ยูนิเวนเจอร์ฯหวังเป็นที่ปรึกษานักลงทุนดึงหนี้เสียออกมาพัฒนาสร้างกำไร พบสิ้นมิ.ย. 50 สินเชื่อคงค้างสุทธิมีมูลค่าสูงถึง 7 ล้านล้านบาท ตัวเลขเอ็นพีแอลเพิ่ม 4.8% จากปี 49 ซ้ำด้วยตัวเลขเอ็นพีเอพุ่งพรวด 7.2% คาดสิ้นปีทะลักเพิ่ม เหตุสถาบันการเงินเร่งแก้หนี้เสีย พร้อมเผยตัวเลขตึกร้าง 90 อาคารมีศักยภาพพัฒนาได้เลย จากทั้งหมด 254 อาคาร ส่วนอีก 155 อาคารใบอนุญาติก่อสร้างหมดอายุแล้ว

นายธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) (UV) ธุรกิจในกลุ่ม ทีซีซี แลนด์ เปิดเผยว่า บริษัทได้ทำการสำรวจข้อมูลสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) และทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ย้อนหลัง 7 ปี นับจากปี 2543 จนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน 2550 พบว่า สินเชื่อคงค้างสุทธิของสถาบันการเงิน มีจำนวน 7 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นเอ็นพีแอล อยู่ที่ 322,510 ล้านบาท คิดเป็น 4.55% ของสินเชื่อคงค้างทั้งระบบ โดยมูลค่าดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 จำนวน 14,757 ล้านบาท คิดเป็น 4.8%

อย่างไรก็ตาม ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าเอ็นพีแอลมีแนวโน้มลดลงทุกปี ซึ่งเป็นผลมาจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้ความสำคัญและกำกับดูแลสถาบันการเงินต่างๆอย่างใกล้ชิด โดยล่าสุดนำระบบมาตรฐานการบัญชีใหม่ IAS 39 และ BASEL 2 มาใช้กับระบบสถาบันการเงินเพื่อเป็นการควบคุมเอ็นพีแอล ซึ่งมาตรฐานดังกล่าวทำให้ธนาคารต้องมีความระมัดระวังในการปล่อนสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น

สำหรับเอ็นพีเอนั้น จากผลการสำรวจพบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 50 มีจำนวน 324,346 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 จำนวน 7.2% ในจำนวนนี้ธนาคารพาณิชย์ไทยและสาขาต่างประเทศมีเอ็นพีเอสูงสุด 183,536 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (TAMC) และบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.) มีมูลเอ็นพีเอรองเป็นอันดับสองและสามตามลำดับ

ทั้งนี้ ตัวเลขเอ็นพีเอจำนวน 324,346 ล้านบาท แบ่งเป็นที่ดินเปล่า 50%, อาคารพาณิชย์ 20% และอีก 30% เป็ฯที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม และหากแบ่งเป็นทำเลที่ตั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 35% และ 22% อยู่ในภาคตะวันออก ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ตามภูมิภาคต่างๆ

นายธนพลกล่าวว่า เอ็นพีเอส่วนใหญ่อยู่ในการครอบครองของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งธนาคารได้พยายามที่จะระบายทรัพย์สินดังกล่าวออกไปให้ได้มากที่สุดและเร็วที่สุด เนื่องจาก ทรัพย์สินบางประเภทโดยเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีการเสื่อมค่าตามสภาพที่ทรุดโทรมลง กลยุทธ์การขายที่ธนาคารนำมาใช้ มีทั้งขายเองผ่านทางสาขาและพนักงานและการขายผ่านตัวแทนต่างๆ รวมถึงการจัดงานมหกรรม NPA Grand Sales นอกจากนี้ หลายธนาคารยังคงใช้กลยุทธ์การจัดมหกรรมประมูลขายทอดตลาดสินทรัพย์ ที่เป็นลูกหนี้ของธนาคารร่วมกับกรมบังคับคดี เพื่อเป็นการลดจำนวน เอ็นพีเอที่จะเข้ามาใหม่อีกด้วย

