เตือนภาวะคอนโดฯขาย-ปล่อยเช่าล้นตลาด โจนส์แลงฯ ระบุจับตา 2 สัญญาณเตือน การปรับขึ้นราคาขายเริ่มลด - อัตราการเข้าอยู่ชะลอตัว ขณะผู้ประกอบการยังเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่อง ส่งผลราคาขายเริ่มนิ่ง ด้านตลาดลงทุนซื้อปล่อยเช่าเริ่มหั่นราคารับตลาดแข่งดุ ชี้แนวโน้มค่าเช่าที่พักอาศัยลด ด้านตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าชะลอตัวตามภาวะการเมือง แจงปี51 ซัปพลายใหม่ทะลักเข้าสมทบในตลาดอีก 2 แสนตารางเมตร

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่า ในช่วง1-2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการชะลอตัวลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การเมืองและการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภคในตลาด ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ เพื่อรอประเมินสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจและการเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยว

อย่างไรก็ดี แม้ว่าตลาดอสังหาฯ แนวราบจะมีอัตราการชะลอตัวลง แต่ในประเภท(เซกต์เมนท์)ของโครงการคอนโดมิเนียมอัตราการขยายตัวในระดับสูง โดยที่ผ่านในช่วง1-2ปี ตลาดคอนโดฯมีปริมาณสินค้า(ซัปพลาย)เข้ามาในตลาดจำนวนมาก เนื่องจากความต้องการ(ดีมานด์)ในตลาดยังอยู่ ทำให้ระดับราคาขายของคอนโดฯในตลาด มีการปรับราคาขึ้นค่อนข้างสูงในช่วงก่อนหน้านั้น โดยในปี2546-2547 อัตราการปรับขึ้นของราคาขายคอนโดฯเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ 30-40% แต่หลังจากที่ผู้ประกอบการในตลาดหันมาพัฒนาโครงการคอนโดฯ และเปิดขายจำนวนมาก ทำให้ซัปพลายในตลาดมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้น

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของยูนิตคอนโดฯในตลาด ทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายคอนโดฯ มีการปรับตัวขึ้นราคาได้น้อยลง โดยมีอัตราเฉลี่ยการปรับขึ้นราคาอยู่ที่ 10% ล่าสุด ในปีไตรมาสแรกของปี2550 อัตราการปรับขึ้นราคาขายคอนโดฯแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง เนื่องจำนวนซัปพลายในตลาดเริ่มสูงกว่าดีมานด์ในบางทำเล โดยในไตรมาสแรกที่ผ่านมาอัตราเฉลี่ยของการปรับขึ้นราคาขายอยู่ที่ 1.5% เท่านั้น

นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมา จำนวนการเข้าอยู่จริงในโครงการคอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้ว เริ่มใช้ระยะเวลาในการเข้าอยู่นานขึ้น แต่ละโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว มีปริมาณการเข้าอยู่จริงเฉลี่ยประมาณ 75% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขาย ทั้งนี้ จากปัจจัยเปลี่ยนแปลงของการปรับราคาขายที่ลดลง และการเข้าอยู่ในโครงการดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดฯเริ่มเข้าใกล้จุดอิ่มตัวหรือภาวะซัปพลายล้นตลาด (โอเวอร์ซัปพลาย)แล้ว

สำหรับการเพิ่มขึ้นของจำนวนซัปพลายในตลาดคอนโดฯดังกล่าว ยังส่งผลกระทบต่อตลาดเช่าที่อยู่อาศัยด้วย โดยก่อนหน้านั้น นักลงทุนที่ซื้อโครงการคอนโดฯเพื่อปล่อยเช่ามีจำนวนมากขึ้น เนื่องจากจำนวนสินค้าในตลาดยังมีอยู่น้อย ทำให้สามารถเสนอปล่อยเช่าได้ในราคาสูง แต่ภาพในปัจจุบันเปลี่ยนไป เพราะในตลาดมีสินค้าของคอนโดฯเพิ่มจำนวนมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะโครงการระดับราคา 1.4-2 ล้านบาท ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดปล่อยเช่าราคาปรับตัวลดลง

