เปิดเคล็ดลับดีลสัญญาเช่าใหญ่ที่สุดในไทยระหว่างจุฬาฯ กับมาบุญครอง ดำเนินการอย่างไรจึงปั่นเม็ดเงินได้มากมายเพียงนี้ เซนเตอร์ พอยต์ แหล่งดูดเงินจากผู้พัฒนาหน้าใหม่ ที่ทุกค่ายพร้อมทำสัญญาเช่า 15 ปี มูลค่าแพงที่สุดในเมืองไทย จับตาแผนพัฒนาที่ดินรอบใหม่ อาคารพาณิชย์ตรงไหนจะได้รับผลกระทบ บรรทัดทอง เชียงกง สามย่าน ใครโดนก่อน

เม็ดเงิน 25,310.20 ล้านบาท ที่บริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) ต้องควักกระเป๋าจ่ายให้กับสำนักงานทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อต่อสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาบุญครองเป็นระยะเวลา 20 ปี ถือเป็นการปิดดีลสัญญาเช่าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

และจะกลายเป็นกรณีตัวอย่างที่หน่วยงานทั้งราชการ เอกชน ต้องนำมาใช้ต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อพิพาทที่ยังยืดเยื้อระหว่าง การรถไฟแห่งประเทศไทย จำกัด กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา ในสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน บนพื้นที่ 47.22 ไร่ ให้ เพื่อดำเนินการตามโครงการปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินในทางพาณิชย์ มีกำหนดระยะเวลาเช่า 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ลงนามในสัญญาเช่าวันที่ 19 ธันวาคม 2521 และกำลังจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2551

แม้จะเป็นสัญญาเช่าการใช้ที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ในลักษณะเดียวกัน คือ ทางพาณิชย์ ประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้า อาคารที่จอดรถ และอาคารโรงแรม แต่ข้อแตกต่างระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 กรณี คือ กรณีแรกจุฬาได้เม็ดเงินค่าเช่าที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ขณะที่กรณีหลังการรถไฟฯ ได้เงินค่าเช่าเพียงหลักพันล้านเท่านั้น และเชื่อว่า ระยะเวลาของสัญญาที่เหลืออีกเพียงแค่ปีกว่าๆนั้น หลายฝ่ายประเมินว่าทางเซ็นทรัลได้เปรียบกว่าการรถไฟฯ อยู่อักโข เพราะช่วงเวลาที่เหลืออยู่นั้นการรถไฟฯไม่สามารถไปเปิดประมูลใหม่ หรือหาผู้ดำเนินการรายใหม่ได้ทันเวลา ต่างจากจุฬาฯและมาบุญครองที่มีเวลาอีกประมาณ 6 ปี กว่าสัญญาฉบับเก่าจะหมด ทำให้จุฬาฯมีเวลามากพอที่จะหาผู้ดำเนินการรายใหม่เข้ามาสวมแทนหากบริษัทเอ็มบีเคไม่ยอมต่อสัญญา

นี่คือความแตกต่างในเงื่อนไขสำคัญที่ทำให้จุฬาฯ ถือไพ่ได้เปรียบกว่า จนสามารถควบคุมการเจรจาต่อรองให้เป็นไปตามที่ตนต้องการ

เบื้องหลังสุดยอดดีลของไทย

ปัจจุบันพื้นที่ดินพระราชทานเขตปทุมวัน มีเนื้อที่ 1,196 ไร่ 32 ตารางวา ตามพระราชบัญญัติโอนกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ตำบลปทุมวัน จังหวัดพระนคร ให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ.2482 มหาวิทยาลัยจัดสรรการใช้พื้นที่ออกเป็น 3 ส่วน ดังนี้ 1. พื้นที่เขตการศึกษาประมาณ 50% 2.พื้นที่ที่หน่วยราชการอื่นยืมใช้ ประมาณ 20% 3.พื้นที่เขตพาณิชย์ ประมาณ 30%

การจัดการทรัพย์สินในส่วนเขตพาณิชย์นั้นเป็นการดำเนินงานเพื่อแสวงหารายได้มาสนับสนุนการดำเนินงานและพัฒนามหาวิทยาลัย ตัวอย่างวิธีการจัดหาผลประโยชน์ที่ดำเนินงานมาเป็นการให้เช่าพื้นที่เพื่อดำเนินโครงการพัฒนาที่ดินตามที่สภามหาวิทยาลัยเห็นสมควร โดยผ่านการกลั่นกรองของคณะกรรมการจัดการทรัพย์สิน และให้เช่าอาคารพาณิชย์ที่หมดสัญญาโครงการพัฒนาแล้ว

ศูนย์การค้ามาบุญครอง หรือเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ เป็นหนึ่งในผู้ที่มาเช่าพื้นที่ของจุฬาฯ เพื่อขึ้นโครงการฯเมื่อประมาณปี 2525 และกำลังจะหมดสัญญาในเดือนเมษายน 2556 หรืออีก 6 ปีข้างหน้า

ราวกลางเดือนพฤษภาคม 2550 ผู้บริหารบริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) เปิดแถลงข่าวว่าที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทมีมติต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาบุญครองเป็นระยะเวลา 20 ปี จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยจะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯทั้งสิ้น 25,310.20 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรกสำหรับค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิ์ในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นอีกจำนวน 2,450 ล้านบาท ซึ่งจะจ่ายในวันลงนามสัญญา

สำหรับค่าเช่าระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่เดือนเมษายน 2556 จนถึง เมษายน 2576 เป็นเงิน 15,800 ล้านบาท โดยคิดจากเดือนเมษายน 2556 แบ่งชำระเป็นรายงวดรวม 20 งวด ชำระแบบขั้นบันไดพร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาท และเมื่อรวมกับเงินงวดแรกสำหรับค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ์ในการทำสัญญาอีก 2,450 ล้านบาท จึงคิดเป็นเงินทั้งสิ้น 25,310.20 ล้านบาท

และกว่าจะสามารถตกลงกันได้ ผู้บริหารบริษัทเอ็มบีเคถึงกับโอดครวญกับตัวเลขที่เพิ่มขึ้นจากที่บริษัทเอ็มบีเคประเมินไว้ประมาณ 4-5 เท่าตัวเลยทีเดียว

เบื้องหน้าเบื้องหลังของการได้มาซึ่งตัวเลข “มหาโหด” ในสายตาของ “ผู้เช่า” รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ รองอธิการบดี สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยกับ “ผู้จัดการรายสัปดาห์” ว่า การดำเนินการต่อสัญญากับมาบุญครองเป็นไปตามพ.ร.บ.ร่วมทุนภาครัฐกับเอกชน ถึงแม้การเจรจาในขั้นต้นเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ต้องให้คณะรัฐมนตรี (ครม.)เห็นชอบ เพราะอยู่ในขั้นตอนที่เสนอต่อครม.

