จัดสรรระบุรถไฟฟ้าดันราคา ที่ดิน2-3 เท่าตัว สุขุมวิท –สีลม-สาทรราคาพุ่ง 1-2แสนต่อตารางวา เตือนนักเก็งกำไรอย่างเสี่ยงซื้อที่หวังขายแพง เหตุที่ดินใหม่แนวรถไฟยังเหลืออีกเพียบ ชี้ส่วนต่อขยายช่วยเปิดที่ดินตาบอด ประเมินในอนาคตหากเปิดใช้ส่วนต่อขยายบีทีเอสแล้ว ที่ดินแนวรถไฟฟ้าในเขตCBDอัตราการขยับตัวอืด "อนุพงษ์ อัศวโภคิน"ชี้ปัจจัยผู้ประกอบการแห่ไปปักโครงการใหม่ ดักรอกำลังซื้อตามแนวรถไฟฟ้า ดันราคาที่ดินขยับไปกว่า 30-40% ด้าน“อารียา” แนะจัดสรรหน้าใหม่หากคิดจะลงทุนโดยไม่ศึกษาตลาด เจ็บตัวแน่ๆ

ความต่อเนื่องจากโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในขณะนี้ กำลังส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเส้นทางส่วนต่อขยายบีทีเอส ได้ช่วยเปิดที่ดินตาบอดให้เกิดมูลค่าในเชิงเศรษฐกิจมากขึ้น

โดยในมุมมองของดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ซึ่งเคยมีส่วนเกี่ยวข้องและรับผิดชอบการวางระบบโครงข่ายคมนาคมของกรุงเทพฯ และปัจจุบันดำรงตำแหน่งผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นภาพของการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแนวรถไฟฟ้าว่า หลังจากที่มีการเปิดใช้รถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินในช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าได้มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสย่านสุขุมวิท ,สาทร และสีลม โดยในขณะนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวปรับขึ้นไปแล้ว 2-3 เท่าตัว มาอยู่ระดับตัวเลข 1-2 แสนบาทต่อตารางวา ในส่วนของที่ดินในย่านรัชดาภิเษก , พหลโยธิน และลาดพร้าว ราคาขยับขึ้นตามอิทธิพลการเปิดใช้รถไฟฟ้าใต้ดินสายบางซื่อ-หัวลำโพง สูงถึง 2 เท่าตัว เช่น ปัจจุบันโซนรัชดาภิเษกขายอยู่ประมาณ 1 แสนบาทต่อตารางวาแล้ว

ทั้งนี้ ในแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีตากสิน- สาทร ราคาที่ดินได้ขยับขึ้นไปแล้ว 1-2 เท่าตัว หลังจากที่มีการก่อสร้างโครงการส่วนต่อขยายและใกล้เปิดให้บริการ ซึ่งขณะนี้การดำเนินการก่อสร้างอยู่ระหว่างขั้นตอนการติดตั้งระบบรางและระบบอาณัติสัญญาณ เพื่อให้สามารถเชื่อมต่อการเดินรถเป็นระบบเดียวกันและสามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าด้วยกันได้ รวมถึงการเจรจาการใช้ตั๋วร่วมด้วย คาดว่า ส่วนต่อขยายดังกล่าวหากเปิดให้บริการได้ในช่วงกลางปี2551 จะทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกกว่า 1 เท่าตัว

สำหรับในแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส อ่อนนุช –แบร์ริ่ง ราคาขายที่ดินต่อตารางวา เริ่มเคลื่อนไหวขึ้นตั้งแต่คณะรัฐมนตรี(ครม.)มีมติอนุมัติการก่อสร้างส่วนต่อขยายไปแล้ว โดยขณะนี้ราคาที่ดินมีการปรับขึ้นแล้ว 1 เท่าตัวเช่นกัน โดยก่อนหน้านี้ ระดับราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณดังกล่าวอยู่ในระดับ 50,000-70,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ขณะนี้ในบางทำเล ราคาที่ดินได้ขยับขึ้นไปอยู่ระดับแสนบาทแล้ว

" หากสังเกตในช่วงนี้ จะมีบริษัทเอกชนเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มจำนวนมากขึ้น โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่กว่า 20 โครงการ " ดร.ธีระชนกล่าวให้เห็นถึงการช่วงชิงการลงทุนของบริษัทอสังหาฯก่อนต้นทุนของที่ดินสูงขึ้น

ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวถึงราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน และสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ว่า รูปแบบการปรับขึ้นของราคาจะเป็นแบบขึ้นเป็นระดับ เหมือนเส้นกราฟที่มีแนวโน้มไต่ระดับอยู่ ซึ่งจากกรณีตัวอย่างของราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินนั้น ลักษณะการปรับขึ้นของราคา จะอิงตามความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการ โดยในช่วงที่มีการอนุมติโครงการ ราคาที่ดินจะมีการปรับขึ้นประมาณ 10% ในช่วงที่มีความชัดเจน คือ ช่วงการประมูลและการลงเสาเข็ม ราคาจะไต่ระดับไปแตะที่ 30% และหลังจากนั้นเมื่อโครงการใกล้เปิดให้บริการ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นมาเกือบ 100% แล้ว

