ก่อนหน้านี้มีการประเมินกันว่า ธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนในการลงทุนดีที่สุด ก็คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่ธุรกิจนี้เติบโตสุดขีด กำไรขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 40% ตัวเลขนี้กลายเป็นเป้าหมายหลักที่ผู้ประกอบการจากธุรกิจอื่นเข้ามาไขว่คว้าหาโอกาสหยิบฉวยเอาไป บางคนสามารถพลิกฟื้นสร้างฐานที่มั่นคง และยืนอยู่ได้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บางคนกลับออกไปด้วยบาดแผลและความจำฝังใจที่เลวร้าย เมื่อหมดยุคทองของธุรกิจนี้ ภาพของผู้ประกอบการในยุคหลังการล่มสลายเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนขึ้น พร้อมกับการคัดแยกมือใหม่ทดลองทำกับมืออาชีพที่จริงจังออกจากกัน

การที่จะอยู่รอดได้ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวครั้งใหญ่ เพราะต้องรับมือกับปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ตั้งแต่ราคาน้ำมันที่ยังขึ้นลงไม่แน่นอน การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่ยังไม่สงบ เศรษฐกิจที่ยังแกว่งตัวไปมา

ส่วนปัจจัยบวกก็มีให้เห็นบ้างเช่นการปรับลดลงของอัตราดอกเบี้ย การลงทุนระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของภาครัฐ

แต่เมื่อนำมาเปรียบเทียบหักล้างกันแล้ว ผู้ที่อยู่รอดได้ต้องปรับตัวครั้งใหญ่

หลายๆ คนบอกว่า เมื่อเศรษฐกิจล่มสลายไปเมื่อปี 2542 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวไปครั้งหนึ่งแล้ว จนถึงวันนี้ก็ยังไม่แข็งแรง หากต้องมาปรับตัวอีกครั้งก็คงสาหัสกว่าเดิม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต่อไป ไม่มีที่ว่างสำหรับผู้อ่อนแอ

เหลือแค่รายใหญ่กับรายเล็ก

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ บอกกับ "ผู้จัดการ" ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีการพัฒนาไปถึงจุดที่มีการคัดกรอง และปิดกั้นผู้ประกอบการบางกลุ่มแล้ว โดยต่อไปจะเหลือแค่เพียงผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายเล็กเท่านั้น

"ผู้ประกอบการที่จะอยู่รอดได้ก็คือ รายเล็ก และต้องเป็นรายเล็กมากๆ ประเภทเจ้าของโครงการลงมาลุยเอง ซื้อของเอง คุมก่อสร้างเอง ดูเองตลอดเวลา ทำให้ต้นทุนไม่สูง และต้องทำทีละโครงการ ปิดโครงการเสร็จ แล้วเปิดโครงการใหม่ จนเมื่อรายเล็กเริ่มขยายตัวมาเป็นผู้ประกอบการระดับกลาง หากสู้การแข่งขันกับรายใหญ่ไม่ได้ก็จะตายไป แล้วกลับไปเล็กเหมือนเดิม ยกเว้นรายเล็กที่มีจุดเด่นและแข็งแกร่งด้วยเงินทุน ทุกอุตสาหกรรมในโลกเป็นอย่างนี้ รายเล็กจะขึ้นมาได้ต้องมีอะไรบางอย่างที่กุมตลาดเอาไว้กว่ารายใหญ่จะหันมาสนใจคุณก็โตไปแล้ว

รายเล็กจริงๆ ก็ยังมีทางรอด แต่ต้องเป็นรายเล็กประเภทที่มีมรดกที่ดินเก่ามาทำโครงการ เช่นธุรกิจดั้งเดิมที่บ้านทำโรงงาน วันดีคืนดีถนนตัดผ่าน รุ่นลูกกลับมาเห็นว่าทำอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจ ก็ทำโครงการขาย ทำตึกแรกสำเร็จ ก็ขอที่ดินแปลงใหม่มาทำต่อไป และผมเชื่อว่าสังคมไทยมีกลุ่มที่ถือครองที่ดินเป็นสินทรัพย์อีกมาก คนกลุ่มนี้จะเริ่มออกมาทำโครงการกันมากขึ้น"

