จัดสรรระบุผลกระทบอนุมัติรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน กระทบการตัดสินใจซื้อดีมานด์ตลาดคอนโดฯ หลังผู้ประกอบการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์- บ้านแฝด พลิกกลยุทธ์ชิงดีมานด์ ลดขนาด-ราคาขายรองรับกำลังซื้อลูกค้าหดตัว ล่าสุดรับผลบวกอนุมัติก่อสร้างรถฟ้าสายสีแดง ช่วยลดต้นทุนการเดินทาง ส่งผลลูกค้าลังเลตัดสินใจซื้อเกิดข้อเปรียบเทียบระหว่างบ้านเดี่ยว –คอนโดฯ

จากผลการสำรวจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไตรมาสแรกปี2550 โดยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด พบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 82 โครงการรวม 16,644 หน่วย คิดเป็นมูลค่าการพัฒนารวม 38,281 ล้านบาท โดยโครงการที่เปิดใหม่มีราคาขายเฉลี่ย 2.3 ล้านบาท ซึ่งจากจำนวนการเปิดตัวโครงการดังกล่าว เป็นการเปิดตัวโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 77 โครงการ รวม 16,491 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 35,140 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 8,195 หน่วย หรือ 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัว ทาวน์เฮาส์มีเปิดตัวใหม่ 2,724 หน่วย หรือ 17% และบ้านเดี่ยว 1,379 หน่วยหรือ 8% ส่วนที่เหลอเป็นการเปิดตัวโครงการประเภทบ้านแฝดและอื่นๆ

ทั้งนี้ จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการอสังหาฯในไตรมาสแรก อาจะประมาณการโดยพิจารณาปัจจัยด้านฤดูกาลได้ว่า จำนวนหน่วยเปิดใหม่ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2550 น่าจะมีประมาณ 65,676 หน่วย ลดลงจากปี 2549 เพียง 1% แต่มูลค่าน่าจะมีเพียง 140,560 ล้านบาท หรือ ลดลงจากปี 2549 ถึงประมาณ 25%เนื่องจากที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เปิดขายในปีนี้ มีโครงการประเภทอาคารชุดราคาไม่เกิน 1.0 ล้านบาท 1-2 ล้านบาท 2-3 ล้านบาท 3-5 ล้านบาทและ 5 ล้านบาทขึ้นไปมีการเติบโตเป็นพิเศษในขณะที่อสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ชะการเปิดตัวโครงการลงเพราะกำลังซื้อจองลูกค้าและการชะลอการตัดสินใจซื้อที่ยืดออกไปจะผลกระทบด้านการเมืองและเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัท เอเจนซี่ฯ กล่าวว่า ภายหลังคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง รังสิต-ตลิ่งชัน เมื่อวันที่ 22 พ.ค.ที่ผ่านมา และกำหนดเปิดประกวดราคาในเดือนก.ค.นี้ อาจส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์บ้างในภาพรวม แต่ปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจ ยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของมูลค่าอสังหาฯในไตรมาสแรกถึง25%

สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลที่ออกมา ก็ไม่มีผลต่อการกระตุ้นอสังหาฯมากนัก เพราะสถานการณ์ขณะนี้ประชาชนประหยัดการใช้จ่าย ขณะที่ผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุน จะเห็นว่าตอนนี้บ้านอยู่อาศัยที่เกิดขึ้นมีราคาเฉลี่ยลดลง มาอยู่ที่ 2.1 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งคาดว่าทั้งปีมูลค่าของสินทรัพย์จะลดลงประมาณ 20% ส่วนปัญหาการเมืองเรื่องยุบพรรคนั้น มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศอย่างแน่นอน ถ้าการเมืองยังอึมครึม การเลือกตั้งยืดเยื้อออกไปก็ยิ่งจะเลวร้าย แต่ถ้ามีการเลือกตั้ง ก็ต้องดูว่ารัฐบาลภายใต้การเมืองใหม่มีเสถียรภาพหรือไม่

