สศค.ชี้ 2 เดือนแรกไตรมาส 3 ภาคอสังหาริมทรัพย์-ก่อสร้างเริ่มขยับตัวดีขึ้น จากปัจจัยการเมืองที่ชัดเจน และการเร่งเบิกจ่ายเงินลงทุนของรัฐบาล โดยเครื่องชี้ภาคอสังหาฯที่ปรับตัวดีขึ้น เป็นภาษีธุกรรมอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเพิ่มขึ้น 5.2% สอดคล้องกับยอดขายเหล็กที่ขยับตัวเพิ่มเป็นบวกเป็นครั้งแรกในรอบปี แนะรัฐเดินหน้าโครงการใหญ่สร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน จี้ยกเลิกกันสำรอง 30%-ดูแลบาทไม่ให้ผันผวนเพื่อดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศ

สำนักนโยบายเศรษฐกิจมหาภาคและระหว่างประเทศ สำนักงานเศรษฐการคลังประเมินแนวโน้มภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างในอนาคต จากข้อมูลล่าสุดในไตรมาสที่ 3/2550 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้น ซึ่งมาจากปัจจัยบวกทางด้านทิศทางการเมืองที่ชัดเจนขึ้น นโยบายการคลังที่ขาดดุลเพิ่มขึ้น และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณลงทุนของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยกระตุ้นให้โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างที่เกี่ยวเนื่องกับโครงการรัฐบาล รวมถึงนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ส่งผลดีต่อการลงทุนก่อสร้างและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน

ทั้งนี้ เครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในปัจจุบันที่ปรับตัวดีขึ้น ได้แก่ ภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่3/2550 ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 ต่อปี ซึ่งเป็นการขยายตัวเป็นบวกครั้งแรก หลังจากที่หดตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2550 สอดคล้องกับตัวเลขยอดจำหน่ายเหล็กที่ขยายตัวเป็นบวกเป็นครั้งแรกเช่นกันในไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ยอดจำหน่ายปูนซีเมนต์ในไตรมาสที่ 3 หดตัวลดลงมาอยู่ที่ ร้อยละ -5.7 ต่อปี จากที่หดตัวร้อยละ -7.8 ต่อปีในไตรมาสที่ 2 ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลขผลผลิตวัสดุก่อสร้างจากดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม(MPI) ในหมวดวัสดุก่อสร้างที่หดตัวลดลงมาอยู่ที่ ร้อยละ -2.9 ต่อปีโดยเฉพาะจากการผลิตเหล็กทุกประเภท

นอกจากนี้ เครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ โดยเฉลี่ย 2 เดือนแรกของไตรมาสที่ 3 บ่งชี้ว่าภาวะภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณดีขึ้นเช่นเดียวกัน ตัวอย่างเช่น จำนวนรายการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.2 ต่อปี และพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างในเขตเทศบาลทั้งประเทศที่หดตัวลดลง มาอยู่ที่ร้อยละ -6.5 ต่อปี จากที่หดตัวร้อยละ -13.4 ต่อปีในไตรมาสที่ 2 โดยเฉพาะประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 ต่อปี ซึ่งขยายตัวเป็นบวกเป็นครั้งแรกจากที่หดตัวมาตลอดในครึ่งแรกของปี 2550

สำหรับการวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างในอนาคตนั้น ปัจจัยภายในประเทศมีจุดแข็งในส่วนของรัฐบาลมีแผนลงทุนก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีม่วงในปี 2551 ซึ่งจะช่วยกระตุ้นโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า และกระตุ้นการก่อสร้างในโครงการพื้นฐานของรถไฟฟ้า รวมถึงนโยบายการคลังแบบขาดดุลที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะงบประมาณลงทุน จะช่วยสนับสนุนการขยายตัวของการลงทุนในหมวดก่อสร้างของรัฐบาลดด้วย

แต่อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกกดดันจากนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น รวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ผ่านราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่ออำนาจซื้อและการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนอาจฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์หากเกิดความไม่แน่นอนในการจัดตั้งรัฐบาล และประเทศไทยยังขาดกลไกเชิงสถาบันในการผลักดันมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ

ด้านปัจจัยในต่างประเทศ มีแนวโน้มและโอกาสที่ดีจากสภาพคล่องที่มีอยู่ในตลาดโลกจะเปิดโอกาสให้ชาวต่างประเทศและบริษัทข้ามชาติสนใจเข้ามาลงทุนในประเทศรวมทั้งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากบรรยากาศการลงทุนในประเทศเอื้ออำนวย ซึ่งอาจถูกกดดันจากความผันผวนของค่าเงินบาท แนวโน้มราคาน้ำมันที่อาจปรับตัวสูงขึ้น และปัญหา Sub-Prime สหรัฐฯ ที่อาจขยายวงกว้างกระทบต่อเศรษฐกิจการเงินโลก

