- ทำเลโซนเหนือ รอวันรถไฟฟ้าสายสีแดงพลิกชีวิต
- ชี้เศรษฐกิจตก ทำย่านรังสิตเปลี่ยนจาก “ทำเลโต” เป็น “ทำเลตาย”
- จับตา รังสิต กลับมาฮอตอีกครั้ง หลังรถไฟฟ้าสายสีแดงพาดผ่าน

ในยุคก่อน “รังสิต” เป็นทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์นิยมไปพัฒนาโครงการมากที่สุด โดยอาศัยความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยถนนพหลโยธิน และทางยกระดับโทลล์เวย์เป็นจุดขาย แต่เมื่อเวลาผ่านไป ภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำได้พลิกเปลี่ยนให้รังสิตกลายจาก “ทำเลโต” เป็น “ทำเลตาย” เพียงชั่วระยะเวลาไม่กี่ปี และเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 2546-2547 บ้านจัดสรรในโซนรังสิตก็กลับมาฟื้นคืนชีพเพียง 2-3 ปีเท่านั้น ก่อนจะก้าวเข้าสู่ยุคมืดอีกครั้ง เพราะราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น เป็นต้นเหตุหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรในย่านนี้

แหล่งรวมบ้านจัดสรรราคาถูก

รังสิตเป็นทำเลของบ้านจัดสรรที่มีมานานกว่า 20 ปี โดยในอดีตดีเวลลอปเปอร์จะใช้การคมนาคมที่สะดวกสบายเป็นจุดขายในการโฆษณาโครงการ ทั้ง ถ.พหลโยธิน, ถ.วิภาวดีรังสิต, ทางยกระดับโทลล์เวย์ รวมทั้ง ถ.วงแหวนรอบนอกที่เกิดขึ้นใหม่ในระยะหลัง อีกทั้งผังเมืองยังไม่เคร่งครัดมากเท่าในบางทำเล และในสมัยแรกๆ ราคาที่ดินยังถูก ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการต่ำ จึงเอื้อต่อการพัฒนาโครงการจัดสรรได้ง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านราคาถูก ซึ่งพบเห็นได้มากมายหลายโครงการในย่านนี้ เช่น ทาวน์เฮาส์ราคา 7-8 แสนบาท

บูมตามภาวะเศรษฐกิจ

ยุคบูมของทำเลรังสิตแยกได้เป็น 2 ยุค ซึ่งการบูมแต่ละครั้งจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ขึ้นลง ช่วงบูมครั้งแรกอยู่ในช่วงก่อนปี 2540 ตั้งแต่สมัยนายกรัฐมนตรีชาติชาย ชุณหวัณ ที่เป็นยุคของการเก็งกำไรที่ดิน มีการซื้อขายที่ดินอย่างคึกคัก ทำให้ราคาที่ดินในย่านรังสิต บริเวณ ถ.รังสิต-นครนายก จากเดิม 3,000-4,000 บาทต่อ ตร.วา ปรับเพิ่มเป็น 10,000 บาทต่อ ตร.วา แต่เมื่อเกิดวิกฤตฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 ทำให้ภาวะการซื้อขายที่ดินของรังสิตตกฮวบ ราคาจึงปรับลดลงมาอยู่ที่ 6,000-7,000 บาทต่อ ตร.วา และเมื่อเศรษฐกิจจะฟื้นตัวในปี 2543 ราคาก็ปรับเพิ่มขึ้นอีก 2-3% จนถึงช่วงปี 2546-2547 ที่อสังหาริมทรัพย์บูมสุดขีด ราคาที่ดินก็ปรับเพิ่มขึ้นจากเดิมอีก 4-5% มาอยู่ที่ 10,000 บาทต่อ ตร.วา เท่าในยุคบูมครั้งแรกอีกครั้ง แต่ครั้งเป็นการปรับเพิ่มจากดีมานด์การซื้อขายที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการมากกว่าการแห่ซื้อเก็งกำไรเหมือนในยุคแรก

