“อ.มานพ พงศทัต” เตือนผู้ประกอบการระวังคอนโดฯ ล้น แนะศึกษาตลาดก่อนลงทุน ชี้ราคาน้ำมันพุ่งกระทบเศรษฐกิจโดยรวมซบยาวถึงปีหน้า ส่วนภาพรวมตลาดอสังหาฯ คอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ ไม่เกิน 3 ล้านบาทยังได้รับความนิยมต่อเนื่อง ด้านบิ๊กเอพี เตรียมปรับลดการลงทุนคอนโดฯลง หันให้นำหนักตลาดทาวน์เฮาส์-บ้านเดี่ยวเพิ่ม ด้านรับสร้างบ้านโตสวนกระแส เหตุคนกลัวราคาขึ้นรีบสร้างก่อน

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษ ภาควิชาเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ราคาน้ำมันที่ขยับขึ้นอย่างต่อเนื่องได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจทั้งระบบ สิ่งที่ตามมาคือเกิดภาวะเงินเฟ้อ สินค้าแพงขึ้น และที่สำคัญคือค่าเดินทางสูงขึ้น ซึ่งจะเป็นตัวกำหนดให้คนเข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองเพิ่มมากขึ้น เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย

นอกจากค่าเดินทางและราคาสินค้าเพิ่มขึ้นแล้ว ยังทำให้ค่าก่อสร้างปรับเพิ่มขึ้นอีกด้วย จากเดิมที่ราคาต่อตารางเมตรละประมาณ 15,000 บาท เพิ่มเป็น 18,000 บาท ซึ่งทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่จากค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ประชาชนมีความสามารถซื้อบ้านได้ราคาถูกลง ดังนั้นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะยังคงเป็นตลาดใหญ่และมีอัตราการเติบโตสูงกว่าบ้านในระดับราคาอื่นๆ ส่วนบ้านหรูจะชะลอตัว

“จากผลกระทบข้างต้น จะส่งผลต่อเนื่องไปยังปีหน้า แม้ว่าสถานการณ์การเมืองจะคลีคลายหรือมีการเลือกตั้งแล้วก็ตาม เพราะเศรษฐกิจภายในและภายนอกประเทศถือเป็นตัวกำหนดเศรษฐกิจ แม้ว่าเปลี่ยนรัฐบาลมรกี่ยุคกี่สมัย ก็แก้ไขอะไรไม่ได้มากนัก” รศ.มานพกล่าว

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญของรัฐบาลที่ควรหันมาให้ความสำคัญในยุคนำมันแพงคือ การประหยัดพลังงานหรือการรณรงค์ให้ประชาชนหันมาใช้ โซล่าเอ็นนียี่ หรือโซล่าเซลล์ ภายในบ้านเพื่อลดต้นทุนด้านพลัง โดยการลดค่าติดตั้งหรือให้วงเงินอุดหนุนสำหรับบ้านที่ต้องการติดตั้งโซล่าเซลล์ เพราะในปัจจุบันค่าติดตั้งสูงมาก ทำให้ไม่เป็นที่นิยม

รศ.มานพ กล่าวอีกว่า ผลกระทบจากราคาน้ำมันยังส่งผลให้ในปีหน้า คอนโดมิเนียมในเมืองยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะระดับราคา 1-2 ล้านบาท รวมไปถึงทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมไปถึงบ้านมือ 2 จะไดรับความนิยมเพิ่มขึ้นเพราะราคาและทำเลจะโดดเด่นกว่าบ้านใหม่

แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะเป็นที่นิยมอย่างต่อเนื่อง แต่ในปัจจุบันมีสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวนมากเกินความต้องการทำให้เริ่มเห็นภาวะการขายล่าช้า บางทำเลโอเวอร์ซัปพลาย ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะพัฒนาควรทำการศึกษาความต้องการของตลาดให้ดีก่อนลงทุน

“ผู้ประกอบการใหม่ที่จะเข้าตลาดควรศึกษาให้ดีก่อน เพราะขณะนี้ตลาดเริ่มบวมแล้วจะต้องเตือนกันบ้าง รายเก่าก็เช่นกัน ส่วนรายใหญ่ก็ไม่ควรหลงระเริงว่าขายได้เร่งผลิต เอาไว้สร้างปีต่อๆไปก็ได้ ตลาดบ้านไม่ใช้เรื่องที่จะเร่งให้มันโตมากนัก เพราะถ้ามันโอเวอร์ซัปพลายขึ้นมาก็เจ๊งกันหมด น้ำมันขึ้นเรื่อยๆ ไม่ควรรีบตักตอนนี้ก็ได้” รศ.มานพกล่าว

ทั้งนี้ในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวนมาก ประชาชนที่ต้องการซื้อบ้านควรมีเงินออมส่วนหนึ่งเพื่อดาวน์บ้าน ไม่ควรเอาเงินในอนาคตหรือเงินกู้มาซื้อบ้านทั้งหมด เพื่อป้องกันการเป็นหนี้เสียหากรายได้ในอนาคตไม่แน่นอน นอกจากนี้ไม่ควรซื้อบ้านราคาสูงกว่าที่กำลังการผ่อนชะระรายเดือน

