ในอดีต 10 กว่าปีก่อน เชียงใหม่ ถือเป็นจังหวัดที่มีพื้นที่ขายของอุตสาหกรรมค้าปลีกของกลุ่มทุนในท้องถิ่น มากที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ เคยมีทั้งห้างฯตันตราภัณฑ์ของตระกูลตันตรานนท์ , สีสวนพีซีวอง. ของตระกูลเหลืองไชยรัตน์ และ ส.การค้าของตระกูลศรีสุขวัฒนานันท์

แต่วันนี้ กลุ่มทุนค้าปลีกที่เป็น คนท้องถิ่นจริงๆ กล่าวได้ว่าไม่เหลือ แล้ว นับวันห้างสรรพสินค้า ที่เคยอยู่ในมือของกลุ่มทุนในท้องถิ่น หากไม่ล้มหายตายจากไป หรือถูกกลุ่มทุนขนาดใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้ามาเทกโอเวอร์ก็ต้องปรับเปลี่ยน ไลน์ธุรกิจ และแม้กระทั่งลดระดับของตนเองลงจนกลายเป็นเพียงโชว ห่วยติดแอร์เท่านั้น

ห้างสรรพสินค้าของกลุ่ม ทุนค้าปลีกรายสุดท้ายที่ยังเหลืออยู่คือ ส.การค้า ของตระกูลศรีสุขวัฒนานันท์ ซึ่งได้พยายามยืนหยัด อยู่จนนาทีสุดท้าย แม้ว่าจะถูกแชร์ ตลาดที่เคยครอบครองอยู่ จากยักษ์ใหญ่ดิสเคานต์สโตร์ต่างๆ ที่มี มากมายหลายยี่ห้อเต็มเมืองเชียง ใหม่ กลุ่มห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จากส่วนกลาง จนแทบจะไม่เหลือที่ให้ยืนอยู่แล้วก็ตาม วันนี้กล่าวได้ว่าส.การค้าได้เดินมาถึงจุด สุดท้ายของความเป็นห้างสรรพสินค้าของคนท้องถิ่นเชียงใหม่แล้ว

ในอดีตส.การค้ามีด้วยกัน 3 สาขา คือ ส.การค้า ย่านถนนวิชยานนท์ ปัจจุบันเลิกกิจการไปแล้ว ส.การค้าย่านท่าแพ ช่วงปี 45 ที่ผ่าน มากิจการของส.การค้าจะมีอยู่เพียงสาขาเดียวคือส.การค้า 3 ย่าน ถนนไนต์บาซาร์ นอกจากนี้แล้ว ส.การค้าเองเคยขยายกิจการออกไปเป็นลักษณะมินิสโตร์ โดยกระจายออกไปตามอำเภอต่างๆ รอบเมืองเชียงใหม่ซึ่งมีกว่า 5 สาขา แต่ด้วยสภาวะการแข่งขัน และเกิด วิกฤตทำให้มินิสโตร์ของส.การค้าทุกแห่งต้องเลิกกิจการไปเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ล่าสุดส.การค้า 3 ที่มั่นแห่งสุดท้ายของห้างสรรพสินค้าส.การค้าก็ต้องทยอยปิดการให้บริการในส่วนของศูนย์การค้า-ซูเปอร์มาร์เกตลงเรื่อยๆ จนถึงขณะนี้ ส.การค้า ห้างท้องถิ่น 1 ใน 3 ของเชียงใหม่ ที่เคยยิ่งใหญ่ในอดีต เหลือเพียงพื้นที่แบ่งให้เช่าบริเวณชั้น 1 และชั้น 2 เท่านั้น นอก เหนือจากนั้น คือ ชั้น 4 ชั้น 5 ของ อาคารห้างสรรพสินค้า ส.การค้า จำเป็นต้องเปลี่ยนไปเป็นพื้นที่ให้บริการห้องพักให้เช่า สำหรับนักท่อง เที่ยวทั่วไป จำนวน 30 ห้อง โดยอาศัยทำเลที่ตั้ง ที่อยู่ย่านไนต์บาซาร์ แหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของเชียงใหม่ เป็นตัวดึงดูดลูกค้าเท่านั้น

