ฝันร้ายของผู้ประกอบการโซนสนามบินสุวรรณภูมิไม่จบสิ้น!!! เสียงเครื่องบินดัง ราคาที่ดินตก รันเวย์ร้าว ล่าสุดรัฐฯเลือกเปิดใช้สนามบินดอนเมืองแห่งที่สอง "ดร.ธีระชน" วิเคราะห์กำลังซื้อที่อยู่อาศัยถูกกระจายไปสู่ทำเลดอนเมือง ระบุยอดขายรอบสนามบินลดลงไปแล้ว 20% จับตาสงครามราคาจะเกิดขึ้นอีก เพื่อระบายสต๊อก ยอมรับทำเลรังสิต รัตนาธิเบศร์ยอดขายปรับตัวดีขึ้นโตถึง 30% ข้อมูลเอเจนซี่ฯระบุบ้านรอขายในโซนสุวรรณภูมิกว่า 16,000 ยูนิต บิ๊กปรีชากรุ๊ปไม่หวั่น บริษัทมองความเจริญเติบโตของเมืองมากกว่าตัวสนามบิน ผู้บริหารโครงการวิจิตราธานีคาดการลงทุนชะลอตัว ด้าน"สมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม " แบ่งรับแบ่งสู้ เปิดใช้ดอนเมืองมีผลต่อจิตวิทยาผู้ซื้อบ้าน แต่ภาพใหญ่ คือ ทิศทางเศรษฐกิจ

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของสนามบินแห่งชาติ จากเดิมที่หมายมั่นจะยกระดับให้สุวรรณภูมิกลายเป็นสนามบินนานาชาติ กำลังถูกบั่นทอนบทบาทลง เนื่องจากปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นตามลำดับ ทำให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.)มีมติเห็นชอบให้ฟื้นฟูท่าอากาศยานกรุงเทพ (สนามบินดอนเมือง) กลับมาดำเนินการเปิดให้บริการเป็นสนามบินนานาชาติในกทม.ควบคู่กับสนามบินสุวรรณภูมิ เพื่อช่วยผ่อนคลายปัญหาจากสนามบินสุวรรณภูมิ ที่ต้องปิดพื้นที่บางส่วนเพื่อซ่อมแซมรันเวย์ และแท็กซี่เวย์ ขณะที่ก่อนหน้านี้ เรื่องของเสียงเครื่องบินได้ทำให้ที่ดินโซนเหนือ-ใต้ หรือช่วงหัว-ท้ายสนามบินสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินลดลงไม่ต่ำกว่า 80%

ดร.ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงกรณีการเปิดใช้สนามบินดอนเมืองเป็นแห่งที่สองว่า จะส่งผลกระทบทำให้กำลังซื้อบางส่วนถูกกระจายออกไปจากสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายของผู้ประกอบการลดลงบ้าง จากเดิมที่มียอดขายดีในปีก่อนหน้า ในขณะที่ตลาดย่านดอนเมือง ,รังสิต และรัตนาธิเบศที่ใกล้จะวายหรือมียอดขายต่ำมาก กลับกระเตื้องขึ้นมาสร้างความคึกคักให้แก่ตลาดย่านดังกล่าวอีกครั้ง

ทั้งนี้ ในช่วง 5-6 สัปดาห์ที่มีกระแสข่าวการย้ายกลับไปใช้สนามบินดอนเมืองในบางส่วน ส่งผลให้การขายในย่านดอนเมืองรังสิต รัตนาธิเบศและบริเวณใกล้เคียงโตกว่าช่วงก่อนหน้าถึง 30% ในขณะที่การขายรอบสนามบินสุวรรณภูมิลดลงประมาณ 20% แต่เมื่อเทียบกับระดับราคาสินค้าในย่านดอนเมือง รังสิต เป็นสินค้าราคาถูกทำให้มีมูลค่าการขายที่ไม่แตกต่างกัน และเมื่อเฉลี่ยแล้วถือว่าอยู่ในระดับทรงตัว

อย่างไรก็ตาม ภาวะดังกล่าวจะไม่กระทบต่อผู้ประกอบการที่มีการพัฒนาแบบกระจายทำเล ทำให้กระจายความเสี่ยงออกไป แต่หากเป็นผู้ประกอบการที่พัฒนาเพียงทำเลเดียว จะได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะในช่วงนี้ผู้ประกอบการรอบสนามบินสุวรรณภูมิ จะได้รับผลกระทบ เพราะคู่แข่งมาก ในขณะที่ความต้องการซื้อ(ดีมานด์)บางส่วนหายไป ยิ่งจะทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น

