พัทยากำลังจะกลายเป็นเมืองที่พระอาทิตย์ไม่เคยตกดินเหมือนกับที่อังกฤษเคยได้รับการเรียกขานเมื่อในอดีต เพราะทุกวันนี้ 24 ชั่วโมงของพัทยามีการสื่อสารข้ามประเทศไปมาทุกนาที

เช้าที่พัทยาอาจตรงกับบ่าย ค่ำ ดึก ของประเทศอื่นๆ แต่เชื่อได้ว่านักท่องเที่ยวแต่ละชาติที่มีมากกว่า 3 ล้านคนต่อปี ต้องบอกกับคนที่บ้านว่า พัทยาที่เขาอยู่เป็นอย่างไร

ต่างชาติที่เข้ามาพำนักทั้งระยะสั้น ระยะยาวในพัทยา กลายเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนพัทยาให้เดินต่อไปทั้งในแง่ของการสร้างรายได้ให้กับประเทศ และผู้ประกอบการที่เข้าลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ จนถึงขณะนี้อาจจะเรียกได้ว่า

พัทยาถูกหล่อเลี้ยงด้วยเงินตราต่างประเทศมากกว่าเงินบาท

พัทยาถูกผลักดันให้เป็นต้นแบบของการดึงนักท่องเที่ยวและเงินตราเข้าประเทศ มาตั้งแต่ยุคเริ่มต้นเมื่อ 30 ปีก่อน ในยุคสงครามเวียดนาม แม้จะล่วงเลยไปนานขนาดไหน แนวคิดดั้งเดิมของพัทยายังไม่เปลี่ยนแปลง แต่รูปแบบแตกต่างออกไป

ทุกวันนี้พัทยาได้เป็นแหล่งพักอาศัยระยะยาว หรือน่าจะเรียกว่าแบบถาวรของคนต่างชาติบางกลุ่มไปแล้ว และมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มมากขึ้นทุกปี

บ้าน คอนโดมิเนียม โรงแรม ร้านอาหาร สถานบริการ มีลูกค้าเป็นคนต่างชาติ และท้ายที่สุดก็พัฒนาตัวเองมาเป็นเจ้าของกิจการ

ไม่มีใครรู้ว่าแนวคิดแบบนี้ถูกหรือเหมาะสมกับพัทยาหรือไม่ แต่ที่รู้แน่ชัดก็คือ รายได้ของคนในเมืองพัทยา เป็นรองเพียงแค่คนกรุงเทพมหานครเท่านั้น

สิ่งที่เกิดขึ้นกับพัทยาในยุคนี้ ก็เป็นเหมือนกับคลื่นลูกหนึ่งที่เกิดขึ้นในทะเลแสนสวยของพัทยา และเป็นธรรมชาติของคลื่น เมื่อซัดเข้าฝั่งก็จะหายไป พร้อมๆ กับคลื่นลูกใหม่ที่จะตามหลังมาวนเวียนกันไป

Pattaya, How are you today???

พัทยาเมืองนี้คือต่างชาติ

ในปี 2549 ที่ผ่านมา มีนักท่องเที่ยวเข้ามาพักผ่อน ใช้เงินใช้ทองในพัทยามากว่า 4 ล้านคน และมากกว่าปี 2548 ถึง 15.71% ตัวเลขนักท่องเที่ยวขนาดนี้ก็เพียงพอที่จะกระตุ้นให้เศรษฐกิจในพัทยาวิ่งไปข้างหน้าอย่างรวดเร็ว ซึ่งบางครั้งสวนทางกับจังหวัดอื่นๆ ที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโดยรวม พัทยาฝากความหวังไว้กับนักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติ ก็คงไม่ผิดนัก

เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียดของนักท่องเที่ยวต่างชาติแล้ว สิ่งที่น่าสนใจคือ การพักอาศัยในพัทยาทั้งระยะสั้น และระยะยาว ข้อมูลเปรียบเทียบ 2 ปีพบว่า การพักระยะสั้นในปี 2549 มีถึง 21,615 ราย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 20.33%

ส่วนการพักระยะยาวปี 2549 มีมากถึง 10,969 ราย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 13.63%

ข้อมูลทั้งสองชุดนี้กำลังบอกว่า ต่างชาติมองพัทยาเป็นบ้านหลังใหม่อีกแห่งหนึ่ง ที่พวกเขาสามารถมาพักอาศัยได้อย่างสะดวกสบาย ขึ้นอยู่กับว่าจะลงทุนมากน้อยแค่ไหน หรือบางคนก็อาจยึดพัทยาเป็นบ้านหลังสุดท้ายเลยก็ได้