“สัญญามาบุญครองตั้งแต่ดำเนินการมาอาจถือเป็นกรณีศึกษาให้กับหน่วยงานของรัฐหลายหน่วยงานได้เลย มาบุญครองเป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งการต่อสัญญาขนาดนี้ถ้าผลสำเร็จเกิดขึ้นมาตามตัวเลขนี้ ถือเป็นสัญญาเช่าที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย”

จุดเริ่มต้นของการพิจารณาโครงการเริ่มจากการมองว่าจุฬาฯในฐานะของเจ้าหน้ารัฐ ต้องสร้างผลประโยชน์ให้เกิดขึ้นสูงสุด จึงระดมความร่วมมือจากคณาจารย์ทั้งจากคณะวิศวกรรม สถาปัตย์ บัญชี และเอ็มบีเอ เข้ามาร่วมประชุม โดยมองว่าทางผู้เช่าย่อมต้องจ้างบริษัทผู้ประเมินสินทรัพย์ เช่นเดียวกับจุฬาฯ ที่มีการว่าจ้างบริษัทประเมินสินทรัพย์เข้ามาด้วยเช่นกันถึง 2 บริษัท หนึ่งในนั้นคือบริษัท ไนซ์แพลน จำกัด โดยทั้ง 2 บริษัทจะแยกกันทำงานเมื่อเสร็จแล้วจึงค่อยนำผลมาให้กับจุฬาฯ

“ในตอนแรกมูลค่าที่ฝ่ายประเมินของเราประเมินมาคือ 1.2 หมื่นล้านบาท เราซัดกันจนเป็น 1.7 หมื่นล้าน ส่วนทางฝ่ายมาบุญครองประเมินมา 4 พันล้านบาท ถ้าเป็นหน่วยราชการอื่นอาจจะลำบาก แต่เพราะจุฬาฯ มีความพร้อมในเรื่องบุคลากรซึ่งทุกคนให้ความร่วมมือเพราะเป็นประโยชน์ของมหาวิทยาลัย”

ตัวเลขสินทรัพย์ที่บริษัทประเมินของจุฬาฯตีค่าออกมาเพียง 1.2 หมื่นล้านบาทนั้น เสมือนเป็นการเดิมพันว่า ถ้าเงื่อนไขนี้มาบุญครองไม่รับ หรือไม่ต่อสัญญาขึ้นมาอันเนื่องจากตัวเลขสูงเกินไป ในเงื่อนไขเดียวกันนี้ทางจุฬาฯต้องเปิดประมูล ดังนั้น ผู้ประเมินต้องการการันตีว่าราคานี้หากเปิดประมูลไปมีผู้สนใจแน่นอน ทางผู้ประเมินจึงประเมินไม่สูงนัก เพราะหากมาบุญครองยอมสู้ราคาก็ถือว่า “จบ” แต่ถ้ามาบุญครองไม่เอา และถ้าเปิดประมูลแล้วไม่มีใครสนใจ แสดงว่าบริษัทประเมินราคาผิด

แม้ผลการประเมินที่ออกมาของฝ่าย “ผู้เช่า” จะต่างจาก “ผู้ให้เช่า” ถึง 3-4 เท่า แต่ฝ่ายผู้ให้เช่ายืนยันชัดเจนว่าการตัวเลขที่คำนวณออกมานั้นอยู่ภายใต้วิชาการ จากนั้นทางจุฬาฯจึงส่งเงื่อนไขของฝ่ายตนไปให้ยังผู้บริหารเอ็มบีเคทันที โดยให้เวลาในการพิจารณา 100 วัน หากผู้เช่าไม่ยอมรับเงื่อนไขก็จะเปิดประมูลทันที

“ต้องบอกว่าทีมงานของมาบุญครองดีมาก ให้ความร่วมมือในการประเมินสินทรัพย์กับมหาวิทยาลัยทุกอย่าง ความยากลำบากของงานนี้อยู่ตรงที่ผู้ประเมินได้ข้อมูลถูกต้องหรือไม่ พื้นที่ขายของเกือบ 8 หมื่นตารางเมตรหลากหลายตั้งแต่ชั้นล่าง ซอกซอย และแผง ราคาแตกต่างกันหมด ชั้น 5 ขายเฟอร์นิเจอร์ราคาต่ำลงมาหน่อย ชั้น 6 ฟู้ดคอร์ท ชั้น 7 โรงภาพยนตร์ สิ่งต่างๆเหล่านี้เป็นตัวแปรามากมาย ผมคิดว่าเราได้ผู้เช่าที่ดี ได้รับความร่วมมือมาก แต่ห้ามถ่ายเอกสารเพราะเป็นเรื่องลับของผู้เช่า บางที่ตารางเมตรละ 2 พัน บางที่ 800 ถ้าข้อมูลไม่แม่นเป้าเราจะผิด เราก็มาประมาณการว่าน่าจะเป็นธรรมกับผู้ประกอบการ แม้จะได้รับเสียงบ่นว่าแพง เราทำมาประมาณ 1 ปีถึงได้ยื่นข้อเสนอ” รองอธิการบดี สำนักงานจัดการทรัพย์สิน อธิบาย

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเอ็มบีเคจะให้ข้อมูลค่าเช่าพื้นที่ แต่ทางจุฬาฯก็ยังไม่มั่นใจในข้อมูลที่ได้ว่าจริงเท็จประการใด จึงส่งทีมเจาะลงไปสัมภาษณ์ร้านค้าสุ่มตัวอย่างว่าตัวเลขตรงกันหรือไม่ ปรากฏว่าจากสำเนาสัญญาเช่าที่มาบุญครองให้ดูกับที่ร้านค้าย่อยถืออยู่ตรงกัน

“ที่เราโหดร้ายกับมาบุญครองก็คือ ด้วยความที่พื้นที่ใหญ่บางทีเขาทำโฮลเซล หมายความว่าให้คนๆหนึ่งไปหมื่นตารางเมตรเพื่อหาคนเช่าช่วง แน่นอนว่าถ้าเป็นแบบโฮลเซลคุณต้องเอาราคาต่ำ ในสัญญาอย่างนี้เราคิดว่าถ้าสัญญาครบปี 2556 แล้วคุณล้างไพ่หมด ไม่มีนายหน้าแล้วหมื่นตารางเมตร ผมถือว่าปล่อยเช่าใหม่หมดในราคาค้าปลีก ตอนนี้เราคิดราคาค้าปลีกแล้วไม่ได้คิดแบบค้าส่ง เพราะค้าส่งคุณมีนอมินีก็ได้ หรือตั้งบริษัทลูกขึ้นมาเอาไปในราคาถูกๆ อย่างนี้บริษัทลูกรวย แต่คู่สัญญาจน ดังนั้นเราไม่ยอมเด็ดขาด”

ไม่เพียงเท่านั้นทางจุฬาฯยังคิดการเติบโตของพื้นที่และร้านค้าในแต่ละปีอยู่ที่ 4% เช่น วันนี้สัญญาเช่าแผงอาจอยู่ที่ 1,000 บาท ปีหน้าราคาจะขึ้นไปอยู่ที่ 1,040 บาท ขึ้นอย่างนี้ไปเรื่อยๆจนครบ 20 ปี และแม้ว่าวันนี้อัตราค่าเช่าพื้นที่จะยังไม่ได้ขึ้นไปก็ตาม แต่วันนี้ราคาค่าเช่าที่มาบุญครองอาจเรียกได้ว่าแพงที่สุดในบรรดาศูนย์การค้าเมื่อเทียบต่อตารางเมตร