"ในกรณีที่ผู้ประกอบการต้องการจะซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ ควรจะซื้อที่ดินในช่วงของการลงเสาเข็มซึ่งมีความชัดเจน ทั้งในเรื่องการก่อสร้างและระยะเวลาการเปิดใช้ที่แน่นอนแล้ว ซึ่งจะไม่เกิดความเสี่ยงจากการยกเลิกโครงการของภาครัฐฯ แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าในปัจจุบัน ยังมีพื้นที่เหลืออีกจำนวนมาก และยิ่งมีการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าเพิ่ม จะช่วยเปิดที่ดินตาบอดในอีกหลายทำเล และใครที่คิดจะซื้อที่ดินเพื่อหวังเก็งกำไร ไม่ควรจะกระทำอย่างยิ่ง เนื่องจากจะส่งผลเสียในตลาดอสังหาฯ และเกิดผลเสียต่อผู้เก็งกำไรด้วย เพราะที่ดินในแนวรถไฟฟ้ายังมีเหลืออีกจำนวนมาก "

เช่นเดียวกับคำกล่าวของนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับขึ้นมาแล้ว 30-40% เนื่องจากมีผู้ประกอบเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าวค่อนข้างมาก การพัฒนาสินค้าในระดับราคาต่ำทำได้อยากขึ้น แต่ก็ยังเหลือที่ดินให้พัฒนาอีกจำนวนมาก ส่วนที่ดินบริเวณรอบนอกเมือง ที่สามารถนำมาพัฒนาเป็นทาวน์เฮาส์หรือบ้านเดี่ยวนั้นราคาชะลอตัว แต่ก็ไม่ได้ปรับลดลงแต่อย่างใด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการใหม่ที่บริษัทเอเชี่ยนฯจะลงทุนในครึ่งปีหลัง จำนวน 3 โครงการจาก 5 โครงการ จะอยู่ในโซนที่มีระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า เช่น โครงการคอนโดฯแบรนด์ไลฟ์ พหลโยธิน ซอย 18 และอีก 2 โครงการ ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท 65 และรัชดาภิเษก ใกล้สถานีรถไฟฟ้าห้วยขวาง พื้นที่แปลงละ 2-3 ไร่ แต่ละโครงการมูลค่าโครงการประมาณ 1,000 ล้านบาท

คนซื้อบ้านเริ่มมองโครงการนอกเมืองหลังส่วนต่อขยายรถไฟขยับออกไป

ดร.ธีระชน กล่าวต่อว่า ในกรณีของพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ( CBD )ที่มีระบบรถไฟฟ้าผ่านนั้น แม้ว่าก่อนหน้านี้ระดับราคาจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่หลังจากเพิ่มส่วนต่อขยายรถไฟ แม้ราคาขายจะเพิ่มขึ้นแต่อัตราการเร่งช้าลง ต่างกับที่ดินในพื้นที่ปลายสถานีจะปรับตัวเร็วกว่าในเมือง เนื่องจากผู้บริโภคมีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปลายสถานีรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะเป็นครงการประเภททาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว มีพื้นที่ในการอยู่อาศัยมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียมในเมือง ซึ่งแนวโน้มในอนาคต ราคาขายคอนโดมิเนียมในเมือง อาจจะลดลงจากปัจจุบัน อนึ่ง บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคฯ มีที่ดินรอการพัฒนา(แลนด์แบงก์) จำนวนมาก โดยมีที่ดินสะสมในแนวรถไฟฟ้าอยู่ในมือ 2,000 กว่าไร่ กระจายอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน สามารถรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคตได้ในระยะยาว โดยหากมีการพัฒนาและขายแล้ว คาดว่าจะมีมูลค่าในการขายรวมประมาณ 50,000 ล้านบาท

ด้านนายวิศิษฏ์ เลาหพูนรังษี ประธานกรรมการ บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โครงข่ายระบบรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นใหม่ จะส่งผลให้วิถีชีวิตและรูปแบบการอยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป และในขณะเดียวกัน ก็ช่วยสร้างโอกาสทางธุรกิจให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยผลดีในข้อแรกคือ การเพิ่มมูลค่าของที่ดินในแนวรถไฟฟ้า และการเปิดทำเลใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม การเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการรายใหม่ต้องทำการศึกษาข้อมูลในตลาด ทำเลที่จะลงทุน เนื่องจาก การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯนั้น มีปัจจัยแวดล้อมหลายๆ อย่าง ไม่ใช่เมื่อได้ที่ดินที่มีศักยภาพแล้วจะประสบความสำเร็จในทุกโครงการ เพราะสถานการณ์อื่นๆ ก็มีผลต่อการดำเนินธุรกิจด้วย อาทิ การบริหารต้นทุน ภาวะตลาด ความเชื่อมั่นของลูกค้า รวมถึงรูปแบบการพัฒนาโครงการและคู่แข่งในตลาดในทำเลเดียวกัน เป็นต้น