ความเปลี่ยนแปลงในระยะหลังของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างควอลิตี้ เฮ้าส์ ที่คนซื้อบ้านส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่า บ้านของควอลิตี้ เฮ้าส์จะเป็นบ้านราคาแพง หรูหรา เน้นเฉพาะตลาดบ้านเป็นหลัก

ควอลิตี้ เฮ้าส์หันมาให้ความสนใจกับตลาดบ้านระดับกลางมากขึ้น ซึ่งน่าจะมีความหมายว่า บริษัทต้องการยอดขายที่เพิ่มขึ้น หรือบ้านตลาดบนอิ่มตัว

ซวง ชัยสุโรจน์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด อธิบายเหตุผลให้ฟังว่า การเข้ามาทำตลาดบ้านระดับกลางคือ แนวทางหนึ่งในการจัดการเรื่องหนี้สินของบริษัทในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา ด้วยการนำที่ดินเก่าที่มีอยู่ในมือออกมาพัฒนา ซึ่งที่ดินแปลงเหล่านี้เดิมอาจเป็นที่ดินที่มีศักยภาพ แต่ในขณะนี้การใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนไป โดยปัจจัยที่ทำให้ที่ดินเหล่านี้เปลี่ยนไปก็คือระบบสาธารณูปโภคนั่นเอง

"ที่ดินเก่าที่มีอยู่บางส่วน กลายเป็นที่ดินตาย การพัฒนาทำให้ที่ดินเปลี่ยนไป อย่างถนนปิ่นเกล้า นครชัยศรี เดิมเป็นทำเลที่ดี แต่ เมื่อมีถนนราชพฤกษ์ตัดผ่าน ทำให้ถนนปิ่นเกล้าถูกตัดขาดออกไปและราคาที่ดินบนถนนเส้นใหม่ถูกกว่า ใกล้กว่า ต้องรอจนถนนราชพฤกษ์เต็ม ไม่สามารถขยายได้อีก คนถึงจะกลับมาถนนปิ่นเกล้า อีกครั้งหนึ่ง"

เขาบอกด้วยว่า แนวคิดของบริษัทพัฒนาที่ดินที่ต้องมี Land bank มากๆ ในมือไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้องเสมอไป เพราะอาจเกิดเหตุการณ์แบบนี้ได้ไม่ยาก และนั่นก็หมายความว่าเงินจมลงไปกับการซื้อที่ดิน แต่ไม่สามารถนำกลับมาพัฒนาต่อได้

เมื่อเริ่มจัดการกับที่ดินเก่าในมือหมดไป ก็ต้องเริ่มซื้อที่ดินใหม่ เข้ามาเพื่อทำโครงการต่อเนื่อง การซื้อที่ดินใหม่ของบริษัทก็เหมือนกับการเฉลี่ยต้นทุนในการทำโครงการ โครงการเก่า ทำเลไม่ดี มีกำไร น้อย ก็ได้โครงการใหม่ที่มีกำไรมากกว่ามาช่วยเฉลี่ยต้นทุน รวมทั้งเป็นการเดินตามแผนการดำเนินงานที่กำหนดให้บริษัทต้องมีอัตราการเติบโตประมาณปีละ 20% โดยปีนี้อยู่ที่ 8,500 ล้านบาท ปี 2551 ตั้งเป้าไว้ที่ 10,000 ล้านบาท และปี 2552 ตั้งเอาไว้ที่ 12,000 ล้านบาท

"ปีหน้าเราซื้อที่ดินเตรียมไว้รองรับการเติบโตของปี 2552 ส่วนจะซื้อมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับฐานเดิมที่มีอยู่ ปี 2552 ของเก่าที่ขายจะหมดลง ที่ดินใหม่อาจจะซื้อ 7-8 แปลง เพื่อรองรับการเติบโต ที่ต้องซื้อตอนนี้เพราะการซื้อที่ดิน 1 แปลงต้องมีการเตรียมตัว การหาซื้อที่ดินไม่ใช่บอกว่าต้องการแล้วได้เลย ต้องใช้เวลา 6 เดือน ในการหาและรวบรวม เมื่อรวมกับการพัฒนาแล้วใช้เวลาประมาณ 1 ปี ถึงจะเริ่มมีบ้านออกมาในแต่ละเดือน ของเก่าจบ ของใหม่ออกมารอ ต้องดูว่าที่ดินเก่าหมดเมื่อไหร่ ไม่อย่างนั้นไม่มีของพอขาย ทำให้ยอดขายตกได้"

ไม่ใช่ว่าควอลิตี้ เฮ้าส์ จะหยุดลงที่โครงการประเภทบ้านอย่างเดียว การกลับมาทำโครงการคอนโดมิเนียม ก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ซวงบอกว่า ต้องทำเอาไว้ให้เป็นหัวเชื้อ ไม่เช่นนั้นลูกค้านึกภาพไม่ออกว่าคอนโดมิเนียมของบริษัทจะออกมาหน้าตาเป็นอย่างไร

"ตลาดคอนโดมิเนียมซื้อเจ้าไหนก็ได้ คนซื้อคอนโดมิเนียมจะดูทำเลเป็นหลัก ลูกค้าไม่สนใจว่าใครเป็นเจ้าของโครงการ หากคุณ มีเงิน 2,000 ล้านบาท หาบริษัทที่ปรึกษาทำคอนโดมิเนียมได้เลย"ซวงวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนี้

ในส่วนของควอลิตี้ เฮ้าส์วางแผนเปิด 2 โครงการ โครงการแรกอยู่ที่ลงสะพานสาทรลงไป บริเวณเฟสใหม่ของรถไฟฟ้าฝั่งธนบุรีสถานีแรก ลงสถานีแล้วถึงเลย ใช้ชื่อคิวเฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ส่วนอีกโครงการหนึ่งอยู่ด้านปลายทางของรถไฟฟ้า ใช้ชื่อคาซ่า คอนโดมิเนียม

ซึ่งความหมายของชื่อโครงการ ก็บ่งบอกระดับราคาของ ตัวเองอยู่แล้ว คิวเฮ้าส์ คอนโดมิเนียม จะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน ส่วนคาซ่า คอนโดมิเนียม เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง

ในที่สุด ควอลิตี้ เฮ้าส์ ก็มีคอนโดมิเนียมกระแสหลักคือ เกาะแนวรถไฟฟ้า เหมือนคู่แข่งรายอื่น

สำหรับสายตาของนักพัฒนาที่ดินยุคแรกๆ ซวงประเมิน ว่า ผู้ประกอบการรายเล็กเริ่มออกจากธุรกิจนี้ อัตราการเติบโตของบ้านโดยรวมเริ่มลดลง แต่ยอดขายของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กับคิวเฮ้าส์ เพิ่มขึ้น อาจจะมาจากการแย่งตลาดรายเล็กจากการ ตรวจสอบพบว่า ยอดขายลดลงหรือหยุดการขาย และกลายเป็น โอกาสของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ขยายตัวได้ แต่ภาพรวม ของเศรษฐกิจไม่ดี น่าจะดีเฉพาะบริษัทเท่านั้น เหมือนกับภาคการส่งออก

"รอบนี้กับอดีตต่างกัน เราคงไม่เจอแบบรุนแรง เพราะว่า ไม่มีการกู้เงินต่างประเทศ เวลาเกิดปัญหาจะค่อยๆ ซึม มีเวลา ให้เราปรับตัว แต่ทำไมเรากล้าขยาย เพราะว่าอีก 2 ปีข้างหน้า เรารู้ว่าหากเศรษฐกิจไม่ดีจะค่อยๆ ลง เมื่อรายย่อยหยุดทำ เราต้องทำ คนซื้อจะเลือกแบรนด์ สถานการณ์แบบนี้จะเดินไปถึงปลายทางที่ว่ารายใหญ่กินตลาด จนมากินตลาดกันเอง และจะเหลือไม่เกิน 10 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์"

10 บริษัทที่ซวงกล่าวถึง ก็ให้นึกถึงบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีขนาดใหญ่ มีโครงการต่อเนื่อง ซึ่งจริงๆ แล้วบริษัทระดับนั้นมีอยู่ไม่กี่ราย

อย่างน้อยก็มีของตระกูลอัศวโภคินถึง 3 บริษัท ยืนพื้น อยู่แล้ว

สำหรับซวงเป็นผู้บุกเบิกแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มากับอนันต์ อัศวโภคิน ถูกส่งไปดูแลบริษัทร่วมทุนหรือธุรกิจใหม่ๆ ที่เข้ามา เช่น โครงการแฟชั่น ไอส์แลนด์ เวฟ เพลส และสุดท้ายกลับมา อยู่กับควอลิตี้ เฮ้าส์