ในช่วงระยะเวลาเพียง 3-4 ปีที่ผ่านมา ตัวเลขการเติบโตของธุรกิจศูนย์การค้าจากการสำรวจวิจัยของบริษัทเชสเตอร์ตัน แห่งประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2534 นั้นจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าประมาณ 1.3 ล้าน ตรม. และจะเพิ่มเป็น 3.2 ล้าน ตรม. ในช่วงต้นปี 2538

ซึ่งเป็นการโตแบบก้าวกระโดดอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในประวัติศาสตร์ธุรกิจการค้าปลีกของเมืองไทย !!!

และบนสมรภูมิอันดุเดือดของการแข่งขันกันขายพื้นที่ศูนย์การค้าในวันนี้ จะไม่ให้พูดถึงโครงการแฟชั่น ไอส์แลนด์ที่ข่าวคราวค่อนข้างเงียบๆ ไปหน่อยได้อย่างไร ในขณะที่โครงการศูนย์การค้ายักษ์ค่ายอื่นไม่ว่าจะเป็นซีคอนสแควร์ เสรีเซ็นเตอร์ ฟิวเจอร์พาร์ค กำลังโหมโฆษณาอย่างหนักหน่วง และค่อนข้างขยันแถลงข่าว และพาสื่อมวลชนเยี่ยมชมความคืบหน้าของโครงการบ่อยครั้งเป็นพิเศษ

โครงการนี้ไม่ใช่เฉพาะสื่อมวลชน และบรรดาลูกค้าต่างๆ เท่านั้นที่ให้ความสนใจ แต่บรรดาบริษัทที่ทำงานโฆษณาให้กับโครงการศูนย์การค้าอื่นๆ ก็โทรศัพท์เข้าไปสอบถามถึงแผนการทางด้านประชาสัมพันธ์และกำหนดวันเปิดตัวกันหลายต่อหลายราย เพราะเดิมทางแฟชั่น ไอส์แลนด์เคยมีกำหนดวันเปิดตัวอย่างเป็นทางการมาแล้วประมาณเดือนพฤษภาคม 2536 นี้ แต่ก็เงียบหายไป

ว่ากันว่าบางรายถึงกับโทรเช็คไปยังศูนย์ประชุมสิริกิติ์เพื่อขอทราบกำหนดวันจองเพื่องานเปิดตัวของศูนย์การค้านี้กันเลยทีเดียว

แต่ท่ามกลางคำถามต่างๆ เหล่านั้น ทีมงานของแฟชั่น ไอส์แลนด์ก็ยังยึดยุทธวิธีใช้ความสงบสยบความเคลื่อนไหวอย่างเหนียวแน่น

ซวง ชัยสุโรจน์ กรรมการและผู้จัดการทั่วไปบริษัทสยามรีเทล ดีเวลลอปเม้นท์ เจ้าของโครงการแฟชั่น ไอส์แลนด์ ก็ได้แต่ยืนยันกับ "ผู้จัดการ" ว่ากำลังเตรียมงานใหญ่แต่จะเป็นเมื่อไรนั้น ต้องติดตามกันต่อไป ซึ่งงานที่กำลังทำเฉพาะหน้าในวันนี้คือ การวางแผนการขายอย่างเข้มข้นและที่แน่ๆ ตอนนี้ยอดจองพื้นที่ประมาณ 50% แล้วส่วนความคืบหน้าทางด้านการก่อสร้างนั้นได้ดำเนินการตอกเสาเข็มเสร็จแล้ว กำลังดำเนินงานในส่วนเทคอนกรีตพื้นชั้นใต้ดินจะแล้วเสร็จในอีกประมาณ 3 เดือน เสร็จสิ้นหมดทั้งโครงการพร้อมเปิดบริการได้ในเดือนมกราคม 2538

ก่อนหน้านี้โครงการศูนย์การค้าอื่นๆ ซึ่งเปิดตัวไปก่อนแฟชั่น ไอส์แลนด์ประมาณ 1-2 ปี กำลังเร่งงานก่อสร้างและงานขายล่วงหน้าไปก่อน ทำให้โครงการนี้ค่อนข้างประสบปัญหาในการทำยอดขายพอสมควร

