ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าปี 50 สุ่มเสี่ยงตลาดชะลอตัว หลังจากปี 49 ปริมาณเข้าใช้พื้นที่สำนักงาน 2 แสนตร.ม. ลดลงถึง 33% เทียบปี 48 ต่ำสุดตั้งแต่ปี 40 เป็นต้นมา ลุ้นปีนี้ หากปริมาณเข้าใช้พื้นที่ไม่ถึง 2 แสนตร.ม.อัตราค่าเช่าปรับขึ้นช้าลง จับสัญญาณอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมขยับมาอยู่ที่ 13.5% ณ สิ้นปี 49

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของซีบี ริชาร์ด เอลลิส เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯในปี 2550 คาดการณ์ว่า จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดราว 1.1 แสนตารางเมตร และอีก 2.5 แสนตร.ม.ในปี 2551 โดยอาคารสำนักใหม่ระดับเกรดเอในย่านซีบีดีที่จะแล้วเสร็จในปีหน้ามีเพียงแห่งเดียว คือ อาคารแอทธินี ทาวเวอร์ ตั้งอยู่บนถนนวิทยุ ซึ่งมีกำหนดพร้อมเปิดดำเนินการในช่วงกลางปีนี้

อย่างไรก็ตาม ตนคิดว่า คงจะเป็นการยากที่จะคาดการณ์ปริมาณความต้องการในปีนี้ ทั้งนี้ ปริมาณความต้องการที่ซบเซาลงในปี 2549 เป็นผลอันสืบเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัว ความเจริญเติบโตในปี50 อาจจะได้รับผลกระทบจากกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดในเรื่องการลงทุนของต่างชาติในธุรกิจบริการ เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานโดยส่วนใหญ่มาจากภาคธุรกิจบริการ

" หากความต้องการพื้นที่สำนักงานในปี 2550 มีปริมาณ 2แสนตร.ม. หรือน้อยกว่า ราคาค่าเช่าน่าจะมีแนวโน้มคงที่ แต่หากปริมาณความต้องการมีมากกว่าระดับดังกล่าว ราคาค่าเช่าก็อาจจะพุ่งสูงขึ้น เพราะอัตราพื้นว่างมีปริมาณน้อย ประกอบกับพื้นที่สำนักงานใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นก็มีจำนวนจำกัด" นายนิธิพัฒน์ กล่าว

ทั้งนี้ เหตุผลที่จะสนับสนุนถึงสภาพตลาดอาคารสำนักงานในปีนี้ได้ มาจากรายงานฉบับล่าสุดของซีบีฯ พบว่า ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานในปีที่ผ่านมา มีทั้งสิ้น 2 แสนตร.ม.น้อยกว่าเมื่อปี 48 ถึง 33% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับจากปี 2540 เป็นต้นมา ซึ่งตามข้อมูลแล้ว ณ สิ้นปี 49 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีปริมาณรวม 7.4 ล้านตร.ม.เพิ่มขึ้นจากปี 48 จำนวน 2 แสนตร.ม.แต่กลับพบว่า เริ่มมีอัตราพื้นที่ว่างโดยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 13.5% จาก 13.3% ในปี 48 ในขณะที่ปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานในปีที่แล้ว มีทั้งสิ้น 2 แสนตร.ม.น้อยกว่าเมื่อปี 48 ที่มีปริมาณการเข้าใช้พื้นที่รวม 3 แสนตร.ม.

โดยเมื่อแยกแยะอัตราพื้นที่ว่างในสำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ(ซีบีดี) อยู่ที่ระดับ 8.3% และ 14% สำหรับสำนักงานระดับเกรดบีในย่านเดียวกัน และเมื่อพิจารณาอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 10% เปรียบเทียบกับปี48 อัตราค่าเช่ากลับสูงขึ้นถึง 23% แต่อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับบีในย่านซีบีดีปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 15% เทียบกับปี 48 อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น 19%

นายนิธิพัฒน์ กล่าวว่า ในด้านของผู้เช่าที่จะต้องต่อสัญญาเช่าในปี 50 อาจจะต้องจ่ายค่าเช่าในราคาที่สูงขึ้นเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีได้ปรับตัวสูงขึ้นถึง 56% จึงทำให้ผู้เช่าจำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าตามราคาตลาดในการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ ส่วนความแตกต่างระหว่างค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอและเกรดบี ที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดีนั้นเฉลี่ย 200 บาทต่อตร.ม. แต่ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งพื้นที่สำนักงานสูงถึงราว 15,000 บาท ต่อตร.ม.

"แม้ในปี 49 จะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่จำนวนไม่มากนัก แต่ปริมาณความต้องการที่เข้ามาใหม่ในตลาดมีปริมาณลดลง ทำให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลง" นายนิธิพัฒน์กล่าวและชี้ว่า

ในส่วนของธุรกิจตัวแทนในการจัดหาพื้นที่สำนักงานให้แก่บริษัทต่างๆของซีบีในปี 49 มีถึง 220 แห่ง คิดเป็นพื้นที่เช่ารวม 1.3 แสนตร.ม.หรือคิดเป็นสัดส่วน 65% ของการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ทั้งตลาด

ไนท์แฟรงค์ฯมองค่าเช่าสนง.ขยับ

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในปี 50 ว่า อัตราค่าเช่าที่มีแนวโน้มปรับขึ้น ซึ่งจะให้ผลตอบแทนในอัตราที่สูงพอ ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับมาพัฒนาตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าอีกครั้ง โดยในปีที่ผ่านมา มีการลงทุนในอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น หลายๆโครงการมีการเปลี่ยนเจ้าของ นอกจากนั้น ยังมีการนำโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 กลับมาพัฒนาอีกครั้งหนึ่ง

โดยทางบริษัทฯคาดว่าอัตราค่าเช่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ น่าจะเติบโตขึ้นตลอดทั้งปี จะมีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จเข้ามาในตลาดประมาณ 2 แสนตารางเมตร รวมถึงพื้นที่ 89,000 ตารางเมตร จากโครงการจามจุรีสแควร์ (ชื่อเดิมคือ อาคารซี ยู ไฮเทค) บนถนนพระราม 4 และอาคารแอททินี ทาวเวอร์ บนถนนวิทยุ

ระดับความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานประมาณ 2-2.5 แสนตารางเมตร จากสถาบันการเงิน,ภาคไอทีและธุรกิจสื่อสาร พอจะช่วยให้อัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานในทุกระดับเพิ่มขึ้นในอัตราที่น่าพอใจในปีนี้