เขาอธิบายให้เห็นภาพว่า ผู้ประกอบการระดับกลางหายไปไหน และชี้ถึงแนวโน้มในช่วงนี้ด้วยว่า

เมื่อปี 2003 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ครองส่วนแบ่งตลาดบ้านถึง 52% พอมาปี 2004 รายเล็กเริ่มเข้ามา สถาบันการเงินเริ่มปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็พินาศ โดยก่อนที่ตลาดจะตกลงส่วนแบ่งของผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 40% ซึ่งเขาเชื่อว่าการที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกลงถือว่าเป็นการปรับตัวของตลาดในลักษณะหนึ่ง

การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะถูกคัดเหลือเพียงรายใหญ่ ก็มีปัจจัยเสริมด้านอื่นเช่นกัน อย่างแรกก็คือ ความได้เปรียบของรายใหญ่ที่มีอำนาจในการต่อรองสูงในเรื่องการซื้อที่ดิน ทั้งการต่อรองราคา การคัดเลือกที่ดินแปลงดีๆ ก่อนผู้ซื้อรายอื่น การซื้อวัสดุก่อสร้างที่อาจมีส่วนลด และการได้เครดิตในการซื้อสินค้า เงินทุนที่มากกว่า ผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก ซึ่งตรงนี้สำคัญมาก อนุพงษ์เล่าให้ฟังว่า

"ตอนนี้การแข่งขันของผู้ประกอบการเล่นกันแรงมาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ สามารถทุ่มตลาดได้ เมื่อเห็นว่าบางพื้นที่มีการแข่งขันกันสูง ทำกำไรได้น้อย ก็เข้าไปทุบราคาแล้วเดินออกเลย รายกลาง รายเล็กเจอแบบนี้ก็ไม่รอด การแข่งขันแบบนี้ในระยะยาวจะเหลือผู้ประกอบการรายใหญ่จริงๆ ไม่น่าจะเกิน 10 บริษัท"

แต่การที่ตลาดกลับมาอยู่ในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงกลุ่มเดียวนี้ แน่นอนว่า มีการตั้งข้อสังเกตจากผู้ซื้อบ้าน รวมไปถึงผู้ประกอบการรายเล็กต่างๆ ว่า ต่อไปตลาดจะถูกควบคุม และกำหนดโดยรายใหญ่ ผู้ที่เสียเปรียบก็คือผู้ซื้อบ้านนั่นเอง

อนุพงษ์มีความเห็นแย้งกับความเชื่อนี้ เขาบอกถึงผู้ที่เกรงกลัวว่ารายใหญ่จะจับมือร่วมกันกำหนดทิศทางและราคาบ้านในตลาดว่า

"ผมขอถามว่าให้ใครลองจับคุณอนันต์ (อนันต์ อัศวโภคิน บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) กับ คุณเศรษฐา (เศรษฐา ทวีสิน บริษัทแสนสิริ) มาจับมือทำราคากันหน่อยสิ มันเป็นไปไม่ได้ เพราะทุกคนมีภาระหน้าที่ต่อผู้ถือหุ้น โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ การที่ตลาดถูกควบคุมโดยรายใหญ่ ทำให้ผู้บริโภคได้สินค้าที่ดีขึ้น ผู้ประกอบการรายเล็กไม่กลัวกฎหมาย ไม่กลัวการฟ้องร้อง แต่รายใหญ่ไม่สามารถหนีไปได้ อย่ากลัวรายใหญ่ครองตลาด ผมเชื่อว่า การแข่งขันจะทำให้สินค้าดีขึ้น ผมไม่ได้หงุดหงิดที่รายเล็กออกมาแข่งขันในธุรกิจ แต่ผมหงุดหงิดรายเล็กทำให้ตลาดพัง เหมือนในปี 1997 ทุกคนมองว่า พวกผมเป็นโจร มันโกง แต่ผมไม่เคยไม่ส่งมอบบ้านให้ลูกค้าแม้แต่รายเดียว"

ความในใจของอนุพงษ์เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ของบ้านเรา ที่ทำให้ธุรกิจหลายประเภทล้มหายไปและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นกลุ่มแรกๆ ที่ถูกกระทบโดยตรง เพราะผู้ประกอบการมีทั้งประเภททิ้งโครงการหยุดการก่อสร้าง ก่อสร้างล่าช้า ส่วนผู้ซื้อก็มีทั้งหยุดผ่อน และทิ้งเงินดาวน์