หลังจากที่รับทราบตัวเลขที่ออกมาแล้ว แว่วว่าในที่ประชุมผู้ถือหุ้นใช้เวลาประชุมกันเกือบ 2 ชั่วโมงบ้างก็ว่าแพงมากไม่ควรรับข้อเสนอนี้ บ้างก็ว่าเข้าใจการทำงานของจุฬาฯ อย่างไรก็ตาม สัญญาข้างต้นยังถือว่าไม่โหดนัก เพราะยังมีเงื่อนไขอื่นที่มหาโหดกว่านั้นอีก คือ การที่จุฬาฯคิดตัวเลขการเติบโตไว้ที่ 4% จริงแล้วเป็นตัวเลขที่ไม่ต่ำ แต่แค่นั้นไม่พอ ทางจุฬาฯยังมีข้อตกลงเผื่อประมาณการผิดในกรณีที่ประเทศไทยเกิดเติบโตดีมาก และบริษัทเอ็มบีเคเกิดมีผลประกอบการดีกว่าที่ประมาณการ ทางจุฬาฯมีเงื่อนไขขอส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) อีก 5% ที่นอกเหนือจาก 2.5 หมื่นล้านเดิม เป็นเงื่อนไขใหม่ที่เพิ่มเข้าไปและเสนอต่อครม.เรียบร้อยแล้ว

ส่วนในกรณีที่ผิดสัญญา ทางเอ็มบีเคต้องเสียดอกเบี้ยต่างหาก แต่เนื่องจากตามกฎหมายนั้นห้ามคิดดอกเบี้ยซ้อนดอกเบี้ย “ดอกเบี้ยเราไม่ถือว่าเป็นดอกเบี้ยเราถือว่าเป็นค่าเช่าในปีนั้น เพราะถ้าคุณผิดนัดในปีที่ 3 หรือ 4 เราถือว่าเป็นการผิดนัดค่าเช่า สมมติว่าในสัญญาเขียนว่าค่าเช่าในปีที่ 1 คือ 500 ล้านบาท ค่าเช่าในปีที่สอง 520 ล้านบาท ในปีที่สาม 580 บาท เราเขียนเป็นค่าเช่า ถ้าผิดนัดเราฟ้องบังคับคดีขึ้นมา เขาต้องโดนดอกเบี้ยต่อ เพราะถ้า 500 ล้านบาทบวกดอกเบี้ย 3 ปี ศาลจะบอกว่าเราคิดดอกเบี้ยไปแล้ว นี่คือเบื้องหลัง”

สยามสแควร์สัญญาเช่าที่แพงที่สุด

พื้นที่บริเวณสยามสแควร์มีทั้งหมดประมาณ 60 ไร่ เป็นอาคารพาณิชย์สูง 4 ชั้น 610 คูหา โดยอัตราค่าเช่าเดิมตั้งแต่ปี 2539 เรียกเก็บอัตราเดียวกันหมด คูหาละ 30,300 บาทต่อเดือน และสัญญาเช่าทั้งหมดสิ้นสุดลงในปี 2548 (ระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ถึงธันวาคม 2548)

ที่ผ่านมาพื้นที่ตรงนี้อาจเรียกได้ว่าสร้างความปวดเศียรเวียนเกล้าให้กับจุฬาฯไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง อัตราค่าเช่าที่จุฬาฯเรียกเก็บกว่าราคาเช่าจริงในตลาดประมาณ 4 -10 เท่า (ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของอาคาร) มีอาคารที่ผู้เช่านำไปให้เช่าช่วงถึงประมาณร้อยละ 55 ของอาคารทั้งหมด และมีธุรกิจนายหน้ารวบรวมพื้นที่ให้เช่าช่วง โดยผลประโยชน์ที่ได้จากส่วนต่างค่าเช่าประมาณ 4-10 เท่านั้นตกอยู่กับบุคคลกลุ่มหนึ่ง แต่คนส่วนใหญ่เชื่อว่าทางจุฬาฯเป็นผู้ดำเนินการและได้รับผลประโยชน์ดังกล่าว ซึ่งที่ผ่านมาทางมหาวิทยาลัยได้รับการร้องเรียนในฐานะเจ้าของอาคารว่ามีการหลอกลวงเกี่ยวกับการโอนสิทธิการเช่า เกิดข้อพิพาทจำนวนมาก การคิดราคาค่าเช่าช่วงไม่เป็นธรรมต่อผู้ประกอบการที่ต้องการค้าขาย และยังมีการละเมิดดัดแปลงอาคารตามความต้องการของผู้เช่าช่วง

เพื่อแก้ปัญหาดังกล่าวทางจุฬาฯได้จัดประชุมเชิงปฏิบัติการของคณะทำงานด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม การเงินและกฎหมาย เมื่อวันที่ 4 มิถุนายน 2547 ผลการประชุมประการหนึ่งคือ การกำหนดพื้นที่สยามสแควร์ที่จะมีการพัฒนาเป็นระยะๆ นำไปสู่การกำหนดบริเวณพื้นที่ที่จะต่อสัญญาเช่า 2 ปี 3 ปี และ 5 ปี แต่เอาเข้าจริงก็ยังมีกลุ่มฮาร์ดคอร์ออกมาต่อต้านไม่ยอมต่อสัญญา ซึ่งพวกที่มีปัญหามีประมาณ 10 คูหาเท่านั้น

ปัญหาที่เกิดขึ้นจากผู้เช่าอาคารพาณิชย์บางรายที่สืบเนื่องมาจนถึงปัจจุบันนั้น เป็นปัญหาที่สั่งสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2547 เมื่ออายุการเช่าอาคารพาณิชย์ที่สยามสแควร์จะทยอยหมดลงในปี 2548 และทางจุฬาฯต้องการปรับราคาค่าเช่าใหม่ โดยในช่วงเวลานั้นจุฬาฯได้ยึดผลการศึกษาของริชาร์ด เอลิส เทียบกับดิสคัฟเวอรี่ และเซ็นทรัล เวิลด์ ปรับค่าเช่าจากที่เคยเสียคูหาละ 1.8 ล้านบาท ขยับขึ้นเป็น 6 ล้านบาท จึงเกิดมีผู้ต่อต้าน และคัดค้านจากเอกชนที่ใช้ชื่อกลุ่มว่า “ผู้ประกอบการชุมชนชาวสยามสแควร์” และได้ทำหนังสือร้องเรียนไปยัง พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีในขณะนั้น โดยให้เหตุผลว่าไม่ได้รับความเป็นธรรม พร้อมระบุด้วยว่าสัญญาใหม่มีการกำหนดค่าเช่าและเงินอุดหนุนการศึกษาสูงขึ้นจากเดิม 60-200% ระยะเวลาเช่าเคยได้ 10 ปี ลดเหลือ 2-5 ปี

“การลดระยะเวลาของสัญญา และการแยกสัญญาออกเป็น 2 ปี 3 ปี และ 5 ปี เพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร และการจัดการ” (อ่านล้อมกรอบสัญญาเช่าพื้นที่ใหม่ในสยามสแควร์)

สยามสแควร์ถือเป็นพื้นที่พาณิชย์อีกแห่งหนึ่งที่มีอายุการใช้งานยาวนานถึง 40 ปี แม้อาคารหลายแห่งจะอยู่ในสภาพทรุดโทรมไปบ้าง แต่ทางจุฬาฯยืนยันว่าในส่วนของพื้นที่ในโครงการมีการปรับปรุงอยู่ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็น ทางเท้า และอื่นๆ และยังเน้นการเป็นศูนย์การค้าแนวราบเหมือนเช่นเดิมไม่เปลี่ยนแปลง

“เราไม่กำหนดแผนใหญ่เพราะมันเป็นเรื่องที่น่ากลัวสำหรับผู้ค้าขาย เพราะพื้นที่มันเซนซิทีฟมาก ในหลักใหญ่ๆเรามองว่าสยามสแควร์ของเราวันนี้คงเป็น Low rise shopping center เหมือนในปัจจุบัน เพราะมันเป็นเอกลักษณ์ในพื้นที่ที่คนมาเดินแล้วสามารถที่จะเห็นแสงแดดท้องฟ้า” รศ.ดร.บุญสม กล่าว

