ชำแหละตลาดที่อยู่อาศัยปี 50 "เอเจนซี่ฯ" ชี้ปี 49 มีสต๊อกเหลือขาย92,462 หน่วย คิดเป็นเม็ดเงินกว่า 2 แสนล้านบาท ฟันธงปีนี้ หากการเมืองนิ่ง เศรษฐกิจไม่มีปัญหา 111 โครงการ พร้อมเปิดตัวการขายอย่างแน่นอน ประเมินจำนวนหน่วยขายอาจจะลดลงเทียบปี 49 ประมาณ 5% และมูลค่าลดลง 10% ชี้ บ้านเดี่ยวระดับราคา3-5 ล้านบาทยังมีความต้องการ ส่วน 1-3 ล้านบาท ไม่คุ้มค่ากับการลงทุนของผู้ประกอบการ

นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี2550 ว่า ตลอดช่วงปี 2549 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ทั้งหมด 70,444 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 218,858 ล้านบาท โดยประเภทที่อยู่อาศัย จะมีการเปิดตัวมากที่สุดถึง 94% ของ โครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในปี 49 หรือคิดเป็น 66,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่ารวม 186,000 ล้านบาท และหากเทียบเป็นมูลค่า ก็เท่ากับ 85% ของมูลค่ารวมของการพัฒนาตลอดปีที่ผ่านมา

โดยในปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่คงค้างอยู่ในระบบมีตัวเลขรวมถึง 92,462 หน่วย คิดเป็นมูลค่าขายรวมประมาณ 2 แสนกว่าล้านบาท โดยเป็นสต็อกที่อยู่อาศัยซึ่งเหลือขายยอดสะสมจากช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ รวมกับสต็อกที่อยู่อาศัยที่เหลือขายจากการเปิดตัวใหม่ในปี49 ที่มีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในตลาดทั้งสิ้น 66,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าขายรวมประมาณ 180,000 กว่าล้านบาท และสามารถระบายออกไปรวม 32,000 กว่าหน่วย

ทั้งนี้ ในส่วนของสต็อกบ้านที่เหลือขายสะสม 92,462 หน่วยดังกล่าว สามารถแบ่งออกเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 37,000 หน่วย ,บ้านแฝด 9,100 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 22,000 หน่วย อาคารชุด 24,500 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 2,400 หน่วย

ส่วนสต็อกบ้านที่เหลือขายจากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2549 มีจำนวนทั้งสิ้น 40,105 หน่วย ในสต๊อกทั้งหมด แยกเป็น บ้านเดี่ยว 9,300 หน่วย ,บ้านแฝด 1,967 หน่วย อาคารชุด 9,952 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 886 หน่วย

สำหรับในส่วนของราคาขายของทรัพย์สินในปี49 ที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการประมาณ 15%

ที่ราคาขายขยับตัวสูงขึ้น ส่วนที่ลดลงมีประมาณ 20% และในส่วนของทรัพย์สินที่มีราคาคงที่มีอยู่ 64% ซึ่งเมื่อคิดเฉลี่ยอัตราการปรับตัวขึ้นลงของราคาขายทรัพย์สินในตลาดโดยรวมแล้ว พบว่า มีอัตราการปรับตัวของราคาทรัพย์สินขึ้นเฉลี่ยประมาณ 1% ซึ่งถือว่าในปี2549 ราคาทรัพย์สินมีความผันผวนพอสมควร เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไม่ดีนัก จึงจะส่งผลให้ภาคอสังหาฯชะลอตัวไปบ้าง

ซึ่งการเปลี่ยนแปลงราคาของบ้านหลังเดิม จากตัวอย่างการสำรวจพบว่า ราคาบ้านเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ทรัพย์สินที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นน้อยสุดก็คือห้องชุดพักอาศัยราคาถูก ซึ่งมีมูลค่าลดลงมากที่สุด และการฟื้นตัวช้าที่สุด ซึ่งได้รับผลบวกจากซับพลายส่วนเกินในช่วงที่ผ่านมา ในทางตรงกันข้ามเมื่อเปรียบเทียบกับตลาดอสังหาในสหรัฐฯแล้ว ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 12% ในปี 2548 และ 7.7% ในปี 2549 ถือว่าระดับการปรับตัวของราคาทรัพย์สินในประเทศไท ยังมีระดับที่ต่ำอยู่

111โครงการจ่อเปิดตัวปัญหาปท.ไม่รุนแรง

นายโสภณกล่าวว่า ในปี2550 นี้ จากการสำรวจจำนวนโครงการที่คาดว่าจะเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1-3 ของปี มีโครงการที่รอเปิดตัวอยู่ทั้งสิ้น 111 โครงการ แบ่งออกเป็นโครงการประเภทบ้านเดี่ยว 38 โครงการ, โครงการบ้านแฝด 1 โครงการ โครงกรทาวน์เฮาส์ 19 โครงการ และโครงการอาคารชุด หรือ โครงการคอนโดมิเนียม 53 โครงการ

" หากโครงการทั้งหมด มีการเปิดขายทั้งหมดจริงตามที่มีการแถลงข่าวในปีที่ผ่านมา จะทำให้มีที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายในตลาดปี50 รวม 60,000 กว่าหน่วย หรือมียอดการเปิดตัวที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ใกล้เคียงกับปี2549" นายโสภณกล่าว

ทั้งนี้ สาเหตุที่มีการชะลอการเปิดตัวออกไปของผู้ประกอบการโครงการทั้ง111 โครงการดังกล่าว เนื่องจากสาเหตุการณ์ลอบวางระเบิดกลางเมือง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างก็ชะลอดูทิศทางของเศรษฐกิจและภาวะการเมือง รวมถึงสถานการณ์ด้านความปลอดภัย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในตลาดจะกลับมาในช่วงใด และคาดว่า หากไม่มีเหตุการณ์รุนแรงเกิดขึ้นจากนี้ไป ผู้ประกอบการจะเริ่มทยอยการเปิดตัวโครงการที่มีการชะลอไว้

ซึ่งจากภาวะการเปิดตัวโครงการดังกล่าว คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนหน่วยขายลดลงจากปี49ประมาณ 5% ส่วนด้านมูลค่าจะลดลงประมาณ 10% โดยจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมที่ประมาณการไว้ คือ จำนวน 62,812 หน่วย มูลค่า168,197 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากเกิดภาวะวุ่นวายทางการเมืองจนเศรษฐกิจถดถอย แนวโน้มข้างหน้าจะแย่ลงกว่าในปัจจุบัน

ตลาดบ้านเดี่ยว3-5 ล.ลูกค้ายังนิยม

ทั้งนี้ จากการศึกษาถึงแนวโน้มการเติบโตในช่วงที่ผ่านมา พบว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดี ในปี50นี้ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ,ห้องขุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ,ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท และห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท

ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะมีอัตราการพัฒนาต่อเนื่องในปีนี้ ประกอบด้วย ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำ1.0 ล้านบาท,ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และ ทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท

ขณะที่ กลุ่มที่คาดว่าจะหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก็คือบ้านเดี่ยวราคา 1-3 ล้านบาท เนื่องจากราคาขายลดลงต่ำเกินกว่าที่จะสร้างรายได้ และบ้านเดี่ยวราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคยังชะลอตัวอยู่