ปัจจุบันตามประกาศของคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท แต่ในที่นี้จะกล่าวถึงเพียงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ซึ่งค่อนข้างจะเกี่ยวข้องกับเงินลงทุนในพอร์ตของนักลงทุนรายย่อยมากกว่าที่เหลืออีก 3 กอง

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) หมายถึง กองทุนรวมที่บริษัทจัดการจัดตั้งขึ้น เพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไป "ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์" และบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยมุ่งเน้นเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสม่ำเสมอในรูปค่าเช่า โดยมิได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาและขายต่อเหมือนผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วๆ ไป

ดังนั้น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยนี้ จึงมีได้ทั้งประเภทที่เป็นกองทุนซึ่งเข้าไปซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้กองทุนฯ มีฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ แทนเจ้าของเดิมได้ ซึ่งกองทุนประเภทเรียกว่า Freehold โดยปัจจุบันกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นิชดาธานี ถือเป็นกองทุนประเภท Freehold กองเดียวที่มีในตลาด

ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งนั้น ตลาดเรียกกันว่า กองทุนประเภท Leasehold ซึ่งเป็นกองทุนที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เหมือนกรณีของ Freehold

เนื่องจากสถานะแท้จริงของกองทุนประเภท Leasehold จะเป็นแค่เพียงผู้มีสิทธิในการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้แค่ภายในช่วงระยะเวลาใดเวลาหนึ่งตามที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ ซึ่งอาจจะเป็น 20 ปีหรือ 30 ปีก็ได้ และราคามูลค่าหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่านั้นยิ่งระยะเวลาตามสัญญาเช่าเหลือน้อยลงเท่าใด ราคาสิทธิการเช่าก็จะน้อยลงตามไปด้วย ซึ่งจะมีผลให้ มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุน หรือ NAV ต้องลดต่ำลงด้วย

เมื่อครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการใช้สิทธิในพื้นที่แล้ว กองทุนจะต้องคืนอสังหา ริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของ แต่หากกองทุนไม่มีการลงทุนในทรัพย์สินใหม่อีก สุดท้ายกองทุนก็จะไม่มีทรัพย์สินอะไรเหลืออยู่ และราคามูลค่าหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่านั้น ยิ่งระยะเวลาตามสัญญาเช่าเหลือน้อยลงเท่าใด ราคาสิทธิการเช่าก็จะน้อยลงตามไปด้วย ซึ่งจะมีผลให้มูลค่าหน่วยลงทุนของกองทุน หรือ NAV ต้องลดต่ำลงด้วย

ด้านผลตอบแทนหรือรายได้ที่ได้รับจากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ทั้ง Freehold และ Leasehold จะถูกนำไปแบ่งให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล โดยในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิ บริษัทจัดการกองทุนรวมจะต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนเป็นจำนวนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิประจำปีนั้นๆ