นายจำนงค์ ศรีสุขวัฒนานันท์ เข้ามาดำรงตำแหน่งประธานกรรม การบริหารบริษัทเชียงใหม่เซ็นเตอร์ จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของห้างสรรพสินค้า ส.การค้าบอกว่าถ้าส.การค้า จะยืนอยู่ต่อไป ต้องไม่ใช่ห้างสรรพ สินค้าขนาดใหญ่เหมือนในอดีตแล้ว หรือช่วงก่อนวิกฤติค่าเงินบาทของไทย (ก่อนช่วงปี 39-40) แต่เป็นไป ในลักษณะของ Specialty Shop โดยลดขนาดพื้นที่ลงที่มุ่งเน้นสินค้า จำพวกเสื้อผ้า ร้องเท้า และเครื่องสำอาง โดยที่ไม่ต้องมีการทำการตลาดหรือโฆษณาประชาสัมพันธ์ เป็นการมุ่งเน้นการขายในระบบสินเชื่อผ่าน "คูปอง" ที่กระจายผ่านสมาชิกของห้างฯที่ได้ดำเนินการมาอย่างยาวนานเกือบ 10 ปีจนถึงปัจจุบันถือได้ว่าส.การค้ามีฐานลูกค้าเงินผ่อนระยะ 3 เดือนที่เป็นของตนเอง ภายใต้เงื่อนไขการปล่อย "คูปอง" ออกสู่ตลาดที่ไร้ความเสี่ยง เนื่องจากสมาชิกที่นำคูปองออกไปจำหน่าย หรือกระจาย ให้ลูกค้าจะต้องวางเงินสดค้ำประกันไว้ก่อน จึงจะสามารถนำคูปองออกไปขายกินกำไรส่วนต่างราว 10-20%

นอกจากนี้ ส.การค้าก็จะปิดให้บริการพื้นที่ซูเปอร์มาร์เก็ตที่เคย มีพื้นที่บริการกว่า 2,000 ตร.ม. เพื่อปรับพื้นที่เปิดให้เชนรองเท้า-เสื้อผ้าเข้ามาเช่าพื้นที่จำหน่าย สินค้าของตนเองแทน ซึ่งคาดว่าจะตั้งได้ประมาณ 10 บูทด้วยกัน

นี่เป็นที่ยืนสุดท้ายของ ส.การค้า 1 ใน 3 ห้างสรรพสินค้าท้องถิ่นของเชียงใหม่ ที่เคยยิ่งใหญ่ในอดีต เคียงคู่มากับตันตราภัณฑ์ ของกลุ่ม ตระกูลตันตรานนท์ ที่สุดท้ายต้องไปอยู่ภายใต้ร่ม เงาของกลุ่มเซ็ลทรัล และสีสวนพลาซ่าของตระกูล เหลืองไชยรัตน์ที่ท้ายสุดก็กำลังกลายเป็นโชวห่วย ติดแอร์อีกแห่งหนึ่งเช่นเดียวกัน

และเป็นที่ยืนสุดท้ายของกลุ่มทุนค้าปลีกท้องถิ่นของเชียงใหม่

เป็นที่ยืนริมขอบเหว ในขณะที่กำลังมีการพูดกันถึงการจัดโซนนิ่งสำหรับห้างค้าปลีก-ค้าส่ง ขนาดใหญ่ หรือโมเดิร์นเทรด

กรณีของเชียงใหม่ เพิ่งจะมีการประชุมจัดทำร่างประกาศหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเกี่ยวกับอาคารค้าปลีก-ค้าส่งในจังหวัด เชียงใหม่ เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2546 ที่ผ่านมา ณ ห้องประชุมศาลากลางจังหวัดเชียงใหม่ โดยได้พิจารณาร่างประกาศ กระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงหรือเปลี่ยน การใช้อาคารบางชนิด หรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่ตำบล... อำเภอ... และ อำเภอ...... จังหวัดเชียงใหม่ และร่างประกาศอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เจ้าพนักงานการผัง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน เพื่อ ประโยชน์ในการวาง และจัดทำผังเมืองรวมในท้องที่จังหวัดเชียงใหม่

