2 บิ๊กเอเอ็มซี "บสท.-บสก." งัดกลยุทธ์ทางด้านการเงิน หวังกระตุ้นยอดขายทรัพย์อสังหาฯ ในภาวะตลาดอึมครึม " เชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล" พุ่งเป้าหาลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อจริง พร้อมขนอสังหาฯ กลุ่มยูนิเวสท์ แลนด์ ทั้งโครงการบางกอกโดม ที่ดินเปล่า 1,000 ไร่ และตึกร้างหลังประตูน้ำคอมเพล็กซ์ออกขายทอดตลาด ด้านบิ๊กบสก.เพิ่มจุดแข็ง ให้ลูกค้าผ่อนยาวขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงให้แก่ลูกค้า "อภิศักดิ์" เปิดแปลงเด็ดที่ดินเปล่าติดแม่น้ำเจ้าพระยามูลค่า 1,000 ล้านบาท

การบริหารจัดการทรัพย์สินรอการขาย (NPA) นับได้ว่ามีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ เนื่องจากทรัพย์ที่ยังคงค้างอยู่ในระบบ หากสามารถแปรสภาพเป็นเงินสด หรือมีการจัดการให้เกิดการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ย่อมจะส่งผลดีต่อการขับเคลื่อนของเศรษฐกิจในประเทศ โดยเฉพาะเป็นการป้องกันมิให้ทรัพย์เหล่านั้น "เสื่อมค่า" ลงไป ซึ่งในปัจจุบัน NPA ได้กระจายไปอยู่ในพอร์ตของสถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์

ตามตัวเลขของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า ณ สิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค. 2549 NPA ที่มีอยู่ในธนาคารพาณิชย์ ตัวเลขประมาณ 175,431 ล้านบาท ขณะที่ NPA ก้อนใหญ่จริงๆ กำลังเดินหน้าไปสู่การแก้ไขอย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะ NPA ที่อยู่ในบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) และในบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.) แม้จะถูกก่อตั้งขึ้นต่างกรรมต่างวาระ แต่มีเส้นทางเดียวกันคือ การแก้ไขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และ NPA

ขณะที่ภาวะปัจจุบันกำลังมีหลายปัจจัยเข้ามากระทบต่อการแก้ไข NPL และ NPA ทั้งในเรื่องของการขยายตัวทางเศรษฐกิจ พ.ร.บ.ประกอบธุรกิจคนต่างด้าว กฎหมายการถือครองที่ดิน มาตรการกันสำรองเงินทุนนำเข้าระยะสั้น 30% รวมถึงเสถียรภาพของรัฐบาล ปัญหาเหล่านี้ล้วนแล้วแต่สร้างความอ่อนไหวให้แก่ภาคเอกชนและนักลงทุนต่างประเทศ ทำให้แนวโน้มการลงทุนใหม่ๆ "อ่อนแรงลง!!"

นายเชาวรัตน์ เชาวน์ชวานิล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาสินทรัพย์ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.) เปิดเผยว่า จากเหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้น ทำให้บสท.ต้องมารื้อแผนธุรกิจใหม่ เพื่อรับมือกับผลกระทบที่อาจจะมา ซึ่งหากอาการต่างๆ ยังเป็นแบบนี้ โดยภาพรวมแล้วลำบาก เพราะ 1.การลงทุนใหม่ชะลอ หรือที่ลงทุนแล้วอาจจะลดขนาดของโครงการลง และ 2. นักลงทุนต่างประเทศรอดูสถานการณ์ไปก่อน สิ่งสำคัญที่จะทำให้ทุกคนสบายใจ ต้องมีการเลือกตั้งใหม่และมีรัฐบาลใหม่ให้เสร็จ ไม่อย่างนั้นผลทางจิตวิทยามีหลายเรื่อง ทำให้ไม่สบายใจ เช่น การร่างรัฐธรรมนูญใหม่ เพราะเลือกตั้งใหม่ ผู้บริหารที่จะเข้ามาจะเป็นใครอีก

