ส.อาคารชุดไทยชี้ตลาดคอนโดครึ่งปีแรกยังสดใส แนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายยังบูม วอนแบงก์เป็นกลไกลดความเสี่ยงพิจารณาปล่อยกู้โครงการให้ถี่ถ้วน หวั่นซ้ำรอยวิกฤตฟองสบู่แตก ฮาริสันเตือนคอยจับตาทำเล “ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสาทร-ตากสิน” แข่งเดือด ชี้ซัปพลายมากบวกตั้งราคาขายสูงจากต้นทุนราคาที่ดินพุ่งขึ้น กำลังซื้อมีไม่ถึง มีโอกาสเข้าขั้นโอเวอร์ซัปพลาย

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมากระแสคอนโดมิเนียมที่มาแรงอย่างต่อเนื่อง ทำให้หลายฝ่ายแสดงความเป็นห่วงว่า ประวัติศาสตร์จะซ้ำรอยเมื่อปี 2540 ที่เกิดวิกฤตฟองสบู่แตกหรือไม่ เพราะเวลานั้นการเก็งกำไรอย่างมโหฬารในอสังหาริมทรัพย์เป็นต้นเหตุที่ทำให้ระบบเศรษฐกิจล้มครืนทันที ดีเวลลอปเปอร์ต้องล้มหายตายจาก หลังจากธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการให้ต่อ หลังจากพบว่ามียอดขายที่ได้เป็นเพียงดีมานด์เทียม ทำให้เกิดภาพของตึกร้างไปทั่วเมือง เป็นอนุสรณ์ตอกย้ำความผิดพลาดของดีเวลลอปเปอร์ในอดีต

ตลาดคอนโดยังเติบโต

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 คอนโดมิเนียมมีส่วนแบ่งตลาดเกิน 30% ของซัปพลายที่อยู่อาศัยรวม แต่เมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว คอนโดมิเนียมยังเป็นสินค้าที่ฟื้นตัวได้ช้ากว่าโครงการแนวราบ เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนสูง สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จนเมื่อเวลาผ่านไปเศรษฐกิจเริ่มเติบโตขึ้น ทำให้ส่วนแบ่งของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มไต่ระดับจากที่ต่ำกว่า 10% ในปี 2544 ขยับขึ้นเป็น 20% จนปัจจุบันเข้าใกล้ 30% และการเติบโตอย่างต่อเนื่องของยอดขายคอนโดมิเนียมในปีนี้น่าจะผลักดันให้เกิดการลงทุนต่อเนื่อง ทำให้ในปีหน้าคาดว่า คอนโดมิเนียมจะมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 30% เท่าช่วงก่อนวิกฤตปี 2540 อีกครั้ง

อธิป มองว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้ดี ยอดขายยังไปได้ดีนับตั้งแต่เดือน พ.ค. ที่ผ่านมา โดยคาดว่าในปีนี้จะเติบโตประมาณ 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว อยู่ที่ประมาณ 25,000 ยูนิต จากซัปพลายที่อยู่อาศัยรวม 75,000-78,000 ยูนิต เห็นได้จากโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวส่วนใหญ่มักประสบความสำเร็จด้านยอดขาย สะท้อนได้ว่าดีมานด์ของตลาดยังมีอยู่

โดยสัดส่วนของการซื้อพบว่า เป็นการอยู่อาศัยจริง 60% ซื้อเพื่อปล่อยเช่า 20-30% และซื้อเพื่อเก็งกำไรไม่ถึง 10% ซึ่งในกลุ่มเก็งกำไร ดีเวลลอปเปอร์มีการตั้งเงื่อนไขป้องกันที่รัดกุมขึ้น ทำให้เปลี่ยนมือได้ยากขึ้น ประกอบกับเมื่อมีการนำใบจองไปขายต่อในตลาดรอง มีการตั้งราคาที่สูงจนเกินไปจนตลาดยอมรับไม่ได้ นักเก็งกำไรจึงต้องคืนให้ดีเวลลอปเปอร์แทน ซึ่งการนำมาขายซ้ำยังไม่เป็นปัญหาของดีเวลลอปเปอร์มากนัก เพราะยังเป็นสินค้าที่ตลาดให้ความสนใจอยู่มาก

ส่วนการซื้อเพื่อปล่อยเช่าของนักลงทุนยังมีแนวโน้มที่ดี เพราะปัจจุบันมี Occupancy Rate สูงถึง 90% รวมทั้งให้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 7% ในขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในประเทศใกล้เคียง เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ สูงกว่าประเทศไทย 4-5 เท่า ให้อัตราผลตอบแทนเพียง 3-4% อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่อยู่ในระดับต่ำจะยิ่งผลักให้สัดส่วนของนักลงทุนเพิ่มมากขึ้นอีกในอนาคต

เร่งเจาะต่างชาติกำลังซื้อสูง

วิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วรลักษณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า “ปัจจุบันโครงการเลอรัก คอนโดมิเนียม บน ถ.สุขุมวิท ใกล้สถานีรถไฟฟ้าพระโขนง เฟสแรก มียอดขายแล้ว 800 ล้านบาท หรือ 75% ภายในระยะเวลา 2 เดือน แต่ยังมองว่าสัดส่วนลูกค้าต่างชาติยังมีน้อยเกินไปเพียง 10% จึงจะนำโครงการไปโรดโชว์ที่ฮ่องกงในเดือน ส.ค. นี้ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงกว่าคนไทยทั้งอยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุน และสำหรับจุดยืนของบริษัทฯ ในการพัฒนาโครงการเพื่อจับกลุ่มเป้าหมายระดับ B ขึ้นไป กับยอดขายโครงการที่ผ่านมาถือว่าเป็นที่น่าพอใจ กำลังซื้อของกลุ่มคนระดับนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้มั่นใจว่าเราเดินมาถูกทาง”

ชี้แบงก์เป็นกลไกลดความเสี่ยง

อธิป วิเคราะห์ว่า ในภาวะนี้อาจจะมีดีเวลลอปเปอร์บางรายที่วางแผนโครงการผิดพลาด จับลูกค้าผิดเซกเมนต์อยู่บ้าง เนื่องจากศึกษาข้อมูลไม่ลึกซึ้ง ความผิดพลาดนี้จะไม่ถึงขั้นต้องล้มหายตายจาก เพียงแต่ยอดขายจะไปได้ช้ากว่าคู่แข่ง ซึ่งอาจต้องใช้เวลาเป็นปีกว่าจะปิดโครงการได้ ส่วนสัญญาณภาวะโอเวอร์ซัปพลายต้องรอดูสถานการณ์และตัวเลขซัปพลายในสิ้นปีอีกครั้ง ซึ่งโดยปกติเมื่อสิ้นปีซัปพลายคอนโดมิเนียมจะเหลือประมาณ 20% จากซัปพลายที่เข้ามาใหม่ประมาณ 8,000 ยูนิต หากตัวเลข ณ สิ้นปียังไม่ถึง 10,000 ยูนิต ก็ยังไม่น่าเป็นห่วง ทั้งนี้การพัฒนาคอนโดมิเนียมความแข็งแกร่งด้านการเงินของดีเวลลอปเปอร์เป็นเรื่องสำคัญ จึงอยากให้สถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อโครงการเป็นกลไกที่จะป้องกันไม่ให้ภาวะโอเวอร์ซัปพลายเกิดขึ้นอีกครั้ง

“ สาทร-ตากสิน” ส่อแววโอเวอร์ซัปพลาย

ทำเลของการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของดีเวลลอปเปอร์ ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน แต่ด้วยราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมากตามศักยภาพของทำเลหลังจากรถไฟฟ้าตัดผ่าน รวมทั้งที่ดินที่เริ่มหาได้ยากขึ้น ทำให้ทำเลส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า เช่น สุขุมวิทตอนปลาย (ส่วนต่อขยายอ่อนนุช) ถ.กรุงธนบุรี (ส่วนต่อขยายตากสิน) กลายเป็นทำเลฮอต นอกเหนือจากทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าปัจจุบัน เพราะถือเป็นการลงทุนเพื่อรออนาคตที่โครงการรถไฟฟ้าจะตัดผ่านหน้าโครงการ

แต่ทั้งนี้ก็ผลักให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกัน เช่น ลาดพร้าว ปัจจุบันราคา 150,000-180,000 บาท ต่อ ตร.วา โดยเป็นราคาที่ขยับขึ้น 20-30% จากราคาเดิมภายใน 6 เดือน ซึ่ง กิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ฮาริสัน จำกัด (มหาชน) เห็นว่า ทำเลนี้มีการแข่งขันอย่างรุนแรง มีซัปพลายออกมามาก ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ในขณะที่ทำเล ถ.รัชดาภิเษก ซึ่งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน อธิป ได้เตือนว่า ดีเวลลอปเปอร์ไม่ควรเข้าไปทำตลาดพร้อมๆ กัน

กิตติศักดิ์ กล่าวว่า ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องตั้งราคาขายสูงขึ้น ซึ่งจะมีผลทำให้การขายไปได้ช้า มีโอกาสที่จะเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายมากขึ้น เช่น ทำเลสาทร-ตากสิน จากเดิมราคา 80,000 บาทต่อ ตร.วา เพิ่มขึ้นเป็นราคาสูงสุด 300,000 บาทต่อ ตร.วา โดยก่อนหน้านี้มีดีเวลลอปเปอร์เข้าไปพัฒนาในย่านนั้นแล้วประมาณ 1,000 ยูนิต เช่น แอล.พี.เอ็นฯ, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, เอพี ฯลฯ รวมทั้งบน ถ.เจริญนคร ซึ่งอยู่ใกล้เคียงอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งที่น่าเป็นห่วง คือ ขณะนี้มีโครงการที่ยังไม่เปิดขายเป็นซัปพลายใหม่ที่จะเข้ามาอีกไม่ต่ำกว่า 2,500 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 15,000 ล้านบาท เช่น ที.ซี.ซี แคปปิตอลแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ควอลิตี้เฮ้าส์, รสา พร็อพเพอร์ตี้ฯ, พลัสฯ และอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ฯ เป็นต้น ซึ่งผู้เล่นจำนวนมากรายจะทำให้ทำเลนี้มีการแข่งขันรุนแรง ดีมานด์มีน้อยกว่าที่ซัปพลายออกมา อีกทั้งราคาขายที่สูงมากไม่ต่ำกว่า 60,000 บาท ต่อ ตร.ม. จะทำให้อัตราการขายไม่หวือหวานัก สอดคล้องกับที่แหล่งข่าวในแวดวงดีเวลลอปเปอร์เคยบอกไว้ว่า ทำเลดังกล่าวอยู่ในฝั่งธนบุรี ซึ่งกำลังซื้อจะจำกัดวงอยู่เฉพาะคนในพื้นที่เท่านั้น