สำหรับแนวโน้มของตัวเลขเอ็นพีเอ ณ สิ้นปี 2550 น่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้น จาก 3 ปัจจัยหลัก คือ 1.ธปท.ได้วางเป้าหมายแก้ไขปัญหาเอ็นพีแอล ให้มีสัดส่วนหนี้ต่อสินเชื่อรวมลดลงเหลือ 2% แต่คาดว่าจะไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ อย่างไรก็ตามในกระบวนการแก้ไขปัญหาหนี้ ไม่ว่าด้วยวิธีใดก็ตาม จะมีเอ็นพีแอลส่วนหนึ่งที่แปรสภาพมาเป็นเอ็นพีเอ โดยผ่านการตีโอนทรัพย์ชำระหนี้จากลูกหนี้ 2. เอ็นพีเอยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากการเข้าประมูลซื้อทรัพย์สินที่เกิดจากหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์ที่อยู่ในกระบวนการบังคับขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และ 3. มีการโอนย้ายเอ็นพีแอลไปยังองค์กรหรือสถาบันการเงินอื่น เพื่อทำการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยการปรับโครงสร้างหนี้กับลูกหนี้ ทำให้ทรัพย์สินดังกล่าวแปลงสภาพเข้ามาเป็นเอ็นพีเอของบริษัทบริหารสินทรัพย์ในที่สุด

นอกจากนี้ นายธนพลยังได้กล่าวถึงอาคารที่ยุติการก่อสร้างหรือตึกร้างว่า จากการสำรวจข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้สำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ. 2544 พบว่ามีอาคารสร้างค้างจำนวน 508 อาคาร และสำรวจครั้งล่าสุดเมื่อเดือนมีนาคม 2549 พบว่ายังคงมีอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้าง เป็นจำนวน 245 อาคาร จะเห็นได้ว่ามีอาคารที่มีการเปลี่ยนแปลงแล้ว 263 อาคาร ส่วนหนึ่งมาจากในช่วง พ.ศ. 2546-2549 เศรษฐกิจมีการขยายตัว ทำให้อาคารสร้างค้างดังกล่าวถูกประมูลผ่านการประนอมหนี้แล้วเสร็จจนนำมาพัฒนาต่อไป

ทั้งนี้ ในจำนวนอาคารสร้างค้างที่ยังคงเหลืออยู่ 245 อาคาร แบ่งเป็นอาคารที่มีเฉพาะเสาเข็มอย่างเดียว 85 อาคาร และเป็นอาคารที่มีการก่อสร้างขึ้นเป็นโครงสร้างโผล่เหนือดิน 160 อาคาร หากพิจารณาจากศักยภาพของอาคารสร้างค้างดังกล่าว สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ยังมีศักยภาพในการพัฒนา เป็นอาคารที่ใบอนุญาตไม่ขาดการต่ออายุ โครงสร้างมีความคืบหน้า จำนวน 90 อาคาร ซึ่งส่วนใหญ่ 62% ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นใน และเป็นอาคารที่อยู่อาศัยประมาณ 70-80% แต่ยังคงติดปัญหาในปัญหาในขั้นตอนการเจรจาประนอมหนี้ เนื่องจากเจ้าหนี้และลูกหนี้มีมุมมองที่ต่างกันในเรื่องมูลค่าของทรัพย์สิน

ส่วนกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มสินทรัพย์ด้อยค่า เป็นอาคารที่ใบอนุญาตหมดอายุ ไม่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างและไม่มีโครงสร้าง จำนวน 155 โครงการ ซึ่งอาคารเหล่านี้มูลค่าของทรัพย์สินที่มีอยู่จะมีมูลค่าน้อยกว่ามูลค่าหนี้ที่ค้างไว้ แต่อย่างไรก็ตามในจำนวนนี้มีอาคาร 30-40% ที่สามารถพัฒนาได้ภายใด้กฎหมายผังเมืองใหม่

“ ที่ผ่านมามีการนำเสนอให้ออกกฎนิรโทษกรรมอาคารสร้างค้างที่ใบอนุญาตก่อสร้างหมดอายุ แต่ก็ไม่มีอะไรออกมาเป็นรูปธรรม ดังนั้น สิ่งที่ทำให้คือ ต้องพัฒนาภายใต้กฎหมายใหม่ โดยไม่ต้องรอให้รัฐออกมานิรโทษกรรมได้ ทั้งนี้บริษัทเชื่อว่า ยังมีผู้ที่มีเงินทุนที่ต้องการพัฒนาเอ็นพีเอและเอ็นพีแอล ที่มีศักยภาพอยู่จำนวนมาก เพียงแต่อาจจะขาดข้อมูลสนับสนุนในเชิงลึก ซึ่งยูนิเวนเจอร์สามารถให้คำปรึกษาในส่วนนี้ได้ เพราะเรามีข้อมูลเชิงลึก ” นายธนพลกล่าว