"พลัส" คาดปี 50 อสังหาฯ ทรงตัว คาดทั้งปียอดซัพพลายออกสู่ตลาด 66,000 ยูนิต มูลค่าตลาดรวม 1.8 แสนล้านบาท เชื่อผู้ประกอบการขายได้เพียง 62% ตลาดคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ 1-3 ฮอตสุด ส่วนบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาทยังสดใส

นาย เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 ว่า ภาพรวมยังคงเติบโตใกล้เคียงกับปี 2549 จากสมมุติฐานที่ว่า ระดับราคาน้ำมันทรงตัวและไม่ผันผวนเหมือน 1-2 ปีที่ผ่านมา ส่งผลโดยตรงต่ออัตราเงินเฟ้อทั่วไปชะลอตัวลงอยู่ในระดับ 1.5-3.0% ทำให้แรงกดดันด้านรายจ่ายของผู้บริโภคลดลง สถาบันการเงินต่างๆ มีแนวโน้มปรับลดอัตราดอกเบี้ย 0.5-1% จะช่วยเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยให้ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ การลงทุนของภาครัฐฯด้านสาธารณูปโภค เช่น การก่อสร้างส่วนต่อขยายเส้นทางรถไฟฟ้า 5 เส้นทาง ดำเนินไปตามเป้าหมาย มีส่วนสนับสนุนผู้ประกอบการขยายการลงทุนในธุรกิจมากขึ้น คาดการณ์ว่าปริมาณยูนิตเปิดขายในทุกตลาดประมาณ 66,000 ยูนิต และปริมาณอุปสงค์ในตลาดประมาณ 62% ,บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท , ทาวน์เฮาส์ 1.5-3 ล้านบาทและคอนโดมิเนียม 1-3 ล้านบาทยังได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง

บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ทรุด11%

ด้านนาย กันติทัต มลทา ผู้อำนวยการศูนย์วิจัย พลัส ฯ กล่าวว่า ปี 2549 ตลาดบ้านเดี่ยวมีการชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ ในขณะที่ตลาดคอนโดฯมีการเติบโตสูงสุดนับจากปี 2545 โดยผลจากการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2549 มีจำนวนโครงการ 609 โครงการจำนวน 39,406 ยูนิต ลดลง 11% เมื่อเปรียบเทียบกับกับปี 2548 ในจำนวนนี้แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 25,190 ยูนิต จาก 456 โครงการ และโครงการทาวน์เฮาส์ 14,216 ยูนิต จาก 153 โครงการ

ทั้งนี้ จำนวนซัพพลายใหม่ที่ลดลงดังกล่าว ผลมาจากยอดขายช่วงครึ่งปีแรกชะลอตัว ปริมาณบ้านเหลือขายในโครงการต่างๆ ยังมีอยู่ และผู้ประกอบการได้รับแรงกดดันด้านต้นทุนที่สูงขึ้น รวมถึงตลาดมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ส่งผลต่ออัตราผลกำไรที่ผู้ประกอบการประมาณการไว้ลดลง

ด้านยอดขายโครงการบ้านเดี่ยวในทุกพื้นที่อยู่ที่ 37% ปรับลดลง 13% หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2548 โดยมียอดขายเฉลี่ยลดลงเช่นกันอยู่ที่ 3.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ จาก 5.3 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ สำหรับยอดขายโครงการทาวน์เฮาส์ในทุกพื้นที่อยู่ที่ 43% ลดลงกว่า 27% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2548 และมียอดขายเฉลี่ย 6.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ จากเดิมมียอดขายเฉลี่ย 9 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้เมื่อพิจารณาระดับราคา พบว่า โครงการบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทมีส่วนแบ่งทางตลาดสูงสุด 37% ส่วนทาวน์เฮาส์ที่เปิดขายมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 43%

หากพิจารณายอดขายแบ่งตามระดับราคา พบว่า ทุกระดับราคามีการปรับตัวลง 9-14% โดยบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ปรับลดลงสูงสุด 14% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2548 แต่ทั้งนี้บ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทยังคงมีความต้องการมากที่สุด ส่วนยอดขายทาวน์เฮาส์ในแต่ละระดับราคา พบว่า ยอดขายปรับลดลงเกือบทุกระดับราคา โดยทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลงมากที่สุด 42% ราคา 1-3 ล้านบาท ลดลง 29% ราคา 5-7 ล้านบาท ลดลง 20% และราคา 3-5 ล้านบาท ปรับลดลงต่ำสุด 10% ทั้งนี้ยังเป็นกลุ่มราคาที่มียอดขายเฉลี่ยสูงถึง 66% แสดงให้เห็นว่าตลาดกลุ่มนี้ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง

คอนโดฯจ่อคิดเปิด3.8หมื่นยูนิตในอีก 3 ปี

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2549 เปิดขายทั้งสิ้น 27,550 ยูนิต ขยายตัวกว่า 2.5 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2548 และ 1 ใน 3 ของจำนวนห้องชุดเปิดขายใหม่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก-ลาดพร้าวสูงถึง 6,641 ยูนิต โครงการเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มีราคา 1-3 ล้านบาท

ทั้งนี้ ปริมาณยอดขายในปี 2549 ทั้งสิ้น 18,095 ยูนิต ซึ่งสูงกว่ายอดขายปี 2548 ถึง 9,926 ยูนิต หรือขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.2 เท่าตัว โดยพื้นที่รัชดาภิเษกยังคงมียอดขายสูงสุด 6,785 ยูนิต, สุขุมวิท 3,303 ยูนิต, ธนบุรี-ริมแม่น้ำ 2,182 ยูนิต และพหลโยธิน 2,162 ยูนิต

ด้านราคาขายห้องชุดเฉลี่ยปรับขึ้น 11% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2548 โดยพื้นที่พญาไทปรับขึ้นราคาขายมากที่สุด 34% หรือเพิ่มขึ้น 19,280 บาทต่อตารางเมตร เป็น 75,280 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาพื้นที่สุขุมวิท 10% หรือปรับเพิ่มขึ้น 7,818 เป็น 83,103 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับการสำรวจและติดตามภาวะการก่อสร้างฯ พบว่า มีโครงการสร้างเสร็จทั้งหมด 56 โครงการ จำนวน 13,075 ยูนิต เติบโตกว่า 2.8 เท่า เมื่อเทียบกับปี 2548 ส่งผลให้มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมในตลาดปัจจุบันเท่ากับ 104,289 ยูนิต และยังคงกระจุกตัวในเขตพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานคร ซึ่งโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้าที่ซื้อไว้ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

นับจากนี้ไปอีก 3 ปี จะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอีกประมาณ 38,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามในจำนวนที่กำลังดำเนินการก่อสร้างนี้มียอดขายไปแล้วกว่า 70% ส่วนในปี 2549 ผู้ประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารชุด 19,000 ยูนิต คาดว่าจะมีการก่อสร้างในอีก 1-2 ปีข้างหน้า