ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์แข่งร้อนแรง นักลงทุนข้ามชาติเบรกซื้อยาว โจนส์ แลงก์ฯฟันธง 3 ปีข้างหน้าเกิดปัญหาโอเวอร์ ซัปพลาย ซ้ำรอยวิกฤต ปี 2540 เปิด 5 ทำเลยอดนิยมสาทรแชมป์ ตามด้วยลุมพินี สุขุมวิท ปทุมวัน และริมแม่น้ำเจ้าพระยา

โจนส์ แลงก์ฯ ฟันธงต่างชาติชะลอซื้อคอนโดมิเนียมยาว เพราะความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ การเมือง เผย 3 ปีข้างหน้า ส่อแววแข่งแรง เหตุซัปพลายล้น ด้านซีบี ริชาร์ดฯมองสวนทาง ระบุตลาดคอนโดหรูเนื้อหอม ดีมานด์ต่างชาติล้น สวนทางภาวะเศรษฐกิจ-การลงทุนซบเซา ดีเวลลอปเปอร์ไม่มั่นใจการเมืองและภาวะเศรษฐกิจ เบรกลงทุนโครงการใหม่ ส่งผลซัปพลายคอนโดหรูชะลอตัว เปิดตัวใหม่ลดลง 38.6% เพราะที่ดินกลางเมืองราคาแพง-หายาก

เพราะความร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตอย่างรวดเร็วสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจที่มีการเติบโตแบบดิ่งลงในรอบปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน จึงทำให้หลายฝ่ายเกิดความกังวลถึง “ภาวะโอเวอร์ซัปพลาย” ว่าจะเกิดขึ้นซ้ำรอยวิกฤตปี 2540 หรือไม่?

โดยผลวิจัยของ โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ ระบุว่า แม้การขยายตัวของซัปพลายคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ จะชะลอตัวลง แต่การแข่งขันกลับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนราคาขายปรับตัวสูงขึ้น ในอัตราที่ช้าลง เนื่องจากมีซัปพลายจำนวนมากในตลาด ผู้ซื้อต่างชาติชะลอการซื้อ ทำให้ดีมานด์ในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนปรับลดลง

ส่วนซัปพลายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในรวม 30 โครงการ จำนวน 3,640 ยูนิต ทำให้ซัปพลายรวมทั้งตลาด ณ เดือน ม.ค. ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 51,190 ยูนิต หรือ 7.6% ซึ่งเป็นการขยายตัวที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2549 ที่มีอัตราการขยายตัว 11.1%

ด้านยอดขาย พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน มียอดขายรวม 9,550 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก และชะลอตัวอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากผู้ซื้อไม่เชื่อมั่นในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมือง โดยโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมียอดขายเฉลี่ย 98% โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมียอดขายเฉลี่ย 70% โครงการที่เพิ่งเปิดขายในปี 2549 มียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 60% เล็กน้อย

ซัปพลายทะลักเท่าตัว

การโหมเปิดคอนโดมิเนียมจำนวนมากในปีนี้ ทำให้แนวโน้มอีก 3 ปีข้างหน้าคาดว่า จะมีซัปพลายคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จทยอยเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก เฉลี่ยปีละ 6,150 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงปี 2547-2549 ซึ่งมีซัปพลายเข้าสู่ตลาดเฉลี่ยปีละ 3,460 ยูนิต ดังนั้น จึงคาดว่าจะมีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น

โจนส์ แลงก์ ลาซาลล์ ยังระบุอีกว่า ซัปพลายคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นจำนวนมากในปีนี้ ประกอบกับดีมานด์ที่อ่อนตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ จึงคาดว่าการปรับตัวเพิ่มจะเป็นไปได้น้อยลง ทั้งนี้โอกาสที่ดีเวลลอปเปอร์จะใช้กลยุทธ์ลดราคาลงก็เป็นไปได้น้อยเช่นกัน

ซีบีฯเผยซีบีดีซัปพลายพุ่ง

ขณะที่ฝ่ายวิจัยของซีบี ริชาร์ด เอลลิส มองว่าภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ในย่านซีบีดี ในไตรมาสแรกของปี 2550 มีซัปพลายคอนโดมิเนียมรวม 48,128 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4,188 ยูนิต หรือ 9.53% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2549 แบ่งเป็นทำเลต่างๆ ได้แก่ ย่านสาทร (ถ.สีลม สาทร และสวนพลู) 21.4% ย่านใจกลางลุมพินี (ถ.วิทยุ เพลินจิต หลังสวน และราชดำริ) 4.4% ย่านสุขุมวิท (สุขุมวิท ซ.1-63 และ ซ.2-44) 34.6% ย่านปทุมวัน (ถ.พญาไท และพหลโยธิน) 8.2% และย่านริมแม่น้ำ (ถ.พระราม 3 เจริญกรุง และเจริญนคร) 29.6%

สำหรับภาวะคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ในย่านใจกลางเมืองมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตลาดให้การตอบรับเป็นอย่างดี ทำให้มีผู้เล่นก้าวลงมาสู่ตลาดนี้มากขึ้น เห็นได้จากปี 2548 มีการเปิดตัวใหม่ 2,688 ยูนิต ปี 2549 มีการเปิดตัวใหม่เพิ่มเป็น 7,630 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 184% และไตรมาสแรกปี 2550 มีการเปิดตัว 1,367 ยูนิต ซึ่ง อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย เห็นว่า การเปิดโครงการใหม่ในตลาดดังกล่าวจำนวนมาก เมื่อถึงจุดหนึ่งอาจทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายได้

ด้านซัปพลายในตลาดคอนโดมิเนียมหรูกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม จากที่เคยตกอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัปพลายเมื่อวิกฤติฟองสบู่แตกปี 2540 เพราะตกไปอยู่ในมือของนักเก็งกำไรมากกว่าการอยู่อาศัยจริง แต่ขณะนี้พบว่าการลงทุนโครงการใหม่ลดลง ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ไม่ได้ประสบปัญหาด้านเงินทุน แต่ชะลอการลงทุนเนื่องจากขาดความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจ การเมือง โดยปี 2548 มีคอนโดมิเนียมระดับบนเปิดตัวใหม่รวม 1,788 ยูนิต ปี 2549 มีการเปิดตัวลดลง 38.6% หรือเปิดตัวใหม่เพียง 1,097 ยูนิตเท่านั้น และคาดว่าปีนี้น่าจะมีการลงทุนโครงการใหม่ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ซึ่งจะทำให้ซัปพลายคอนโดมิเนียมระดับบนน้อยลงในอนาคต

ที่ดินหายาก ส่งผลราคาขึ้น

อลิวัสสา กล่าวว่า แม้ตลาดจะซบเซาจากภาวะเศรษฐกิจและการเมือง แต่ดีมานด์จากนักลงทุนยังมีอยู่ต่อเนื่อง ส่งผลทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นโดยตลอด รวมทั้งต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และราคาที่ดินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในย่านซีบีดีที่ดินที่เป็น Free Hold ที่เหมาะสมจะพัฒนาโครงการหาได้ยากขึ้น จึงทำให้ซัปพลายเข้าสู่ตลาดลดลง

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวสูงขึ้น 30-50% เช่น ย่านสาทร ในปี 2545 อยู่ที่ 58,100 บาทต่อ ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 80,000 บาทต่อ ตร.ม. ย่านลุมพินี ในปี 2545 อยู่ที่ 77,500 บาทต่อ ตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 108,000 บาทต่อ ตร.ม. และย่านสุขุมวิท ในปี 2545 อยู่ที่ 49,000 บาทต่อตร.ม. ปัจจุบันอยู่ที่ 88,000 บาทต่อ ตร.ม. ทำให้มูลค่ากำไรจากการขายต่อ และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงมีนักลงทุนหลั่งไหลเข้าไปซื้อโครงการในทำเลดี เพราะมีความเชื่อมั่นและเข้าใจในตลาด ซึ่งปัจจุบันห้องชุดมีมูลค่าและผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 5-7% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบันที่ลดลงมาอยู่ที่ 3.5%

นอกจากนี้ยังพบว่านักลงทุนให้ความสนใจมาลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมไทย เนื่องจากราคายังต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน เช่น ฮ่องกง 860,000-960,000 บาทต่อ ตร.ม. สิงคโปร์ 480,000 บาทต่อ ตร.ม. เซี่ยงไฮ้ 120,000-140,000 บาทต่อ ตร.ม. โฮจิมินห์ 100,000-130,000 บาทต่อ ตร.ม.

อลิวัสสา กล่าวว่า แม้ตลาดรวมคอนโดมิเนียมจะเติบโตช้าลงตั้งแต่ปลายปี 2549 แต่พบว่ายังการซื้อคอนโดมิเนียมหรูย่านใจกลางเมือง เพื่อการลงทุนยังมีอยู่จำนวนมาก หากขายต่อได้ก็สามารถทำราคาเพิ่มได้ในระดับสูง แต่ทั้งนี้ส่วนใหญ่มีการเปลี่ยนมือน้อย เนื่องจากมองเห็นศักยภาพของค่าตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่มีแนวโน้มสูงขึ้นเรื่อยๆ เพราะซัปพลายที่จะเข้าสู่ตลาดมีน้อยมาก เนื่องจากที่ดินที่กลางเมืองที่เหมาะกับการพัฒนาโครงการหรูเริ่มหาได้ยากขึ้น เช่น ศาลาแดง หากขายต่อจะได้กำไรถึง 20% แต่ถ้าเก็บไว้ปล่อยเช่า จะได้ผลตอบแทนสูงขึ้น 5-10% อีกทั้งปริมาณอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเพียง 1-2% ต่อปี ในขณะที่ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้น 10-13% ต่อปี จึงเป็นโอกาสให้คอนโดมิเนียมเข้ามาแชร์ส่วนแบ่งในกลุ่มนี้ได้