ท่ามกลางความกังวลต่อภาวะโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ยังมั่นใจว่าการซื้อในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางกรุงเทพฯ เพื่อลงทุนระยะยาวยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำรายหนึ่งของไทยทำการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาพบว่า ถึงแม้ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดรวมจะมีการเติบโตช้าลงตั้งแต่ช่วงปลายปีที่แล้ว เนื่องจากปัญหาในด้านการเมืองและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่โครงการคอนโดมิเนียมระดับบนที่มีราคา ตั้งแต่ 80,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปและอยู่ในทำเลย่านใจกลางเมืองยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง

"ถึงแม้จะมีความต้องการซื้อจากนักลงทุนระยะยาวหลายราย แต่เจ้าของห้องชุดในหลายโครงการกลับไม่ต้องการขาย เพราะมองเห็นถึงศักยภาพของโครงการ โดยเฉพาะ ในทำเลที่อยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า" อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีฯ กล่าว

จากข้อมูลของซีบีฯ ระบุว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับบนในทำเลที่ดีได้รับผลตอบแทนที่น่าพอใจ เนื่อง จากราคาห้องเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ 30-50% และยังมีผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า ซึ่งโดยเฉลี่ย อยู่ที่ระดับ 5-7% ต่อปีเลยทีเดียว

สาเหตุสำคัญที่ทำให้ราคาคอนโดมิเนียม ปรับตัวสูงขึ้นมาจากความต้องการที่มีอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งราคาที่ดินก็ปรับตัวขึ้นด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจ เนื่องจากที่ดินที่เหมาะแก่การสร้างคอนโดมิเนียมเหลือน้อยลง

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ราคาคอนโดมิเนียม ในย่านใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมระดับบนย่านสาทรในปี 2545 อยู่ที่ตารางเมตรละ 58,100 บาท ปัจจุบันราคาขึ้นมาอยู่ที่ตารางเมตรละ 80,000 บาท ย่านลุมพินีราคาในปี 2545 อยู่ที่ตารางเมตรละ 77,500 บาท ปัจจุบันอยู่ที่ตารางเมตรละ 108,000 บาท และย่านสุขุมวิทในปี 2545 อยู่ที่ตารางเมตรละ 49,000 บาท ปัจจุบันขึ้นมาที่ 88,000 บาทต่อตารางเมตร

ถึงแม้ราคาจะขึ้นมาแล้วแต่อลิวัสสาเชื่อว่า ระดับราคาดังกล่าวยังมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นได้อีก เนื่องจากแนวโน้มซัปพลายคอนโดระดับบนจะมีปริมาณลดน้อยลง โดยดูจากตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งในปี 2548 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับบนจำนวนทั้งสิ้น 1,788 ยูนิต ขณะที่ในปี 2549 ลดลง 38% เหลือเพียง 1,097 ยูนิต ส่วนในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวใกล้เคียงกับปีที่แล้ว

นอกจากในด้านซัปพลายแล้ว เมื่อเปรียบเทียบระดับราคากับประเทศในภูมิภาค นี้จะพบว่า ราคาคอนโดมิเนียมระดับบนในกรุงเทพฯ มีราคาต่ำกว่ามาก โดยราคาเฉลี่ยที่ฮ่องกงจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 860,000-960,000 บาท ในสิงคโปร์อยู่ที่ตารางเมตรละ 480,000 บาท เซี่ยงไฮ้ 120,000-140,000 บาทต่อตารางเมตร และในประเทศเวียดนาม ซึ่งตลาดคอนโดมิเนียมเพิ่งเริ่มได้รับความสนใจก็มีระดับราคาใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ แล้ว คือ 100,000-130,000 บาทต่อตารางเมตร

อลิวัสสากล่าวว่า ถึงแม้ตลาดคอนโด มิเนียมจะชะลอตัวลงบ้างในปัจจุบันแต่เป็นเพราะนักลงทุนขาดความเชื่อมั่นจากปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ทั้งในด้านการเมืองและเศรษฐกิจ จึงชะลอการซื้อไม่ได้เกิดจากนักลงทุนมีปัญหาด้านการเงินแต่อย่างใด ดังนั้นหากรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นตลาดหรือสร้างความเชื่อมั่นให้กลับคืนมาได้เชื่อว่าจะช่วยให้นักลงทุนกลับเข้ามาซื้อลงทุนอีกครั้งหนึ่ง

มาตรการที่เธอเห็นว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้ทันทีคือ การลดภาษีธุรกิจเฉพาะลดค่าธรรมเนียมการโอนและการเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 70% ซึ่งมาตรการสุดท้ายนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณความต้องการให้สูงขึ้นและยังจะขยายไปสู่ตลาดที่พักตากอากาศแห่งอื่นในประเทศไทยได้อีกด้วย

"ตอนนี้สัดส่วนชาวต่างชาติมาซื้อโครงการในกรุงเทพฯ ยังอยู่ที่ 30-40% ยังไม่ชนเพดาน แต่ที่ภูเก็ต พัทยา ชนเพดานแล้ว ชาวต่างชาติที่จะซื้อในทำเลนั้นก็ต้องเลี่ยงไปซื้อโครงการอื่น ทำให้หลายโครงการเสียโอกาสไป"

จากการสำรวจกลุ่มนักลงทุนระยะยาว ในตลาดคอนโดมิเนียมของซีบีฯ ในกลุ่มตัวอย่าง 3,855 ยูนิต พบว่า ชาวต่างชาติ 5 อันดับแรกที่เข้ามาลงทุนในคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้แก่ อังกฤษ อเมริกัน สิงคโปร์ ออสเตรเลียและเกาหลี โดยนอกจากการซื้อเพื่อลงทุนแล้วยังมีความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยอีกมาก เนื่องจากปริมาณชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้นในอัตรา 10-13% ต่อปี ในขณะที่ ปริมาณคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีเพิ่มขึ้นเพียง 1-2% ต่อปีเท่านั้น