ตัดสินกันที่ต้นทุน

สิ่งที่อนุพงษ์อธิบายเกี่ยวกับการอยู่รอดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีปัจจัยสำคัญมาจากต้นทุนในการดำเนินการ ที่ผนวกรวมถึงค่าที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าดำเนินการ และที่สำคัญอัตรากำไรเบื้องต้นที่เขาบอกว่า ปีนี้กำไรขั้นต้นของธุรกิจนี้จะอยู่ที่ 30% ปัจจัยตัวนี้ถือว่าเป็นตัวชี้เป็นชี้ตายให้กับผู้ประกอบการเลยทีเดียว

"กำไรขั้นต้นอยู่ที่เท่าไร ต้องกลับมาดูตัวเลขค่าดำเนินการอยู่ระดับไหน กำไรในช่วงก่อนว่ากันถึง 40% ตอนนี้เหลือประมาณ 30% ก็ดีแล้ว แต่กำไรต้องมาแยกแยะด้วยโดยภาษีเท่าไร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการว่าเป็นเท่าไร บริษัทใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ค่าดำเนินการอยู่ที่ 14% บริษัทเล็ก 20% เฉลี่ยจะวิ่งอยู่ที่ 15-20% เมื่อหักค่าใช้จ่ายทั้ง 2 ตัวแล้วแทบไม่เหลือ ถ้าดอกเบี้ยขึ้นทุกคนตายหมด"

เขายอมรับว่า อัตรากำไรขั้นต้นระดับนี้ทำได้ แต่ว่ายากและเหนื่อยมากทีเดียว ต้องเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ด้วย เขายกตัวอย่างรายใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไร 30% หากมีคู่แข่งเปิดโครงการขึ้นมาแข่งในย่านเดียวกัน ลูกค้าจะเลือกซื้อของรายใหญ่แน่นอน ซึ่งทางออกของปัญหานี้ที่เขาแนะนำว่า

เปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ไม่มีคู่แข่ง ถ้าทำได้กำไรขั้นต้นจะปรับสูงขึ้นทันที แต่ในสภาพความเป็นจริงแล้ว มันเป็นไปไม่ได้ เพราะทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไม่มีพื้นที่ไหนไม่มีคู่แข่งในการทำโครงการ เขาเปรียบให้ฟังด้วยว่าเหมือนกับการเล่นพนัน หรือแทงหวย ถ้าไม่มีคู่แข่งก็เหมือนถูกหวย แน่นอนความน่าจะเป็นในการซื้อหวยแล้วถูกอยู่ในระดับที่ต่ำมาก

อีกแนวทางหนึ่งก็คือ การใช้อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย ด้วยการเปิดหลายๆ โครงการ บางโครงการอาจมีกำไรสูงกว่า 30% ถ้าไม่มีคู่แข่ง หรือมีคู่แข่งน้อย บางโครงการอาจกำไรน้อย เพราะคู่แข่งมาก แต่เมื่อนำทุกโครงการมารวมกันแล้ว อัตรากำไรขั้นต้นก็จะอยู่ที่ประมาณ 30%

สำหรับการขึ้นราคาบ้านในปีนี้ อนุพงษ์ย้ำเลยว่า ช่วงนี้ไม่มีผู้ประกอบการรายใดกล้าขึ้นราคา เพราะการปรับราคาต้องมีปัจจัยมาจากความต้องการบ้านเพิ่มสูงขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นราคา แต่ในช่วงนี้ยังไม่เห็นสัญญาณอะไรที่บ่งบอกว่า ความต้องการบ้านเพิ่มสูง และวัสดุก่อสร้างทุกวันนี้ต้องส่งออกไปต่างประเทศ เพราะขายในประเทศได้น้อยลง แต่ทั้งหลายทั้งปวงนี้ขึ้นอยู่กับข้อเดียวที่เป็นจุดตายก็คือ ขึ้นราคาแล้วผู้บริโภคซื้อได้หรือไม่ แต่ก็มีข้อยกเว้นในบางโครงการและในบางพื้นที่เท่านั้นที่อาจมีการปรับราคาได้บ้าง แต่เขาเชื่อว่ามีไม่มากนัก

