ในชั่วโมงนี้ นาทีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต่างวิ่งเข้าหาตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดินกันอย่างหนาแน่น ซึ่งแนวคิดนี้มีการประเมินกันมาหลายปีแล้วว่า หากระบบรถไฟฟ้าเสร็จ คอนโดมิเนียมขนาดเล็กจะเกิดขึ้นแบบทันใจ

สิ่งที่คาดการณ์กันนี้ก็เกิดขึ้นให้เห็นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

ว่ากันว่า ต่อไปโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน อาจจะต้องเปิดขายแบบ BTS view หรือ MRT wing เพื่อให้เห็นกันชัดๆ เลยว่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้าจริงๆ ไม่อย่างนั้นทุกโครงการจะบอกว่าใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีขึ้นลง แต่ไม่ได้บอกว่าความใกล้ที่ว่านี้อยู่ที่กี่กิโลเมตร

ก็เป็นจุดขายแบบหนึ่งที่ลูกค้าต้องตัดสินใจว่า ยอมรับได้หรือไม่

การขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าแบบนี้ เริ่มปรับลงมาสู่คนระดับกลางที่ทำงานในเมืองมากขึ้น ด้วยขนาดพื้นที่เล็กลง ราคาขายต่อหน่วยไม่สูงมาก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองที่เคยผูกอยู่กับตลาดบนเริ่มเปลี่ยน

ส่วนหนึ่งมาจากผู้ประกอบการหลายระดับเข้ามาทำโครงการ ซึ่งแต่ละรายก็นำเอาจุดเด่นของตัวเองมาปรับใช้ให้ได้เปรียบคู่แข่ง ที่เห็นได้ชัดที่สุดก็คือ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ที่กำลังไล่ล่าตำแหน่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งอยู่ในขณะนี้

พฤกษา เรียลเอสเตท เลือกทำโครงการคอนโดมิเนียมกลางเมืองที่ถนนรัชดาภิเษก ในชื่อ ไอวี่ รัชดา กรรมการและรองกรรมการ ผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต บอกว่า คอนโดมิเนียมกลางเมืองเป็นธุรกิจใหม่ของบริษัทที่เริ่มต้นตั้งแต่ปีที่แล้ว และเป็นการขยายฐานธุรกิจของบริษัทให้ครอบคลุมมากขึ้น

เขาเรียกธุรกิจคอนโดมิเนียมว่า เป็น DNA ใหม่ของบริษัทในธุรกิจคอนโดมิเนียมกลางเมือง

แต่ธุรกิจใหม่ของพฤกษา ก็ทำให้ผู้บริหารของบริษัทปลื้มอกปลื้มใจเหมือนกัน เพราะจากการเปิดขายโครงการ 10 วัน สามารถขายไปได้แล้ว 320 ยูนิต ซึ่งหมายความว่าขายได้วันละ 32 ยูนิต หรือ ประมาณ 80%

หากคอนโดมิเนียมกลางเมืองใกล้รถไฟฟ้าแบบนี้ เปิดขายแล้วยอดขายไม่วิ่งหรือปิดการขายไม่ได้ในช่วงเวลาสั้นๆ ถือเป็นเรื่องแปลกในวงการ ขายดีหรือขายหมดกลายเป็นเรื่องธรรมดาไปแล้วในช่วงนี้

ประเสริฐยอมรับว่า ยอดขายที่เกิดขึ้นประมาณ 80% มาจากลูกค้าที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงๆ ส่วนอีก 20% เป็นส่วนของนักเก็งกำไรที่เข้ามาซื้อ แต่บริษัทก็หาทางรับมือด้วยการกำหนดค่าเปลี่ยนชื่อในอัตราที่สูง หรือประมาณ 2% ของราคาขาย เพื่อป้องกันการเปลี่ยนชื่อ หรือเปลี่ยนมือ รวมกับมาตรการทำสัญญาเร็ว ก็อาจทำให้ นักเก็งกำไรหายไปบ้าง

ขณะที่ประเสริฐกำลังพูดถึงนักเก็งกำไร โครงการไอวี่ รัชดาที่เปิดขายไปแล้วของบริษัทก็ถูกนักเก็งกำไรประกาศขายทางอินเทอร์ เน็ตเรียบร้อยแล้ว โดยบวกราคาเพิ่มขึ้นอีก 30,000 บาท

การเข้ามาสู่ธุรกิจคอนโดมิเนียมกลางเมืองแบบนี้ ทางผู้บริหาร พฤกษาไม่ได้คิดแบบไร้รากฐาน การเตรียมการด้านบุคลากรเป็นสิ่งแรกที่ถูกกำหนดขึ้นมา มืออาชีพจากบริษัทอื่นถูกดึงตัวเข้ามาช่วย งาน ประเสริฐก็เช่นกัน อดีตเคยร่วมงานกับบริษัทลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และกำลังหลักอีกคนก็คือ วรรณา ชัยสุพัฒนากุล มือทำโครงการที่ผ่านงานมาหลายบริษัท