จากร่างประกาศทั้ง 2 ฉบับ ได้กำหนดให้อาคารพาณิชยกรรมค้าปลีก-ค้าส่ง ที่มีพื้นที่มาก กว่า 1,000 ตารางเมตร ให้อยู่นอกเมือง และอยู่ นอกเขตผังเมืองรวม โดยมีระยะห่างจากเขตเทศบาลที่อยู่ในเขตผังเมืองรวม ไปตามแนวถนน สายหลักไม่น้อยกว่า 15 กม. และมีข้อกำหนดใน รายละเอียดอีกหลายประการ

กรณีดังกล่าวผู้แทนหอการค้าฯ ยังพิจารณา เห็นว่า เป็นประเด็นที่จะส่งผลกระทบต่อภาคเศรษฐกิจโดยรวมของจังหวัด เนื่องจากจะส่งผลต่อการลงทุนใหม่ของนักธุรกิจในท้องถิ่น แทน ที่จะป้องกันการขยายการลงทุนใหม่ของนักลงทุนค้าปลีก-ค้าส่งจากต่างประเทศ

ดังนั้น หอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ จึงได้เชิญ ภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องร่วมแสดงความคิดเห็นพร้อมทั้งข้อเสนอแนะต่อประกาศดังกล่าว จำนวน 15 ราย เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2546 ณ ห้องประชุม CCCI หอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ ประกอบด้วย ผู้แทนจากผังเมืองจังหวัด พาณิชย์จังหวัดเชียง ใหม่ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่- ลำพูน ประธานกรรมาธิการสถาปนิกล้านนาฯ นายกสมาคมผู้ประกอบการวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ฯลฯ เพื่อสะท้อนความต้องการโดยรวมของพื้นที่

ที่ประชุมได้แสดงความคิดเห็นกันอย่างกว้างขวาง ถึงประกาศของอธิบดีกรมโยธาธิการ และผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ที่กำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ในการวางและจัดทำผังเมืองรวมในท้อง ที่จังหวัดเชียงใหม่ ที่จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจของท้องถิ่นในหลายประเภท เช่น ร้านเฟอร์ นิเจอร์ ตลาดสด อาคารร้านค้าขนาดใหญ่ เป็นต้น

ทั้งที่หลักของกฎหมายฉบับนี้ในหลักการแล้วทุกฝ่ายเห็นด้วยที่ต้องการจะควบคุมการขยายตัวของห้างค้าปลีก-ค้าส่งขนาดใหญ่ จากต่างประเทศที่จะขยายสาขาในอนาคต แต่มีช่องว่างของกฎหมายที่จะควบคุมการลงทุนของนักลงทุนของท้องถิ่น และภายในประเทศด้วย เนื่อง จากปัจจุบันนักลงทุนของท้องถิ่นสามารถดำเนิน ธุรกิจ และลงทุน ก่อสร้างอาคารตั้งแต่ 300-1,000 ตารางเมตรได้ ซึ่งต้องปฏิบัติตามในเกณฑ์ของกฎหมายดังกล่าวด้วย ซึ่งจะทำให้ยาก และเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินธุรกิจได้

สำหรับประเด็นที่มีการแสดงความคิดเห็นกันมากคือ

1.) ความไม่ชัดเจนของคำจำกัดความของอาคารพาณิชยกรรมค้าปลีกค้าส่ง ที่จะครอบคลุม ถึงประเภทธุรกิจใดบ้าง นอกจากด้านค้าปลีก- ค้าส่ง กล่าวคือ ในประกาศดังกล่าวได้ระบุว่า "อาคารพาณิชยกรรมค้าปลีกค้าส่ง" หมายถึงอาคารที่ใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชยกรรม ในอาคารหลังเดียวหรือหลายหลัง รวมทั้งห้องแถวตึกแถวที่มีพื้นที่ใช้สอยต่อเนื่องกัน โดยมีพื้นที่ใช้ สอยอาคารรวมกันเพื่อประกอบกิจการขายปลีกและขายส่งสินค้าอุปโภคบริโภค หลากหลายที่ใช้ ในชีวิตประจำวันตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

2.) มีการกำหนดใช้ประโยชน์พื้นที่เพียง 20% ของพื้นที่ ซึ่งเป็นไปได้ยากในการทำธุรกิจเพราะจะเป็นการใช้พื้นที่ไม่คุ้มกับการลงทุน