รักษาจุดแข็ง แย่งลูกค้าคู่แข่ง

ปรากฏการณ์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ สิ่งที่ชัดเจนที่สุดคือ การทำโครงการที่ไม่ใช่สินค้าหลัก หรือจุดขายของตัวเอง ทำโครงการออกมาทุกประเภทอนุพงษ์ให้คำอธิบายว่า สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่สัญญาณอะไร แต่ด้วยแบรนด์สินค้าหรือโครงการที่บริษัทแต่ละแห่งทำมา ที่มีความแข็งแกร่งเริ่มอิ่มตัว และโครงการเปิดใหม่เริ่มกินตัวเอง จึงต้องทำโครงการใหม่ที่ต่างออกไป

"ต่อไปบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไปได้ดี จะต้องเป็นเจ้าตลาดสินค้าใดสินค้าหนึ่ง ที่ผู้ซื้อรับรู้ อย่างเช่นบ้านเดี่ยวก็เป็นแลนด์แอนด์ เฮ้าส์ ทาวน์เฮาส์ระดับกลางก็เป็นผม คอนโดมิเนียมระดับกลางก็บริษัทแอลพีเอ็น ทาวน์เฮาส์ราคาถูกก็บริษัทพฤกษา ส่วนคอนโดมิเนียมในเมืองมั่วๆ เพราะมีผู้เล่นหลายราย ผู้ประกอบการจะพยายามยึดจุดแข็งของตัวเอง และขยายออกไปแย่งส่วนแบ่งโครงการประเภทอื่นจากคู่แข่งในตลาด"

จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ช่วงหลังจะเห็นแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับมาทำคอนโดมิเนียมสลับบ้านเดี่ยว บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จากทาวน์เฮาส์ราคาถูกมาเป็นบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ล่าสุดกลับมาจับตลาดคอนโดมิเนียมราคาถูก แสนสิริจากคอนโดมิเนียมระดับบน มาเล่นตลาดบ้านเดี่ยวราคาแพง

ในส่วนบริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ทำทุกโครงการทุกประเภท ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม แต่เขาบอกว่า บริษัทยังถือทาวน์เฮาส์เป็นตลาดหลักเหมือนเดิม ส่วนบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียมปรับตามภาวะ บางปีอาจทำคอนโดมิเนียมมาก บางปีอาจทำบ้านเดี่ยวมากก็ได้เช่นกัน แต่การเลือกซื้อที่ดินเป้าหมายแรกก็คือ การสร้างทาวน์เฮาส์เป็นอันดับแรก ยกเว้นว่าที่ดินแปลงนั้นเหมาะที่จะทำโครงการประเภทอื่นก็ค่อยปรับใหม่

แต่ระหว่างที่ขึ้นโครงการบ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ว่าจะทิ้งทาวน์เฮาส์ไปเลย ต้องมีการซื้อที่ดินเพิ่มเข้ามาเพื่อทำโครงการ เขาเปรียบเทียบให้ฟังว่า บริษัทไม่ใช่โรงงานอุตสาหกรรม ที่ตั้งโรงงานขึ้นมาแล้วก็ผลิตได้ตลอด เราไม่มีโรงงาน สินค้าที่ผลิตคือบ้านวัตถุดิบคือที่ดิน ต้องซื้อที่ดินเข้าตลอด

การที่จะทำโครงการให้หลากหลายได้แบบนี้ เขาให้ความสำคัญกับข้อมูลมากที่สุด เพราะการมีข้อมูลในมือทำให้เข้าใจผู้ซื้อในแต่ละพื้นที่ และสามารถตัดความเสี่ยงในการทำโครงการลงไปได้มาก

วิธีการหาข้อมูลของบริษัท ก็มาจากพนักงานที่สำนักงานขายในแต่ละโครงการที่เปิดขายอยู่ ซึ่งถือว่าเป็นข้อมูลตรงที่สุดและใช้งานได้ เหตุผลที่บริษัทต้องลงมือหาข้อมูลเองเขาบอกสั้นๆ ว่า สิ่งที่เลวร้ายที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้านเราก็คือไม่มีข้อมูลในทุกระดับ