สุรัตน์ เมฆะวรากุล ประธานกรรมการบริหาร กลุ่มบริษัทไมค์ ช้อปปิ้งมอลล์ และรองประธานหอการค้าจังหวัดชลบุรี อธิบายถึงความเปลี่ยนแปลงในเมืองพัทยาช่วงหลังว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความต้องการที่พักอาศัยในพัทยาของกลุ่มคนต่างชาติเพิ่มสูงขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากนโยบายการพำนักระยะยาว (long stay) ทำให้คนที่กำลังจะเกษียณอายุเริ่มมองหาเมืองในการพักอาศัย

"หากอยู่ในเมืองของเขาเอง อาจไม่สามารถสู้ค่าครองชีพหรืออากาศหนาวได้ คนกลุ่มนี้จะหนีออกมาหาประเทศในกลุ่มเอเชียมากขึ้น หากเปรียบเทียบแล้วประเทศไทยดีที่สุดทั้งเรื่องความปลอดภัยและวัฒนธรรม ส่วนคู่แข่งอย่างเวียดนาม กัมพูชา ทั้งสองประเทศยังขาดองค์ประกอบอื่นๆ อีกมาก

ส่วนพัทยาอยู่ในขนาดเหมาะสมที่เขาพอมาได้ ทั้งเรื่องราคาที่อยู่อาศัยที่ไม่แพงนัก โดยเฉพาะชนชั้นกลางและกลุ่มผู้ใช้แรงงานจะมาที่พัทยามาก ความต้องการที่พักอาศัยก็เลยสูง สิ่งที่ต่างชาติต้องการไม่ใช่บ้าน เขาต้องการแค่อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม ซึ่งถูกกับความต้องการและความเป็นส่วนตัว"

จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ในพัทยาจะมีความปลี่ยนแปลงในเรื่องที่พักอาศัย ที่ต่างมุ่งจับตลาดนักท่องเที่ยว ซึ่งในอดีตก็ลักษณะเดียวกัน แต่อาจไม่มากและเข้มข้นเท่าปัจจุบัน

เช่นเดียวกับนายกเมืองพัทยา นิรันดร์ วัฒนศาสตร์สาธร ที่อธิบายใกล้เคียงกับสุรัตน์ แต่เขาเพิ่มเติมว่า การเติบโตของเมืองพัทยานอกจากเป็นเมืองท่องเที่ยวแล้ว ยังต้องยกประโยชน์ให้กับการเกิดขึ้นของนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกทั้งระยอง ชลบุรี ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง โรงงานอุตสาหกรรม ต่างๆ ทั้งหมดนี้ทำให้พัทยากลายเป็นแหล่งพักอาศัยและท่องเที่ยวไปโดยปริยาย โดยนักท่องเที่ยวธรรมดาพักตามโรงแรมต่างชาติที่มาทำงานกับโรงงานอุตสาหกรรมในนิคมต่างๆ และได้รับใบอนุญาตทำงานก็หาที่พักระยะยาว เช่น อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม และบางครั้งบริษัทก็จัดหาที่พักให้ และกลุ่มสุดท้ายก็คือพวกเกษียณอายุก็เข้ามาพักระยะยาวเช่นกัน

จากการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาขยายตัวอย่างรวดเร็วมีมูลค่า ในการพัฒนาแต่ละปีไม่น้อยกว่า 6 หมื่นล้านบาท จากเศรษฐกิจในแถบตะวันออกที่มีการเติบโตสูงและจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามา ใช้บริการห้องพักในภาคตะวันออกอยู่ที่ 51,520 ห้อง โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีมีถึง 36,306 ห้อง ถือว่ามากที่สุดในประเทศไทย

ส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยองพบว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ พ.ศ.2537 จนถึงปัจจุบัน มีโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 315 โครงการ รวมจำนวนหน่วยขายทั้งหมดประมาณ 40,466 หน่วย มีมูลค่ารวมถึง 108,123 ล้านบาท ซึ่งนับว่ามีขนาดใหญ่ที่สุด รองจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น ในจำนวนนี้ 60% หรือ 24,144 หน่วย มีผู้จองซื้อไปแล้ว และเหลืออยู่ในตลาดอีก 16,322 หน่วย

พัทยา-บางละมุง มีจำนวนโครงการถึง 110 แห่ง คิดเป็นที่อยู่อาศัย 13,707 หน่วย มูลค่า 64,949 ล้านบาท ในจำนวนที่อยู่อาศัยนี้ได้ขายไปแล้วถึง 6,913 หน่วย หรือราว 50% ส่วนอีก 6,794 หน่วย เป็นส่วนที่รอการซื้อขายจากลูกค้าที่อยู่อาศัยประเภทที่มีการพัฒนามากที่สุดคือ ห้องชุดมีสัดส่วนสูงถึง 56% ของทั้งหมด รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว มีสัดส่วนอยู่ที่ 35%

คนไทยทำ ต่างชาติซื้อ การสร้างที่พักอาศัยขายในพัทยาเริ่มต้นจากกลุ่มทุนในท้องถิ่น ที่ประเมินแล้วว่าความต้องการบ้านในพัทยามีมากขึ้น ช่วงแรกอาจจะมองแค่คนไทย แต่ในความหวังลึกๆ ตอนแรกก็มองไปที่ต่างชาติด้วยเช่นกัน เพราะอย่างน้อยกฎหมายการจัดสรรที่ดินเปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ในโครงการประเภทคอนโดมิเนียมถึง 40% ของจำนวนยูนิตที่สร้าง

ส่วนการซื้อบ้านพร้อมที่ดินยังไม่เปิดโอกาสให้ทำได้ แต่ก็มีช่องว่างว่าหากแต่งงานกับคนไทยก็สามารถซื้อได้ จึงกลายเป็นที่มาของฝรั่งซื้อบ้านให้ภรรยาคนไทย หรือการหาคนไทยขึ้นมาเป็นตัวละครออกหน้าในการซื้อบ้าน แต่เจ้าของที่แท้จริงก็คือต่างชาติ รวมถึงรูปแบบการตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อทำการซื้อบ้าน

แน่นอนว่าบริษัทที่ตั้งขึ้นมาเป็นไปตามกฎหมายกำหนด มีคนไทยถือหุ้นตามสัดส่วน แต่ในความเป็นจริงก็คือบริษัทตัวแทน (Nominee) ที่กลายเป็นปัญหาใหญ่ในขณะนี้

ที่อยู่อาศัยในช่วงแรกๆ จับกลุ่มคนไทยเป็นหลักกับกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อเอาไว้ปล่อยเช่ากับนักท่องเที่ยว ยิ่งในช่วงเศรษฐกิจบูมบ้านในพัทยาก็เติบโตไปด้วย ทั้งลูกค้าที่เป็นคนไทยและคนต่างชาติ

โสภิญ เทพจักร์ กรรมการผู้จัดการ ไดอาน่า กรุ๊ป บอกว่า เธอทำคอนโดมิเนียมขายในช่วงเศรษกิจบูม แต่เมื่อเจอกับเหตุการณ์สงครามอ่าวเปอร์เซีย เศรษฐกิจตกต่ำ ทำให้ห้องชุดเหลืออยู่จำนวนมาก ก็ต้องหาวิธีการขายออกไปให้หมด และลูกค้าที่ช่วยให้เธอปิดการขายได้ก็คือฝรั่งนั่นเอง ซึ่งโครงการที่ทำมีลูกค้าต่างชาติเกินกว่าครึ่ง

ที่สามารถทำได้แบบนั้นก็เพราะช่วงที่เศรษฐกิจตก มีการปรับค่าเงินบาท ทำให้คนต่างชาติสามารถซื้อได้ง่ายขึ้น เพราะราคาถูกมากเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยในบ้านของตัวเอง

เธอยังบอกด้วยว่า หากมีโอกาสก็ยังอยากกลับไปทำที่พักอาศัยขายให้กับคนต่างชาติอยู่ ซึ่งต่างกับธุรกิจโรงแรม สนามกอล์ฟ รีสอร์ตที่ทำอยู่ในขณะนี้

การเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยช่วงแรกผู้ประกอบการยังจับกลุ่มเฉพาะคนไทย เพราะต่างชาติที่เข้ามายังไม่ได้ศึกษาหรือเข้าใจกฎหมายบ้านเราอย่างถ่องแท้ แต่ในโลกของการทำธุรกิจเชื้อชาติไม่ใช่เส้นขีดแบ่ง คนต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทยได้ระยะหนึ่งและมีความคิดทางธุรกิจก็เริ่มมองเห็นลู่ทางการลงทุนของตัวเองขึ้นมาบ้าง

ช่วงแรกคนต่างชาติที่ลงทุนง่ายที่สุดก็คือธุรกิจบริการ และที่ได้รับความนิยมมากที่สุดก็คือ การเปิดบาร์เบียร์ในพัทยา ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการที่มีภรรยาเป็นคนไทย ส่วนใหญ่คือผู้หญิงขายบริการที่ตกลงอยู่กินกันสร้างครอบครัว ธุรกิจแรกที่ทำง่ายสุดก็คือบาร์เบียร์ด้วยเงินลงทุนประมาณ 80,000 บาทขึ้นไป ก็สามารถเป็นเจ้าของบาร์เบียร์ในพัทยาในขนาดพื้นที่ 4X4 เมตรได้ด้วยการเช่าหรือเซ้งต่อจากเจ้าของเดิมที่มีการเปลี่ยนมือกันตลอดเวลา

สำหรับธุรกิจบาร์เบียร์ในพัทยา โสภิญ ได้เขียนไว้ในหนังสือหากินกับฝรั่งที่เธอเขียนเองว่า ในปี 2525 มีการสำรวจตัวเลขบาร์เบียร์ ในพัทยามีทั้งสิ้น 489 แห่ง แต่ปัจจุบันคาดว่า น่าจะมีถึง 20,000 แห่ง