พัฒนาเกาะแนวรังสิต-นครนายก

หากสังเกตโครงการจัดสรรในย่านรังสิตจะพบว่า จุดศูนย์กลางของการพัฒนาในยุคแรกๆ ตั้งแต่ปี 2533-2534 อยู่บน ถ.รังสิต-นครนายก ฝั่งใต้ ซึ่งเป็นฝั่งที่เลียบคลองรังสิตประยูรศักดิ์ เนื่องจากราคาที่ดินถูกกว่าฝั่งเหนือที่ไม่ติดคลอง โดยเริ่มจากช่วงคลองต้นๆ ตั้งแต่คลอง 1 ที่อยู่ใกล้สี่แยกที่ตัดกับ ถ.พหลโยธินมากที่สุด ก่อนจะกระจายไปถึงคลอง 17 และมีการพัฒนาทะลุอีกฝั่งที่เชื่อมไปถึง ถ.ลำลูกกา โดยการพัฒนาในช่วงแรกจะเป็นบ้านราคาถูก เช่น ทาวน์เฮาส์ 7-8 แสนบาท บ้านเดี่ยว 2.5-3 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับจากตลาดเป็นอย่างดี สามารถรองรับคนที่ทำงานในย่านใกล้เคียงได้ด้วย เช่น วิภาวดี ดอนเมือง ไปจนถึงนิคมอุตสาหกรรม ทำให้มีดีเวลลอปเปอร์แห่เข้าไปพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องในยุคนั้น

บ้านแพงบูมทำเลรอบ 2

เมื่อเข้าสู่ยุคภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2540 ทำให้บ้านจัดสรรในย่านรังสิตที่มีการแข่งขันสูงเข้าสู่ภาวะซบเซาตามไปด้วย ทำให้บางโครงการที่ขายไม่หมดถูกทิ้งร้างและเหลือขายมาจนถึงทุกวันนี้ จนเมื่อเศรษฐกิจถึงคราวฟื้นตัวในช่วงปี 2546-2547 กลายเป็นยุคบูมของอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง แต่คราวนี้เปลี่ยนมาเป็นกระแสพัฒนาบ้านราคาแพงแทน โดยเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการพัฒนาออกมาจำนวนมาก จนเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายตามมา ในขณะเดียวกันเวลาที่ผ่านไปทำเลรังสิตเองก็มีการพัฒนามากขึ้น เป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง เรียกว่า กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพในแง่ Self Contain Community เป็นเมืองที่มีความสมบูรณ์ในตัวเอง สามารถเป็นอีกหนี่งจุดขายได้

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งข้อสังเกตว่า ทำเลรังสิตไม่เหมาะสมที่จะพัฒนาบ้านราคาแพง เพราะชุมชนเดิมที่แวดล้อมก็เป็นบ้านราคาถูก ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ที่มีการพัฒนาบ้านในระดับดังกล่าวไม่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากไม่ใช่การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตรงกับดีมานด์ของพื้นที่

แหล่งข่าวกล่าวว่า จนถึงเวลานี้รังสิตก็ยังไม่ใช่ทำเลสำหรับพัฒนาบ้านแพง เห็นได้จากขณะนี้โครงการส่วนใหญ่ที่ขายได้ คือ ทาวน์เฮาส์ราคา 1-1.5 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 2-2.2 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มคนระดับกลาง-ล่าง ในขณะที่บ้านเดี่ยวราคา 2.7 ล้านบาท กลับขายได้ยาก

ดีเวลลอปเปอร์ปรับตัวทำบ้านถูก

ด้านดีเวลลอปเปอร์ที่ยึดทำเลรังสิตเป็นฐานที่มั่นในการพัฒนาโครงการอย่าง เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง ก็มีปรับแผนหันมารุกตลาดบ้านราคาถูกมากขึ้น โดยสมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอดขายที่ผ่านมาชะลอตัวลง 5-10% ตามภาวะตลาดรวม ซึ่งบริษัทฯ ได้ปรับตัวหันมารุกตลาดกลาง-ล่างมากขึ้น จากเดิมที่เน้นตลาดกลาง-บน โดยเป็นทาวน์เฮาส์ราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ในสัดส่วน 15% จากเดิม 10% รวมถึงบ้านแฝดระดับราคาล้านต้นๆ 15% และบ้านเดี่ยวระดับราคา 2-3 ล้านบาท ในสัดส่วน70%

ขยายทำเลพัฒนาฝั่งเหนือ-ลำลูกกา

เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวในรอบหลัง การพัฒนาโครงการใหม่ๆ จะไม่เกินไปจากช่วงคลอง 7 เนื่องจากอยู่ไกลเกินไป แต่โครงการเก่าในฝั่งใต้ ทั้งอยู่ติดถนนใหญ่ เข้าซอยซึ่งสามารถทะลุไปถึง ถ.ลำลูกกาได้ ก็ยังเป็นซัปพลายที่นำมาขายในช่วงนี้ได้อีกครั้ง ซึ่งเมื่อ มี ถ.วงแหวนรอบนอกตัดเชื่อม ถ.รังสิต-นครนายกและ ถ.ลำลูกกา ในช่วงคลอง 5 ก็ทำให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น แต่สังเกตได้ว่า การพัฒนาโครงการใหม่ในย่าน ถ.วงแหวนรอบนอกยังไม่คึกคักนัก เนื่องจากยังมีซัปพลายบน ถ.รังสิต-นครนายกเหลือขายอีกมาก