ด้วยความที่สยามสแควร์มีเอกลักษณ์ที่แตกต่างจากผู้ประกอบการค้าปลีกอื่น อย่าง สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และมาบุญครอง ซึ่งความแตกต่างเช่นนี้ถือเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งที่บรรดานักชอปโดยเฉพาะวัยรุ่นชื่นชอบ เพราะสามารถต่อรองราคาได้ ทำให้จำนวนคนที่เดิน ณ ที่แห่งนี้มีจำนวนนับแสนรายในแต่ละวัน โดยเฉพาะในส่วนที่เรียกว่าเซนเตอร์ พอยต์

จริงแล้วจุฬาฯ ต้องการพัฒนาพื้นที่นี้แบบชั่วคราว แต่ไปๆมาๆ เวลาล่วงเลยไปถึง 10 ปี แถมยังสร้างเป็นแหล่งที่วัยรุ่นนิยมชมชอบอีกด้วยในฐานะที่เป็น trend setter ด้านแฟชั่น ทำให้หลายสินค้านิยมใช้พื้นที่นี้ทำกิจกรรมกับผู้บริโภควัยรุ่น หรือใช้เปิดตัวสินค้าที่เกี่ยวข้องกับวัยรุ่น

แต่เนื่องจากสัญญาเช่าพื้นที่เดิมของเซ็นเตอร์พอยต์กำลังจะหมดลง ทางจุฬาฯ จึงทำทีโออาร์หาผู้มาประมูลรายใหม่ ปรากฏว่ามีผู้ให้ความสนใจหลายราย “บริเวณเซนเตอร์พอยต์ตอนนี้มีหลายกลุ่มให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาที่ดินตรงนี้ ทั้งสยามฟิวเจอร์ กลุ่มมาบุญครอง กลุ่มเดอะมอลล์ และกลุ่มเจริญ สิริวัฒนภักดี เพราะเชื่อว่าผืนดินตรงนี้จะให้ผลตอบแทนสูง และใครก็ตามที่ประมูลได้ก็จะส่งผลให้พื้นที่ตรงนี้จะมีสัญญาเช่าพื้นที่ 15 ปีที่แพงที่สุด” พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ เซ็นเตอร์ พอยต์ กล่าวกับ “ผู้จัดการรายสัปดาห์”

อย่างไรก็ตาม ในวันนี้เงื่อนไขของสัญญาเช่าพื้นที่บริเวณเซนเตอร์ พอยต์ ยังไม่ออกมา แต่ก็น่าจับตาว่าต่อไปใครจะเป็นผู้คว้าพื้นที่ตรงนี้ไปพัฒนา ด้วยมูลค่าเท่าไร

ทั้งนี้ เพื่อเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ให้มากขึ้น ทางจุฬาฯจึงปรับปรุงพื้นที่บริเวณตรงข้ามโรงแรมโนโวเทล เนื้อที่ประมาณ 3-4 ไร่ โดยรื้ออาคารพาณิชย์ 45 คูหาเพื่อขึ้นอาคารจอดรถสามารถจุได้ประมาณ 700-800 คัน

จตุรัสจามจุรี บริหารเองม้วนเดียวจบ

บางคนบอกว่า ซากของตึกอาคารจุฬา ไฮเทค ตรงถนนแยกสามย่าน ตรงข้ามวัดหัวลำโพง ถือเป็นความอัปลักษณ์เกินกว่าที่ชาวจุฬาฯ จะยอมรับได้ ศิษย์เก่าและศิษย์ปัจจุบันที่ผ่านไปผ่านมาจำนวนมากล้วนตั้งคำถามเป็นเสียงเดียวกันว่า จุฬาฯมีทั้งวิศว สถาปัตย์ บัญชี กฎหมาย แต่กลับไม่ยอมทำอะไรกับตึกที่ร้างมากว่า 8-9 ปี จากเสียงต่างๆเหล่านี้ทำให้ทางจุฬาฯต้องทำการกู้ซากให้กลับฟื้นคืนชีวิตอีกครั้ง ด้วยการทุ่มเงินครั้งแรก 400 ล้านบาทมาทำฐานรากที่โดนน้ำท่วมเสียหาย กับเงินก้อนที่สองอีก 2.7 พันล้านบาทเพื่อขึ้นอาคารขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงเรียงนามใหม่ว่า “จัตุรัส จามจุรี”

โครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 3 หลังต่อเนื่องกันมีพื้นที่ 274,500 ตารางเมตร เป็นพื้นที่ใช้สอย 138,400 ตารางเมตร เป็นอาคารสำนักงาน 40 ชั้น อาคารที่พักอาศัย 23 ชั้น และอาคารเชื่อมต่อ 4 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น แล้วเสร็จมกราคม 2551

“โครงสร้างอาคารเดิมสร้างถึงชั้น 13 ทิ้งไว้ เดิมเป็นพื้นที่ออฟฟิศ แต่สภามหาวิทยาลัยบอกว่าถ้าออฟฟิศไม่มีการดูแลแล้วคณะต่างๆจะแย่งใช้หมด ซึ่งคณะ และสถาบันต่างๆของเรามีเยอะมาก อีกทั้งวันนี้ในเขตการศึกษาเองการใช้พื้นที่ของเรายังใช้อย่างไม่มีประสิทธิภาพดีเท่าไรหากเปรียบเทียบกับเอกชน ดังนั้น พื้นที่สำนักงานของให้นำมาซึ่งรายได้เข้ามายังมหาวิทยาลัยจริงๆ อย่าให้เป็นสวัสดิการ

ส่วนพื้นที่ขายปลีกของเรามีประมาณ 2.5 หมื่นตารางเมตร ตรงนี้จะเป็นเอดดูเทนเมนต์ คอมเพล็กซ์ ขายหนังสือ เครื่องเขียนเกือบ 60% เราวางศูนย์หนังสือจุฬา 3,000 ตารางเมตร และได้ติดต่อสถาบันการเรียนรู้ ทีเค พาร์ค แต่สำหรับเด็กโตให้มาใช้พื้นที่ นอกจากนั้นจะเป็นมันนี่ สแควร์ ไม่ต่ำกว่า 10 ธนาคาร เพราะนักศึกษาของเรามีเด็กต่างจังหวัดเยอะมาก” รศ.ดร.บุญสม กล่าว

จับตาพื้นที่เตรียมปรับปรุง

ในแผนแม่บทของจุฬาฯได้มีการกำหนดพื้นที่ที่จะใช้ดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ปี 2538-2539 แต่เอาเข้าจริงการดำเนินการยังห่างจากแผนแม่บทที่ตั้งไว้มาก เพราะการจะพัฒนาพื้นที่ของจุฬาฯทั้งหมดต้องใช้เงินเป็นแสนล้าน อีกทั้งจุฬาฯก็ไม่ใช่นักพัฒนาที่ดิน และเม็ดเงินที่อยู่ในคลังก็ไม่ได้มีมากมายนัก การพัฒนาจึงทำได้เท่าที่เงินจะเอื้ออำนวย โครงการที่ได้เริ่มพัฒนาไปในเวลานี้คือ โครงการจัตุรัสจามจุรี และโครงการตลาดสดสามย่าน บนพื้นที่ 4 ไร่

