แผนระดมทุนดีเวลลอปเปอร์ผ่านกองทุนอสังหาฯ สะดุด หลังแบงก์ชาติคลอดมาตรการสกัดเก็งกำไร ซีบี ริชาร์ดฯ เผยหากมาตรการไม่เปลี่ยนอาจต้องปรับลดสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติแทน คาดอนาคตกองทุนจะผสมผสานหลายรูปแบบสินทรัพย์ในกองเดียว

หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการสกัดกั้นการเก็งกำไรค่าเงินบาทเมื่อ 19 ธ.ค. 2549 ที่ผ่านมาจนสะเทือนถึงการลงทุนไปทั่วทั้งระบบนั้น แม้ภายหลัง ธปท. ได้ออกมาประกาศผ่อนปรนถึง 2 ครั้งในช่วงที่ผ่านมา โดยล่าสุดกำหนดให้วิธีป้องกันความเสี่ยง (Hedging) เป็นหนึ่งในตัวเลือกของนักลงทุนแทนการกันสำรอง 30% แต่ในมุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นจุดสะดุดของนักลงทุนต่างชาติอยู่เช่นเดิม เพราะการผ่อนปรนดังกล่าวยังไม่ครอบคลุมถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วงที่ผ่านมา หนึ่งในวิธีการระดมทุนของดีเวลลอปเปอร์ คือ การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยสินทรัพย์ที่ขายเข้ากองทุนจะเน้นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องและมั่นคง เช่น อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เป็นต้น ข้อดีของการระดมทุนด้วยวิธีนี้ คือ ได้สิทธิพิเศษทางภาษี เกิดสภาพคล่องในทรัพย์สิน มีต้นทุนต่ำกว่าการกู้จากสถาบันการเงินทั่วไป รวมทั้งยังสามารถคงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นได้เมื่อหมดช่วงเวลาที่กำหนดไว้

จากแรงจูงใจทั้งหมดทำให้ในช่วงที่ผ่านมาดีเวลลอปเปอร์หันมาระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ กันมาก โดยใช้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากมาเป็นจุดขาย มีสภาพคล่องสูง เพราะสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาดหลักทรัพย์ได้ และสามารถลงทุนโดยตรงได้โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมาก ซึ่งในปีที่แล้วมีการเปิดตัว 4 กองทุนใหม่ออกสู่ตลาดรวมมูลค่า 23,268 ล้านบาท ได้แก่ กองทุนรวมอสังหาฯ ทียูโดมเรสซิเด้นท์เชียล คอมเพล็กซ์ (TU-PF) มูลค่า 1,065 ล้านบาท, กองทุนรวมอสังหาฯ สนามบินสมุย (SPF) มูลค่า 9,500 ล้านบาท, กองทุนรวมอสังหาฯ ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) มูลค่า 4,733 ล้านบาท และกองทุนรวมอสังหาฯ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QHPF) มูลค่า 7,970 ล้านบาท

หากพิจารณาใน 13 กองทุนรวมอสังหาฯ ในไทยที่มีมูลค่ารวมกว่า 41,000 ล้านบาทพบว่า ส่วนใหญ่มีสัดส่วนนักลงทุนเป็นต่างชาติถึง 35-40% ของมูลค่ากองทุนรวมอสังหาฯ ทั้งตลาด และบางกองทุนมีสัดส่วนนักลงทุนต่างชาติถือสูงถึง 80% แทบจะเรียกได้ว่าการระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ จะสำเร็จหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติเป็นหลัก ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจว่า ดีเวลลอปเปอร์ที่หวังจะระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ ในปีนี้ ทั้งจัดตั้งกองทุนใหม่ หรือระดมเพิ่มผ่านกองทุนเดิมจะได้รับผลกระทบรุนแรงเพียงใด เพราะตราบใดที่ ธปท. ยังไม่มีมาตรการผ่อนปรนสำหรับการลงทุนของต่างชาติในกองทุนรวมอสังหาฯ ออกมา ฟากดีเวลลอปเปอร์ก็ไม่กล้าที่เปิดขายกองทุน รวมทั้งนักลงทุนที่ไม่กล้านำเงินเข้ามา เนื่องจากจะต้องทำตามเกณฑ์หักกันสำรอง 30%

อรรณพ แสงประสิทธิ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายประเมินราคาทรัพย์สิน ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประจำประเทศไทย กล่าวว่า ปีนี้มีกองทุนรวมอสังหาฯ ขนาดกลาง มูลค่าต่อกองทุนประมาณ 1,500-2,000 ล้านบาท เตรียมจะเปิดตัวประมาณ 2- 3 กองทุน มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และยังมีกองทุนขนาดใหญ่กองทุนหนึ่ง ที่มีมูลค่าถึง 20,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจา แต่ต้องชะลอแผนการเปิดตัวออกไปอย่างไม่มีกำหนด เนื่องจากมาตรการของ ธปท. ไม่เอื้ออำนวยต่อกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยยังรอดูสถานการณ์ไปก่อน

กองทุนรวมอสังหาฯ ที่มีแผนจะเปิดตัวในปีนี้ แต่ได้ชะลอออกไป ได้แก่ CPN รีเทลโกรท (CPNRF) ของเซ็นทรัลพัฒนาเพิ่มทุนอีก 7,000 ล้านบาท เป็น 18,000 ล้านบาท, กองทุนรวมอสังหาฯ โดย บลจ.เอ็มเอฟซี มูลค่า 8,000 ล้านบาท ลงทุนในโรงแรม และแหล่งท่องเที่ยวในอ่าวไทย, กองทุนรวมอสังหาฯ โดย บลจ.กสิกรไทย มูลค่า 10,000 ล้านบาท ลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ของโกลเด้นท์แลนด์ที่ ซ.หลังสวน และกองทุนรวมอสังหาฯ ของเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ กรุ๊ป มูลค่า 3,000 ล้านบาท ลงทุนในโรงภาพยนตร์สาขารังสิตและรัชโยธิน

อรรณพ คาดว่า หาก ธปท. ไม่มีการผ่อนปรนให้ บริษัทจัดการกองทุนอาจจะต้องปรับแผน หันมาเน้นนักลงทุนรายย่อยในประเทศมากขึ้นแทน เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ ด้านรูปแบบของกองทุนในอนาคตจะมีการผสมผสานสินทรัพย์หลายประเภทภายในกองทุนเดียวกันมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยง

อย่างไรก็ตาม ล่าสุดบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เตรียมจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์อีก 500 ล้านบาท โดย ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ กล่าวว่า “บริษัทมีแผนจะนำบ้านพร้อมอยู่ส่วนหนึ่งในโครงการ เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ มาจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) เนื่องจากโครงการดังกล่าวอยู่ติดกับโรงเรียนนานาชาติร่วมฤดีวิเทศศึกษา และอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ จึงมีความเป็นไปได้สูงในการเปิดให้เช่า ซึ่งจะทำให้บริษัทสามารถรับรู้รายได้จากการขายบ้านเท่ากับที่เราขายให้กับกองทุน โดยมีเป้าหมายคือ กลุ่มสถาบันภายในประเทศ”

สำหรับโครงการดังกล่าว มีบ้านจำนวน 40 กว่าหลัง เจาะกลุ่มชาวต่างประเทศที่เข้ามาทำงานในไทยและรวมถึงอาจารย์ที่สอนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติ ขณะนี้จากการรวบรวมมีผู้แสดงความต้องการเข้ามาเช่ากว่า 30 ราย โดยอัตราการเช่าต่อเดือนตั้งแต่ 60,000-80,000 บาท โดยขนาดของกองทุนจะอยู่ประมาณ 500 ล้านบาท และเหมาะที่จะขายนักลงทุนในประเทศ อัตราผลตอบแทนประมาณ 8.5% (ยังไม่หักค่าใช้จ่ายแก่บริษัทหลักทรัพย์ จัดการกองทุนรวมประมาณ 1.5% ) คาดว่าทุกอย่างจะเสร็จสิ้นและเริ่มดำเนินการได้ภายในไตรมาส 2 ของปีนี้