ทั้งนี้ จากจุดแข็งดังกล่าวรัฐควรสานต่อเพื่อขยายโอกาสให้กับธุรกิจ โดยรัฐบาลใหม่ควรผลักดันสนับสนุนโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆอย่างต่อเนื่องและเป็นรูปธรรม เพื่อสร้างความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงการสนับสนุนการเข้ามาลงทุนต่างชาติ ทำให้เกิดปริมาณงานก่อสร้างภายในประเทศสูงขึ้นตามมา ซึ่งส่งผลดีต่อผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างของไทย และรัฐบาลควรให้ความสำคัญกับเสถียรภาพเศรษฐกิจโดยเฉพาะดูแลไม่ให้ค่าเงินบาทผันผวนมากเกินไป และไม่ให้เงินเฟ้ออยู่สูงเกินไป

นอกจากนี้ ทางการควรมีนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติม โดยภาครัฐอาจพิจารณายกเลิกมาตรการกันสำรอง 30 % ในเวลาที่เหมาะสม เพื่อเปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนในตลาดพันธบัตรได้ง่ายขึ้น และลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ และควรพัฒนานโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Policy) ในภาวะที่การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

โดยสรุปจากการประเมินภาวะและแนวโน้มภาคอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น รัฐบาลควรมีนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างได้แก่ การดูแลรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ และค่าเงินบาทมิให้เกิดความผันผวนมากเกินไป รวมทั้งเร่งรัดการเบิกจ่ายของภาครัฐและดำเนินโครงการลงทุนภาครัฐต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ เพื่อขยายระบบการให้บริการขนส่งมวลชนเข้าสู่พื้นที่ต่างๆ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยพบว่าหากระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพเข้าสู่พื้นที่ใด จะมีการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนก่อสร้างอย่างมีนัยสำคัญ เช่น การก่อสร้างสำนักงาน และที่อยู่อาศัยจำนวนมากในเขตพื้นที่ตามเส้นทางเดินรถของระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT เป็นต้น

พร้อมกันนั้น ควรมีการพัฒนาแนวนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Policy) และกลไกเชิงสถาบันที่จะทำหน้าที่ติดตามสถานการณ์ กำหนดนโยบาย วางแผน ประสานงาน และประเมินผลการแก้ไขปัญหา และการพัฒนาที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวทั้งของภาครัฐและเอกชน และเร่งฟื้นฟูความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจของนักลงทุนและประชาชน โดยคาดว่า หากมีการเลือกตั้งก่อนสิ้นปี 2550 และมีรัฐบาลชุดใหม่จะช่วยให้สถานการณ์การเมืองกลับเข้าสู่ภาวะปกติและมีนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

สำหรับภาวะภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 ด้านอุปทานมีการขยายตัวในอัตราที่ชะลอตัวตั้งแต่ช่วงปี 2549 ต่อเนื่องถึงช่วงไตรมาสที่ 1/2550 โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวชะลอลงจากร้อยละ 4.8 ต่อปี ในปี 2548 มาอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ต่อปี ในปี 2549 ขณะที่ภาคก่อสร้างขยายตัวชะลอลงจากร้อยละ 6.0 ต่อปี ในปี 2548 มาอยู่ที่ร้อยละ 4.9 ต่อปีในปี 2549 เนื่องจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง ซึ่งกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง รวมทั้งประชาชนในการใช้จ่ายเพื่อซื้อบ้านที่อยู่อาศัย ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยและราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างเริ่มมีการฟื้นตัวโดยขยายตัวที่ร้อยละ 3.5 ต่อปี และร้อยละ 3.7 ต่อปี ตามลำดับ ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสที่1 ที่ขยายตัวได้เพียงร้อยละ 2.4 ต่อปี และร้อยละ 0.4 ต่อปีตามลำดับ เนื่องจากภาครัฐ ได้มีการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ

ส่วนด้านอุปสงค์ แม้ว่าข้อมูลในด้านอุปทานการผลิตจะแสดงถึงการปรับตัวที่ดีขึ้นทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างโดยรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดจากด้านอุปสงค์ ทำให้สามารถวิเคราะห์ได้ว่า ปัจจัยที่ทำให้การลงทุนก่อสร้างรวมปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสที่ 2 มาจากแรงขับเคลื่อนในการลงทุนก่อสร้างภาครัฐที่เพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 9.4 ต่อปี จากเดิมร้อยละ 1.5 ต่อปี ในไตรมาสที่1 ในขณะที่ การลงทุนก่อสร้างของภาคเอกชนยังคงหดตัวต่อเนื่องที่ร้อยละ -1.3 ต่อปีในไตรมาสที่ 2 จากร้อยละ -0.7 ต่อปีในไตรมาสที่ 1 โดยสาเหตุที่ภาครัฐมีการลงทุนก่อสร้างที่ขยายตัวในอัตราเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 9.4 ต่อปีในไตรมาสที่ 2 เนื่องจากการขยายตัวด้านการก่อสร้างของรัฐบาลและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ขยายตัวร้อยละ 21.3 ต่อปี ประกอบกับนโยบายการเร่งเบิกจ่ายหลังจากรัฐบาลอนุมัติงบประมาณรายจ่ายประจำปี 2550 ในส่วนของรายจ่ายลงทุนมากขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงบทบาทการลงทุนของภาครัฐที่เร่งดำเนินการมากขึ้นในสภาวะที่การลงทุนภาคเอกชนมีการชะลอตัว