นอกจากนี้ด้วยความที่จุฬาฯได้วางวิสัยทัศน์ 100 ปีว่าจะเป็นมหาวิทยาลัยนานาชาติ และเพื่อรองรับแนวความคิดดังกล่าวจึงเป็นไปได้ว่าจะต้องมีการนำพื้นที่พาณิชย์บางส่วนมาใช้เพื่อสร้างอาคารที่พักให้กับนักศึกษาต่างชาติที่จะเดินทางเข้ามาเรียนในเมืองไทย โดยเป็นไปได้ว่าอาจจะกันพื้นที่ประมาณ 30 ไร่บริเวณแนวตะวันตกของถนนพญาไท หรือเชียงกงในปัจจุบันมาใช้ ซึ่งจะทำให้พื้นที่พาณิชย์ของจุฬาฯลดลงไปด้วย

สัญญาเช่าพื้นที่ใหม่ในสยามสแควร์

อัตราค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในสยามสแควร์ซึ่งเป็นตึกสูง 4 ชั้น 610 คูหา ถูกเรียกเก็บในอัตราเดียวกันหมดคือคูหาละ 30,300 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่เรียกเก็บตั้งแต่ปี 2539 โดยสัญญาเช่าเหล่านี้ได้สิ้นสุดลงระหว่างเดือนกุมภาพันธ์ถึงธันวาคม 2548

สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬา ได้ตระหนักถึงปัญหาที่ว่าอัตราค่าเช่าที่ทางมหาวิทยาลัยเรียกเก็บนั้นต่ำกว่าราคาเช่าจริงในตลาด 4-10 เท่าขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของอาคารนั้นๆ อีกทั้งยังมีการนำพื้นที่กว่า 55% ของอาคารทั้งหมดไปเช่าช่วงต่อ และเกิดธุรกิจนายหน้ารวบรวมพื้นที่ให้เช่าช่วง ซึ่งผลประโยชน์ที่ได้รับนั้นมีส่วนต่างสูงกว่าค่าเช่าประมาณ 4-10 เท่า มหาวิทยาลัยมิได้รับผลประโยชน์ใดๆ แต่กลับต้องเสียภาพลักษณ์เนื่องจากสังคมเข้าใจว่าเป็นการกระทำของทางมหาวิทยาลัย

นอกจากนี้ทางมหาวิทยาลัยยังได้รับการร้องเรียนว่ามีการหลอกลวงในการโอนสิทธิการเช่า เกิดกรณีพิพาทหลายราย การคิดค่าเช่าช่วงไม่เป็นธรรมต่อผู้ที่ต้องการค้าขายจริงๆ และยงมีการดัดแปลงอาคารตามความต้องการของผู้เช่าช่วงซึ่งถือเป็นการละเมิดสัญญา

ดังนั้นเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวและพัฒนาสยามสแควร์ให้เติบโตอย่างเป็นระเบียบจึงมีการประชุมเชิงปฏิบัติการของคณะทำงานด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม การเงิน และกฎหมาย ในปี 2547 โดยผลการประชุมมีการกำหนดพื้นที่สยามสแควร์ให้มีการพัฒนาเป็นระยะ ซึ่งนำไปสู่การกำหนดพื้นที่ที่จะต่อสัญญาเช่า 2 ปี 3 ปี และ 5 ปี

ในการกำหนดอัตราค่าเช่าใหม่ให้เกิดความเป็นธรรมกับทุกฝ่ายและเพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของทางมหาวิทยาลัย ส่งผลให้มีการกำหนดอัตราค่าเช่าที่สะท้อนความเป็นจริงคือพิจารณาจากทำเลเปรียบเทียบกับราคาที่เหมาะสมในตลาด ตลอดจนระยะเวลาในการเช่า และการยึดหลักที่ว่าผู้เช่าคือผู้ประกอบการเอง ในส่วนของทำเลมีการแบ่งอาคารตามศักยภาพทางเศรษฐกิจเป็น 4 ระดับคือ A+, A, B+ และ B โดยพิจารณาจาก เส้นทางสัญจร พื้นที่สำคัญที่อยู่รายล้อม ข้อมูลการเช่าช่วงในตลาด และความเห็นจากบริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาทรัพย์สิน

สำหรับราคาตลาดที่เหมาะสมจะใช้การพิจารณาจากการประมูลอาคารพาณิชย์ ซึ่งในปี 2540 มีการประมูลอาคารพาณิชย์ 2 คูหาในทำเล B+ โดยมีการเสนออัตราค่าเช่าเฉลี่ยให้มหาวิทยาลัยคูหาละ 100,000 บาทต่อเดือน นอกจากนี้ยังมีการพิจารณาจากการเช่าช่วงซึ่งชั้นล่างของอาคารมีอัตราเช่าช่วงระหว่าง 1,250 ถึง 3,200 บาทต่อตางรางเมตรต่อเดือน ถ้าคิดเป็นคูหาก็ตกคูหาละ 120,000-300,000 บาทต่อเดือน

ขณะเดียวกันก็มีการประเมินราคาทรัพย์สินโดย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) ซึ่งแบ่งตามทำเลดังนี้ พื้นที่ A+ มีมูลค่าสิทธิการเช่าสำหรับสัญญา 3 ปี คิดเป็นมูลค่า 301,392 บาทต่อคูหาต่อเดือน และ 307,412 บาทต่อคูหาต่อเดือนสำหรับสัญญาเช่า 5 ปี ส่วนทำเล A มีมูลค่าสิทธิการเช่า 265,244 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 269,836 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทำเล B+ มีมูลค่าสิทธิการเช่า 208,600 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 211,232 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทำเล B มีมูลค่าสิทธิการเช่า 106,064 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 108,528 บาทต่อคูหาต่อเดือน สำหรับสัญญาเช่า 3 ปี และ 5 ปีตามลำดับ

นอกจากนี้ยังมีการใช้ข้อมูลรองประกอบการพิจารณาเช่นการเทียบเคียงกับราคาเช่าของพื้นที่ที่อยู่ใกล้เคียงโดยมาบุญครองมีอัตราเช่าเดือนละ 1,500-3,200 บาทต่อตารางเมตร สยามเซ็นเตอร์เดือนละ 2,000-2,500 บาทต่อตารางเมตร และสยามพารากอนมีอัตราเช่า 120,000-180,000 บาทต่อตารางเมตรต่อ 25 ปี รวมถึงมีการอ้างอิงวารสาร CBRE (Thailand) ซึ่งเป็นวารสารนานาชาติรายไตรมาสซึ่งได้ระบุอัตราค่าเช่าพื้นที่สำหรับนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศประกอบการพิจารณาในปี 2547 โดยมีการแสดงอัตราค่าเช่าอาคารพาณิชย์ในสยามสแควร์ดังนี้ เฉพาะชั้นล่าง เดือนละ 2,500 บาทต่อตารางเมตร ถ้าเป็นค่าเช่าต่อคูหาจะคิดเดือนละ 196,000-212,800 บาท

หลังจากได้พิจารณากฏเกณฑ์ต่างๆดังที่ได้กล่าวมาแล้ว ทางมหาวิทยาลัยจึงมีการกำหนดอัตราค่าเช่าใหม่ดังนี้

ค่าเช่าพื้นฐานมีการกำหนดมูลค่าสิทธิการเช่าสำหรับอาคารพาณิชย์ซึ่งมีการต่อสัญญาระหว่างปี 2549-2553 ในพื้นที่ต่างๆคือทำเล A+ มีมูลค่าสิทธิในการเช่า 164,920 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 181,412 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทำเล A มีมูลค่าสิทธิในการเช่า 140,812 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 154,200 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทำเล B+ มีมูลค่าสิทธิในการเช่า 115,444 บาทต่อคูหาต่อเดือนและ 126,988 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทำเล B มูลค่าสิทธิในการเช่า 96,706 บาทต่อคูหาต่อเดือน และ 99,776 บาทต่อคูหาต่อเดือน สำหรับสัญญาเช่า 3 ปี และ 5 ปีตามลำดับ

ส่วนลดตามสิทธิเป็นส่วนลดที่ทางมหาวิทยาลัยได้มอบให้แก่ผู้เช่าเดิมที่ทำธุรกิจด้วยตัวเองโดยมิได้นำไปเช่าช่วงต่อซึ่งขึ้นอยู่กับระยะเวลาการเช่าที่ผ่านมา โดยผู้ที่เช่าตั้งแต่ 1-5 ปีจะได้ส่วนลดตามสิทธิ 20% มากกว่า 5 แต่ไม่ถึง 15 ปีได้ส่วนลด 30% และเช่ามาไม่ต่ำกว่า 15 ปีจะได้ส่วนลด 40% นอกจากนี้หากผู้เช่าแสดงความประสงค์ขอเช่าอาคารต่อและชำระค่าเช่าล่วงหน้า 20% ภายในกำหนด จะได้ส่วนลดเพิ่มอีก 10%

สำหรับอัตราค่าเช่าที่มหาวิทยาลัยเรียกเก็บจริงสำหรับสิทธิการเช่า 3 ปีมีดังนี้ พื้นที่ A+ 89,057-148,428 บาทต่อคูหาต่อเดือน พื้นที่ A 75,698-126,164 บาทต่อคูหาต่อเดือน พื้นที่ B+ 62,340-103,900 บาทต่อคูหาต่อเดือน และพื้นที่ B 48,981-81,635 บาทต่อคูหาต่อเดือน ทั้งนี้ผู้ที่ชำระค่าเช่าครั้งเดียวทันทีจะได้รับส่วนลดเพิ่มอีก 10% และเมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าสิทธิการเช่าที่ประเมินโดยบริษัทประเมินทรัพย์สินแล้วจะเห็นว่าอัตราใหม่ของทางมหาวิทยาลัยยังต่ำกว่ามาก เช่นพื้นที่ A+ อัตราใหม่เป็นสัดส่วนเพียง 49% ของราคาประเมิน และต่ำสุดเรียกเก็บเพียง 27% ของราคาประเมิน

สยามสแควร์จากวันนี้ถึงพรุ่งนี้

ประมาณปลายปี 2547 ศจ. คุณหญิง สุชาดา กีระนันทน์ อธิการบดีจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้แถลงข่าวต่อสื่อมวลชนถึงการปรับค่าเช่าพื้นที่สยามสแควร์เพิ่มขึ้นว่า เพื่อให้อยู่บนพื้นฐานของความเป็นธรรมทุกฝ่ายทั้งจุฬาฯ และผู้เช่า เนื่องจากที่ผ่านมาทางสำนักงานจัดการทรัพย์สินแห่งจุฬาลงกรณ์คิดค่าเช่าเพียง 30,300 บาทต่อเดือนต่อคูหา (4ชั้น) สัญญา 10 ปี เท่ากันทุกทำเล ซึ่งเป็นอัตราที่เก็บมาตั้งแต่ปี 2538 หรือเกือบ 10 ปีมาแล้ว

ทั้งที่ ตามความเป็นจริง ราคาค่าเช่าพื้นที่ในวันนั้นแพงกว่าค่าเช่าจริงของจุฬาฯถึง 200-600% เนื่องจากผู้เช่าเดิมบางรายปล่อยพื้นที่ให้กับรายอื่นเช่าต่อกันเป็นช่วงๆ 6-7 ช่วง

“ก่อนหมดสัญญาทางจุฬาฯได้สืบราคาตลาด พบว่ามีส่วนต่างของราคาขึ้นอย่างน่าเกลียด เดิมเซ้ง 10 ปี เพียง 1.3-1.4 ล้าน แต่ละเดือนอาจจะมีค่าบำรุงเป็นหลักร้อยถึงหลักพัน แต่ความจริงราคานั้นใช้ไม่ได้ หากเช็กตอนนี้เฉพาะชั้นล่างตารางเมตรละประมาณ 4 พันบาทเข้าไปแล้ว

บางห้องชั้นล่างให้เช่าอย่างเดียวไม่พอ ยังแบ่งชั้นบนให้เช่าอีกต่างหาก บางแห่งพื้นที่ขายเท่าแมวดิ้นตายเพียง 1x2 ตารางเมตร แต่เสียค่าเช่าถึง 4.5 พันบาทต่อเดือน เฉลี่ยตึกแถวหนึ่งห้องในโซนเจ๋งๆน่าจะได้สัก 2-2.5 แสนต่อเดือน หรือปีละ 2.4 ล้านบาท ขณะที่จุฬาให้เช่า 10 ปีล้านกว่าบาทเท่านั้น” นักธุรกิจผู้กว้างขวางในสยามสแควร์บอกกับ “ผู้จัดการรายสัปดาห์” อย่างไม่เข้าข้างผู้เช่าด้วยกันเอง

จึงไม่แปลกที่อัตราค่าเช่าใหม่ที่เพิ่งคลอดออกมาจะขยับอยู่ที่ 80,000-160,000 บาทต่อเดือนต่อคูหา ซึ่งอัตราดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับแต่ละทำเล ค่าเช่าพื้นที่แพงที่สุดอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือบริเวณสยามสแควร์ซอย 3-4 ส่วนนี้มี 48 คูหาจากทั้งหมด 610 คูหา จะคิดค่าเช่าขึ้นเป็น 2.5 แสนบาทต่อเดือนต่อคูหา สัญญาใหม่จะทำครั้งละ 3-5 ปี หากเป็นทำเลมีศักยภาพมากจะทำสัญญาระยะสั้น 3 ปี ส่วนทำเลที่มีศักยภาพรองลงมาจะทำสัญญาระยะสั้น 3 ปี (ปัจจุบันพื้นที่สยามสแควร์ภายใต้การดูแลของจุฬาฯมี 60 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่ระดับเอบวก ที่อยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส กับเซ็นเตอร์พอยต์ สยามสแควร์ซอย 3 และ 4 ประมาณ 8% ระดับเอ 22% และระดับบี 70%)

แต่ราคานี้ไม่ใช่ราคาตายตัวที่ผู้เช่าทุกคนจะต้องเสียเท่ากันทั้งหมด เพราะยังมีส่วนลดให้กับผู้เช่าเก่าที่เช่ากับจุฬาฯโดยตรง ไม่ได้ปล่อยเช่าช่วงเป็นเวลาตั้งแต่ 16 ปีขึ้นไปก็จะมีการปรับลดราคาค่าเช่าให้อีก 50% ของค่าเช่าที่ปรับใหม่ และกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ทำสัญญาใหม่ต้องวางเงินค่าเช่าล่วงหน้าในวันทำสัญญา 20% ของอัตราค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา หากผู้เช่าไม่มีเงินก้อนสามารถแบ่งชำระเป็นงวดๆได้ หากชำระเต็มได้ส่วนลดอีก 10% เบ็ดเสร็จผู้เช่าเดิมที่ทำสัญญาถูกต้องนั้นจะจ่ายเพียง 35% ของค่าเช่าใหม่