นอกจากการลงทุนทำธุรกิจบริการแล้ว การลงทุนทำอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาของคนต่างชาติก็เป็นธุรกิจหลักในช่วงหลังนี้ จุดเริ่มต้นมาจากการซื้อหาที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติเริ่มมีมากขึ้น ข้อติดขัดในเรื่องกฎหมาย สัญญาซื้อขายต่างๆ ทำให้คนต่างชาติบางคนมองเห็นโอกาส รับเป็นที่ปรึกษาทางกฎหมาย เพื่อดำเนินการให้ทั้งหมด

การซื้อคอนโดมิเนียมมีปัญหาน้อยแต่การซื้อบ้านพร้อมที่ดินมีปัญหาและรายละเอียดมากกว่า นายหน้าขายบ้านในพัทยาจึงมีคนต่างชาติเป็นเจ้าของเกินกว่า 70% เพื่อดูแลปัญหาเหล่านี้ได้ เพราะอย่างน้อยฝรั่งย่อมเข้าใจฝรั่งด้วยกันเองมากกว่าคนไทย

จนเมื่อถึงจุดหนึ่งคนต่างชาติเริ่มมองเห็นช่องทางแล้วว่า น่าจะทำที่อยู่อาศัยขายเองได้ จุดเปลี่ยนในพัทยาจึงเกิดขึ้น

ฝรั่งทำ ฝรั่งซื้อ ฝรั่งขาย

สุรัตน์ เมฆะวรากุล เล่าว่า ตลาดบ้านในพัทยาช่วงนี้คนที่เข้ามาจัดการเรื่องที่อยู่อาศัยในพัทยากลายเป็นฝรั่งมากกว่าคนไทย เพราะอาศัยช่องว่างของกฎหมายที่เปิดให้ทำ อย่างเรื่องนอมินีมันเกิดขึ้นเป็นประเพณีมาตั้งนานแล้ว เมื่อฝรั่งเห็นคนไทยทำได้ เขาก็ต้องทำได้ ฝรั่งบางคนเก่งมากสามารถเป็นคนวิ่งติดต่อราชการได้เอง เพราะเขาเรียนรู้ขั้นตอนต่างๆ แล้ว

สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติในพัทยา แรกเริ่มก็คือการซื้อบ้านอยู่เอง จากนั้นก็ชวนเพื่อนร่วมชาติมาซื้อบ้านใกล้กัน โครงการเดียวกัน ซึ่งแน่นอนว่าการแนะนำคนซื้อใหม่ ช่วงแรกอาจจะไม่ได้มีอะไรพิเศษ แต่เมื่อเจ้าของโครงการเห็นว่าเริ่มมีหลายราย คนแนะนำก็อาจจะได้ค่าคอมมิชชั่นตามสมควร แต่เมื่อมีเพื่อนร่วมชาติสนใจมากขึ้น ก็เริ่มขยับขยายออกไป เป็นรูปแบบธุรกิจที่ชัดเจนขึ้น คนต่างชาติที่มีทุนน้อยก็ซื้อห้องในคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว นำมาปรับปรุงเพื่อขาย ระหว่างที่รอการขายก็สามารถเปิดให้เช่าได้ ส่วนกลุ่มที่มีเงินทุนมากหน่อยก็ซื้อ คอนโดมิเนียมแบบยกชั้น เพื่อนำไปขายต่ออีกทีหนึ่ง

ซึ่งเรื่องนี้สุวรรณา ศุภชาติไกรสร กรรมการผู้จัดการ บริษัทพัทยา โปรโมชั่น และเจ้าของโรงแรมไดมอนด์ บีช ให้รายละเอียดว่า ช่วงหลังเริ่มมีฝรั่งที่เป็นนักธุรกิจและเข้าใจเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพัทยามากขึ้น โดยจะเห็นได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของเธอที่กำลังจะเปิดตัวเร็วๆ นี้ เริ่มมีต่างชาติที่อยู่ในพัทยาเข้ามาติดต่อขอซื้อแบบยกชั้น เพื่อนำไปแบ่งขาย หรือให้เช่ากับฝรั่งด้วยกันเอง

คอนโดมิเนียมของสุวรรณา ตั้งอยู่ที่ถนนพระตำหนัก สร้างเป็นคอนโดมิเนียมแนวราบ ความสูง 7 ชั้น มีห้องให้เลือก 3 ขนาด ระดับราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาท เธอบอกว่ายังไม่ได้ตัดสินใจขายแบบยกชั้นตามที่ลูกค้าเสนอมา แต่จะเปิดขายให้กับคนไทยก่อนว่าสนใจขนาดไหน ซึ่งเธอมั่นใจว่า คนไทยที่สนใจในการลงทุนที่พักอาศัยในพัทยาเริ่มมีมากขึ้น และเธอก็ไม่ได้ปฏิเสธว่าลูกค้าของโครงการนี้ก็คือคนต่างชาติ และน่าจะมีทั้งที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองกับการซื้อเพื่อมาทำธุรกิจ

