“AREA” ชี้คอนโดฯระดับราคา 1-2 ล้านบาทแรงต่อเนื่อง ระบุครึ่งปีแรกมีส่วนแบ่งในตลาดกว่า 60% เพิ่มขึ้นจากปี49กว่า 20% ขณะที่ยอดระบายออกยังสูงถึง 80% เหตุความต้องการซื้อโตกว่า 155% หวั่นความต้องการเติบโตสูงแฝงความต้องการซื้อเทียมจากกลุ่มเก็งกำไร เตือนนักเก็งกำไรอาจเจ็บตัว เผย 2 สัญญาณคอนโดฯล้นบางทำเลและยอดขายอืด ราคาขายเริ่มนิ่ง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2550 พบว่าจำนวนสินค้า(ซัปพลาย) คงเหลืออยู่ในตลาดรวม 98,000 หน่วย โดยเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่34,930 หน่วย และเป็นซัปพลายเหลือขายจากปี49 จำนวน 62,000 กว่าหน่วย ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงกว่า 50% เมื่อเปรียบเทียบในช่วงเดียวกันของปี49 ซึ่งช่วงครึ่งปีแรกของปี 2549 มีโครงการใหม่เปิดตัว 383 โครงการ แต่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ เปิดโครงการใหม่เพียง 183 โครงการคิดเป็นจำนวน 34,930 หน่วย หรือมีมูลค่ารวม82,394 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ 97% คิดเป็นจำนวน33,815 หน่วยหรือมีมูลค่ากว่า 72,766 ล้านบาท

“ แม้ว่าจำนวนการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้จะมีน้อยลง แต่จำนวนยูนิตกลับมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี49 ถึง 2% แต่ระดับราคาขายกลับปรับตัวลดลงถึง10% เนื่องจากลูกค้ามีกำลังซื้อลดลง ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการหันมาทำที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำลงด้วย”

ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมา อัตราการขยายตัวของตลาดคอนโดฯอยู่ในระดับที่สูงมาก โดยในครึ่งปีแรกมีซัปพลายออกสู่ตลาดถึง 60%ของมูลค่ารวมตลาด หรือมีจำนวนหน่วยรวม 78,000 หน่วย จากเดิมที่ในช่วงเดียวกันของปี49 มีซัปพลายประเภทคอนโดฯเข้ามาประมาณ 49% สะท้อนให้เห็นว่าจำนวนการเปิดตัวโคงการคอนโดฯใหม่ในตลาดรวม มีการขยายตัวที่สูงมากทำให้หลายฝ่ายเกรงว่าจะเกิดปัญหาสินค้าล้นตลาด (โอเวอร์ซัปพลาย)ในตลาดประเภทคอนโดฯ

สำหรับคอนโดฯที่เกิดใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกนี้ของปีนี้ ประมาณ 94% เป็นกลุ่มในตลาดระดับกลาง-ล่างราคาขายเฉลี่ยที่ 1-2 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดฯระดับ3-5 ล้านบาทขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราการเพิ่มเข้ามาของซัปพลายในตลาดคอนโดฯราคา1-2 ล้านบาท จะมีจำนวนมาก แต่อัตราการระบายออก(ดูดซัป) หรือการขายเฉลี่ยต่อโครงการส่วนใหญ่ อยู่ในระดับ 80% ของจำนวนหน่วยที่เปิดขายแล้ว

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวว่า จากการสำรวจตลาดยังพบอีกว่า ในช่วงที่ผ่านมา อัตราการขยายตัวของความต้องการซื้อ (ดีมานด์) คอนโดฯราคา1-2 ล้านบาท ขยายตัวที่สูงถึง155% จากการขยายตัวทางด้านดีมานด์ดังกล่าว ทำให้จำนวนซัปพลายที่เข้ามาในตลาดสามารถระบายออกได้ไวขึ้น ซึ่งจากการสำรวจตลาดคอนโดฯใน 6 ทำเลหลักของบริษัท เอเจนซี่ ฯ พบว่า ในปีนี้จำนวนคอนโดฯในตลาดรวมมีจำนวน 78,000 หน่วย ที่เปิดตัวในช่วงปี1-2 ปีที่ผ่านมา โดยในจำนวนนี้ มีการขายไปแล้ว62,000 ยูนิตคิดเป็น 80%

สำหรับจำนวนยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาด ณ ปัจจุบันมีจำนวน16,000 ยูนิต กระจายอยู่ใน 6 ทำเลหลัก โดยมีอัตราเฉลี่ยขายต่อเดือนประมาณประมาณ 54 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน คาดว่าภายใน 6-8 เดือน จำนวนโครงการเหลือขายจะถูกระบายออกหมด โดยในทำเลแรกอยู่ในย่านรัชดา-ลาดพร้าว มีซัปพลายอยู่ 7,500 ยูนิต ระบายออกไปแล้ว 80% เหลือ 2,200 ยูนิต, ย่านเพลินจิต-สุขุมวิทตอนต้น มีอยู่ 17,000 ยูนิต ขายไปแล้ว 83% เหลือ 2,800 ยูนิต, ย่านสีลม-พระราม 3 มีอยู่ 10,800 ยูนิต ขายไปแล้ว 79% เหลือ 2,300 ยูนิต, ฝั่งตะวันตกแม่น้ำเจ้าพระยา มีอยู่ 8,800 ยูนิต ขายไปแล้ว 83% เหลือ 2,400 ยูนิต,ย่านอ่อนนุช-แบริ่ง มีอยู่ 8,500 ยูนิต ขายแล้ว 80% เหลือ 1,700 ยูนิต และบริเวณรอบนอก อาทิ รามคำแหง,รังสิต, ตลิ่งชัน มีซัปพลายอยู่16,000 ยูนิต ขายไปแล้ว71% เหลือ 4,500 ยูนิต

“ทำเลที่น่าเป็นห่วงว่า อาจจะเกิดการโอเวอร์ซัปพลาย คือ ทำเลย่านสุขขุมวิทซอยต้นๆ อาทิ ย่านเพลินจิต –อโศก เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีโครงการราคาแพงจำนวนมาก ทำให้ระบายออกได้ช้า

ขณะเดียวกันราคาขายก็ไม่สามารถปรับขึ้นได้ ส่วนอีกทำเลคือย่านพระราม3 เนื่องจากเป็นทำเลที่ไม่มีระบบรถไฟฟ้ารองรับการเดินทางทำให้ยอดขายช้ามากที่สุดใน 6 ทำเลหลัก ”

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราการเติบโตของดีมานด์ในตลาดคอนโดฯจะมีสูงถึง 155% ทำให้การระบายออกซัปพลายยังดีอยู่ แต่สิ่งที่น่าห่วง คือ อัตราการขยายตัวของความต้องการซื้อดังกล่าว จะมีดีมานด์แฝง ซึ่งเป็นกลุ่มนักเก็งกำไรอยู่จำนวนมาก อาจจะส่งผลเสียต่อตลาดในระยะยาว เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันไม่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนซื้อคอนโดฯเพื่อเก็งกำไรเหมือนในปี 2540 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าช่วงดังกล่าว ขณะเดียวกันราคาคอนโดฯมีแนวโน้มปรับตัวลดง ซึ่งที่ผ่านมาถือว่าเป็นจุดสูงสุดของตลาดคอนโดฯ และจากนี้ไปนี้ เป็นช่วงขาลงของตลาดคอนโดฯ และ หากมีการซื้อเพื่อเก็งกำไรในช่วงนี้อาจเจ็บตัวได้