โครงการจัดสรรโซนสุวรรณภูมิถึงยุคไร้มนตร์เสน่ห์ หลังผลกระทบจากมลพิษทางเสียงจาการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ กดดันผู้ซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ซ้ำมีการเปิดให้บริการสองสนามบิน แหล่งกำลังซื้อถูกผ่องถ่ายไปยังทำเลรังสิต ผู้บริหารบริษัทมั่นคงเคหะการฯ ยอมรับลูกค้าเข้าชมโครงการและจองซื้อน้อยลง คาดอีก 6 เดือนข้าง ตลาดอสังหาฯยังชะลอตัว ด้านบริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตทฯ ประเมินสต๊อกที่อยู่อาศัยรอบโซนสุวรรณภูมิเหลืออื้อ 16,000 ยูนิต มูลค่าขายเกือบ 54,000 ล้านบาท ระบุไตรมาสแรกมีโครงการใหม่เปิดตัวเพียง 4 โครงการ

ในยุคที่พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี ได้เข้ามาบริหารประเทศ โครงการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิ กลายเป็นประเด็นร้อนและแรง ที่นายกรัฐมนตรีพยายามกระตุ้นและส่งสัญญาณ ในการผลักดันก่อสร้างโครงการดังกล่าวให้แล้วเสร็จ นั้นจึงเปรียบเสมือน"แม่เหล็ก"ที่ดึงดูดให้ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็ก ทั้งรายเก่าและรายใหม่ พาเหรดเข้าไปลงทุนและกว้านซื้อที่ดินบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อพัฒนาโครงการจัดสรร เนื่องจากเชื่อว่า ผลจากการเปิดใช้สนามบินดังกล่าว จะก่อให้เกิดแหล่งแรง ซึ่งจะกลายเป็นกำลังหลักในการซื้อโครงการจัดสรรได้ บวกกับนโยบายของรัฐบาลชุดที่ผ่านมา แต่ถูกล้มเลิกในรัฐบาลชุดปัจจุบัน คือการผลักดัน"มหานครสุวารณภูมิ" ให้กลายเป็นจังหวัดที่ 77 ของประเทศ รวมถึงการที่อดีตนายกรัฐมนตรี ได้ป่าวประกาศในแนวการปั่นราคาที่ดินจะในบริเวณดังกล่าวจะปรับสูงขึ้นถึง 100% จนทำให้นักวิชาการและบริษัทประเมินที่ดินส่วนใหญ่ ออกโรงมาเตือน

ซึ่งก่อนหน้านี้ ทางบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้เคยระบุไว้ถึงผลการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ(กทม.) และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537-2547 ระบุว่าพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณ ภูมิ เป็นย่านที่มีความเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกที่หวือหวามากที่สุดถึง 7.7% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินทั้งปี 2547 ที่ 5.5

สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งก็คือ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินระหว่างปี 2545-2546 และปี 2546-2547 นั้น เพิ่มสูงเกินกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ประมาณ 3.9-6% ต่อปี สะท้อนให้เห็นว่าเป็นสัญญาณของการเริ่มเกิดการเก็งกำไรเหมือนในอดีตที่ผ่านมา และอาจนำไปสู่ภาวะตกต่ำได้ในที่สุด

ในด้านของผู้ประกอบการในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการโปรโมทโครงการจัดสรรโซนสุวรรณภูมิ ที่หยิบประเด็น เดินทางสะดวกใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเป็นส่วนใหญ่

เอกชนติดเบรกลงทุนโครงการใหม่

นายชูเกียรติ ตั้งมติธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายการตลาดบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในช่วงที่สนามบินยังไม่ความคืบหน้า ภาคเอกชนยังไม่เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการกันมากนัก แต่จะเห็นภาพที่เอกชนเคลื่อนไหวพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ โดยเฉพาะในปี 2549 มีปริมาณเยอะมากๆ ทั้งแนวสุวรรณภูมิ พื้นที่อ่อนนุช ลาดกระบัง และกิ่งแก้ว ขณะที่โซนใต้และเหนือ ทางผู้ประกอบการไม่ค่อยเข้าไปลงทุน เนื่องจากมีชุมชนอยู่อาศัยหนาแน่น

" เท่าที่ตรวจสอบโครงการที่เกิด จะเป็นโซนตะวันออกและตะวันตก ขณะที่ผู้บริโภคก็มีความรู้อยู่แล้วเรื่องแนวเรื่องเสียงที่จะเกิดขึ้นทางโซนใต้และเหนือ "นายชูเกียรติกล่าวเช่นนั้น