ด้านถนนรังสิต-นครนายกฝั่งเหนือ เริ่มมีการพัฒนามากขึ้น หลังจากริมถนนฝั่งซ้ายมีการใช้ที่ดินพัฒนาหมดแล้ว ซึ่งดีเวลลอปเปอร์แก้ปัญหาที่ดินริมถนนที่มีราคาแพงถึง 30,000-40,000 บาทต่อ ตร.วา ด้วยการซื้อที่ดินในซอยที่มีราคาถูกกว่ามาพัฒนาแทน เช่น พฤกษาฯ ที่พัฒนาทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด แม้จะต้องเข้าซอยลึก แต่ก็แก้ปัญหาด้วยการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกภายในหมู่บ้านอย่างครบวงจร เช่น รถสองแถว มินิมาร์ท

น้ำมันแพงฉุดตกต่ำรอบ 2

นับจากวิกฤตน้ำมันแพงตั้งเค้าอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี 2549 ส่งผลให้ยอดขายโครงการบ้านจัดสรรในรังสิตตกต่ำลงทันที จากข้อด้อยที่เป็นทำเลซึ่งอยู่ไกลจากซีบีดีเกือบ 40 กม. อีกทั้งยังไม่มีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่เพื่อขนคนเข้าสู่เมือง ทำให้การเดินทางต้องอาศัยรถยนต์เป็นหลัก ซึ่งเมื่อราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นจนไม่สามารถแบกรับไหว ทำให้ผู้ที่คิดอยากจะซื้อบ้านที่รังสิต เปลี่ยนใจไปซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่มีราคาเท่ากันแทน เพื่อหนีปัญหาการจราจรที่ติดขัด และยอดขายที่ตกต่ำอย่างรุนแรง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์บางรายขาดสภาพคล่องอย่างหนัก ถึงขั้นประกาศขายโครงการ

รอสายสีแดงปลุกรังสิตฟื้น

วสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ กล่าวว่า หากรัฐบาลมีการผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงได้สำเร็จ จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ในโซนรังสิตกลับมาบูมได้อีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเก่าๆ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการในแนวราบ ที่ขณะนี้มีซัปพลายกว่า 50,000 ยูนิต ในจำนวนกว่า 150 โครงการ และอยู่บน ถ.รังสิต-นครนายก เป็นส่วนใหญ่สถานีปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีแดงจะอยู่บริเวณฝั่ง ถ.รังสิต-ปทุมธานี ซึ่งปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการไม่มากนัก เนื่องจากเป็นพื้นที่รับน้ำ แต่หากมีการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าเหมือนปัจจุบัน วสันต์ คาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวปรับเพิ่มอีก 10-20% แต่ราคาจะไม่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว เพราะซัปพลายเก่าที่เหลือขายในตลาดยังมีอีกมาก ไม่จำเป็นที่ดีเวลลอปเปอร์จะต้องเร่งซื้อที่ดินใหม่ เพื่อพัฒนาโครงการเพิ่ม

ทั้งนี้ทิศทางการพัฒนาจะเป็นอย่างไร คงต้องรอดูผังเมือง จ.ปทุมธานีที่กำลังจะออกมาใหม่หลังจากหมดอายุเมื่อ เม.ย. 49 ว่าจะมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไร

สมเชาว์ ตั้งความหวังว่า “หากมีการผลักดันรถไฟฟ้าสายสีแดงสำเร็จ เชื่อว่าจะทำให้ทำเลรังสิต และการซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง เพราะรถไฟฟ้ามีส่วนช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น ทำให้ฝันของคนส่วนใหญ่ที่อยากมีบ้านเดี่ยวเป็นจริง คนจะเปลี่ยนใจกลับมาซื้อบ้านเดี่ยวเหมือนเดิม เพราะได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาเท่ากันเมื่อเทียบกับซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง”

แต่ความหวังทั้งหมดจะค่อยๆ เป็นความจริงก็ต่อเมื่อความคืบหน้าของการก่อสร้างมีความชัดเจน ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่มีสายป่านยาวพอ ยอมอดทนรอเวลาลงทุนในจังหวะที่เหมาะสมเท่านั้น ที่จะได้เก็บเกี่ยวยอดขายจากทำเลรังสิตที่จะเข้าสู่ยุคบูมอีกครั้งเป็นรอบที่ 3