การที่มีลูกค้าต่างชาติเป็นหลักทำให้สุวรรณาต้องหาทางแก้ปัญหาเหมือนกันเพราะชีวิตความเป็นอยู่และอุปนิสัยของแต่ละชาติไม่เหมือนกัน "เราพยายามจัดโซนหรือแบ่งพื้นที่ในแต่ละชั้นให้คนชาติเดียวกันอยู่ร่วมกัน เพราะจะได้อยู่ร่วมกันได้ ฝรั่งแต่ละชาติก็ไม่เหมือนกัน บางชาติชอบแวะเวียนเข้าไปหาเพื่อนบ้าน ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องปกติของบ้านเขา แต่บางชาติไม่ชอบ บางชาติก็พูดคุยเสียงดัง เลยต้องพยายามจัดให้อยู่ในชั้นหรือโซนเดียวกัน และลูกค้าที่ซื้อก็พอใจ ที่มีเพื่อนบ้านเป็นคนชาติเดียวกัน" แต่คนต่างชาติบางกลุ่มที่มีเงินทุนจำนวนมาก รวมไปถึงมีเงินจากส่วนกลาง ก็เลือกเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน การลงทุนในลักษณะนี้นายกเมืองพัทยา นิรันดร์ วัฒนศาสตร์สาธร บอกว่า การลงทุนของพัทยาช่วงหลังมีการซื้อที่ดินกันมากขึ้น มีทั้งแปลงเล็กและแปลงใหญ่ บางโครงการเป็นทุนต่างชาติเข้ามาทำโครงการเองเลยก็มี

เขากำลังหมายถึงโครงการโอเชี่ยน วัน คอนโดมิเนียมริมหาดจอมเทียนความสูง 91 ชั้น ซึ่งเป็นของบรูโน่ พินเกน ชาวเยอรมัน ประธานบริษัทสยามเบสท์ เอนเตอร์ไพร์ส โดยโครงการมีเนื้อที่ 12 ไร่ จำนวน 611 ยูนิต ราคายูนิตละ 5 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553 มียอดจองซื้อแล้วประมาณ 12% โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนยุโรป ความคืบหน้าในขณะนี้โครงการกำลังทำการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมอยู่ โครงการนี้ใช้เงินลงทุนถึง 6,000 ล้านบาท เป็นเงินลงทุนของบริษัท 50% และเงินกู้ธนาคารกรุงไทยอีก 50% สำหรับบรูโน่ พิกเกน เป็นชาวเยอรมันเดินทางมาพักอาศัยและทำธุรกิจในพัทยานานกว่า 17 ปี ทำหน้าที่ให้คำปรึกษาทางการเงินและการลงทุน ขณะนี้มีธุรกิจต่างๆ ในพัทยาถึง 7 ธุรกิจ ไม่ใช่ว่าจะมีแค่การลงทุนของกลุ่มทุนรายใหญ่เท่านั้น การลงทุนแบบเฉพาะกิจขนาดเล็ก แต่กระจายไปอย่างทั่วถึงก็เกิดขึ้นในพัทยา จะมีรูปแบบคือ นักลงทุนต่างชาติจะจับกลุ่มกันซื้อที่ดินแปลงขนาด 1-2 ไร่ แล้วค่อยมาซอยแบ่งที่ดินกัน ไม่ให้เกิน 9 แปลง เพื่อจะไม่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เพียงแค่ยื่นขอก่อสร้างบ้านเท่านั้น การทำลักษณะนี้เกิดมากขึ้นในพัทยา โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพราะคนต่างชาติเริ่มมองเห็นว่าสามารถทำได้โดยอาศัยช่องว่างของกฎหมาย และอย่างน้อยได้บ้านและคุณภาพตามที่ต้องการ

กฎหมาย Nominee
สกัดดาวรุ่ง

ระหว่างที่ผู้ขายทั้งคนไทยและต่างชาติกำลังเพลิดเพลินในการทำยอดขายที่พักอาศัยให้เป็นไปตามเป้า สิ่งที่ไม่คาดฝันก็เกิดขึ้น คณะรัฐมนตรีที่เห็นชอบการแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจคต่างด้าว พ.ศ.2542 เพื่อควบคุมการทำธุรกิจของคนต่างด้าว

เหมือนกับคลื่นยักษ์สึนามิขึ้นที่อ่าวพัทยา ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช็อก และหยุดนิ่ง

นายกเมืองพัทยา นิรันดร์ วัฒนศาสตร์สาธร ประเมินสถานการณ์ให้ฟังว่า คอนโดมิเนียมยังไม่มีปัญหา เพราะกฎหมายให้ต่างชาติถือครองได้ ต่างชาติก็ซื้อตามกำลังของตัวเอง ส่วนการซื้อหมู่บ้านหลังจากมีการตรวจสอบการถือครอง การตรวจสอบบริษัท แหล่งที่มาของผู้ถือหุ้น และเงินทุน ทำให้นักธุรกิจที่ทำบ้านจัดสรรและคนซื้อตกลงไป เพราะต้องมีการชี้แจงรายละเอียดต่างๆ กับภาครัฐ ทำให้กระทบกับตลาด ตลาดก็นิ่งไปพักหนึ่ง แต่ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรก็มาขอความช่วยเหลือจากภาครัฐ เมืองพัทยาจึงได้ประสานกับกรมที่ดิน ขอให้มีการผ่อนคลาย กฎระเบียบ แต่เรื่องยังเงียบอยู่

ไม่น่าจะเป็นการตกของอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่าชะงักมากกว่า ต่อไปคนไทยไม่ถือหุ้นบริษัทแล้ว เพราะติดขัดกฎหมายต่างด้าว ทำให้ธุรกรรมหยุดไป ต้องขอความร่วมมือกับกรมที่ดิน หากการซื้อแปลงย่อยแปลงเดียว ควรอนุโลมเหมือนซื้อบ้าน 1 หลังเพื่ออยู่อาศัย แต่หากเป็นซื้อที่ดินยกแปลงก็ตรวจสอบกันไป จริงๆ แล้วการตั้งบริษัทเพื่อซื้อบ้านมันเกิดมานานแล้ว ก่อนจะมีการตรวจสอบอีก แต่ตอนนี้มากลัวอะไร เมื่อมีการตรวจสอบคนก็เลยไม่อยากยุ่ง เจ้าของบ้านจัดสรรก็เดือดร้อน"

เขาบอกด้วยว่า ปกติผู้ประกอบการเจ้าของหมู่บ้านจัดสรรไม่เคยรวมตัวกัน ไม่เคยมาคุยกัน ต่างคนต่างขายของกันไป แต่คราวนี้รวมตัวกัน ก็แสดงว่าเดือดร้อนจริง แล้วก็เข้าหน้าโลว์ซีซั่น ก็ขายยากเป็นธรรมดาอยู่แล้ว หากเป็นช่วงไฮซีซั่นก็จะขายดีกว่านี้

การกำหนดและแยกแยะรายละเอียดของการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชัดเจนว่าเป็นการอยู่อาศัยจริงๆ หรือเพื่อการลงทุนทำธุรกิจได้รับการสนับสนุนจากผู้ประกอบการในพื้นที่

สุรัตน์ เมฆะวรากุล บอกว่าฝรั่งที่เข้ามาถือครองที่ดินแปลงใหญ่ๆ ลงมือทำจัดสรรที่ดินเอง ซึ่งตามกฎหมายไม่เปิดช่องให้ทำได้ ตรงนี้คือความอ่อนแอในการบังคับใช้กฎหมาย เมื่อเกิดปัญหาภาครัฐจะลงมือแก้ไข ก็เลยลงไปแก้ที่ภาพใหญ่ เมื่อทำอย่างนั้นแล้วฝรั่งก็หนี เช่นการกำหนดการซื้อที่อยู่อาศัยได้เท่าไร ตรงนี้ไปกระทบกับฝรั่งที่ต้องการเข้ามาจริงๆ ต้องการแค่บ้าน หรือคอนโดมิเนียมเพียงหลังเดียวก็ไม่สามารถทำได้ ฝรั่งก็เลยหนี

"รัฐต้องการแก้ปัญหาฝรั่งที่เข้ามาซื้อที่ดินคราวละสิบ ยี่สิบ ร้อยไร่ แต่กระทบกับคนที่ต้องการบ้านแค่หกสิบตารางวา ฝรั่งที่เข้ามาซื้อประมาณว่าอายุห้าสิบห้า เขาอยู่อีกไม่นานก็ตายไปแล้ว ก็ไม่สามารถเอาที่ดินไปได้ แค่ต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงสุดท้ายของชีวิตเท่านั้นเอง"

เขาเสนอด้วยว่า หากภาครัฐต้องการควบคุมการครอบครองที่ดิน ก็กำหนดออกมาให้ชัดเจนว่าฝรั่งที่ต้องการบ้านจะได้ขนาดไหนบ้าง ตอนนี้การซื้อบ้าน ที่ดิน ต่างชาติยังทำไม่ได้ ยกเว้นคอนโดมิเนียมที่ซื้อได้ 49% ส่วนที่เหลือต้องขายให้คนไทย ซึ่งที่ใช้กันก็คือรูปแบบบริษัทเข้ามาซื้อ แต่บริษัทเหล่านี้จะเป็นนอมินีหรือไม่ ไม่น่ามีผล เพราะคอนโดมิเนียมมันอยู่บนฟ้า จริงๆ แล้วฝรั่งไม่ต้องการเข้ามาเป็นเจ้าของ แค่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ให้เขาเช่าระยะยาวก็จบ