"ดูไปแล้วอึมครึม เรายอมรับว่าเหนื่อย ถ้ายังเป็นอย่างนี้ เนื่องจากการที่จะมีนักลงทุนมาใช้อสังหาริมทรัพย์ก็คงน้อย ภาพรวมของที่อยู่อาศัย คนจะชะลอซื้อบ้านใหม่ไปก่อน หรือปริมาณของคนจะลดลงในการซื้อบ้าน ระวังมากขึ้น" นายเชาวรัตน์กล่าว

ในส่วนของบสท.คงจะพิจารณากลยุทธ์เป็นภาพใหญ่ ทั้งในเรื่องของกลุ่มเป้าหมาย มองหากำลังซื้อที่มีความต้องการซื้อจริง สิ่งสำคัญแล้ว บสท.ต้องหาวิธีกระตุ้นความอยากของลูกค้า โดยอาจจะลดราคาบ้านลง เพื่อให้ลูกค้าควักเงินซื้อบ้าน ซึ่งแพ็กเกจของบสท.ที่จะออกมาจะมีหลากหลาย เช่น กลุ่มผู้ซื้อรายย่อย บสท.จะมีการออกแพ็กเกจที่มากและเยอะ ยิ่งขึ้นในภาวะเช่นนี้ คนซื้อบ้าน แต่เราต้องหาคนกลุ่มนี้ให้เจอ ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อรายใหญ่ จะมีแพ็กเกจรูปแบบใหม่ออกมา นอกจากนี้ ทางบสท.ยังมีแนวคิดที่จะให้บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (บสก.) เข้ามาช่วยในการขายทรัพย์ เนื่องจากเครือข่ายทางด้านสาขาที่กระจายอยู่ทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมา การขายอสังหาริมทรัพย์ของบสท.ค่อนข้างประสบความสำเร็จ ซึ่งมีการจัดกลยุทธ์ที่ตรงกลุ่มเป้าหมาย เช่น เปิดคลังสมบัติสุวรรณภูมิ, จัดพอร์ตทรัพย์ตามแนวรถไฟ และ "เปิดคลังสมบัติ ทำเลยุทธศาสตร์อุตสาหกรรม" เป็นต้น

มาแล้วขายทรัพย์กลุ่มยูนิเวสท์ แลนด์

นายเชาวรัตน์ กล่าวถึงแนวโน้มของทรัพย์ที่จะไหลเข้ามาอยู่ในพอร์ตบสท.ว่า ปัจจุบันมีทรัพย์อยู่ในมือประมาณ 60,000 ล้านบาท ซึ่งได้มาจากกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ (TDRI) และภายในปี 2550 จะไหลเข้ามาอีก 60,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนของการบังคับหลักประกัน โดยเหตุผลที่ต้องบังคับหลักประกันมาจากหลายสาเหตุ คือ 1. ลูกหนี้ตายไป 2.เลิกกิจการไปแล้ว 3. เจ้าหนี้รายอื่นบังคับหลักประกัน เช่น เจ้าหนี้การค้าหรือเจ้าหนี้อื่นๆ หากมีการขาย บสท.ในฐานะเจ้าหนี้จำนอง จะซื้อเพื่อหักกลบลบหนี้ที่ค้างไว้ และ 4.ลูกหนี้ที่ไม่ให้ความร่วมมือในการปรับโครงสร้างหนี้ บสท.จะเข้าไปจัดการบังคับหลักประกัน หรือลูกหนี้ที่ตกลงในแผนฟื้นฟูแล้วไม่ปฏิบัติตาม บสท.ก็จะเข้าไปดำเนินการเช่นกัน

ซึ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มยูนิเวสท์ แลนด์ ก็เป็นหนึ่งในกรณีที่มีการบังคับหลักประกัน โดยบสท.เตรียมที่จะนำโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่มาประกาศขาย ได้แก่ โครงการขนาดใหญ่ที่ชื่อ บางกอกโดม มีที่ดินมากที่สุดประมาณ 27 ไร่ ที่ติดกับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ตรงข้ามสวนสนุกแดนเนรมิตร ตามแผนจะพัฒนาเป็นโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ทั้งนี้ ราคาที่ดินในตลาดอย่างต่ำจะอยู่ประมาณ 40 ล้านบาทต่อไร่,ที่ดินสนามกอล์ฟประมาณ 1,000 ไร่ ใกล้สุวรรณภูมิเส้นร่มเกล้า และอาคารก่อสร้างค้างที่อยู่ใจกลางเมือง ชื่อตึกเนเชอร์แพลน อยู่ด้านหลังของประตูน้ำคอมเพล็กซ์ (เดิมชื่อโกลด์เด้นเกตท์) ซึ่งตึกที่สร้างค้างอยู่ จะมี 2 ตึก สูงตึกละ 35 ชั้น รวมพื้นที่ประมาณ 1 แสนตารางเมตร

บสก. เติมออกซิเจนให้ลูกหนี้แพ็กเกจการเงิน-ผ่อนยาว-ดอกต่ำ

ในด้านของบสก.ที่มีนายบรรยง วิเศษมงคลชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ กำลังเดินหน้าในการซื้อ NPA จากสถาบันการเงินมาบริหารจัดการตามนโยบายของธปท. ซึ่งในมุมมองของผู้บริหารแล้ว ในปี 50 ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ โดยทรัพย์ประเภทบ้านมือสองคาดว่าจะมีการแข่งขันสูง ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งตรงนี้ถือเป็นจุดอ่อน ทำให้บสก.ต้องจัดทำโครงการต่างๆ สำหรับลูกค้าที่ไม่สามารถกู้เงินกับธนาคารได้ เช่น โครงการคืนทรัพย์ให้คุณ ผ่อนระยะยาว 10 ปี อัตราดอกเบี้ยลูกค้าชั้นดี (MLR) ลบ 3% และขยายระยะโครงการคืนทรัพย์ให้คุณ การปรับปรุงสินทรัพย์ก่อนขาย เพื่อให้ขายได้ง่ายและราคาดีขึ้น ซึ่งจะมีทีมเฉพาะเข้ามาดูแล คือ ฝ่ายโครงการพิเศษ เพื่อการพัฒนา NPA

นอกจากนี้ การจะจูงใจหรือเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ลูกค้า ทางบสก.ได้เลือกแนวทางการขายสินทรัพย์แบบเงินผ่อน สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาททุกประเภท ซึ่งจะมีวิธีการผ่อนในเวลาไม่เกิน 10 ปี อัตราดอกเบี้ย ลูกค้าชั้นดีรายใหญ่ (MLR) ลบ 3% ต่อปีตลอดอายุสัญญา ที่สำคัญยังกำหนดอัตราการชำระขั้นต่ำต่อเดือน 0.20% ของราคาขายบวกดอกเบี้ย และปีถัดไปชำระเพิ่มขึ้นปีละ 5% ของยอดชำระขั้นต่ำในปีก่อน

"ที่ผ่านมาจากเหตุการณ์ระเบิด ทำให้บสก.ต้องเพิ่มกลยุทธ์ในการเพิ่มสภาพคล่องให้แก่ลูกค้ารายใหญ่ ให้สามารถผ่อนชำระได้ยาวขึ้น จาก 5 ปี เป็น 10 ปี" กรรมการผู้จัดการใหญ่กล่าวและว่า

ในปีนี้ บสก.เตรียมพัฒนาทรัพย์สิน 7 โครงการ ได้แก่ โครงการหมู่บ้านฉัตรไพลิน เฟส 2 และ 3 โครงการหมู่บ้านสิรธานี โครงการสินธร โครงการหมู่บ้านวโรชา โครงการธนิกา โครงการปัญญาอินทรา เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายในปีนี้ให้เพิ่มสูงขึ้นให้ยอดขายสินทรัพย์ดีขึ้น

ที่ดินแปลงใหญ่กรุงไทยติดริมแม่น้ำ

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ KTB กล่าวว่า ทางธนาคารยังคงเดินหน้าในการขายทรัพย์ให้แก่ลูกค้าที่สินใจ โดยทรัพย์ขนาดใหญ่ของธนาคาร ที่อยู่ในทำเลเด่นและมีศักยภาพในการลงทุนจะมีหลากทำเล อย่างเช่น ที่ดินตามแม่น้ำเจ้าพระยามีอยู่หลายแปลง เหมาะต่อการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรู หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตรงคลองสาน มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท เป็นต้น