เฮาส์ หากตลาดยังเป็นขาลง

ในช่วงที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ กลายเป็นจุดเปลี่ยนให้ดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ คอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางกลายเป็นสินค้ามาแรง สามารถแก้โจทย์ค่าครองชีพสูงในยุคน้ำมันแพงได้เป็นอย่างดี

ดีเวลลอปเปอร์หลายรายในอดีตที่เคยเน้นแต่โครงการจัดสรรแนวราบเป็นหลักได้ปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ หันมาเพิ่มสัดส่วนสินค้าประเภทแนวสูงมากขึ้น แม้จะต้องแบกรับกับความเสี่ยงที่สูงขึ้น แต่ก็จำเป็นที่จะต้องทำในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบซบเซาอย่างหนัก

ตัวเลขคาดการณ์รายได้ในปีนี้ที่ 650 ล้านบาท ต่ำกว่าเป้าเดิม 1,000 ล้านบาทที่เคยตั้งไว้เมื่อต้นปี ของเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ดีเวลลอปเปอร์ที่เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลักถึง 70% สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่ซบเซาได้เป็นอย่างดี ซึ่งเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า เป็นผลมาจากดีมานด์ที่เปลี่ยนไปสู่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองแทนบ้านเดี่ยวนอกเมือง แต่จากการศึกษาผู้บริโภคในเชิงลึกยังมีความมั่นใจว่า ดีมานด์ที่แท้จริงของผู้บริโภคยังคงเป็นบ้านเดี่ยว แต่การไปซื้อคอนโดมิเนียมเป็นเพราะไม่สามารถแบกรับราคาน้ำมันที่สูงขึ้นในขณะนี้ได้

ในภาวะเช่นนี้เสนาฯ ได้ปรับตัวด้วยการปรับที่ตัวสินค้าบ้านเดี่ยวในแบรนด์ “เสนา แกรนด์ โฮม” ให้มีขนาดเล็กลงจากเดิม 50 ตร.วาขึ้นไป ราคา 3-10 ล้านบาท ให้เหลือ 35-40 ตร.วา ในรูปแบบบ้านแฝด ที่ยังมีหน้าตาเหมือนกับบ้านเดี่ยว ราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคที่มีรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน โดยมองว่าครอบครัวปัจจุบันเป็นครอบครัวขนาดเล็ก 3-4 คน ไม่จำเป็นที่จะต้องซื้อบ้านที่มีขนาดใหญ่ ทั้งนี้ได้ปรับตัวสินค้าในโครงการเสนา แกรนด์ โฮม รามอินทรา เป็นโครงการแรก

นอกจากนี้การซื้อที่ดินขนาดเล็กไม่เกิน 20 ไร่ เพื่อให้สามารถปิดโครงการได้เร็ว เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่เสนาฯ จะนำมาใช้เพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ในปีหน้าเสนาฯ มีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท ทั้งแนวราบและแนวสูงควบคู่กันไป โดยมั่นใจว่าปีหน้าแม้อัตราดอกเบี้ยจะไม่ลดลง แต่หากสถานการณ์ทางการเมืองดีขึ้น น่าจะทำให้ดีมานด์บ้านเดี่ยวหวนกลับคืนมาได้ และเสนาฯ ก็จะไม่ทิ้งตลาดคอนโดมิเนียม เพราะยังเป็นสินค้าที่สามารถตอบสนองดีมานด์ของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง ในช่วงที่น้ำมันมีราคาสูงได้ โดยมีแผนจะเปิดตัวโครงการเดอะ นิช ลาดพร้าว 48 คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น บนที่ดิน 2 ไร่ รวม 200 ยูนิต ราคา 35,000-36,000 บาทต่อ ตร.ม. พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 28 ตร.ม. และโครงการเดอะ นิช รัชดาฯ 25 คอนโดมิเนียมไฮไรส์ สูง 25 ชั้น ราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาทขึ้นไป

สำหรับมั่นคงเคหะการ ดีเวลลอปเปอร์อีกรายที่พัฒนาโครงการแนวราบเป็นหลักเพียงอย่างเดียว ในช่วงที่ตลาดบ้านเดี่ยวซบเซาก็จำเป็นที่จะต้องเร่งปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์เช่นกัน เช่น การใช้สินค้าจีน เช่น กระเบื้อง วอลล์เปเปอร์ที่มีคุณภาพดี แต่ราคาถูกกว่ามาช่วยในการบริหารจัดการต้นทุน สามารถลดต้นทุนไปได้ถึง 10% ผสมผสานกับการซื้อที่ดินในราคาต่ำ และการบริหารจัดการเองทุกขั้นตอน ทำให้ต้นทุนของบริษัทต่ำกว่า สามารถตั้งราคาขายได้ต่ำกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน 5-10%

ชุติมา ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK) ตั้งเป้ายอดขายในปีหน้าไว้ที่ 2,800 ล้านบาท เติบโตจากปีนี้ 20% ซึ่งหากภาวะตลาดในปีหน้ายังไม่ดีขึ้น บริษัทฯจะปรับตัวด้วยการเพิ่มสัดส่วนสินค้าบ้านแฝด ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ให้มากขึ้นกว่าปีนี้ เพราะเป็นสินค้าที่สามารถตอบสนองกำลังซื้อที่ลดลงได้ดี