ความเดือดร้อนของผู้ประกอบการมากน้อยแค่ไหน ดูได้จากปฏิกิริยาที่เกิดขึ้น ทันทีที่เกิดผลกระทบก็มีการจัดสัมมนาใหญ่เพื่อประเมินสถานการณ์ ในหัวข้อ "หมดยุครุ่งหรือยัง? อสังหาริมทรัพย์พัทยา" ของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ข้อสรุปว่า ที่อยู่อาศัยในพัทยายังเหลือค้างอยู่ในตลาดอีก 50% หรือมูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท เพราะหลังเกิดความเปลี่ยนแปลงทางการเมือง เหตุการณ์ระเบิดในกรุงเทพฯ ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น ก็ทำให้ชาวต่างชาติชะลอการซื้อมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว รวมทั้งการที่รัฐบาลออกมาเข้มงวดเรื่องการใช้นอมินีในการทำธุรกิจ ก็กลายเป็นอุปสรรคทำให้ซัปพลายดูดซับได้ช้าลงอีก เนื่องจากที่ผ่านมามากกว่า 49% ของตลาดเป็นการซื้อโดยใช้นอมินี และคอนโดมิเนียมบางโครงการในพัทยาก็มีลูกค้าเป็นชาวต่างชาติถึง 100% ตลาดพัทยาโตจากความต้องการของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง

หากรัฐบาลไม่แก้ไขกฎหมายจะส่งผลกระทบทำให้บ้านเดี่ยวราคาแพงเกิน 2.5 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งคอนโดมิเนียมระดับบนที่ขายชาวต่างชาติครบ 49% แล้วและยังเหลือยูนิตอีก 51% ที่จะต้องขายคนไทยเท่านั้นจะเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัปพลายอย่างแน่นอน เพราะก่อนหน้านี้ ดีเวลลอปเปอร์ในพัทยาหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเพื่อขายชาวต่างชาติกันมาก โดยไม่ได้ศึกษาภาวะตลาดเลย จึงมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดโอเวอร์ซัปพลายขึ้นได้

ช่วงนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาเลยขายของกันอย่างเงียบๆ แต่ก็ยังมีแรงซื้ออยู่ในรายที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ส่วนการซื้อที่หมิ่นเหม่ต่อการขัดข้อกฎหมายก็ชะลอออกไปก่อน เพื่อรอดูความชัดเจนของภาครัฐ

รับเงินหรือรับภาระ

การเข้ามาอยู่อาศัยของคนต่างชาติในพัทยาจำนวนมาก และเริ่มมีการลงรากฐานที่มั่นคง ทำให้เกิดคำถามมากมายตามมาว่า พัทยาต้องการอยู่ตรงจุดไหนของตลาดท่องเที่ยว ต้องการนักท่องเที่ยวต่างชาติ หรือต้องการต่างชาติที่เข้ามาพักอาศัยระยะยาว ตามนโยบายพักอาศัยระยะยาว (long stay) ของรัฐบาล ในมุมมองของนักลงทุนอย่างสุรัตน์ เมฆะวรากุล เห็นว่า ผลกระทบของพัทยาที่ต่างชาติมองพัทยาเป็นที่พักอาศัย จะเกิดปัญหาในเรื่องของวัฒนธรรม ไม่เข้าใจวัฒนธรรมท้องถิ่น ที่ฝรั่งขาดก็คือ การอยู่ในเมือง คนไทยมีความประนีประนอมสูง เมื่อฝรั่งมาก็คิดว่าเหมือนกับในบ้านของตัวเอง เช่นเรื่องถนน บ้านเราไม่กว้าง ต้องมีการให้ทาง มีการหลบกัน ตอนนี้มีผลกระทบต่อคนในท้องที่บ้าง บางเรื่องสื่อสารกันไม่เข้าใจ

เขาเห็นว่า ขึ้นอยู่กับว่าเราต้องการเปิดให้ต่างชาติมาพักอาศัย หรือถ้าต้องการเราจะจัดการอย่างไร แต่เขาไม่ต้องการให้พัทยาเป็นเมืองเลี้ยงคนแก่ของประเทศอื่น โดยเอาภาระทั้งหมดมาทิ้งให้ ต้องกำหนดกรอบของการจัดการทั้งหมด การที่เขาจะเข้ามาต้องกำหนดกรอบการจัดการ รัฐบาลต้องเข้ามาดูแล