ด้านนายสมนึก ตันฑเทอดธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮาส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯโดยรวมทั้งแนวราบและแนวสูง โดยในเบื้องต้นนี้ โครงการที่เตรียมแผนการพัฒนาโครงการในย่านแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง โดยคาดว่าโครงการส่วนใหญ่ที่จะเกิดใหม่น่าจะเป็นโครงการประเภทแนวราบ เนื่องจากเป็นพื้นที่ในชาญเมือง ทำให้โครงการอาคารสูงเกิดยากขึ้น และไม่สามารถแข่งขันกับโครงการประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดได้

อย่างไรก็ตามในเบื้องต้นนี้ การอนุมัติรถไฟฟ้าสายสีแดงจะส่งผลต่อการกระตุ้นโครงการที่แนวราบและแนวสูงได้มากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงนี้คาดว่าผู้ประกอบการอสังหาฯน่าจะอยู่ในช่วงการหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว ทั้งนี้แม้ว่าในขณะนี้ผู้ประกอบการจัดสรรจะเร่งหาซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการใหม่ในแนวรถไฟฟ้าแต่ เชื่อว่าเจ้าของที่ดินไม่น่าจะสามารถปรับขึ้นาราคาขายที่ดินได้จากช่วงปัจจุบันเนื่องจาก ก่อนหน้าที่มีข่าวการอนุมัติก่อสร้างสายสีแดงนั้นเจ้าของที่ดินมีการปรับขึ้นราคาขายในตลาดไปแล้ว ทำให้ราคาที่ประกาศขายที่ดินอยู่ในช่วงนี้สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงแล้ว

“อาจจะมีนักเก็งกำไรที่ดินบางรายที่ซื้อที่ดินเพื่อรอขายในราคาที่ทำกำไรได้สูง ที่ยังไม่ยอมขายที่ดินออกไปเนื่องจากต้องการรอให้ราคาที่ดินปรับขึ้นมาอีกในช่วงที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงก่อสร้างใกล้เสร็จ หรือการก่อสร้างรถไฟฟ้าเสร็จและเปิดใช้แล้วจึงเพื่อปรับราคาขึ้นและขายได้ในราคาที่ต้องการ”

ทั้งนี้ จากการอนุมัติรถไฟฟ้าสายสีแดงดังกล่าวทำให้ในช่วงนี้ผู้บริโภคเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อโครงการคอนโดมิเนียมลงไปบ้าง และหันมาพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ในแนวรถไฟฟ้า และชาญเมืองที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น เนื่องจากผู้บริโภคเริ่มมีข้อเปรียบเทียบ ระหว่างโครงการคอนโดมิเนียม และโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝดมากขึ้น เพราะในช่วงที่ผ่านมาต้นทุนการก่อสร้างโครงการแนวสูงเพิ่มขึ้นทำให้ราคาขายเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด มีการปรับราคาขาย และขนาดที่ลดลงเพื่อรองรับกำลังซื้อของลูกค้าทำให้ผู้บริโภคหันมาสนใจที่อยู่อาศัยในแนวราบมากขึ้น

“ลูกค้าที่เคยตัดสินใจจะซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในเมือ เพราะต้องการประหยัดต้นทุนการเดินทางเนื่องจากราคาน้ำมันปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด ก็เริ่มชะลอการตัดสินใจและหันมาสนใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เพราะมีระบบรถไฟฟ้าเข้ามารองรับการเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจ และเมืองสะดวกมากขึ้น”

ในขณะเดียวกัน นายชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทเตรียมนำที่ดินสะสมที่มีอยู่ในแนวรถไฟฟ้า 2,000 กว่าไร่ โดยกระจายอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน เข้ามาพัฒนาโครงการแนวราบและแนวสูงเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคในระยะยาว ซึ่งคาดว่าเมื่อนำที่ดินทั้ง 2,000 ไร่ดังกล่าวมาพัฒนาและขายแล้วจะมีมูลค่าขายรวมประมาณ 50,000 ล้านบาท