แม้จะปรับขึ้นมาถึงขนาดนี้แล้ว แต่โดยเฉลี่ยแล้วถือว่าต่ำกว่าราคาประเมินทั่วไป หรือราคาท้องตลาดราว 50-60 %

บางคนมองว่าเหตุที่ทำให้จุฬาฯต้องตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาประเมินนั้นก็เพราะเกรงว่าอาจมีผู้ค้าส่วนหนึ่ง หรือส่วนใหญ่หอบผ้าหอบผ่อนไปอยู่กับสยามพารากอนที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว เพราะต้องยอมรับว่าผู้เช่าที่สยามสแควร์นั้นหาได้เป็นผู้มีฐานะ หรือมีเงินถุงเงินถังทุกราย แม้ทางจุฬาฯพยายามจะตัดตอนการเช่าช่วงลงก็ตาม แต่ใช่ว่าจะเป็นหลักประกันว่าการปรับราคาครั้งใหม่นี้จะทำให้การเช่าช่วงหายไปตลอดกาล บางคนมองว่าเมื่อมีการปรับราคาขึ้นจะยิ่งทำให้ราคาค่าเช่ายิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย เมื่อเป็นเช่นนั้นอาจมีมหกรรมย้ายวิกขายของเกิดขึ้น

“เป็นไปได้ก็ยังอยากอยู่ที่สยามสแควร์ต่อ เพราะทำเลดี และร้านเปิดมานานแล้วจนเริ่มมีลูกค้าประจำ แต่ถ้าปรับค่าเช่าพื้นที่สูงมากจนเกินรับได้ก็จำเป็นต้องหาที่ขายใหม่” โจ เจ้าของร้านเสื้อผ้าแฟชั่นแห่งหนึ่งย่านสยามสแควร์ ซอย 4 เปรยให้ฟัง

สร้างความได้เปรียบสู้คู่แข่ง

“เราไม่มีนโยบายยกสยามสแควร์ให้เป็นของใคร แต่เราต้องการยกระดับสร้างสิ่งแวดล้อมที่ดีให้เกิดขึ้นที่นี่ เพราะเราไม่ต้องการให้สยามสแควร์เป็นถังขยะรองรับส่วนเกินจากที่อื่น และหากมีความเป็นไปได้ก็จะสามารถดึงลูกค้าที่มีแผนจะเช่าในสยามพารากอนให้หันมาเช่าพื้นที่ของสยามสแควร์ เพราะราคาค่าเช่านั้นถูกกว่ามาก” เป็นคำกล่าวของ ประพันธ์พงศ์ เวชชาชีวะ ที่ปรึกษาโครงการสยามสแควร์

ด้วยความที่สยามสแควร์เปิดให้บริการมากกว่า 40 ปี สยามสแควร์ในวันนี้จึงเปรียบเหมือนคนที่กำลังสิ้นสภาพจากการที่ไม่เคยได้รับการบำรุงรักษามาตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา จึงจำเป็นต้องปรับปรุงพื้นที่โดยรวมให้ทันสมัยสามารถแข่งขันกันได้กับบรรดาห้างสรรพสินค้าย่านนี้ที่ปรับตัว และกำลังเตรียมปรับตัวกันถ้วนหน้า สิ่งที่สยามสแควร์ได้ทำไปบ้างแล้วก็คือ การปรับปรุงทางเท้า การสร้างอาคารจอดรถที่จุได้ถึง 800 คัน ซึ่งจะทำให้ปัญหาเรื่องที่จอดรถที่เคยมีปัญหามาตลอดบรรเทาเบาบางลงไปได้

อันที่จริง สยามเซ็นเตอร์ สยามพารากอน กับมาบุญครองไม่ใช่คู่แข่งทางตรงกับสยามสแควร์นัก เพราะสยามเซ็นเตอร์วางตำแหน่งเป็นศูนย์รวมความทันสมัย เป็นผู้นำแฟชั่น จับกลุ่มวัยรุ่นที่มีเงินชอบใช้ของแบรนด์เนม สยามพารากอนจะดูไฮโซมากกว่า ขณะที่สยามสแควร์จะเป็นวัยรุ่นในระดับบีลงมา ที่มีทัศนคติรวมกลุ่มซื้อของภายใต้แนวคิดที่ว่า “เสื้อเธอ กางเกงฉัน รองเท้ามัน” ส่วนมาบุญครองจะให้ความสำคัญกับความเป็นศูนย์การค้ามือถือมากกว่า และเสื้อผ้าจะค่อนไปทางสินค้าระดับซี

ด้านสยามพารากอนที่ใช้งบประมาณการลงทุนกว่า 1.4 หมื่นล้านบาท เพื่อสร้างอภิมหาศูนย์การค้าภายใต้แนวคิด “เดอะ พารากอน เวิลด์ ออฟ เอ็นเตอร์เทนเมนต์” เพื่อให้เป็นศูนย์เพชร อัญมณี นาฬิกา และแฟชั่นที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชีย แต่ด้วยความมากมายของพื้นที่ศูนย์การค้าทำให้สยามพารากอนต้องปรับแนวคิดของตนด้วยการหันมากันพื้นที่ส่วนหนึ่งออกมาไว้ขายสินค้าแบบเดียวกับที่สยามสแควร์ขายอยู่ ซึ่งที่ผ่านมาทางฝ่ายการตลาดและขายพื้นที่ของสยามพารากอนได้ลงรุกพื้นที่เดินหาลูกค้าถึงประตูบ้านเลยทีเดียว

“เมื่อสยามพารากอนปรับตัวอย่างนี้ทำให้ต้องชนกับสยามสแควร์ เวลานี้ทีมขายสยามพารากอนเดินเคาะประตูตามร้านในสยามทั้งหมด รวมถึงในมาบุญครองด้วย เพื่อถามว่าสนใจไหม แล้วบังเอิญว่าช่วงที่ผ่านมาผู้เช่าที่สยามสแควร์ไม่รู้ว่าทางจุฬาฯจะเอายังไง ไม่รู้ว่าจะได้อยู่หรือไม่ ก็เหมือนกับกันพลาดเลยไปแหย่ขาที่สยามพารากอนด้วย หากกิจการดีอาจให้เซ้งต่อได้อีก” นักธุรกิจคนเดิมให้ทัศนะเพิ่มเติม

การที่สยามพารากอนกลายเป็นคู่แข่งที่น่ากลัว อยู่ตรงที่ความเป็นศูนย์การค้าครบวงจร ที่ไม่มีข้อจำกัดเรื่องเวลาขาย และฤดูกาล ขณะที่สยามสแควร์แม้จะเปิดพร้อมกัน แต่ร้านค้าบริเวณสยามสแควร์กลับเริ่มทยอยปิดร้านเมื่อภาพยนตร์รอบหนึ่งทุ่มเข้าฉาย ขณะที่คู่แข่งฝั่งตรงข้ามที่มีสถานะเป็นศูนย์การค้ากว่าจะปิดก็ปาเข้าไป 20.00 น. ที่สำคัญไม่มีฝนที่คอยไล่ลูกค้า และไม่ร้อนจนแทบเป็นลมในช่วงหน้าร้อน