แต่จุดหนึ่งที่สำคัญทำให้ยอดขายของ แฟชั่น ไอส์แลนด์ พุ่งฉลุยท่ามกลางสงครามแย่งลูกค้าอย่างหนักหน่วงก็คือ การเปลี่ยนสนามรบของเซ็นทรัลกับโรบินสัน ให้เป็นพันธมิตรทางด้านธุรกิจ เข้ามาประสานพลังร่วมกันในโครงการนี้ และทำให้พื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการประมาณ 3.5 แสน ตรม. นั้น เป็นพื้นที่ของศูนย์การค้าโรบินสันไปแล้ว 2.9 หมื่น ตรม. ศูนย์การค้าเซ็นทรัล 3.3 หมื่น ตรม. เหลือเป็นพื้นที่ขายซึ่งสยามรีเทลต้องรับผิดชอบประมาณ 4.5 หมื่น ตรม. เมื่อเซ็นทรัลคือห้างสรรพสินค้าที่มีคุณภาพมีภาพพจน์ชื่อเสียงเป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไปเป็นห้างที่ครองยอดขายอันดับ 1 มาโดยตลอด ส่วนโรบินสันเป็นห้างที่คนรุ่นใหม่ให้การยอมรับมีอัตราการโตโดยเฉลี่ยสูงมากที่สุด ในขณะที่สยามรีเทลฯ เป็นบริษัทที่มียักษ์ใหญ่ทางด้านพัฒนาที่ดินเช่นแลนด์แอนด์เฮ้าส์ และธนาคารไทยพาณิชย์เป็นผู้ถือหุ้น ในสัดส่วน 30% 30% และ 40% ตามลำดับ

อย่างนี้แล้วก็ต้องยอมรับกันว่าเป็นกลยุทธ์ทางด้านการตลาดที่ล้ำลึก หนีคู่แข่งไปไกล และย้ำความมั่นใจให้กับลูกค้าได้มากทีเดียว โดยไม่จำเป็นต้องทุ่มงบโปรโมชั่นในช่วงเวลานี้แต่อย่างใด

ถึงแม้นักลงทุนบางรายอาจจะมองว่า ทำเลบนถนนรามอินทรานั้น เป็นทำเลที่ยังไม่เหมาะต่อการทำศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เพราะต้องรอความหนาแน่นของประชากรให้คับคั่งกว่านี้ ในขณะที่ศูนย์การค้าในเมืองหรือชานเมืองย่านตะวันออกเป็นชุมชนที่หนแน่นอยู่แล้ว แต่ทางสยามรีเทลฯ กลับมั่นใจโดยมีการสำรวจการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรและกำลังซื้อในย่านนั้นตลอดเวลา ข้อมูลล่าสุดพบว่า ขณะนี้มีหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่กว่า 400 แห่ง ประชากรกว่า 1.8 ล้านคน

บริษัทสยามพาณิชย์พัฒนาอุตสาหกรรม ได้กระโดดเข้ามาชิมลางธุรกิจทางด้านศูนย์การค้า เป็นโครงการแรก คือ ดิโอลด์สยามพลาซ่า ที่ย้ำนักหนาว่าเป็นโครงการที่ขอเอากล่องไม่เอาเงิน และกำลังรอวันพิสูจน์ตัวเองว่าจะได้ทั้งกล่องและเงินหรือไม่

แต่สำหรับโครงการแฟชั่น ไอส์แลนด์แล้ว เป็นสิ่งที่ยิ่งใหญ่กว่ามาก เพราะมั่นไม่ใช่โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เพียง 14 ไร่อย่างเช่น ดิโอลด์สยามเสียแล้ว แต่เป็นโครงการที่ใช้พื้นที่ขนาดมหึมาถึง 87 ไร่ บนถนนรามอินทรา กม. ที่ 10.5 นอกจากห้างสรรพสินค้าใหญ่ 2 แห่งแล้ว ยังมีร้านค้าปลีกกว่า 300 ร้าน โรงภาพยนตร์ 7 โรง สวนสนุก ศูนย์อาหาร และศูนย์จัดนิทรรศการที่กว้างขวาง รวมทั้งยังมีคู่แข่งโครงการระดับยักษ์ในทำเลต่างๆ กันหลายแห่ง

นอกจากซวง ชัยสุโรจน์ ลูกหม้อเก่าแก่มือดีของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ถูกส่งมาดูโครงการและผนึกกำลังร่วมกันกับสุทธิชาติ จิราธิวัฒน์ ค่ายเซ็นทรัล มานิต อุดมคุณธรรม ค่ายโรบินสัน อนันต์ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ได้ลงมาดูแลยอดขายเป็นพิเศษ รวมทั้งติดตามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิด เรียกว่างานนี้สอบตกไม่ได้เด็ดขาด และค่ายอื่นก็ประมาทมองผ่านเลยไปไม่ได้เช่นกัน

เพราะในเบื้องลึกลงไปกว่านั้นมันหมายถึงยอดรายได้ที่จะเข้ามาบริษัทแม่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ไม่ต้องพึ่งพิงธุรกิจบ้านจัดสรรเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป !!!