"เจ้าพระยามหานคร" เผยที่ดินย่านถนนรามคำแหง-ศรีนครินทร์ ราคาพุ่งรับการขยายตัวที่อยู่อาศัย -รถไฟฟ้า ระบุบางจุดราคาขายตารางวาละ 100,000 บาท จับตาคอนโดฯโรวไรส์แห่ผุดจับลูกค้าย่านถนนรามคำแห่ง ชี้เป็นย่านชุมชนที่สมบูรณ์ แจงคอนโดฯไฮไรส์เกิดยาก เหตุติดข้อกำหนดผังเมืองพื้นที่สีแดงมีน้อย บีบผู้ประกอบการต้องทำโลว์ไรส์คอนโดฯส่วนแนวราบบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ต้องทำตลาดระดับบนอย่างเดียว

นายวิเชียร แพทย์นันท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเจ้าพระยามหานครจำกัด (CMC) กล่าวถึงแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในย่านถนนรามคำแหง, พระราม 9, สุขาภิบาล และศรีนครินทร์ ว่า ปัจจุบันที่ดินในย่านดังกล่าวมีการปรับตัวขึ้นราคาค่อนข้างสูงซึ่งล่าสุดระดับราคาขายที่ดินต่อตารางวาอยู่ที่ 100,000 บาท จากเดิมที่ราคาขายที่ดินดิบในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางวา ประกอบกับผังเมืองในพื้นที่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสีเหลืองและสีส้ม (เขตพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ที่กำหนดให้โอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสามารถก่อสร้างได้เพียงโครงการคอนโดมิเนียมประเภทโลว์ไรส์ความสูงไม่เกิด 8 ชั้น

ในขณะที่พื้นที่สีแดงในย่านดังกล่าวมีอยู่เพียงจุดเดียวในช่วงแยกลำสาลี ซึ่งในอนาคตจะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางและระบบคมนาคม และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ้ง สถานีหัวหมาก ทำให้ในจุดดังกล่าวได้รับการปรับสีผังเมืองเป็นสีแดง ส่งผลให้พื้นที่ส่วนใหญ่ต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

ทาวน์เฮาส์ 5 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 5 -10 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ส่วนพื้นที่ที่มีการกำหนดให้เป็นสีแดง (เขตพื้นที่พาณิชย์กรรม) นั้นปัจจุบันมีที่ดินเหลืออยู่ 2 แปลงที่สามารถก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมประเภทไฮไรส์ ได้ ซึ่งขณะนี้มีผู้ประกอบการซื้อไว้แล้ว

ทั้งนี้ จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกรด B ในกลุ่มพนักงานออฟฟิศ เลียบถนนรามคำแหง พระราม 9-เพชรบุรี พบว่ามีกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 30,000-40,000 บาทต่อเดือนสูงถึง 30,000 ราย ในขณะที่จำนวนประชากรในย่านถนนดังกล่าวข้างต้นมีจำนวนประชากรอยู่อาศัยถึง 800,000 คนซึ่งใน ซึ่งในกลุ่มนี้ก็มีกลุ่มเป้าหมายรวมอยู่ด้วยถึง 1 ใน 3 ของจำนวนประชากรที่ทำงานในย่านนี้มีกำลังซื้อสูง จากข้อมูลการศึกษาดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าในอนาคตแนวโน้มการเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการจะขยายตัวเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์

"โครงการคอนโดมิเนียมโรวไรส์จะเข้ามาจับกลุ่มลูกค้าในย่านถนนรามคำแหง ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยหรือชุมชนที่สมบูรณ์ เพราะมีความพร้อมทั้งในด้านระบบสาธารณูปโภค และระบบคมนาคม สถานบันการศึกษา โรงพยาบาลและแหล่งเอ็นเตอร์เทรนเมนท์ ห้างสรรพสินค้า"

สำหรับการแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ขณะนี้ ไม่รุนแรงมากนัก เนื่องจากยังมีจำนวนผู้พัฒนาโครงการในพื้นที่น้อยราคา โดยโครงการที่มีการเปิดตัวขายอยู่ในขณะนี้งถือว่าเป็นคู่แข่งในแซกเมนท์เดียวกัน คือโครงการ ดิไอริส คอนโดมิเนียม ของกลุ่มบริษัทไอริส กรุ๊ป โครงการ ลุมพินี พาร์ค ของ แอล.พ.เอ็น. และโครงการของบริษัท เดวาดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งอยู่บนถนลาดพร้าว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์

นายวิเชียร กล่าวต่อว่า จากข้อมูลการสำรวจความต้องการของกลุ่มลูกค้าและซับพลายในพื้นที่โซนดังกล่าวข้างต้น

บริษัทได้นำข้อมูลทั้งหมดมาทำตลาดโดยกำหนดกลุ่มเป้าหมาย และรูปแบบการพัฒนาโครงการ ซึ่งCMC ได้กำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการแบงค์คอก ฮอไรซอน เป็นโครงการคอนโดมิเนียมประเภทไฮไรส์ ซึ่งทำให้ได้เปรียบโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่