3.) กรณีมีการก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนแปลงการใช้เป็นอาคารพาณิชยกรรมค้าปลีกค้าส่ง ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 300-1,000 ตารางเมตร ต้องอยู่บนถนนสาธารณะที่มีช่องทางจราจรไม่น้อยกว่า 4 ช่องทาง หรือมีขนาดเขตทางไม่น้อย กว่า 20 เมตร ทางเข้าออกของอาคารอยู่ห่างจาก ทางร่วมทางแยกที่เป็นถนนสายประธานไม่น้อย กว่า 1,000 เมตร มีอัตราส่วนพื้นที่ที่จัดให้เป็นสวน บริเวณปลูกต้นไม้ ไม่น้อยกว่า 40% ของพื้นที่ดิน ที่ขออนุญาตมีที่วางด้านหน้าน้อยที่สุดไม่ต่ำกว่า 30 เมตรสำหรับอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 10 เมตร

4.) กรณีอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 1,000 ตารางเมตร ที่ระบุว่าขนาดพื้นที่สามารถประกอบ กิจการค้าขายและจัดวางสินค้าได้เป็นจำนวนมาก ให้มีทั้งตั้งห่างจากเขตเทศบาลที่อยู่ในเขตผังเมืองรวมไปตามแนวถนนสายหลักไม่น้อยกว่า 15 กิโลเมตร อยู่ห่างจากถนนหลักอีก 500 เมตร, มีที่จอดรถไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 40 ตารางเมตร มีที่ว่างด้านหน้าของที่ดินที่ขออนุญาต ห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่น หรือถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 75 เมตร เป็นต้น

ส่วนประเด็นอื่นๆ ที่ได้หยิบยกมาหารือกันคือ กรณีการหลีกเลี่ยงปฏิบัติตามกฎหมายที่ ตั้งมากขึ้น เนื่องจากในปัจจุบันมีกฎหมาย-หลัก เกณฑ์หลายฉบับที่ออกมาแล้วไม่มีการปฏิบัติตาม หรือหลีกเลี่ยง ทั้งด้วย ไม่มีหน่วยงานที่รับผิดชอบ โดยตรงในท้องถิ่น และการเกรง ปัญหาความยุ่ง ยากที่จะตามมาหลังจากปฏิบัติตามระเบียบ เช่น กรณีการกำหนดให้อาคารที่มีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรจะต้องขออนุญาตการตรวจสอบจาก สิ่งแวดล้อม แต่ปัญหาอยู่ที่ไม่มีหน่วยงานภาครัฐที่รับดำเนินการในท้องถิ่น ประกอบกับผู้ประกอบการก็มีการเลี่ยงสร้างอาคารที่มีพื้นที่ไม่ถึง 1,000 ตารางเมตรแทน เป็นต้น

ที่ประชุมเห็นพ้องกันว่าในรายละเอียดของ ร่างกฎหมายดังกล่าว ไม่สอดคล้องกับจังหวัดเชียงใหม่ และจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม คือ การลงทุนขยายธุรกิจของคนท้องถิ่น ราคาที่ดินที่จะตกต่ำ การขยายตัวของเศรษฐกิจจะน้อยลงเป็นต้น จึงเสนอให้นำเรื่องนี้เสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชน (กรอ.) เพื่อแก้ไขและพัฒนาจังหวัดเชียงใหม่ โดย พิจารณาประเด็นนี้โดยเฉพาะ ซึ่งทางภาคเอกชน เห็นร่วมกันว่าควรจะนำประเด็นกฎหมายนี้รวม อยู่ในผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ ฉบับใหม่ ครอบคลุมพื้นที่ 420 ตารางกิโลเมตรของเมืองเชียงใหม่ ที่จะต้องประกาศภายใน 6 เดือนนี้ โดย ให้ผังเมืองรวมเป็นผังเมืองเชิงบูรณาการที่รวมเอา การแผนการพัฒนาจังหวัดในระยะยาว 20 ปีเข้าไปด้วย และสามารถเป็นข้อกำหนดการก่อ สร้างภายในเขตเมืองเชียงใหม่ในอนาคตได้

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินเกี่ยวกับอาคารค้าปลีก-ค้าส่งในจังหวัด เชียงใหม่ที่กำลังพิจารณากันอยู่ในขณะนี้ดูเหมือน จะช่วยกลุ่มทุนค้าปลีกในท้องถิ่นไม่ทันเสียแล้ว