ธุรกิจรับสร้างบ้านอาจไม่เป็นที่รู้จักในวงกว้างเหมือนบ้านจัดสรร แต่ตลาดโตเงียบๆ แม้ความเสี่ยงต่ำเพราะใช้เงินลงทุนไม่มาก แต่การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นบวกกับต้นทุนที่สูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างจุดแข็งของตัวเอง

"บ้าน" เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่เป็นความใฝ่ฝันของแทบทุกคน "โสฬส" ก็เช่นกัน หลังจากทำงานเก็บเงินอยู่หลายปี เธอรู้สึกเบื่อกับการใช้ชีวิตในห้องสี่เหลี่ยมที่อพาร์ตเมนต์ประกอบกับคิดสะระตะดูแล้วว่ารายได้จากการทำงานในบริษัทเอกชนของเธอในวันนี้มั่นคงเพียงพอที่จะหาบ้านเป็นของตัวเองได้แล้ว จึงเริ่มทยอยหาข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจ

เมื่อวันเสาร์ที่ 17 มีนาคมที่ผ่านมา โสฬสแวะไปที่ห้างสรรพสินค้าซีคอน สแควร์ เพื่อเดินดูบูธและสอบถามข้อมูลจากเหล่าผู้ประกอบการที่รวมตัวกันมาออกงานเล็กๆ ที่นั่น โบรชัวร์ที่เธอหยิบติดมือกลับมาไม่ใช่ชื่อที่คุ้นหูอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ลลิล หรือว่าพฤกษา หากแต่เป็นซีคอน รอแยลเฮ้าส์ โฟร์พัฒนา และบิวท์ ทู บิวด์

เพราะบ้านที่เธอสนใจไม่ใช่บ้านจัดสรรแต่เป็นบ้านที่จะปลูกในที่ดินของเธอเอง ชื่อที่กล่าวมาข้างต้นก็คือ ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านนั่นเอง

มีการประเมินว่าในปีที่ผ่านมาธุรกิจรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมูลค่าถึง 30,000 ล้านบาท มีผู้ประกอบการรับสร้างบ้านทั้งใหญ่และเล็กอยู่ร่วม 200 ราย ยังไม่นับผู้รับเหมาอีกนับไม่ถ้วน ซึ่งผู้รับเหมาเหล่านี้ครองตลาดอยู่กว่า 70% เหลือส่วนแบ่งเป็นของธุรกิจรับสร้างบ้าน อยู่ราว 20% เท่านั้น

ในอดีตที่ผ่านมา ภาพของธุรกิจรับสร้างบ้านยังไม่ชัดเจน คนทั่วไปยังไม่ค่อยรู้จักธุรกิจนี้มากนัก บ้างก็เหมารวมไปกับกลุ่มผู้รับเหมา บ้างก็รวมไปกับธุรกิจบ้านจัดสรร แม้กระทั่งการเก็บข้อมูลการปล่อยสินเชื่อของบางธนาคารก็ยังไม่แยกออกเป็นหมวดหมู่เฉพาะ จนกระทั่งมีการรวมตัวกันจัดตั้งเป็นสมาคมในปี 2547 ภาพของธุรกิจรับสร้างบ้านจึงเริ่มชัดเจนขึ้น

"เราก็อยากจะแยกให้ชัดเจนว่าธุรกิจของเรารับสร้างบ้าน ไม่ใช่ธุรกิจบ้านจัดสรร สมัยก่อนความเข้าใจอาจจะคลาดเคลื่อนไปหรือไม่ชัดเจน เดี๋ยวนี้บทวิเคราะห์ของธนาคาร อาคารสงเคราะห์หรือศูนย์วิจัยกสิกรไทยก็เริ่มแยกบ้านสร้างเองออกมาจากบ้านจัดสรรแล้ว" ปราโมทย์ ธีรกุล กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท โฟร์พัฒนา และอดีตนายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านคนแรกให้เหตุผลถึงการก่อตั้งสมาคม

ธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นธุรกิจที่มีอัตราการขยายตัวต่อเนื่องแบบไม่หวือหวา (ดูตาราง "คาดการณ์จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเองของไทย" ประกอบ) ถึงแม้ว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มีการชะลอตัวไปบ้าง แต่ก็ไม่ถึงกับฟุบหายไปเลยเหมือนกับตลาดบ้านจัดสรร เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีการเตรียมความพร้อมดังที่กล่าวไปแล้ว และก็เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งตั้งแต่ปี 2544 จนถึงปี 2548 อัตราการขยายตัวเริ่มชะลออีกครั้งก็ในปีที่ผ่านมานี้เอง ซึ่งเป็นผลมาจากปัญหาความไม่สงบทางการเมือง ทำให้ลูกค้าชะลอ การปลูกบ้านออกไป

ลูกค้าของธุรกิจนี้จะต่างไปจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรทั่วไป สิ่งที่เห็นได้ชัดคือ อายุ เพราะส่วนมากจะอยู่ในวัยเกือบ หรือเกิน 40 ปีขึ้นไป ไม่ค่อยมีกลุ่มคนเริ่มทำงานหรือกำลังสร้างครอบครัวเหมือนตลาดบ้านจัดสรร นอกจากนี้ยังมีที่ดิน เป็นของตนเอง ไม่ว่าจะได้รับตกทอดมาหรือจากการมองการณ์ไกลด้วยการเริ่มผ่อนที่ดินตั้งแต่เมื่อ 10-20 ปีที่แล้ว