“ การตั้งสนามบินนานาชาติ 2 แห่งนั้น ถือว่าเป็นเรื่องที่ทำได้ อย่างในเมืองชิคาโก้ มีสนามบินนานาชาติถึง 2 แห่ง แต่ที่นั้นมีระบบแมสทรานซิสที่ดี ดังนั้นไทยควรจะมีการพัฒนาระบบแมสทรานซิสให้ดีเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาด้านขนส่ง เพราะปัจจุบันมีเพียงทางด่วนยกระดับ ส่วนรถไฟฟ้าสายสีแดงจะต้องรอไปอีกซักระยะกว่าจะสร้างเสร็จ” ดร.ธีรชนกล่าวและว่า

ทั้งนี้ การพัฒนาระบบแมสทรานซิส หรือการสร้างศูนย์กลางอะไรบางอย่างขึ้นมา จะเป็นการเปิดทำเลอสังหาฯใหม่ๆขึ้น อาทิ รถไฟฟ้าใต้ดินเมื่อเปิดใช้บริการมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก เช่นเดี่ยวกับการสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส และหากรัฐบาลมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆก็จะทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯในทำเลนั้นๆตามมา

“เชื่อว่ารัฐบาลชุดนี้ จะต้องสร้างรถไฟฟ้าขึ้นมาแม้จะไม่ทุกสาย แต่เชื่อว่าเค้าจะต้องสร้างผลงานหรือสร้างชื้อเอาไว้ เพื่อเป็นการจารึกชื่อไว้ในประวัติศาสตร์อย่างแน่”

จากตัวเลขของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุว่า 5 บริษัทที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย มีโครงการอยู่ในทำเลดังกล่าวจำนวนมาก(ไม่รวมทำเลสุขาภิบาลและรามคำแหง) ได้แก่ 1. บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ฯ มูลค่าโครงการ 25,600 ล้านบาท จำนวน 3,760 ยูนิต ,2. บริษัทศุภาลัย มูลค่าโครงการ 9,152 ล้านบาท จำนวน 3,288 ยูนิต ,3.กฤษดามหานคร(KMC) 8,749 ล้านบาท จำนวน 1,344 ยูนิต ,4. ปรีชากรุ๊ป 5,868 ล้านบาท จำนวน 1,095 ยูนิต และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ฯ 5,853 ล้านบาท จำนวน 1,795 ยูนิต เป็นต้น

ขณะที่การขายโครงการที่อยู่อาศัยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ ณ ธ.ค.ปี 2549 พบว่า มีโครงการเปิดการขายประมาณ 196 โครงการ มูลค่าขาย 165,276 ล้านบาท จำนวนเปิดขาย 55,021 หน่วย สามารถจำหน่ายออกไปได้ 39,053 หน่วย หรือคิดเป็น 71% ของยูนิตที่เปิดขาย ดังนั้น จะยังคงเหลือที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายถึง 16,017 หน่วย

ปรีชากรุ๊ปมองความเจริญในอนาคต

นายยุทธ วรฉัตรธาร ประธานกรรมการบริษัท ปรีชากรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวยืนยันว่า การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในโซนสนามบินสุวรรณภูมิ ไม่ได้รับผลกระทบจากการเปิดให้บริการของสนามบินดอนเมือง เนื่องจากเป้าหมายของบริษัทพิจารณาจากความเจริญเติบโตมากกว่าโครงการสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งเมื่อประเมินแล้วสุดท้ายสนามบินยังอยู่ การเดินของผู้โดยสารยังมีอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับโครงการของบริษัทได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบินน้อยมาก ขณะที่โครงการที่เปิดขายอย่างเช่น ปรีชา ร่มเกล้า ช่วงปี 2549 ทางโครงการได้รับอานิสงส์จากการเปิดใช้สนามบิน ยอดขายดีต่อเนื่อง อนึ่ง บริษัทกำลังเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวโซนสุวรรณภูมิ

ด้านนาย สืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วิจิตรา กรุ๊ป ผู้ดำเนินโครงการวิจิตราธานี กล่าวว่า โครงการของตนจะไม่ได้รับผลกระทบหากภาครัฐมีความชัดเจนเพียงพอ เพื่อที่บริษัทจะได้สามารถปรับตัว และวางแผนการตลาดได้อย่างทันท่วงที หรือหากมีสายการบินบางส่วนย้ายไปเปิดให้บริการที่สนามบินดอนเมืองจริง ก็คงมีผลกระทบบ้างเล็กน้อย ในแง่ของปริมาณผู้บริโภคที่อาจจะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อดูความชัดเจนของภาครัฐ และในส่วนของวิจิตรา กรุ๊ป เองก็ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้หยุดชะงักแต่อย่างใด

และนักธุรกิจที่มีแผนจะพัฒนาโครงการประเภทสำนักงานออฟฟิศในย่านสุวรรณภูมิ ขณะนี้ก็คงต้องชะลอแผนการพัฒนาออกไปก่อน ส่วนโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดดำเนินการไปแล้วก็สามารถขายได้อย่างต่อเนื่อง แต่เชื่อว่าหากมีการซ่อมแซมพื้นที่รันเวย์และแท็กซี่เวย์ แล้วเสร็จทุกอย่างก็จะกลับสู่สภาวะปกติ

“ราคาที่ดินย่านสุวรรณภูมิขณะนี้อาจจะทรงตัวและสะสมกำลังที่จะพุ่งต่อไปในอนาคต ซึ่งราคาที่ดินนับวันมีแต่จะสูงขึ้น โดยย่านสุวรรณภูมิ ราคาที่ดินอยู่ที่ประมาณไร่ละ 10 ล้านบาทขึ้นไป ขณะที่ถนนบางนา-ตราด ราคาไร่ละ 40 ล้านบาทขึ้นไป และปัญหาเรื่องรอยร้าวของรันเวย์และแท็กซี่เวย์ ก็เป็นปัญหาเพียงชั่วคราวเท่านั้น”นายสืบวงษ์ กล่าว

เจ้าตลาดโซนรังสิต-ลำลูกการับอานิสงส์

ในส่วนผลในเชิงบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยในโซนรังสิต-ลำลูกกา ซึ่งแน่นอนการหันมาใช้สนามบินดอนเมือง ย่อมจะก่อผลดีระดับหนึ่งต่อผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในโซนดังกล่าว ซึ่งในเรื่องนี้ นายสมเชาว์ ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่งฯเจ้าของโครงการภายใต้แบรนด์"บ้านฟ้า" กล่าวว่า คงมีผลบวกต่อโครงการของบริษัทในโซนดังกล่าวบ้าง แต่ไม่มาก เนื่องจากในระยะ 1-2 ปีที่ผ่านมา ผลกระทบไม่ได้เกิดขึ้นจากการย้ายสนามบินไปสุวรรณภูมิ แต่เกิดขึ้นจากปัจจัยภายนอก ไม่ว่าเรื่องเศรษฐกิจ ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย และปัญหาทางการเมืองที่เกิดขึ้น แต่ก็ยอมรับว่าปัจจุบันปัญหาที่มีอยู่ไม่รุนแรงเหมือนระยะที่ผ่านมา เช่น อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น ส่วนเรื่องราคาน้ำมันก็ยังไม่รู้ว่าจะผันผวนขึ้นเมื่อไหร่

" หากมองในเรื่องของจิตวิทยาแล้ว การเปิดใช้สนามบินดอนเมือง น่าจะทำให้ความรู้สึกของคนที่คิดจะซื้อบ้านดีขึ้น แต่ยังมีคำถามอยู่ว่า คนซื้อมีเงินแค่ไหน ความเชื่อมั่นของคนซื้อยังไม่ชัดเจน สิ่งสำคัญต้องแก้ไขที่ภาพใหญ่ ถึงกระนั้น ในด้านของผู้ประกอบการ คงมีวิธีเพิ่มกำลังซื้อให้ลูกค้า ไม่ว่า การจัดรายการส่งเสริมการขาย การออกแบบบ้านให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า แต่นั้นคือ การแก้ไขปัญหาที่ปลายเหตุ" นายสมเชาว์กล่าว

อนึ่ง สำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการในโซนดังกล่าว จะมีโครงการของบริษัท วังทองกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) , บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ และบริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่งฯ อย่างไรก็ตาม ในส่วนของทำเลที่เกี่ยวเนื่องกับสนามบินดอนเมือง