- จับตาบ้านแพงฝ่ามรสุมการเมืองป่วน-เศรษฐกิจผันผวน ตัวแปรสำคัญกระทบตลาดบ้านหรูหดตัว
- QH เทน้ำหนักตลาดกลาง-แสนสิริปรับสินค้าเจาะเรียลดีมานด์
- GOLD สบช่องซัปพลายหด เดินหน้าปักธงโครงการต่อเนื่อง รอความเชื่อมั่นหวน พลิกฟื้นตลาดเข้าสู่ยุคทองอีกครั้ง
- ชาญอิสสระฯ หนีตลาดบนซบ รุกเข้าหัวเมืองท่องเที่ยว เร่งสร้างรายได้ค่าเช่าหล่อเลี้ยงระยะยาว

ในช่วงปี 2546-2547 ถือได้ว่าเป็นยุคทองของบ้านจัดสรรหรูหรา ราคาแพง เห็นได้จากการเปิดตัวโครงการระดับบนหลายโครงการประสบความสำเร็จ ส่วนใหญ่สามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาไม่นาน เนื่องจากเป็นช่วงที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว กลุ่มคนรายได้สูงสามารถฟื้นตัวได้ก่อนกลุ่มอื่น แต่ในช่วงระยะเวลาไม่กี่ปีต่อจากนั้นปัจจัยภายนอกหลายด้านที่เปลี่ยนไป ทำให้วัฏจักรการเติบโตไปตกอยู่ที่เซกเมนต์อื่น กลายเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญของดีเวลลอปเปอร์ที่จับเคยตลาดไฮเอนด์เป็นหลัก ต้องหันกลับมาทบทวนว่าจะเลือกทิศทางเดินในอนาคตของตัวเองอย่างไร

คิวเฮ้าส์แตกแบรนด์ตลาดกลาง

การปรับตัวของควอลิตี้ เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ ด้วยการแตกแบรนด์ “คาซ่า” เพื่อจับตลาดกลาง ถือเป็นการปรับตัวที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่งในยุคที่ตลาดบ้านหรูกำลังหดตัวอย่างรุนแรง หลังจากคิวเฮ้าส์เริ่มเห็นสัญญาณดังกล่าวมาตั้งแต่ปี 2548 การปรับตัวหันมารุกตลาดกลางอย่างต่อเนื่องเป็นตัวช่วยผลักดันผลประกอบการในช่วงครึ่งปีแรกของคิวเฮ้าส์ให้เติบโตได้ถึง 50%

แสนสิริลดไซส์เร่งยอดขาย

บ้านเดี่ยวระดับบนของแสนสิริจะมีการปรับปรุงตัวสินค้าให้เหมาะสมกับภาวะตลาดและกำลังซื้อเช่นกัน โดยจะปรับพื้นที่ใช้สอยของบ้านในโครงการนาราสิริ สาทร-วงแหวน และพัฒนาการให้มีขนาดเล็กลงเหลือประมาณ 100 ตร.ม. ทำให้ราคาขายลดลงจากเดิม 30 ล้านบาทเป็น 20 ล้านบาท เพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อในขณะนี้ อีกทั้งยังจะเร่งปรับการทำตลาด เพื่อสร้างยอดขาย หลังจากพบว่าลูกค้ายังไม่คุ้นเคย เนื่องจากเป็นผู้เล่นรายใหม่ในทำเล

GOLD เดินหน้ายึดตลาดบน

ในช่วงนี้ที่ตลาดบ้านเดี่ยวค่อนข้างซบเซา เป็นช่วงที่สหัส ตันติคุณ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการและกรรมการผู้อำนวยการ-โครงการบ้านจัดสรร บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (GOLD) กลับมองว่า เป็นจังหวะดีที่บริษัทจะเดินหน้ารุกตลาดบนอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากซัปพลายเก่าถูกดูดซับออกไป ขณะที่ซัปพลายใหม่มีเข้ามาน้อย เพราะดีเวลลอปเปอร์หันไปพัฒนาโครงการเซกเมนต์อื่นแทน ทำให้คู่แข่งในตลาดเดียวกันลดลง ซึ่งจะยิ่งผลักให้ GOLD มีความโดดเด่นยิ่งขึ้น เช่น ในทำเลราชพฤกษ์ที่เป็นแหล่งรวมของบ้านระดับบน ก็เหลือคู่แข่งเพียงไม่กี่รายเท่านั้น คือ คิวเฮ้าส์ และณุศาศิริ

ปัจจุบันบริษัทฯ มีโครงการบ้านเดี่ยวระดับไอเอนด์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,400 ล้านบาท มียูนิตในเฟสเก่าที่เปิดตัวแล้วและอยู่ระหว่างรอขายมูลค่า 4,000 ล้านบาท ได้แก่ เดอะ ปาล์ม ถ.กัลปพฤกษ์, โกลเด้นท์ เฮอริเทจ ถ.ราชพฤกษ์, แกรนด์ โมนาโก ถ.บางนา-ตราด และโกลเด้นท์ นครา ถ.พระราม 9 โดยล่าสุดได้เปิดเฟส 2 ในโครงการโกลเด้นท์ เฮอริเทจ-แกรนด์ เวเนเชี่ยน เรสซิเดนซ์ พื้นที่ 54 ไร่ มูลค่าโครงการ 1,330 ล้านบาท รวม 89 ยูนิต ราคา 12-40 ล้านบาทต่อยูนิต และในช่วงไตรมาสสุดท้ายบริษัทฯ จะเร่งยอดขายด้วยการจัดอีเวนท์ในแต่ละโครงการเพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้าชมโครงการอย่างต่อเนื่อง