ขณะที่ตลาดโดยรวมของตลาดอสังหาฯในโซนสุวรรณภูมินั้น เท่าที่สอบถามผู้ประกอบการโครงการด้วยกันและจากข้อมูลเฉพาะของโครงการของบริษัท พบว่า ความหนาแน่นของลูกค้าที่เข้าชมโครงการน้อยลง ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นมีโครงการที่ยังเปิดการขายอยู่ในตอนนี้มีจำนวนมาก ภาวะเศรษฐกิจก็มีส่วนที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจออกไป ส่งผลให้ยอดจองโครงการโซนสุวรรณภูมิน้อยลงไป ซึ่งในส่วนของบริษัทมีโครงการโซนสุวรรณภูมิ อาทิเช่น ชวนชื่นบางนา , สิรีนเฮ้าส์-บางนา1 และโครงการล่าสุด สิรีนเฮ้าส์-บางนา 2 ซึ่งเป็น การจัดสรรที่ดินเปล่าออกขายเป็นรายแรกๆ โครงการสิรีนเฮ้าส์-บางนา 2 ตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด กม.29.5 ตรงข้ามศูนย์วิจัยโตโยต้า ภาคพื้นเอเชีย-แปซิฟิก ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิ 15 นาที

อย่างไรก็ดี ในส่วนของโครงการชวนชื่น-อุดมสุข จากการที่บริษัทได้ปรับแผนจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาสู่การพัฒนาบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว และได้เปิดการขายไปเมื่อวันที่ 9-10 มิ.ย.ที่ผ่านมา ปรากฎว่าลูกค้าให้การตอบรับอย่างมาก โดยสามารถทำยอดขายได้ 38 ยูนิต จาก 128 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2.6 ล้านบาทถึง 3 ล้านบาทต้นๆ และคาดว่าภายในสิ้นอาจจะทำยอดขายได้ประมาณ 90% ของจำนวนยูนิตรวม

ลูกค้าเน้นเรื่องราคา-ของแถมไม่

นายชูเกียรติกล่าวว่าขณะนี้ พฤติกรรมของผู้ที่จะมาซื้อบ้าน จะมีการปรับวิธีการต่อรองกับเจ้าของโครงการ โดยจะมีการเปลี่ยนของแถมเป็นการส่วนลดเงินสดมากขึ้น เพื่อเหตุผลให้มีความสามารถในการกู้เงินมากขึ้น ทั้งนี้ ในการพัฒนาโครงการต่างๆจากนี้ไป สิ่งสำคัญจะต้องคำนึงถึงการคาดเดาโครงการจะขายได้หรือเปล่า ระดับราคาที่เสนอขายต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อ

" หากให้ขาดเดาตลาดอสังหาฯช่วง 6 เดือนข้างหน้า ก็เรื่อยๆ ไม่บูมเหมือนช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่หากผู้ที่จะซื้อบ้านโซนสุวรรณภูมิ จะเป็นกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยจริง "นายชูเกียรติกล่าว

กฤษณา-กิ่งแก้วยอดขายอืด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในส่วนของโครงการบ้านเดียวกฤษนา-กิ่งแก้ว ซึ่งอยู่ด้านหลังโครงการธนาซิตี้ แม้จะอยู่ในแนวเสียงระดับ NEF ไม่ถึง 30 แต่ก็เริ่มได้รับผลกระทบจากปัญหามลพิษทางเสียงจากการเปิดใช้สนามบินเช่นกัน เนื่องจากผลจากกระแสข่าวที่ออกมาอย่างต่อเนื่องทั้งจากสื่อทีวี และลูกค้ากังวลกับปัญหาหากซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วจะมีเรื่องเสียงของเครื่องบินมารบกวน

" ทางเราได้หาวิธีการแก้ไข โดยให้ลูกค้าที่จะตัดสินใจซื้อยืนฟังเสียงเครื่องบินภายในตัวบ้าน ก็ปรากฎว่าเสียงไม่มารบกวน แต่ก็ยอมรับว่าในช่วง 5-6 เดือนที่ผ่านมา ยอดขายบ้านค่อนข้างช้ากว่าปี 2549 "ผู้สื่อข่าวรายงาน

บิ๊กวิจิตราธานีเชื่อภาพรวมยังไปได้

นายสืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการ บริษัท แพทโก้แลนด์ จำกัด ผู้ดำเนินโครงการวิจิตราธานีกล่าวว่า ตนอาจจะไม่ค่อยเห็นด้วยกับวิธีการซื้อคืน แต่ควรที่จะชดเชยแทนการซื้อคืนในระดับราคายุติธรรม ขณะที่นโยบายของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารสูงนั้น จริงๆแล้ว ในส่วนของโซนเหนือนั้นไม่ควรเข้าไปควบคุม เพราะไม่ได้อยู่แนวรับน้ำ ตรงนี้จะทำให้เกิดความเสียหายได้และเปรียบเสมือนการริดรอนสิทธิไปในตัว

สำหรับเรื่องภาพรวมตลาดอสังหาฯโซนสุวรรณภูมินั้น ตนมองว่าการขายคงจะช้าลง ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องหันมาลดราคาลงไปก่อน และเมื่อมีการพัฒนาโครงการการไประยะหนึ่ง อาจจะค่อยปรับราคาขายขึ้นมาบ้าง

" อย่างไรก็ดี ตนยังเชื่อว่าโครงการจัดสรรโซนสุวรรณภูมิยังเติบโตได้ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกทางด้านคมนาคมที่ขยายตัว เช่น มอเตอร์เวย์ ถนนเส้นกิ่งแก้วที่เพิ่มเลนถนนกว้างขึ้น แต่คิดว่าการเกิดขึ้นของชุมชนใหม่ จะถูกหักลบเรื่องของราคาจากผลกระทบของแนวเสียงของเครื่องบินไป "