ขายบ้านต้องทำเหมือนห้างสรรพสินค้า

ในเรื่องของการขายบ้าน ก็มีความเปลี่ยนแปลงอย่างมากเช่นกัน จากเดิมที่สร้างออกมาก็ขายกันไป ไม่ต้องวางแผนส่งเสริมการขายมากมายนัก ก็ต้องกลับมาให้ความสนใจกับแผนการตลาดมากยิ่งขึ้น อนุพงษ์บอกว่า ขายบ้านช่วงนี้มีอยู่ 2 ประการที่ต้องทำก็คือ ทำโครงการที่โดนใจผู้ซื้อ โปรโมชั่นต้องแรง คนชอบซื้อของเซลส์ แล้วก็ต้องมีของแถม การขายบ้านก็ไม่ต่างกันมาก ระหว่างการเปิดขายต้องมีโปรโมชั่นมาช่วย

"แผนการตลาดจากนี้ไป จะเหมือนห้างสรรพสินค้า เราต้องทำให้ผู้บริโภคต้องการซื้อ มีมหกรรมลดราคา แล้วแจกคูปอง ชิงรางวัล แล้วก็กลับมาลดราคา แจกคูปอง ชิงรางวัลวนเวียนกันไป ทุกโครงการจะต้องมีโปรโมชั่น วันนี้คนซื้อบ้านวิ่งไปหาโปรโมชั่นกับแคมเปญ สองสิ่งนี้กลายเป็นวัฒนธรรมของอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว"

สิ่งที่เกิดขึ้นนี้ทำให้บริษัทต้องมีการประเมินและปรับแผนอยู่ตลอดเวลา เขาเล่าให้ฟังด้วยว่า มีนักวิเคราะห์ถามว่าทิศทางของบริษัทในช่วงต่อไปเป็นอย่างไร เขาก็อธิบายไปว่า ทำอย่างไรบ้าง และสรุปตอนท้ายว่าแผนทั้งหมดจำกัดเวลาแค่ 1 เดือน หลังจากนั้นยังไม่รู้ ถึงเวลานั้นแล้วค่อยมาถามใหม่

ภาพที่ชัดเจนของการขายบ้านในช่วงนี้ก็คือ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก เดิมที่ใช้บริษัทเป็นศูนย์กลางเพื่อประเมินลูกค้า ต้องเปลี่ยนเป็นให้ลูกค้าเป็นศูนย์กลางเพื่อทำสินค้าออกมาให้ถูกใจและขายได้

เขาเชื่อว่าผู้ประกอบการแต่ละรายมีมาตรฐานในการสร้างบ้านไม่แตกต่างกัน แต่ความ แตกต่างของสินค้าจะอยู่ที่การออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ รวมถึงเครื่องมือทางการตลาด มาใช้ให้ถูกที่ถูกเวลา

"ความแตกต่างของสินค้าก็คือ การรู้จักลูกค้ามากขนาดไหน ทำแล้วโดนใจลูกค้าหรือไม่ บางพื้นที่บ้านราคา 6 ล้านบาท ขายดีกว่าบ้านราคา 4 ล้านบาท มันเป็นความรู้ด้านการตลาด ใครไม่มีก็ตาย ส่วนนี้จะได้มากจากลูกค้าที่คุณขายนั่นแหละ"

ในส่วนของบริษัท มีสินค้า บ้านกลางเมือง บ้านกลางกรุง ปีนี้คนซื้อบ้านจะมีทางเลือก มากขึ้น ยุคที่แล้วเป็นยุคโรงงานอุตสาหกรรม มีทางเลือกแค่ว่าซื้อหรือไม่ซื้อ เพราะมีสินค้าเท่านี้ แต่วันนี้ไม่ใช่แล้ว ต้องมีสินค้าหลากหลายแบบให้เลือก แต่ละโครงการต้องตอบสนองคนซื้อให้มากที่สุด ทำอย่างไรก็ได้ ที่ทำให้คนซื้อ

ระเบิด!! ช็อกอสังหาริมทรัพย์

สำหรับภาวะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ เขาให้ความเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีบุญ แต่ก็เหมือนมีกรรม ธุรกิจเริ่มกลับมาในปี 2000 พอถึงปี 2004 เจอคลื่นยักษ์สึนามิทำให้ตกลงไปอีก หากช่วงไหนความต้องการบ้านเพิ่มขึ้น ตลาดรวมจะตกลงทันที

