บทบาทของ "ธนารักษ์" สมัยใหม่ต่างไปจากเดิม ในเชิงรูปธรรมอาจเห็นได้จากการเปลี่ยนแปลงที่พลิกโฉมไปสู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ด้วยการนำที่ราชพัสดุอันรกร้างว่างเปล่า หรือไม่ได้ใช้งานคุ้มค่ามาพัฒนาเพิ่มมูลค่านำเงินรายได้ส่งเข้าท้องพระคลัง แต่ในความเป็นจริงบทบาทของ "ธนารักษ์" ไม่ได้เน้นเชิงพาณิชย์ หากแต่เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงสังคมมากกว่า นั่นเพราะขอบเขตที่จำกัดด้วยพันธกิจสำคัญผูกพันให้ "ธนารักษ์" ต้องทำงานให้สังคม

จะว่าไปแล้วหาก "ธนารักษ์" สามารถบริหารจัดการที่ราชพัสดุได้อย่างมีประสิทธิภาพ คงมีเงินจำนวนไม่น้อยที่เข้าสู่งบประมาณแผ่นดิน

แต่บนเนื้อที่กว่า 12 ล้านไร่ ที่ครอบครองโดย "ธนารักษ์" มีเพียงแค่ 1% หรือ ประมาณ 1แสนไร่เท่านั้นที่จะนำมาพัฒนาและสร้างรายได้เข้ากองพระคลัง ส่วนที่เหลือ 99%เป็นอาณาบริเวณที่ยากแก่การนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์

ดังนั้น ต่อให้ "ธนารักษ์" อยากจะพัฒนายกระดับองค์กรสู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากแค่ไหนก็คงหนีไม่พ้นข้อจำกัดและกฎเกณฑ์ที่ถูกบัญญัติขึ้น....ทั้งในเรื่องของพื้นที่ที่ขาดประสิทธิภาพไม่เหมาะสมแก่การนำมาพัฒนา และพันธกิจที่ต้องเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคมเป็นหลัก ที่ผูกให้ธนารักษ์ยกระดับองค์กรได้ไม่สูงนัก

อำนวย ปรีมนวงศ์ รองอธิบดีกรมธนารักษ์ เล่าให้ฟังว่า พื้นที่ 1% ที่ธนารักษ์นำมาพัฒนาและทำรายได้เข้าสู่แผ่นดินนั้นหลักๆมาจาก การให้เช่าพื้นที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย การจัดสรรพื้นที่ให้เกษตรกรทำกิน ซึ่งในส่วนนี้เป็นการพัฒนาเชิงสังคม ไม่สามารถเก็บค่าเช่าแพงราคาสูง ต้องเป็นค่าเช่าเชิงสงเคราะห์เท่านั้น

นอกจากนี้ก็มีให้รัฐวิสาหกิจเช่าพื้นที่ทำการ ซึ่งค่าเช่าก็ไม่ได้สูงมากมายเช่นกัน บางพื้นที่ก็เป็นการให้อยู่ฟรี โดยเฉพาะหน่วยงานราชการต่าง ๆ ที่ไม่มีการเก็บค่าเช่าที่

แม้บทบาทของธนารักษ์จะมุ่งเน้นในเชิงสังคม แต่ก็มีบางส่วนที่ต้องทำในเชิงพาณิชย์เช่นกัน

ส่วนที่ "ธนารักษ์" จะพัฒนาบริหารจัดการแบบเชิงพาณิชย์จริงๆ โดยมากจะเป็นพื้นที่ราชพัสดุที่เอกชนเห็นถึงศักยภาพและผลตอบแทนที่ได้รับหลังลงทุน พื้นที่ดังกล่าวก็จะถูกประมูล โดยมากจะถูกพัฒนาขึ้นเป็น โรงแรม ตลาด หรือตึกแถว

อำนวย บอกอีกว่าในจำนวนพื้นที่ราชพัสดุ 1% หรือ 1 แสนไร่ ถูกนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์เพียงแค่ 1 ใน 10 เท่านั้น ส่วนที่เหลือ เป็นพื้นที่พัฒนาเชิงสังคมบ้าง เป็นพื้นที่ที่ยังไม่ได้รับการเวนคืน รวมถึงมีการบุกรุกพื้นที่ซึ่ง ธนารักษ์ จะเข้าไปขอคืนก็ทำได้ยาก เพราะเป็นชุมชนที่มีการอยู่อาศัยมานาน

โดยรายได้ประมาณการ ปี 2549 คาดว่าจัดเก็บได้ประมาณ 2.6 พันล้านบาท ในพื้นที่ 1% ที่พัฒนาและนำรายได้เข้าสู่แผ่นดิน ขณะที่ปี 2550 ประมาณการไว้ 2.9 พันล้านบาท

สำหรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ ขณะนี้ที่ได้ทำไปบ้างแล้วมี โครงการศูนย์ราชการกรุงเทพมหานคร ถนนแจ้งวัฒนะ มี "ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์" (ธพส.) เป็นผู้บริหารเพื่อให้บริการแก่หน่วยงานต่าง ๆ จำนวน 28 หน่วยงาน ตามกำหนดโครงการนี้เปิดได้ในเดือนกรกฎาคม 2551

นอกจากนี้ยังมีโครงการจัดทำแผนสนับสนุน Logistics ด้วยการนำที่ราชพัสดุมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดอันนำมาซึ่งรายได้ก่อให้เกิดการพัฒนาอย่างยั่งยืน

อำนวย บอกว่า อย่างไรเสียทาง ธนารักษ์ ก็พยายามที่จะเพิ่มสัดส่วนรายได้ให้มากขึ้นจากการเพิ่มสัญญาของผู้เช่า และเพื่อให้เป็นไปตามที่คาดไว้ จึงต้องการมีการเวนคืนที่ราชพัสดุคืนจากหน่วยงานราชการที่ไม่ใช้ผืนดินดังกล่าว ในส่วนนี้ธนารักษ์จะเรียกคืนพัฒนาและสร้างมูลค่าเพิ่ม

"ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งด้วยว่าเมื่อเวนคืนแล้วมีโอกาสสร้างรายได้เข้าแผ่นดินหรือไม่ และถือว่าจำเป็นหากธนารักษ์ต้องการเพิ่มจำนวนผู้เช่า ก็จำเป็นต้องเวนคืนที่ดินในส่วนที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ขณะเดียวกันก็อยู่ในทำเลที่สร้างประโยชน์ให้ผู้เช่าด้วย"

จากสถิติ ก่อนปี 2547 จำนวนผู้เช่ามีทั้งสิ้น 6 หมื่นสัญญา หลังจากปีนั้น 3 ปี ธนารักษ์เพิ่มจำนวนผู้เช่าได้ถึง 2 หมื่นสัญญา โดยจุดหักเหเกิดจากการนำพื้นที่ว่างเปล่าและไม่ได้ใช้ประโยชน์มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย ทำให้สัญญาเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

อำนวย เล่าว่า บทบาทของธนารักษ์ จึงเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงสังคมเสียมากกว่า ซึ่งที่ผ่านมาได้พัฒนาแล้วหลายโครงการเพื่อเป็นที่ทำกินและที่อยู่อาศัยของราษฎร เช่นโครงการรัฐเอื้อราษฎร์ โครงการบ้านมั่นคงในที่ราชพัสดุ โครงการเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิต สังคมและสิ่งแวดล้อม ซึ่งในส่วนนี้จะเป็นการสร้างสวนสาธารณะ สนามกีฬา ลานกีฬา ห้องสมุด หอศิลป์ เป็นต้น โดยในโครงการนี้ต้องการที่จะพัฒนาทรัพยากรมนุษย์ที่ส่งผลต่อคุณภาพคนในชุมชน

อำนวย ได้กล่าวทิ้งท้ายว่า จนถึงวันนี้ "ธนารักษ์" พอใจกับบทบาทที่เป็นอยู่ คือการทำให้ที่ราชพัสดุมีมูลค่าเพิ่มขึ้นบนพื้นฐานที่สร้างสังคมให้มีความสุขได้มีที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมที่ดี ซึ่งบทบาทเพียงเท่านี้ก็ถือว่า ธนารักษ์ทำงานประสบความสำเร็จ

ถ้ากล่าวถึงบทบาท "ธนารักษ์" ภาพที่เห็นคือ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องปรับปรุงพื้นที่ราชพัสดุว่างเปล่าหรือใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ ให้กลับมามีมูลค่าเพิ่มสร้างรายได้เข้ากระเป๋ารัฐ รูปแบบดังกล่าวถือเป็นการทำธุรกิจเชิงพาณิชย์ แต่อาจไม่ใช่บทบาทที่จริงของ ธนารักษ์ ยามนี้ ด้วยหน้าที่หลักถูกกำหนดไว้ให้ทำประโยชน์เพื่อราษฎร์และสังคม ซึ่งเป็นขอบเขตที่ขีดให้ "ธนารักษ์" ไม่อาจหลุดจากกรอบของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงสังคมได้