ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินภาพอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 50 ยังชะลอตัว เตือนยังคงต้องจับตาปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดฯและที่พักอาศัยสำหรับตลาดระดับล่างและกลางที่ผู้ประกอบการหันมาจับตลาดเดียวกัน ขณะที่ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง ยังคงต้องรอผลการลงมติในร่างรัฐธรรมนูญ

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 คาดว่าจะยังคงชะลอตัวลงต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก เนื่องจากปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมือง และทิศทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะเรื่องค่าเงินบาทที่อาจส่งผลกระทบเกี่ยวเนื่องกับธุรกิจส่งออกในขณะนี้ อาจเป็นปัจจัยที่สร้างความกังวลต่อผู้บริโภคและอาจกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ถึงแม้ว่าผลของการตัดสินคดียุบพรรคการเมืองจะมีความชัดเจนในระดับหนึ่งแล้ว แต่ผู้บริโภคและผู้ประกอบการยังคงเฝ้าติดตามผลการลงมติในร่างรัฐธรรมนูญ ในวันที่ 19 สิงหาคม 2550 และการเลือกตั้ง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ยังคงมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้ผู้ซื้อที่ยังไม่มีความจำเป็นเร่งด่วนอาจยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในระยะนี้ ซึ่งแม้ว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมออกมา แต่การเพิ่มการหักลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน ไม่ได้เป็นมาตรการที่มีระยะเวลาสิ้นสุด จึงอาจไม่มีผลในการเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ทั่วทุกกลุ่ม

โดยประเด็นที่ยังเป็นความเสี่ยงอยู่นั้น เป็นปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยปกติอุปทานส่วนเกินมักจะเริ่มมีการสะสมขึ้นมาจากมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มตลาด เมื่อเศรษฐกิจของประเทศขยายตัวดี แต่จากสถานการณ์ในปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลต่อภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงเช่นกัน ซึ่งจะเห็นได้จากข้อมูลสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี 2550 การลงทุนในด้านการก่อสร้างภาคเอกชนโดยรวมลดลงร้อยละ 0.7 ลดลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 1.8 ใน ไตรมาส 4 ปี 2549 ทั้งนี้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลงอย่างมาก โดยขยายตัวเพียงร้อยละ 0.8 เป็นการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากที่ขยายตัวร้อยละ 2.0 ในไตรมาส 4 ปี 2549 อย่างไรก็ตามในตลาดบางประเภทยังคงมีการเติบโตสูง เนื่องจากปัจจัยเฉพาะของตลาดนี้อย่างตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นที่ต้องการของตลาด

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2550 อาจจะมีประมาณ 74,500-77,500 หน่วย ซึ่งอาจมีการมองว่าเป็นระดับที่ยังไม่สูงเกินกว่าระดับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ประเมินว่าอยู่ที่ประมาณ 85,000 - 90,000 หน่วยต่อปี แต่ถ้าพิจารณาถึงที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายในตลาดเพิ่มขึ้นมามีปริมาณค่อนข้างสูง จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2549 ที่อยู่อาศัยรอขายมีจำนวนประมาณ 92,462 หน่วย ซึ่งใกล้เคียงกับปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยต่อปี นอกจากนี้ในตลาดยังมีบ้านมือสองที่รอขายอยู่จำนวนหนึ่งเช่นเดียวกัน ปริมาณอุปทานคงค้างในขณะนี้จึงนับได้ว่ามีระดับค่อนข้างสูง

นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่ากลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในขณะนี้ ต่างมุ่งความสนใจไปที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มเดียวกันหมด คือ หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลางพร้อมกัน เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอยู่สูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองที่มีออกมามากในขณะนี้นั้น ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง และถึงแม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2550 ก็ตาม แต่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะมีความเสี่ยงในการบริหารโครงการมากกว่าโครงการแนวราบ เพราะแต่ละอาคารผลิตจำนวนยูนิตออกมาเป็นจำนวนมาก และใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนานกว่าโครงการแนวราบ ขณะที่กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่างนี้จะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจกว่ากลุ่มผู้มีรายได้สูง

สำหรับกรณีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า หรืออาจเป็นการซื้อเพื่อการเก็งกำไรในอนาคต เนื่องจากมองว่าราคาสินค้ามีแนวโน้มสูงขึ้นนั้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาวยังคงมีข้อระวังในเรื่องราคาที่ดินหรือราคาที่อยู่อาศัยในบางทำเลที่อาจจะสูงเกินกว่าราคาประเมิน ทำให้ผู้ซื้ออาจประสบปัญหาการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ไม่ถึงตามวงเงินที่ต้องการ หรือแม้กระทั่งระยะเวลาของจุดคุ้มทุนอาจจะมีระยะเวลายาวนานกว่าเดิม และความเสี่ยงจากมาตรการภาครัฐ อาทิ ความไม่แน่นอนในการดำเนินการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม การเปลี่ยนแปลงผังเมือง ที่อาจส่งผลกระทบต่อการขึ้นลงของราคาอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยภายในประเทศ โดยเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับบน เนื่องจากมองว่าตลาดนี้ยังคงมีศักยภาพในการขยายตัวที่สูงนั้น อย่างไรก็ตามการเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้นขึ้นอยู่กับการออกมาตรการต่างๆของภาครัฐที่อาจกระทบความเชื่อมั่นของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น การแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ที่ส่งผลให้ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจชะลอการตัดสินใจออกไป เป็นต้น นอกจากนี้การเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติยังขึ้นอยู่กับ เศรษฐกิจโลก นโยบายการลงทุนของบริษัทต่างชาติที่มีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา เป็นต้น ซึ่งมีตัวอย่างให้เห็นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจดังที่ผ่านมา

ทั้งนี้ โดยสรุปศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่า ในปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงการชะลอตัว ถึงแม้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้จะไม่รุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2540 หรือเกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ แต่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง ซึ่งจะเห็นได้จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2550 มีมูลค่า 54,421 ล้านบาท หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 16.3 ต่อสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในจำนวนธุรกิจทุกประเภท หรือแม้กระทั่งผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายประสบกับปัญหายอดขายที่ชะลอลงในขณะนี้เช่นกัน

โดยในภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมขยายตัวในอัตราที่ชะลอลง ประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง ได้แก่ ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว เป็นต้น ที่อาจจะเกิดขึ้นดังเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา นอกจากนี้ วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอดีตยังส่งผลกระทบสะท้อนย้อนกลับไปสู่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศและความมั่นคงของสถาบันการเงินด้วยเช่นกัน เพราะถึงแม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของข้อมูล โดยการนำข้อมูลเครื่องชี้วัดทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ข้อมูลการสร้างบ้านอยู่อาศัยใหม่ (Housing Start) และจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จ เป็นต้น เพื่อนำมาใช้ในการคาดคะเนแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหรือควรชะลอโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสม

อย่างไรก็ตาม ในสภาวะความเป็นจริงผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งหวังที่จะขยายหรือได้ประโยชน์จากโอกาสทางธุรกิจ ทำให้ตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่และเต็มใจที่จะรับความเสี่ยงในอนาคต ปรากฏการณ์เช่นนี้อาจเป็นสิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างน้อยถ้าธุรกิจมีการลงทุนอย่างรอบคอบระมัดระวังไม่ลงทุนเกินตัวปัญหาในธุรกิจคงจะไม่รุนแรงจนนำไปสู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่อีกครั้ง