นักกฎหมาย แนะแก้กฎหมายถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินชาวต่างชาติความเป็นไปได้ 0% ชี้ไม่จำเป็นต้องแก้ กม. เรียกความเชื่อมั่น กม.ที่มีอยู่เปิดช่องว่างให้อยู่แล้ว พร้อมชูประเด็นจดทะเบียนแบบทรัพยสิทธิ์ดึงความเชื่อมั่นลูกค้า-นักลงทุนต่างใช้ด้านจัดสรร หนุนปล่อยเช่าระยะยาวสางปัญหา แก้กม.ถือครองกรรมสิทธิ์ แนะเพิ่มเนื้อความ "ที่อยู่อาศัย" ต่อท้ายพ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชย์กรรม ปี 2542

วานนี้ (27 ก.พ.) มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดงานเสวนาวิชาการ ภายใต้หัวข้อ "ที่ดินไทยกับคนต่างชาติ ทำอย่างไรจึงจะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายโดยเฉพาะประเทศชาติ" โดยนายนิรุติ เดชอุดม หุ้นส่วนจัดการ บริษัท นักกฎหมายกรุงเทพฯ จำกัด กล่าวว่าปัญหาเรื่องความเชื่อมั่นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาตินั้น หลังจากที่รัฐบาลได้มีการออกมาตรการกันสำรองเงินลงทุนจากต่างชาติ 30% และ แก้ไข พรบ.การประกอบธุรกิจคนต่างด้าวเพื่อแก้ปัญหาการถือหุ้นแทน หรือนอมีนี

ซึ่งส่งผลให้เกิดความเชื่อมั่นจากนักลงทุนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศ รวมถึงกรณีกรมที่ดินเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบปัญหา นอมนี และการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนชาวต่างชาติของคนไทย ทำให้เกิดข้อเรียกร้องให้มีการแก้ไขกฎหมายการถือครองกรรมสิท์ที่ดินของชาวต่างชาติเพื่อสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งความเป็นไปได้ในการแก้กฎหมายดังกล่าวถือว่าไม่มีหรือเป็นศูนย์

"การที่รัฐบาลมีการแก้ไขกฎหมายประกอบธุรกิจคนต่างด้าวและออกมาตรการดังกล่าว ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง ส่งผลต่อภาคอสังหาฯในประเทศ ในขณะที่เราเองก็ต้องการให้เกิดการลงทุนในประเทศมากขึ้น

ขณะที่รัฐบาลยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องดังกล่าวและยังไม่มีนโยบายในการแก้ไขปัญหาชัดเจน นั้นหากเราจะสร้างความเชื่อมั่นก็สามารถทำได้หลายวิธี โดยไม่จำเป็นต้องมีการแก้กฎหมายถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ เพราะกฎหมายเดิมที่มีอยู่ในปัจจุบันก็สามารถสร้างหยิบยกขึ้นมาใช้สร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกค้าต่างชาติได้"นายนิรุตกล่าว

นายนิรุติ กล่าวว่า ปัจจุบันการปัญหา การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาตินั้น ไม่จำเป็นต้องมีการแก้กฎหมายตามที่หลายฝ่ายมีการเรียกร้อง แต่เราสามารถหยิบยกกฎหมายที่มีอยู่มาใช้สร้างความเชื่อมั่นได้ ซึ่งกฎหมายเองก็เปิดช่องให้ นอกเหนือจากการแก้ปัญหาโดยปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปีที่ใช้กันอยู่ในขณะนี้ สำหรับการปล่อยเช่าระยะยาวที่มีอยู่ในปัจจุบันเป็นลักษณะการจดทะเบียนแบบบุคลลสิทธิ์ ซึ่งมีช่องโหว่เรื่องความไม่แน่นอนของการสินสุดสัญญาเช่า เนื่องจากการจดทะเบียนเช่าดังกล่าวเป็นการผูกพันเฉพาะตัวบุคคล ซึ่งกรณีที่ผู้ให้เช่าเสียชีวิต หรือขายต่อที่ดินให้ผู้อื่น อาจจะมีผลต่อการสิ้นสุดสัญญาเช่า

ดังนั้นเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้าและนักลงทุนต่างชาติ ก็สามารถนำการจดทะเบียนแบบทรัพย์สิทธิ์มาใช้แทน รูปแบบการจะทะเบียนแบบบุคคลสิทธิ์ ซึ่งการจดทะเบียนแบบทรัพย์สิทธิ์นั้นจะมีผลผู้พันระหว่างผู้เช่ากับตัวทรัพย์ ซึ่งถึงแม้ว่าเจ้าของที่ดินเสียชีวิต หรือขายที่ดินต่อให้ผู้อื่นก็จะไม่ส่งผลต่อการสิ้นสุดของสัญญาที่จดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน

ทั้งนี้ กฎหมายได้เปิดช่องให้เจ้าของที่ดินและคู่สัญญาสามารถจดทะเบียนในรูปแบบทรัพย์สิทธิ์ได้ถึง 4 รูปแบบประกอบด้วย การจดทะเบียนสิทธ์ที่อยู่อาศัย การจดทะเบียนสิทธิ์เหนือพื้นที่ดิน การจดทะเบียนสิทธิ์เก็บกิน และการจดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งหมดนี้ถือว่าสามารถนำมาใช้ทดแทนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติได้

ด้านนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดาพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิที่ดินในประเทศได้นั้นเป็นเรื่องยาก ซึ่งโดยส่วนตัวแล้วสนับสนุนให้นำเรื่องการให้เช่าระยะยาวในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้มากกว่า

อย่างไรก็ตาม หากต้องการสร้างความเชื่อมมั่นให้นักลงทุนต่างชาติหรือลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ก็อาจจะมีการเพิ่มเติมเนื้อหาใน พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมและพาณิชย์กรรม ปี 2542 โดยให้เพิ่มในส่วนของเนื้อความด้านที่อยู่อาศัยเข้าไปด้วยในตอนท้ายก็จะสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติได้มากขึ้น และสะดวกรวดเร็วรวมถึงมีความเป็นไปได้มากกว่าการจะแก้กฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าว

นายจักรพันธ์ นุชอนงค์ ผู้อำนวยการสำนักงานมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน กล่าวว่ามุมมองในฐานะนักกฎหมายต่อปัญหาการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติผ่านนอมีนีนั้น สาเหตุที่ทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมายของคนต่างชาติ เนื่องจากประเทศไทยได้ยกเลิกสนธิสัญญากับต่างประเทศตั้งแต่ปี 2514 จากเดิมที่ให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้

ทั้งนี้ การเรียกร้องให้แก้ไขกฎหมายเกี่ยวกับเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างชาตินั้นมีมานานแล้ว และไม่สามารถทำได้ ซึ่งหลังจากที่ก่อนหน้านี้ที่มีหนังสือเวียนในกรมที่ดิน ให้เข้มงวดในการตรวจสอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยกรมที่ดินมีมาตรการป้องกันการโอนกรรมสิทธิ์กรณีเกิดปัญหานอมินี หรือกรณีที่คนต่างด้าวให้คนไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทน ประกอบด้วย การตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น เช่น ก่อนจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนในเรื่องการหลีกเลี่ยงกฎหมายในกรณีที่ควรเชื่อได้ว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือควรเชื่อว่าจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์ของชาวต่างชาติ โดยให้ผู้จะขอกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องขอคำสั่งจากรัฐมนตรี ส่วนกรณีคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติกรรมสิทธิ์ที่ดินจะตกเป็นของคนไทยเนื่องจากไม่ถือว่าเป็นสินสมรส

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถรับโอนที่ดินได้ 3 กรณี ประกอบด้วย 1.การรับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม ตามมาตรา39 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน 2. ซื้อที่ดิน 1 ไร่ เพื่อที่อยู่อาศัย โดนนำเงินมาลงทุน 40 ล้านบาท 3.รับโอนที่ดินตามกฎหมายอื่นๆ เช่น พรบ.ส่งเสริมการลงทุน พรบ.การนิคมอุตสาหกรรมประเทไทย กองทุนรวมอสังหาฯธนาคารพาณิชย์ ธนาคารที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายที่บัญญัติไว้เฉพาะ บริษัทเงินทุน บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ บริษัทประกันชีวิต และบริษัทประกันวินาศภัย