ศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 50 แข่งดุ แม้ในช่วงครึ่งปีแรกจะยังชะลอตัว จากแนวโน้มดอกเบี้ยขาลงและความไม่มั่นใจในสถานการณ์การเมือง คาดทั้งปีโต 8-10% ขณะที่สถาบันการเงินเตรียมงัดกลยุทธดอกเบี้ยคงที่สู้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินแนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบน่าจะขยายตัวที่ประมาณ 8-10% หรือมีมูลค่าประมาณ 1,450,700-1,477,000 ล้านบาท จาก 1,342,604 ล้านบาท ในปี 2549 โดยกรณีขั้นสูงอยู่ภายใต้ข้อสมมติที่ทิศทางเศรษฐกิจขยายตัวดีขึ้น และปัจจัยด้านการเมืองมีทิศทางที่ดีขึ้น สำหรับกรณีขั้นต่ำ เป็นสถานการณ์ที่ปัจจัยลบทางการเมืองส่งผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อแนวโน้มเศรษฐกิจและรายได้ในอนาคตของประชาชน ตลาดที่อยู่อาศัยถูกกระทบจากการที่ผู้ที่ต้องการทีอยู่อาศัยชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน

โดยปัจจัยบวกที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2550 เป็นกรณีของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งคาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้(MLR)น่าจะมีการปรับลดลงอีกประมาณ 0.25-0.5% จากระดับปัจจุบัน โดยคาดว่าธนาคารพาณิชย์น่าจะเริ่มมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงอีกในไตรมาส 2 ของปี 2550 หลังจากการประชุมของธนาคารแห่งประเทศไทยในเดือนเมษายนปีนี้ ซึ่งหากมีการปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 7.25% ตามที่คาดการณ์นั้น วงเงินการขอสินเชื่อเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 1,265,200 บาท การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงเป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งในการเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย

รวมถึงทิศทางของอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มชะลอตัวลง ซึ่งน่าจะเป็นสัญญาณที่ดีต่อเศรษฐกิจ และต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยคาดว่าอัตราเงินเฟ้อน่าจะมีระดับเฉลี่ยประมาณร้อยละ 1.5-2.5 ในปี 2550 จากร้อยละ 4.7 ในปี 2549 ทั้งนี้ การชะลอลงดังกล่าวเป็นไปตามทิศทางของราคาน้ำมันมีแนวโน้มชะลอตัวลง เนื่องจากความต้องการน้ำมันชะลอลง อย่างไรก็ตามปัจจัยด้านการเมืองระหว่างประเทศยังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญที่อาจส่งผลต่อการแกว่งตัวของราคาน้ำมันในปีนี้

และการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการรถไฟฟ้า แม้ว่าการก่อสร้างส่วนใหญ่อาจยังเริ่มต้นไม่ทันภายในปี 2550 นี้ แต่ความชัดเจนของเส้นทางและกรอบระยะเวลาในการดำเนินการน่าจะส่งผลดีต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นการช่วยขับเคลื่อนภาคเศรษฐกิจ ทำให้เกิดการจ้างงานขึ้นอีกด้วย

ด้านปัจจัยลบที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นทั้งผู้บริโภคและภาคธุรกิจถดถอย ซึ่งเป็นสาเหตุสำคัญที่ส่งผลต่อการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 เป็นกรณีปัจจัยทางการเมือง ซึ่งเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนอกจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวแล้ว ซึ่งจะเห็นได้จากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคของหอการค้าไทยในเดือนกุมภาพันธ์ 2550 อยู่ที่ 79.0 ซึ่งลดลงต่ำสุดในรอบ 5 ปี ในส่วนของดัชนีความเชื่อมั่นภาคธุรกิจในเดือนมกราคม 2550 อยู่ที่ 43.9 ทั้งนี้เสถียรภาพความมั่นคงของรัฐบาลเป็นสิ่งที่ยังคงต้องจับตามอง ทั้งการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจของประเทศและความสงบเรียบร้อยภายในประเทศ มีส่วนส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย และการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจมีทิศทางชะลอลง ส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มชะลอตัวลงด้วย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้การชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจ ยังอาจสะท้อนถึงรายได้ในอนาคตอีกด้วย ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยคาดว่าอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยปี 2550 ร้อยละ 3.5-4.5 ซึ่งชะลอตัวลงจากร้อยละ 5.0 ในปี 2549 จากรายงานเศรษฐกิจและการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยได้แสดงให้เห็นว่าเดือนมกราคม 2550 เครื่องชี้การบริโภคภาคเอกชนมีทิศทางชะลอลง โดยเฉพาะหมวดสินค้าคงทนปรับตัวลดลง ซึ่งที่อยู่อาศัยก็น่าจะเผชิญผลกระทบในทิศทางเดียวกัน