ส่วนเรื่องการพักระยะยาว หากไร้รูปแบบ ไร้การควบคุม ก็ต้องวนเวียนกับการแก้ไขปัญหา ถ้าต้องการจริงๆ การดูแล long stay ต้องทำให้ครบวงจร เช่น เรื่องสถานพยาบาล การกายภาพบำบัด บรรยากาศสำหรับคนสูงวัยสามารถอยู่ได้ในเมืองทั้งเรื่องความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก ต้องมีการจัดการ โดยต้องจัดองค์ประกอบให้ครบ จากนั้นค่อยกำหนดว่าต้องการอะไรในตลาดโลก ต้องการกลุ่มนี้ในสัดส่วนเท่าไรที่จะสามารถเลี้ยงเมืองพัทยาได้

"ตอนแรกเรามองแค่เม็ดเงิน ไม่ได้มองผลกระทบที่ตามมา คนแก่ไม่มีพิษมีภัย แต่ในช่วงอายุของเขาในตอนนี้จะเหมือนเด็ก การจัดการดูแลคนเหมือนเด็กเราต้องการให้ดีด้วย รับเขามาได้ ก็ต้องควบคุมได้"

มุมมองของนโยบายพักอาศัยระยะยาวของผู้ประกอบการในพัทยาส่วนใหญ่สอดคล้องกันคือ แนวคิดดีแต่ไม่ชัดเจน ทั้งสุวรรณา ศุภชาติไกรสร และโสภิญ เทพจักร์ ก็เห็นตรงกันว่า นโยบายนี้ยังไร้ทิศทาง และกรอบกำหนดที่ชัดเจน เหมือนกับว่าภาครัฐยังไม่เข้าใจว่า long stay คืออะไร หรือเข้าใจเพียงว่าคือการให้คนแก่มาพักอาศัย แต่ไม่เคยดูองค์ประกอบของพัทยาว่ารองรับได้หรือไม่

ภาระใหญ่ดูเหมือนจะตกอยู่ที่เมืองพัทยาโดยตรง เพราะต้องดูแลแก้ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น ทั้งในเรื่องของความปลอดภัย ความเป็นอยู่ และปัญหาสำคัญคือ ความแออัดของเมืองพัทยาที่เริ่มแน่นขึ้นทุกวัน การแห่ขายที่พักอาศัยให้คนต่างชาติ ทำให้ที่ดินในพัทยาราคาแพงขึ้นและหาซื้อยากขึ้นทุกวัน

นิรันดร์ วัฒนศาสตร์สาธร อธิบายถึงทางออกของปัญหานี้ว่า เคยเสนอแนวคิดให้กับที่ปรึกษารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ว่าควรมีการขยายเมืองออกไปเหมือนกับกรุงเทพฯ โดยใช้ถนนหมายเลข 36 เป็นเขตแบ่งขยายเขตออกไปรวมกับ อบต.อื่นๆ ถ้าหากทำได้ก็ดี ในเมืองตอนนี้ถนนสุขุมวิท พัทยาสายสอง พัทยาสายสาม ชายหาดเต็มไปหมดแล้ว ขึ้นอยู่กับว่าภาครัฐจะเอาจริงหรือไม่ ก็ต้องมีการสูญเสียกันบ้างในเรื่องของอำนาจกับกฎหมาย อบต.ยอมหรือไม่ ถ้าปล่อยไปแบบนี้อีก 10 ปี พัทยาก็ไม่มีที่ให้ขยับแล้ว

แต่นี่ก็เป็นเพียงแนวคิด ยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงหรือเคลื่อนไหว

ปลายทางที่พัทยา

พัทยาในทุกวันนี้ น่าจะเรียกได้ว่าเป็นหญิงสาวหน้าตาจัดจ้าน แต่งตัวหวือหวา ทั้งๆ ที่ในความเป็นจริง พัทยาเป็นเมืองที่เรียบร้อย มีธรรมชาติ และอาหารการกินที่สมบูรณ์ แต่การตีความหมายของการพัฒนาพัทยาตั้งแต่ในช่วงเริ่มต้น ที่มุ่งไปในเรื่องของความบันเทิง การปลดปล่อย สิ่งสวยงามตามธรรมชาติจึงถูกละเลยไป

แต่ในความขัดแย้งของพัทยาเอง ก็เป็นอีกสีสันและจุดขายหนึ่งที่ทั่วโลกยอมรับ

มาที่พัทยาสามารถเที่ยว ดื่ม เสเพล ได้เต็มความต้องการของอารมณ์ ในขณะเดียวกันก็สามารถชื่นชมธรรมชาติ อาหาร ประเพณีต่างๆ ได้อย่างเต็มเปี่ยมเช่นกัน

การดื่มด่ำกับพัทยา ขึ้นอยู่ว่าแต่ละคนต้องการแบบไหน

ภาครัฐเองก็เช่นกัน ต้องตอบให้ได้ว่าต้องการพัทยาแบบไหน

Pattaya หรือพัทยา???!!!