เปรียบให้เห็นชัดก็คือปี 2005 ตลาดกำลังเริ่มกระเตื้องขึ้น เพราะในตลาดมีผู้ประกอบ การน้อยมาก แต่มีคนต้องการซื้อจำนวนมาก เหตุสึนามิเป็นแค่การสะกิดเท่านั้น แต่ที่สำคัญคือราคาน้ำมัน ปี 2005-2006 ราคาน้ำมันขึ้นตลอด แต่ปี 2006 แย่ที่สุดเพราะมีปัจจัยราคาน้ำมันและการเมืองเข้ามาแทรก

"ผมถือว่าโชคดี ยอดขายบ้านในปี 2006 ดีขึ้น แม้ว่าจะเกิดการปฏิวัติ แต่ไม่มีผลกับบริษัท เพราะการเมืองไม่มีผลกับการขายบ้าน แต่ที่หนักสุดก็คือช่วงสิ้นปี เหตุลอบวางระเบิด ทั่วกรุงเทพฯ ยอดขายตกทันทียิ่งในช่วง 2 สัปดาห์แรกของปี ถือว่าแย่ที่สุด แต่ยอดขายช่วงนั้นก็นับอะไรไม่ได้มาก หลังจากนั้นผู้ซื้อก็เริ่มกลับมาดูโครงการอีกครั้ง แต่คนที่จะจองซื้อก็ยังเกร็งๆ อยู่ แต่ถือว่าดีขึ้น"

ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ทรงๆ ไปเรื่อยๆ ไม่หวือหวา โดยการดูยอดบ้านจดทะเบียนที่จะ อิงกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ จะวิ่งตามกันมาตลอด ยกเว้นปี 2003 ปีนั้นไม่มีสินค้าบ้านให้ซื้อ คนต้องการซื้อมีอยู่มาก แต่พอเริ่มมีผู้ประกอบการกลับมาก็เกิดเหตุการณ์ พฤษภาทมิฬอีก ในปีนี้บ้านเราอัตราจีดีพีอยู่ที่ 8.6% และผู้ซื้อมีเงินอยู่ในกระเป๋า แต่ไม่มีอารมณ์ในการซื้อบ้าน เพราะไม่มั่นใจในอนาคตของประเทศหลังเหตุการณ์พฤษภาทมิฬ ความ ต้องการซื้อของคน ขึ้นอยู่กับอารมณ์และความเชื่อมั่นในอนาคต เมื่อใดที่คนซื้อไม่มั่นใจ ขาด ความเชื่อมั่น คนซื้อก็จะหยุดซื้อบ้านทันที ส่วนเรื่องการเมืองมีผลน้อยมาก จะยุบพรรค รวมพรรค ไม่มีผลกับการขายบ้าน

เขาเชื่อว่า อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจปีนี้ ที่ประเมินว่าจะอยู่ 4.5% ทำให้ภาพรวมของตลาดยังดีอยู่ แต่ถ้าไม่สามารถทำได้ถึงระดับนี้ ก็ขออย่าให้ลงไปเหลือแค่ 2% และต้องดูตัวเลขที่มีความเกี่ยวเนื่องกันคือ อัตราการว่างงานกับตัวเลขบ้านจดทะเบียน ทั้งสองตัวนี้มีความสัมพันธ์กัน หากตัวเลขการว่างงานสูง ถือว่าเริ่มแย่ หากจีดีพีอยู่ที่ 4% แต่อัตราการว่างงานไม่เพิ่มขึ้น ก็ไม่น่าเป็นห่วง

เขาปิดท้ายว่า ภาวะเศรษฐกิจช่วงนี้ยังห่างจากปี 1997 อยู่มาก ทั้งภาพรวมและภาพย่อย วันนี้ประเทศ บริษัท นักธุรกิจมีวินัยทางการเงินมากขึ้น บทเรียนที่ผ่านมา ทำให้เกิดยากและตอนนี้เศรษฐกิจพอเพียงมาแล้ว ผู้ประกอบการกู้หนี้ น้อยลง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของไทย มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 1 เท่ากันหมด ทุกคนระวังตัวมากที่สุด ภาพรวมยังไม่พินาศแค่ทรงๆ มากกว่า