ทั้งนี้ ปัจจัยลบที่กล่าวมาข้างต้นนอกจากจะกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ยังส่งผลให้สถาบันการเงินต่างๆมีมาตรการที่เข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อทุกประเภท โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มียอดการถูกปฏิเสธยังคงมีสัดส่วนประมาณ 20-30% ของผู้ขอสินเชื่อ การที่สถาบันการเงินมีมาตรการที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น เพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพสินเชื่อของตน และป้องกันหนี้ที่อาจจะไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่อาจจะเกิดขึ้นได้

แบงก์ขนกลยุทธแข่งดุสินเชื่อที่อยู่อาศัย

สำหรับทิศทางการแข่งขันของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2550 การแข่งขันด้านธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีความเข้มข้นมากขึ้น ถึงแม้ว่าจะมีปัจจัยลบที่สำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ตาม โดยกลยุทธ์การตลาดของสถาบันการเงินในปี 2550 โดยหลักๆน่าจะเป็นการแข่งขันด้านราคา ประกอบด้วยการแข่งขันด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ การลดค่าธรรมเนียม ซึ่งจากการที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มปรับลดลงส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงน่าที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป เนื่องจากต้องการรอดูทิศทางการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ยจนถึงระดับต่ำสุดก่อนทำการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (MLR) น่าจะมีการปรับลดลงอีกประมาณ 0.25-0.5% จากระดับปัจจุบัน โดยสถาบันการเงินน่าจะมีการออกผลิตภัณฑ์อัตราดอกเบี้ยคงที่ แบบระยะสั้นเป็นระยะเวลาประมาณ 1- 3 ปีมากขึ้น เพื่อเป็นการเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภค หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้น่าจะยังคงเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวเป็นส่วนใหญ่ของอายุสัญญาของสินเชื่อ

ขณะที่การทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่สถาบันการเงินยังคงทำอย่างต่อเนื่อง เพื่อความสะดวกและรวดเร็วแก่ลูกค้าของโครงการ และผู้ประกอบการเองได้เริ่มมีนโยบายการกลั่นกรองลูกค้าของโครงการมากขึ้นเพื่อป้องกันปัญหาการถูกปฏิเสธการขอสินเชื่อของลูกค้าจากสถาบันการเงิน ทั้งนี้กลยุทธ์ที่นำมาใช้ คาดว่า สถาบันการเงินยังคงเน้นการแข่งขันอัตราดอกเบี้ยพิเศษแก่ลูกค้าของโครงการ เช่น ธนาคารพาณิชย์บางแห่งมีการเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีแรก 3.75% ต่อปี และการให้วงเงินกู้สูงสุด 90-100% ของราคาซื้อขาย

และการเพิ่มช่องทางการขยายสินเชื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้า โดยผ่านทางเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน เว็บไซต์ของตัวแทนสถาบันการเงิน พนักงานขายตรง และการออกงาน Money Expo ไปตามจังหวัดต่างๆ นอกจากนี้สถาบันการเงินต่างเริ่มหันมาเน้นการทำตลาดภูมิภาค โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ เชียงใหม่ เพชรบุรี ภูเก็ต และนครราชสีมา เป็นต้น เนื่องจากการเติบโตของชุมชนเมืองนำไปสู่การขยายตัวของภาคธุรกิจและบริการ ทำให้ผู้คนในท้องถิ่นมีรายได้เพิ่มขึ้นรวมทั้งความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ทำให้เกิดความต้องการสินเชื่อตามมาด้วย