"กลุ่มนี้เป็นคนที่มีวินัย มีการวางแผน ตอนนี้ผ่อนที่ หมดแล้ว เงินเดือนก็เพิ่มขึ้น ก็เริ่มที่จะปลูกบ้าน แล้วไม่เคย มีปัญหา ผมบอกธนาคารมาตลอดว่า ลูกค้าไม่เคยทิ้ง เพราะ ที่ดินก็ของเขาเอง ธนาคารก็อยากให้สินเชื่อกลุ่มนี้มากเพราะ มันไม่มีความเสี่ยง แทบไม่มีหนี้เสียเลย" ปราโมทย์กล่าว

ปีที่ผ่านมา สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านตั้งเป้าว่าจะมียอดรายได้รวมของบริษัทสมาชิกในสมาคมจำนวน 8,400 ล้านบาท แต่ทำได้จริง 8,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นไม่ถึง 7% จากปี 2548 ที่ทำได้ 7,500 ล้านบาท สำหรับปีนี้ ศักดา โควิสุทธิ์ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านประเมินว่า น่าจะอยู่ระหว่าง 7,500-8,500 ล้านบาท

"ตอนนี้ปัจจัยการเมืองสำคัญที่สุด เพราะเป็นตัวเดียว ที่เราไม่รู้ว่าจะเอายังไง ปีที่ผ่านมาสิ่งที่เสียไปคือความมั่นใจ ถ้าปีนี้มีการเลือกตั้ง แล้วภาพออกมาเป็นบวก ยอดก็คงจะกลับเข้ามา เพราะลูกค้าที่จะปลูกบ้านเขาพร้อมอยู่แล้ว แต่ถ้าไม่มีเลือกตั้งหรือมีการประท้วงกันแรงๆ เขาก็คงรอไปก่อน"

โดยศักดามองว่า กลุ่มตลาดใหญ่ที่สุดในปีนี้น่าจะเป็น บ้านระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่ มีเงินพร้อมอยู่แล้ว ไม่ต้องกู้จากธนาคาร หรือหากต้องกู้ก็จะเป็นลูกค้าที่มีรายได้แน่นอน ไม่ถูกผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ เช่น กลุ่มข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ

นอกจากการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่ชะลอออกไปแล้ว ในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการยังเจอปัญหาต้นทุนเพิ่มขึ้นจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้างอีกด้วย ทำให้ผลกำไรจากธุรกิจนี้เริ่มลดน้อยลงทุกที

"มาร์จิ้นนับวันยิ่งบางลงเรื่อยๆ เมื่อ 20 ปีก่อนทำได้ถึง 15% ก็มี เดี๋ยวนี้เหลือแค่ 5% เพราะการแข่งขันมันสูงขึ้นทุกปี มันมีผู้เล่นรายใหม่เข้ามาตลอดเวลาแล้วคนใหม่จะเข้ามาก็ต้องเล่นเรื่องราคา ขณะที่ราคาวัสดุกับค่าแรงก็ขึ้นสวนทาง" ศักดากล่าว

ด้วยเหตุนี้เอง ผู้ประกอบการแต่ละรายจึงพยายามหาตลาดเฉพาะของตนเอง รวมทั้งการขยายธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อสร้างรายได้เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นโฟร์พัฒนาที่ชูจุดขายในเรื่องคุณภาพด้วยการไม่ใช้ผู้รับเหมาช่วง ถึงแม้จะทำให้ราคาสูงกว่า รายอื่น (อ่านรายละเอียด "โฟร์พัฒนา ราคา ตามคุณภาพ") หรือบางกอกเฮ้าส์บิวเดอร์ที่ลงมาเล่นตลาดล่างในระดับราคา 8 แสนถึง 2 ล้านบาท ชนกับกลุ่มผู้รับเหมาโดยตรง (อ่านรายละเอียด "บางกอกเฮ้าส์บิวเดอร์ Low Cost Player")

แม้แต่ซีคอน ที่อยู่ในตลาดมานานกว่า 40 ปีก็ต้องขยายธุรกิจมาเป็นผู้รับเหมาให้กับโครงการบ้านเอื้ออาทร โดยร่วมทุนกับ SBC Corporation Berhad ประเทศมาเลเซีย ทำการก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร จ.สมุทร สาคร จำนวนกว่า 2,000 ยูนิต มูลค่า 90 ล้าน บาท ซึ่งมีกำหนดส่งมอบในวันที่ 31 ธันวาคม ปีนี้ ขณะที่ธุรกิจรับสร้างบ้านของซีคอนในปีที่แล้วมียอด 210 หลัง รวมมูลค่า 610 ล้านบาท คาดว่าในปีนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 650 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมองเห็นแล้วว่า นอกจากตลาดบ้านปลูกใหม่แล้วกลุ่มลูกค้าที่จะรื้อบ้านเก่าเพื่อปลูกบ้านใหม่เริ่มมีแนวโน้มมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรรุ่นเก่าที่มีอายุร่วม 20 ปีแล้ว

"คนไทยไม่ชอบเปลี่ยนที่อยู่ แต่จะรื้อบ้านปลูกใหม่ เพราะฉะนั้นกลุ่มนี้จะเป็นตลาด ของบริษัทรับสร้างบ้านทั้งนั้น ในอีก 10 ปีข้างหน้าตลาดนี้จะใหญ่มาก เพราะฉะนั้นใครอยากอยู่ต่อหรือโตต่อ ให้เตรียมคนให้ดี บุคลากรที่มีอยู่ต้องดูแลให้ดี อย่าให้รั่วไหลออกไป" ศักดากล่าวถึงแนวโน้มตลาดสำคัญของธุรกิจรับสร้างบ้าน