สหัสกล่าวว่า ในปีนี้จะยังไม่มีการซื้อที่ดินแปลงใหม่ จะเน้นการปิดโครงการในเฟสเก่าก่อน ทั้งนี้บริษัทฯ ยังมีแลนด์แบงก์ที่รอการพัฒนาในเฟสต่อเนื่องในโครงการเก่าอีกหลายร้อยไร่ ซึ่งจะเริ่มต้นพัฒนาในปีหน้า รวมทั้งอยู่ระหว่างศึกษารูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสมของแลนด์แบงก์อีก 2 แปลง ได้แก่ ที่ดิน 31 ไร่ ปาก ซ.รามคำแหง 28 และที่ดิน 108 ไร่ ถ.ประชาอุทิศ

การเมืองกระทบบ้านแพงผันผวน

สหัสกล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ภาวะตลาดบ้านแพงค่อนข้างผันผวนไปตามภาวะการเมืองและเศรษฐกิจ ยอดขายในแต่ละเดือนไม่แน่นอน แม้จะยังมีดีมานด์อยู่ ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในแต่ละช่วงเวลา เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อสถานการณ์รอบด้านมากกว่ากลุ่มอื่นๆ จึงมีกระทบต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อ แต่เชื่อมั่นว่า หลังเลือกตั้งหากสถานการณ์ทุกอย่างกลับมาดีขึ้น เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ตลาดบ้านแพงจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง

CI หนีจับหัวเมืองท่องเที่ยว

สงกรานต์ อิสสระ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CI) ยอมรับว่า ต้นทุนราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการในแนวราบไม่คุ้มค่า รวมทั้งตลาดรวมอยู่ในภาวะหดตัว จึงทำให้ช่วงนี้ไม่ใช่ยุคทองของบ้านแพงอีกต่อไป โดยเมื่อ 3 ปีที่แล้วบริษัทฯ ได้เปิดตัว “บ้านอิสสระ พระราม 9” ปัจจุบันเหลือขายอยู่เพียง 2 ยูนิต ซึ่งสไตล์การลงทุนของชาญอิสสระที่เน้นกระจายความเสี่ยง ไม่ยึดติดกับตลาดใดเพียงตลาดเดียว ประกอบกับได้เห็นสัญญาณของตลาดล่วงหน้า จึงปรับตัวหันไปรุกตลาดเมืองท่องเที่ยวและคอนโดมิเนียมระดับกลางมากขึ้นแทน

สงกรานต์เปิดเผยว่า ปีหน้าสนใจจะซื้อแลนด์แบงก์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชะอำ หัวหิน กระบี่ สมุย คาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 400 ล้านบาท โดยยังสนใจจะพัฒนาบางโครงการในรูปแบบที่พักอาศัยผสมผสานกับโรงแรมเช่นเดียวกับโครงการศรีพันวา ภูเก็ต ที่เน้นการนำไลฟ์สไตล์มาผสมผสานกับ Hospitality กลายเป็นวิลล่าที่มีบริการเสริมในระดับโรงแรม 5 ดาว สามารถยกระดับราคา สร้างความต่างจากคู่แข่ง สร้างรายได้ให้กับเจ้าของวิลล่าจากการปล่อยเช่า และช่วยเสริมมูลค่าของสินทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น ซึ่งเป็นวิธีคิดของชาญอิสสระที่ค่อนข้างประสบความสำเร็จ

ล่าสุดชาญอิสสระฯ ได้ลงทุนเฟส 3 พื้นที่ 22 ไร่ ในโครงการศรีพันวาต่อเนื่อง ภายใต้งบลงทุน 2,000 ล้านบาท แบ่งเป็นวิลล่าสำหรับขายรวม 6 ยูนิต ราคา 200-400 ล้านบาทต่อยูนิต และพูลวิลล่าในส่วนของโรงแรมรวม 23 ยูนิต ค่าเช่า 50,000 บาทต่อคืน

ชาญอิสสระฯ มีแผนจะที่ซื้อสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานเพิ่มเข้ามาในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 500-1,000 ล้านบาท จากมูลค่าเดิม 1,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการประเมินและพิจารณาสินทรัพย์ที่จะซื้อเข้ามาในกองทุน คาดว่าจะดำเนินการได้ในปีหน้า ปัจจุบันบริษัทมีสัดส่วนรายได้จากค่าเช่า 10% ของรายได้รวม ซึ่งภายใน 2-3 ปีข้างหน้าที่เฟสใหม่ของศรีพันวาแล้วเสร็จ เมื่อรวมกับโครงการอื่นๆ จะทำให้สัดส่วนรายได้จากการเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 15-20%

K-LAND เน้นจุดขายพรีเมี่ยม

ธงชัย คุณากรปรมัตถ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด มหาชน (K-LAND) กล่าวว่า ในส่วนของโครงการเดอะแกรนด์ พระราม 2 บนแลนด์แบงก์กว่า 600 ไร่ จะยังเดินหน้าพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในระดับบน เนื่องจากยังเป็นทำเลที่มีดีมานด์จากกลุ่มเจ้าของกิจการในย่านใกล้เคียง โดยได้เปิดตัวเฟส 2โครงการเลค แกรนด์ดิโอเซ่ และไอส์แลนด์ พาราไดซ์ ราคาเริ่มต้น 15-65 ล้านบาท ภายใต้คอนเซ็ปต์บ้านหรูริมน้ำ และในปีหน้ามีแผนที่จะลงทุนโครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมในทำเลอื่นๆ เพิ่ม โดยจะชูจุดขายที่แตกต่างจากคู่แข่งด้วยรูปแบบโครงการที่มีความเป็นพรีเมี่ยมของเซกเมนต์นั้นๆ