วรรณาอยู่กับบริษัทสมประสงค์ในยุคที่ประสงค์ พานิชภักดี รุ่งเรืองสุดขีด จากนั้นก็ปรับ เปลี่ยนไปหลายบริษัท ทั้งพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และแผ่นดินทอง ก่อนที่จะมาร่วมกับพฤกษา

งานที่ได้รับมอบหมายก็คือ การทำโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งยากมากสำหรับพฤกษาที่ทำแต่ โครงการแนวราบ แต่สุดท้ายก็ออกมาเป็นไอวี่ และสามารถตั้งราคาขายได้ในราคา ตร.ม.ละ 40,000 บาท ซึ่งคู่แข่งในบริเวณเดียวกันอยู่ที่ ตร.ม.ละ 50,000 บาท

สาเหตุหนึ่งที่ทำราคาต่ำกว่าคู่แข่งก็เพราะระบบการก่อสร้างที่เป็นระบบสำเร็จรูป ก่อสร้างได้เร็ว ควบคุมต้นทุนได้ และน่าจะเป็นตรารับประกันกลุ่มพฤกษาเองที่ตั้งราคาขายโครงการทุกประเภท ต่ำกว่าคู่แข่งอยู่แล้ว

วรรณาบอกว่า ไอวี่ รัชดา เป็นจุดเริ่มต้น ยังมีการแตกขยาย คอนโดมิเนียมอีก 2 แบรนด์คือ เดอะ ทรี และซิตี้ วิลล์ โดยจะตั้งราคาขายไม่เกิน 900,000 บาท แต่ขณะนี้ยังหาข้อสรุปหรือทางออกที่เหมาะสมได้เพราะโจทย์ยากมาก แต่เร็วๆ นี้จะมีโครงการไอวี่ ริเวอร์ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งธนบุรี ราคาขายประมาณ 1.4 ล้านบาทต่อยูนิตในขนาดพื้นที่ 30 ตารางเมตร

สำหรับไอวี่ รัชดา เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 3 อาคารสูง มีขนาด 30, 35 และ 65 ตร.ม. มีจำนวน 399 ยูนิต

ถัดจากไอวี่ของกลุ่มพฤกษา ก็มีโครงการ @city condominium ของบริษัทสยาม โฮม ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ยึดแนวส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าธนายงมาเป็นจุดขาย โครงการนี้ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 101/1

กุลทีป พิชิตสิงห์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทสยาม โฮม ดีเวล ลอปเม้นท์ จำกัด บอกว่า โครงการนี้ถือว่าเป็นโครงการแรกที่บริษัททำออกมาเพื่อขาย โดยในโครงการที่ผ่านมาทำเฉพาะโครงการให้เช่า เช่น เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ในย่านสุขุมวิทช่วงต้นถนนและบ้านเช่า ในโครงการนิชดาธานี

"การทำโครงการออกมาเพื่อขายจะเพิ่มมากขึ้น ในอนาคต จะพยายามให้อยู่ในสัดส่วนเช่า 50% ขาย 50%"

เหตุผลที่ทำให้กลุ่มสยามโฮมต้องปรับเปลี่ยนมาเป็นการขายมากกว่าการเช่า เพราะค่าตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ประเภท ต่างกันมาก ผมตอบแทนจากค่าเช่าต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุน ในทำนองเดียวกันการขายให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า และขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการทำเพื่อขาย

แน่นอนว่า โครงการนี้ก็เป็นอีกหนึ่งที่อิงจุดขายเรื่องแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ที่กำลังทำส่วนต่อขยายถึงสำโรงและจุดขายอีกประการหนึ่งคือการตั้งราคาขายที่ ตร.ม. 40,000 บาท ต่ำกว่าคู่แข่งในย่านเดียวกัน 10,000 บาท น่าจะเป็นแรงผลักดันให้โครงการเดินได้

แต่การตั้งราคาถูกกว่ายังไม่เพียงพอสำหรับรายใหม่ที่เข้ามาสู่ธุรกิจคอนโดกลางเมือง สยามโฮม เลือกใช้กลยุทธ์ทุกชั้น ทุกห้องราคาเดียวกันในช่วงเริ่มต้นเปิดขายโครงการ เอาแบบว่ามาก่อนเลือกก่อน ซึ่งผู้บริหารเชื่อว่าจะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น

"การขายคอนโดมิเนียมช่วงนี้ ต้องขายให้เร็วที่สุด" กุลทีป อธิบายถึงสาเหตุของการตั้งราคาแบบนี้

สำหรับ @City Condominium มีจำนวน 799 ยูนิต สร้างเป็น อาคารสูง 14 ชั้น และ 11 ชั้น อย่างละ 2 อาคาร และอาคาร 12 ชั้น 1 อาคาร มีขนาดพื้นที่ 33-53 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 1.4 ล้านบาท

ผู้ประกอบการที่ไม่ต้องการตกกระแส ก็ต้องทำออกมาสักโครงการ ส่วนคนซื้อก็อาจจะต้องหาซื้อมาสักห้อง

ในอนาคตเราอาจจะเห็นคอนโดมิเนียมที่มีทางเชื่อมเข้าสถานี รถไฟฟ้าออกมาขายในตลาดก็ได้