พรบ.ต่างด้าว-อาคารชุดสกัดดาวรุ่งอสังหาฯ พัทยา หวั่นคอนโด-บ้านเดี่ยวราคาแพงขายไม่ออก ส่อแววล้นตลาด วอนรัฐบาลแก้ไขกฎหมายเอื้อดีมานด์ต่างชาติ ด้านอสังหาฯ ภูเก็ตดีมานด์ยังแข็งแกร่ง ต่างชาติปรับตัวหันซื้อคอนโด และ Lease Hold แทน บริษัทมีผู้ถือหุ้นนอมินีแห่ปรับตัวหาคนไทยร่วมทุน

พัทยา เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่รองลงมาจากกรุงเทพฯ โดยมีดีมานด์จากการเป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรมที่ประกอบด้วย 3 นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เข้ามาเป็นตัวผลักให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโต ชี้ได้จากผลสำรวจซัปพลายที่อยู่อาศัยของเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เฉพาะในจังหวัดชลบุรีพบว่ามีการพัฒนาโครงการทั้งหมด 252 โครงการ รวม 31,966 ยูนิต มูลค่ารวม 94,584 ล้านบาท หากพิจารณาเฉพาะเขตพัทยา-บางละมุงพบว่ามีจำนวนถึง 110 โครงการ รวม 13,707 ยูนิต มูลค่ารวม 64,949 ล้านบาท ในจำนวนนี้ขายได้แล้ว 6,913 ยูนิต หรือราว 50% ในขณะที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งในตลาด คือ 6,794 ยูนิต หมายถึง ซัปพลายที่เหลือค้างรอขายอยู่ในตลาด

ผลสำรวจยังพบว่าที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาสูงสุดในย่านนี้ คือ คอนโดมิเนียม 56% รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว 35% เมื่อพิจารณาทั้งประเภทและราคาพบว่า คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท มีการพัฒนามากที่สุดเป็นจำนวน 1,998 ยูนิต และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 1,739 ยูนิต ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศ รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติที่ทำธุรกิจในย่านนี้ และคนไทยบางส่วน

ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยามีการเติบโตอย่างสวนกระแสมาโดยตลอด แม้จะเกิดวิกฤติฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 ที่ทำให้ตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ดิ่งลงถึงจุดต่ำสุด แต่พัทยากลับมีตลาดที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากค่าเงินที่อ่อนตัวลงมากในช่วงนั้น กลายเป็นจังหวะของชาวต่างชาติที่จะได้มาช็อปปิ้งของราคาถูก ประกอบกับการเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงในระดับนานาชาติ อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ และมีการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ จึงยิ่งผลักให้เศรษฐกิจของพัทยาโตอย่างไม่หยุดยั้ง

จนเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาประกาศใช้มาตรการสกัดกั้นการเก็งกำไรค่าเงินบาท รวมทั้งการเสนอแก้ไข พรบ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ทำให้การเติบโตของเศรษฐกิจไทยส่วนใหญ่ซึ่งปัจจุบันต้องพึ่งพิงเงินทุนต่างประเทศเป็นหลักได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยลำพังมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ออกมาเพื่อสกัดกั้นนักเก็งกำไรก็ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนต่างชาติทั้งกลุ่มเก่าที่จะเพิ่มทุนหรือกลุ่มใหม่ที่จะขยายธุรกิจเข้ามาในไทยอยู่แล้ว แต่เมื่อมีการแก้ไข พรบ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวออกมา จึงกลายเป็นวิกฤติที่ยิ่งสั่นคลอนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาอย่างรุนแรงขึ้น เพราะพัทยาเป็นตลาดที่เจาะกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติมากที่สุด

ผลกระทบอันรุนแรงดังกล่าว ไพศาล บัณฑิตยานนท์ อดีตนายกสมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แคท พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ดีเวลลอปเปอร์ พัฒนาโครงการในพัทยา แสดงความเป็นห่วงว่าจะทำอย่างไรกับซัปพลายที่อยู่อาศัยปัจจุบันในพัทยาที่ยังเหลือค้างอยู่ในตลาดอีก 50% หรือมูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท เพราะหลังจากเกิดความเปลี่ยนแปลงทางการเมือง เหตุการณ์ระเบิดในกรุงเทพฯ ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่น ก็ทำให้ชาวต่างชาติชะลอการซื้อมาตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว รวมทั้งการที่รัฐบาลออกมาเข้มงวดเรื่องการใช้นอมินีในการทำธุรกิจ ก็กลายเป็นอุปสรรคทำให้ซัปพลายดูดซับได้ช้าลงอีก เนื่องจากที่ผ่านมามากกว่า 49% ของตลาดเป็นการซื้อโดยใช้นอมินี และคอนโดมิเนียมบางโครงการในพัทยาก็มีลูกค้าเป็นชาวต่างชาติถึง 100% เรียกได้ว่าที่ผ่านมาตลาดพัทยาโตจากดีมานด์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง

ไพศาล กล่าวว่า จากสถานการณ์ที่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อดังกล่าว หากรัฐบาลไม่แก้ไขกฎหมายจะส่งผลกระทบทำให้บ้านเดี่ยวราคาแพงเกิน 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ที่เจาะกลุ่มชาวต่างชาติ และเกินกำลังซื้อคนไทย รวมทั้งคอนโดมิเนียมระดับบนที่ขายชาวต่างชาติครบ 49% แล้วและยังเหลือยูนิตอีก 51% ที่จะต้องขายคนไทยเท่านั้น เข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัปพลายอย่างแน่นอน เพราะก่อนหน้านี้ดีเวลลอปเปอร์ในพัทยาหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเพื่อขายชาวต่างชาติกันมาก โดยไม่ได้ศึกษาภาวะตลาดเลย จึงมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดโอเวอร์ซัปพลายขึ้นได้

ด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต หัวเมืองท่องเที่ยวขนาดใหญ่ที่มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เจาะกลุ่มชาวต่างชาติเป็นหลัก ก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาครัฐเช่นเดี่ยวกัน เดวิด ซี มิสเตอร์ ประธาน ซีบีริชาร์ด เอลลิส ประจำประเทศไทย กล่าวว่า ลูกค้าชาวต่างชาติมีการชะลอซื้อในระยะสั้น และเปลี่ยนพฤติกรรมหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในโครงการที่ชาวต่างชาติยังซื้อไม่เกิน 49% และซื้อวิลล่าแบบ Lease Hold (สิทธิ์เช่าระยะยาว) แทน ซึ่งเป็นการซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย และใช้เงินสดส่วนดีมานด์หลังจากมาตรการบังคับใช้ พบว่ายังอยู่ในเกณฑ์ดี เห็นจากความสนใจของลูกค้าเมื่อไปโรดโชว์ในต่างประเทศ ด้านผู้ซื้อหรือดีเวลลอปเปอร์ที่เข้าข่ายใช้นอมินีในการซื้อหรือลงทุนก็กำลังเร่งหาคนไทยเข้ามาร่วมทุน เพื่อปรับสัดส่วนผู้ถือหุ้นให้ถูกต้อง