ส่วนในเรื่องของราคาขายบริษัทกำหนดราคาเริ่มต้นระดับ 1.2 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อรองรับกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและได้เปรียบโครงการอื่นๆในทำเลเดียวกันด้วยทำให้ขณะนี้ถือได้ว่าคู้แข่งโดยตรงของบริษัทยังไม่มี ส่วนคู่แข่งทางอ้อมคือ โครงการประเภททาวน์เฮาส์ แต่ก็เป็นโครงการที่อยู่ลึกเข้าไปในซอยซึ่งเชื่อว่าลูกค้าจะเลือกซื้อโครงการอาคารชุดมากกว่า จะเข้าไปซื้อโครงการที่อยู่ลึกเข้าไปในซอย

อนึ่งโครงการแบงคอก ฮอไรซอน เป็นโครงการล่าสุดของ CMC ที่เน้นจับกลุ่มลูกค้าบีบวกขึ้นไป โดยพัฒนาในรูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมไฮไรส์ 37 ชั้น บนถนนย่านรามคำแหง-ศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้นที่ 1.2-4.7 ล้านบาท หรือเริ่มต้น ตร.ม.ละ 39,500 บาท แบงค์คอก ฮอไรซอน (Bangkok Horizon) มีพื้นพัฒนาโครงการ 3-1-92 ไร่ มูลค่าโครงการรวม 1,500 ล้านบาท มีจำนวนยูนิตทั้งสิ้น 586 ยูนิต ตั้งแต่ขนาด 30-310 ตร.ม. มีแบบห้องให้เลือก 3 ประเภท ประกอบด้วย 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอยประมาณ 31 ตร.ม.ราคาเริ่มต้นที่ 1.2 ล้านบาท , 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอยประมาณ 84 ตร.ม.ราคาเริ่มต้นที่ 4.7 ล้านบาท และห้องเพนต์เฮาส์พื้นที่ใช้สอย 285-310 ตร.ม.ราคาเริ่มต้นที่ 20.67 ล้านบาท

สำหรับปีนี้บริษัทมีแนวทางในการวางแผนธุรกิจที่ชัดเจนขึ้น โดยกำหนดให้ CMC ดูแลโครงการสำหรับกลุ่มลูกค้าตลาดบน ส่วนบริษัท พระยาพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จับกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม ราคาล้านต้นๆ และบริษัท สยามมหานคร จำกัด ดูแลโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยในด้านสัดส่วนรายได้ของบริษัทในปีนี้จะมาจากแนวราบ 50% และแนวสูงอีก 50% ส่วนในปีหน้าบิรษัทมีแผนที่จะสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือค่าบริการอีก 20% จากธุรกิจเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ โรงแรมหรือรีสอร์ต โดยจะใช้วิธีการเทกโอเวอร์โครงการเก่าเข้ามาบริหารขนาดเล็กประมาณ 30-80 ห้อง ขณะนี้อยู่ระหว่างคัดเลือกโครงการคาดว่าจะได้ข้อสรุปในปี 2551 ส่วนรายได้ที่เหลืออีก 80% จะมาจากแนวราบ 40% และแนวสูง 40%

ทั้งนี้ ในช่วงไตรมาส 3 บริษัทได้เตรียมเปิดตัว 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 4.1 พันล้านบาท คือ โครงการ "ดิเอ็กซ์คลูซีฟ พระราม 2" เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น บนเนื้อที่ 100 ไร่ จำนวน 229 ยูนิต แบ่งเป็น 5 เฟส ราคาขายเริ่มต้น 14-32 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 2.6 พันล้านบาท กลุ่มเป้าหมายจะเป็นผู้ประกอบการธุรกิจ และเจ้าของกิจการ

ปัจจุบันกลุ่ม CMC มีโครงการที่เปิดตัวไปแล้วและกำลังดำเนินการปิดการขายทั้งหมด 6 โครงการ ประกอบด้วย โครงการ คาซ่า ยูเรก้า บางแค ทาวน์เฮาส์และโฮมออฟฟิศ บนถนนเพชรเกษม ซอย 63/4 ราคาเริ่มต้น 3.95

ล้านบาท มูลค่า 430 ล้านบาท, โครงการชาโตว์ ริเวอร์ โบ้ท คอนโด โลว์ไรซ์ 8 ชั้น บนถนนเจริญนคร 60 ราคาเริ่มต้น 2.03 ล้านบาท โครงการ ชาโตว์ อินทาวน์ คอลราจ รัชดา 13 ราคาเริ่มต้น 1.86 ล้าน มูลค่าโครงการ 616 ล้านบาท ขณะนี้มียอดจองแล้วกว่า 90 %

นอกจากนี้ยังมีโครงการชาโตว์ อินทาวน์ รัชดา 17 ราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 310 ล้านบาท,โครงการชาโตว์ อินทาวน์ เมเจอร์ รัชโยธิน ราคาเริ่มต้น 1.56 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 220 ล้านบาท และ ชาโตว์ และรอยัล รีเจ้นท์ รัชดา 36 ราคาเริ่มต้น 1.74 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 150 ล้านบาท โดยคาดว่าทุกโครงการจะสามารถปิดโครงการภายในต้นปี 2551