แหล่งข่าวในวงการอสังหาฯกล่าวว่า การเปิดใช้สนามบินดอนเมืองควบคุมไปกับสนามบินสุวรรณภูมินั้น กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัย ที่ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายของกำลังซื้อแทนที่จะปักหลักอยู่บริเวณสุวรรณภูมิ ตรงนี้ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วน ต้องปรับกลยุทธ์ทางการตลาด เพื่อรองรับปัญหาเกี่ยวกับกลุ่มลูกค้าบางกลุ่มที่จะต้องถูกโยกไปอยู่บริเวณสนามบินดอนเมือง ประกอบกับความคืบหน้าของโครงการศูนย์ราชการ ถนนแจ้งวัฒนะ ทำให้กลายทำเลที่มีฐานของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย

เงียบเหงาไตรมาส1เปิดแค่4โครงการ

สำหรับความเคลื่อนไหวทางด้านการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2550 (ม.ค.-มี.ค.)บริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตทฯ ระบุว่า มีการเปิดตัวใหม่แค่ 4 โครงการเท่านั้น อาทิเช่น โครงการแบรนด์ เดอะคอนเนค บางนา กม.10 ของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) พัฒนาในรูปแบบทาวน์เฮาส์ระดับราคา 1.2-1.7 ล้านบาท และโครงการทาวน์พลัส-กิ่งแก้ว ของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์แบรนดใหม่ที่เข้ามาจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ไม่สามารถซื้อสินค้าในแบรนด์ ทาวน์เฮาส์

" โครงการใหม่รอบโซนสุวรรณภูมิค่อนข้างชะลอ ซึ่งบ้านที่เกิดใหม่จะเน้นพื้นที่ตะวันตกเช่น สวนหลวงร.9 มีโครงการใหม่เกิดบ้าน และโซนตะวันออก แต่โดยรวมตลอดทั้งปี 2550 คาดว่ามูลค่าการลงทุนใหม่จะน้อยลง เนื่องมาจากปัจจัยทางด้านมลพิษทางเสียง สินค้าค้างสต๊อกยังมีอยู่จำนวนมาก ขายไม่ออก ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ไม่กล้าเข้ามาลงทุน และยังกังวลกับคู่แข่งขนาดใหญ่ที่เข้ามาทำตลาดตั้งแต่ปี 2548 " AREA ระบุและชี้ข้อมูลโครงการในช่วงปีที่ผ่านมาว่า

ตัวเลข ณ สิ้นเดือนธ.ค. 2549 มีโครงการเก่าและใหม่ 196 โครงการ คิดเป็นมูลค่าขายประมาณ 1.8 แสนล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และเมื่อรวมกับโครงการที่เปิดใหม่ช่วงไตรมาสแรกของปี 50 จะรวมเป็น 200 โครงการ หรือมีจำนวนหน่วย 56,000 ยูนิต มีการดูดซัพออกไปแล้วประมาณ 70% คงเหลือยูนิตที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 16,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าขายประมาณ 53,900 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยของบ้านที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 3.3 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ในภาวะที่เศรษฐกิจ การเมือง และปัญหาเรื่องมลพิษทางเสียงจากการเปิดใช้สนามบิน อาจจะส่งผลให้อัตราการเร่งของการดูดซับบ้านช้ากว่าในภาวะปกติที่อัตราประมาณ 10 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนเมื่อเทียบกับจำนวน 56,000 หน่วย หรือประมาณ 2,000 หน่วยต่อเดือน แต่หากเป็นในช่วงภาวะปัจจุบัน หากอัตราการดูดซับเพียง 5 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนแล้ว ระยะของการขายเพื่อให้หมดประมาณ 16 เดือน หรือประมาณ 1 ปีกับ 4 เดือน ต่างกับการขายในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ที่แต่ละโครงการจะปิดการภายใน 1 ปี ซึ่งตรงนี้ การที่ระยะเวลาการปิดการขายนานขึ้น จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการบริหารจัดการ ดอกเบี้ยที่ต้องมีภาระการจ่าย และผลตอบแทนที่จะได้รับจากโครงการ เป็นต้น

อนึ่ง ในช่วงที่ผ่านมา บริษัทที่มีการลงทุนในโซนสุวรรณภูมิสูงสุด 5 อันดับแรก จะได้แก่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 25,000 ล้านบาท จำนวน 3,700 หน่วย คาดว่ายอดขายไปกว่า 80% ,บริษัท ศุภาลัยฯ มูลค่า 9,000 ล้านบาท จำนวน 3,200 หน่วย ,บริษัทกฤษดามหานครฯ มูลค่า 8,700 ล้านบาท จำนวน 1,300 หน่วย ,บริษัท ปรีชากรุ๊ปฯ มูลค่า 5,800 ล้านบาท จำนวน 1,095 ล้านบาท และบริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ฯ มูลค่า 5,800 ล้านบาท จำนวน 1,800 หน่วย ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะมีอัตราการขายไปแล้วกว่า 80%