ด้านผู้ประกอบการนั้นมีความเห็นเช่นเดี่ยวกับ รศ.มานพ โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ เอพี กล่าวว่า ในปัจจุบันผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่มีการพัฒนาโครงการซิตี้คอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และอยู่ระหว่างการเตรียมออกสู่งตลาดอีก แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไปผู้ประกอบการจะเริ่มทยอยเปิดตัวช้าลง เนื่องจากสถานการณ์ขายไม่ดีเช่นเดิม ดังนั้นต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนเพิ่มขึ้น

ในส่วนของบริษัทเอพีนั้น แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมจะยังขายดีอยู่ แต่เมื่อการแข่งขันมากขึ้น บริษัทจึงปรับตัวด้วยการลดการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมลง โดยในช่วงปลายปีนี้จะเปิดอีก 5 โครงการ เป็นคอนโดมิเนียม 3 โครงการและทาวน์เฮาส์อีก 2 โครงการมูลค่ารวมประมาณ 4,000 ล้านบาท ส่วนปีหน้าจะเปิดอย่างบน้อย 5 โครงการ เป็นทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว 3 โครงการ ส่วนอีก 2 โครงการเป็นคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้จากการสำรวจพฤติกรรมการซื้อบ้านของประชาชน ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 17 ที่ผ่านมาพบว่า คอนโดมิเนียมยังได้รับความนิยมค่อนข้างสูงคือมียอดขายสูงสุด เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่ที่จองซื้อภายในในงานไม่ได้สนใจไปดูพื้นที่จริง เนื่องจากทำเลของคอนโดมิเนียมนั้นจะอยู่บนพื้นที่หรือถนนที่คนรู้จักอยู่แล้วคือ รัชดาภิเษก เจริญนคร และลาดพร้าว ขณะที่บ้านและทาวน์เฮาส์นั้นลูกค้าจะต้องไปดูทำเลจริงก่อน

โดยที่อยู่อาศัยที่ขายได้นั้นส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และที่ขายดีที่สุดคือคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ราคาประมาณ 1 ล้านบาทเศษ จึงเป็นการแสดงให้เห็นว่า เป็นความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าและเป็นกำลังซื้อส่วนใหญ่ของประเทศ ซึ่งข้อมูลดังกล่าวทำให้คาดการณ์ได้ว่าในช่วงปลายปีนี้และปีหน้าสินค้าระดับราคา 1-3 ล้านบาทจะขายดีโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เพราะสอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชนส่วนใหญ่

สำหรับภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวแสดงความเห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ถือว่าต่อสุดในรอบ 7 ปี เนื่องจากโครงการทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวน้อยมาก โดยมีสัดส่วนเพียง 40% ของตลาดเท่านั้น ส่วนในปีหน้าเชื่อว่าทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทจะเริ่มกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้ง เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าที่รัฐบาลได้อนุมัตินั้นจะทำให้การเดินทางสะดวก ออกไปถึงยังชานเมืองได้มากขึ้น อีกทั้งพื้นฐานของคนไทยยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยในบ้านเดี่ยวอยู่เสมอ

รับสร้างบ้านโตสวนกระแส

ด้านนายศักดิ์ดา โควิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท รอยัลเฮ้าส์ จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นได้ส่งผลให้ราคาวัสดุหลายชนิดราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก เช่น เหล็กเส้น สายไฟ PVC โดยเฉพาะราคาเหล็กเส้น ซึ่งแนวโน้มยังไม่มีท่าทีว่าจะปรับลดลงมา เนื่องจากความต้องการใช้เหล็กในประเทศจีน อินเดีย และเวียดนาม จากปัจจัยดังกล่าวทำให้ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาสร้างบ้านจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าในช่วงกลางปีที่ผ่านมาหลายบริษัทได้ปรับขึ้นราคาไปแล้วก็ตาม

ในส่วนของรอยัลเฮ้าส์ ได้ปรับตัวด้วยการสั่งซื้อวัสดุล่วงหน้า โดยเฉพาะเหล็กด้วยการวางเงิน 30% เพื่อทำให้ต้นทุนเหล็กลดลง ส่วนราคาสร้างบ้านนั้นได้ปรับขึ้นมาแล้วในช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาประมาณ 15-20% โดยการปรับขึ้นดังกล่าวได้เปลี่ยนวัสดุที่มีคุณภาพสูงขึ้นตามไปด้วย

นายศักดิ์ดากล่าวว่า แม้ว่าบริษัทจะปรับขึ้นราคาสร้างบ้าน แต่ในแง่ของยอดขายแล้วยังคงโตต่อเนื่องและที่น่าแปลกใจคือยอดขายโตกล่าวปีที่ผ่านมาโดย ณ สิ้นเดือนกันยายนมียอดขายแล้ว 700 ล้านบาท จากปี 2549 ทั้งปีมียอดขายที่ 720 ล้านบาท และคาดว่าถึงสินปี 2550 บริษัทจะมียอดขายไม่ต่ำกว่า 800 ล้านบาท

“เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจที่ปีนี้เรามียอดขายโตมากโดยเฉพาะในเดือนสิงหาคม-กันยายนที่มีงานรับสร้างบ้านมียอดขายถึง 200 ล้านบาท และจากการสอบถามสมาชิกในสมาคมก็มียอดขายที่สูงไม่ต่างกัน นอกจากนี้ส่วนหนึ่งอาจจะมาจากคนกลัวว่าราคาบ้านในปีหน้าจะปรับขึ้นจึงรีบสร้างก่อน อีกอย่างคนกลุ่มนี้มีเงินเก็บจึงไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก” นายศักดิ์ดากล่าว