จากแนวโน้มการเพิ่มขึ้นดังกล่าว ชี้ให้เห็นว่า ในอนาคตตลาดปล่อยเช่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น ขณะที่ผลตอบแทนจากการลงทุนจะลดลง ประกอบกับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะปรับตัวลดลงตามภาวะตลาด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดปล่อยเช่าในระดับกลาง-ล่าง จะมีจำนวนซัปพลายที่มาก แต่ในตลาดระดับบน ด้วยขนาดห้องเช่าที่ใหญ่ อาทิ ห้องชุดเพนท์เฮาส์ ห้องชุด 3-4 ห้องนอน ความต้องการมีอยู่สูง ด้วยข้อจำกัดของปริมาณสินค้าที่อยู่ในตลาดมีจำนวนไม่มาก แต่ราคาค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติเริ่มปรับพฤติกรรมการเช่าห้องชุด หันมาสนใจเช่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ระดับบน ในย่านรอยต่อระหว่างเมืองมากขึ้น

"ทำเลบ้านเดี่ยวในตลาดเช่าที่ลูกค้าต่างชาติสนใจเช่าพักอาศัย คือย่านสุขุมวิทและอ่อนนุช ที่อยู่ห่างจากเมือออกไปเล็กน้อย แต่มีระบบการคมนาคมที่สะดวก สามารถเดินทางเมืองหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า อาทิ โครงการมาสเตอร์พีช รามอินทรา ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่ โจนส์ แลงฯ ได้รับแต่งตั้งให้เป็นตัวแทนบริหารจัดการหาลูกค้าเช่าโครงการให้ ซึ่งได้ความสนใจและการตอบรับจากลูกค้าต่างชาติดีมาก แม้ว่าจะอยู่ห่างจากเมืองและระบบรถไฟฟ้า แต่มีทางด่วนที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสูงเมืองหรือย่านธุรกิจได้ทันที "

ด้านนางสาวแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงานของโจนส์ แลงฯ กล่าวถึงตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 2 อาคารประกอบด้วย อาคารคิง พาวเวอร์ คอมเพล็กซ์ และอาคารพิพัฒนสิน มีพื้นที่รวม 20,550 ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน มีอาคารสำนักงาน 2 อาคาร พื้นที่รวมประมาณ 20,000 ตร.ม. ถอนตัวออกจากตลาด ทำให้ยอดรวมปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯไม่เปลี่ยนแปลง พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ารวมขณะนี้อยู่ที่ 7.4 ล้านตารางเมตร พื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯลดลงเหลือ 13.2% แบ่งเป็นพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) 11.3%

"ในช่วงครึ่งแรกของปี รายการเช่าพื้นที่ใหม่ๆ ในตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯน้อยมาก ส่วนใหญ่จะเป็นการต่อสัญญาเช่าพื้นที่เดิม โดยจำนวนการเช่าพื้นที่ใหม่ที่เพิ่มในไตรมาสแรกมีเพียง 66,000 ตร.ม. กลุ่มธุรกิจที่มีการเช่าพื้นที่เพิ่มส่วนใหญ่จะเป็นธุรกิจในกลุ่มพลังงาน คาดว่าในปี 2551 กลุ่มดังกล่าวจะยังขยายตัวต่อเนื่องอยู่ "

ผลการวิจัยจากโจนส์ แลงฯยังพบว่า ในช่วง6ปีที่ผ่านมา ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯโดยเฉลี่ย มีการปรับขึ้นจาก 262 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนในปี 2544 มาอยู่ที่ระดับ 403 บาทต่อตร.ม. และในปัจจุบัน ยกเว้นเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีที่ยังคงมีค่าเช่าปรับตัวขึ้นประมาณ 2.5% เป็น 666 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี2550 จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯอีก 2 อาคาร พื้นที่รวม 101,000 ตร.ม. ประกอบด้วยอาคารแอทธินี ทาวเวอร์ (40,000 ตร.ม.) และไซเบอร์เวิลด์ (61,000 ตร.ม.) ทั้งสองโครงการพัฒนาโดยกลุ่มที.ซี.ซี. แลนด์ฯ ในขณะที่ แนวโน้มการย้ายหรือขยายอาคารสำนักงานยังชะลอตัวอยู่ เนื่องจากรอดูสถานการณ์การเมืองและเศรษฐกิจ รวมถึงแก้กฎหมายของรัฐบาลที่มีผลกระทบต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ จะทำให้แนวโน้มราคาค่าเช่าในตลาดจะปรับตัวลดลง เนื่องจากปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าในปี2551 จะมีพื้นที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอีก 200,000 ตารางเมตร