จากความได้เปรียบของสยามพารากอนในแง่ของความสด-ใหม่ ตลอดจนภาพลักษณ์ที่ดีกว่า ส่วนสยามสแควร์ที่วันนี้มีอายุร่วม 40 ปี หากเป็นคนก็ถือว่าเข้าช่วงวัยกลางคนที่มีผมหงอกประปรายแล้ว สิ่งก่อสร้างเริ่มชำรุดทรุดโทรมไปตามกาล ทำให้จุฬาฯยอมไม่ได้จึงต้องปรับปรุงและพัฒนาระบบสาธารณูปโภคเสียใหม่ให้อยู่ในสภาพดี และสวยงาม ไม่ว่าจะเป็น ลานอเนกประสงค์ ทางเท้า ม้านั่ง ที่จอดรถ ซึ่งเป็นแผนดำเนินงานระยะยาว 3-5 ปี จึงจะแล้วเสร็จ ใช้งบประมาณ 10 ล้านบาท

นอกจากการปรับภาพลักษณ์ให้ดูดีขึ้นแล้ว การใช้กลยุทธ์ราคาที่แม้จะปรับขึ้นมามาก แต่ก็ถือว่าไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับห้างอื่นๆ ก็น่าจะเป็นอีกหมากหนึ่งที่ช่วยสกัดไม่ให้ผู้ค้าทั้งรายเก่าและรายใหม่ไหลออกไป

“ผมเชื่อว่าตอนนี้จุฬาฯยังไม่รู้ว่าจะทำอะไรไปสู้กับฝั่งนั้นก็เลยต้องซื้อเวลาออกไปอีก 2 ปี การตั้งราคาเพียงแค่นี้เพื่อดูเกม แต่หลังจากนั้นอาจตั้งราคาใหม่ หรือให้คนมาประมูลพื้นที่เพื่อให้ได้ราคาที่แพงกว่านี้” ผู้ประกอบการอีกรายให้ความเห็น

Trend Setter

แม้จะมีผู้เช่าหลายคนบ่นอุบกับราคาค่าเช่าที่แพงขึ้นหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ของสยามสแควร์ แต่ทั้งหมดก็ไม่ยอมปล่อยให้คนอื่นแย่งพื้นที่ที่มีค่าดั่งทองนี้ไปจากตนได้ง่ายๆ

“ขอถามดูหน่อยเซ้งสยามสแควร์ตั้ง 3-5 ปีกับเงินแค่ 6 ล้านบาทมีใครไม่เอาบ้าง เพราะถ้าคุณไม่เอาผมเอาแทน เพราะราคานี้ผมสามารถหาคนเช่าต่อได้ทันที” ผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่คนหนึ่งเล่าให้ฟัง

เหตุผลที่ทำให้พื้นที่บริเวณสยามสแควร์มีมูลค่าสูงเช่นนี้ เป็นเพราะพื้นที่ราว 63 ไร่แห่งนี้ มีความโดดเด่นและแตกต่างจากศูนย์การค้าอื่นๆ จากเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่เป็นพื้นที่ขาย หรืออาจจะพอกล้อมแกล้มเรียกว่าเป็นศูนย์การค้าเชิงราบ หรือ Low Rise เพราะแต่ละคูหามีความสูงเพียง 4 ชั้นเท่านั้น ขณะเดียวกันยังเป็นแบบเปิดโล่ง ที่ให้อารมณ์ต่างจากศูนย์การค้าแบบติดแอร์ที่หาได้ง่ายมากในกรุงเทพฯ

สยามสแควร์เป็นแหล่งชุมนุมผู้ซื้อ และผู้ขายที่หลากหลาย กลุ่มที่มาเดินส่วนใหญ่จะอยู่ในวัย 12-17 ปี และค่อนข้างมีฐานะ เนื่องจากบริเวณรอบๆจะเป็นโรงเรียนกวดวิชา ที่สอนตั้งแต่ประถม 6 ไปจนถึงก่อนเข้ามหาวิทยาลัย ขยับขึ้นมาก็เป็นกลุ่มนิสิต-นักศึกษา หรือคนทำงานที่ต้องการอัพเดทแฟชั่นใหม่ๆ

“คนที่มาเดินสยามสแควร์จะมีคาแรกเตอร์ที่แตกต่างกันไป เพราะที่นี่จะมีทั้งโซนคนแก่ โซนผู้ใหญ่ โซนครอบครัว เช่น บริเวณร้านสีฟ้าจะเป็นโซนครอบครัว แถบโนโวเทลจะเป็นฝรั่ง ส่วนซอยหนึ่งที่มีร้านหูฉลามวัยรุ่นไม่ค่อยเดิน เพราะวัยรุ่นเขาจะวัดจากขอบของเซ็นเตอร์พอยต์ ยาวไปจนถึงสยาม หรือถึงลิโด” พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ เซ็นเตอร์ พอยต์ กล่าวกับ “ผู้จัดการรายสัปดาห์”

ด้านกลุ่มผู้ขายหากใครที่เคยเดินลัดเลาะซอกซอนทุกซอยในสยามสแควร์จะพบว่า ประเภทของสินค้า และร้านค้าที่นี่จะไร้รูปแบบ เช่น ร้านส้มตำมีเหมือนกันทุกซอย หรือซอยหนึ่งมีหลายร้าน ร้านเสื้อผ้ามีทุกซอกมุม ร้านอาหาร ร้านหนังสือ จะกระจัดกระจายกันไปไม่มีระเบียบแต่กลับเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งที่วัยรุ่นชอบ ขณะที่ศูนย์การค้าจะมีรูปแบบเฉพาะตัว เช่น ข้างล่างเป็นลานอเนกประสงค์ เป็นร้านเครื่องสำอาง สูงขึ้นมาอีกชั้นเป็นเสื้อผ้า และร้านเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ค่อยมีคนเดินจะอยู่สูงขึ้นไปอีก ซึ่งไม่ค่อยตอบสนองกับตัวตนของวัยรุ่นเท่าไรนัก

“สยามสแควร์มีอิทธิพลในแง่ของการเปลี่ยนแปลง และนำพฤติกรรมทั้งแต่งตัวและอื่นๆ อย่างเสื้อสายเดี่ยวก็เดินที่นี่ก่อน ตู้สติ๊กเกอร์ตู้แรกก็มาที่นี่ หรือชาไข่มุกราคาตั้ง 69 บาทก็ขายได้วันละ 200 กระบอก” กรรมการผู้จัดการ เซ็นเตอร์ พอยต์ ที่ถือว่าเป็นแหล่งรวมตัวสำคัญของวัยรุ่นให้ความเห็น

เซ็นเตอร์ พอยต์ มีพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ 64 ตารางวา ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อให้เป็นสามารถตอบสนองความตัองการของวัยรุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่เดินมากที่สุดในสยามสแควร์ โดยวางตำแหน่งเป็นแหล่งนัดพบของคนรุ่นใหม่ที่มีวิถีชีวิตที่แตกต่างกัน ซึ่งในความแตกต่างนั้นเองกลายมาเป็นจุดเด่นที่ทำให้สินค้า และกิจกรรมมากมายเกิดขึ้นที่นี่ จึงไม่แปลกที่สถานที่แห่งนี้จะมีวัยรุ่นมาชุมนุมในบางวันนับหมื่นคน และมีสินค้ามากมายมาทำกิจกรรมการตลาด ทั้งรูปแบบ music marketing หรือเปิดตัวสินค้าที่จับกลุ่มเป้าหมายวัยรุ่น

ที่สำคัญเทรนด์ เซ็ตเตอร์ด้านแฟชั่นวันนี้กำลังอยู่ในช่วงของการหาคนมาประมูลใหม่ และมีผู้ให้ความสนใจหลายราย ส่วนจะเป็นรายไหนได้ และจะปรับเซ็นเตอร์ พอยต์ ให้ออกมาเป็นแบบไหนอีกไม่นานคงได้รู้กัน