*บ้านจัดสรรระดับกลางยังแรงไม่เลิก ดีมานด์บ้านถูกล้นทะลัก
*บ้านเดี่ยวออกอาการน่าเป็นห่วง มีแต่ทรงกับซึม คอนโดฯรอด ส่วนทาวน์เฮาส์ ดาวรุ่งดวงใหม่
*แนะดีเวลลอปเปอร์ พลิกทุกกลยุทธ์ ฝ่าคลื่นเศรษฐกิจ

ปี 2549 กลายเป็นปีแห่งมรสุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบสารพัดรูปแบบที่กระหน่ำเข้ามารุมเร้าระบบเศรษฐกิจไทย ถือได้ว่าเป็นปีที่ค่อนข้างผันผวนมากกว่าปีใดๆ โดยรวมมีการชะลอตัวอย่างมากในช่วงครึ่งปีแรก และค่อยมาปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง หลังจากที่ภาวะอัตราดอกเบี้ย และราคาน้ำมันเริ่มผ่อนคลายลง แต่ถึงแม้สถานการณ์จะกระเตื้องขึ้นในช่วงหลัง แต่ก็เป็นตัวฉุดดึงภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปีนี้มีการเติบโตไม่มากนัก ทำให้หลายฝ่ายฟันธงว่าได้ยากถึงภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีหน้าว่าจะมีการเติบโตหรือไม่เพียงใด

ความผันผวนของปัจจัยต่างๆ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ จากเดิมที่เคยวางแผนการลงทุนยาวเป็นปี ก็ต้องปรับเป็นแผนให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น งดการซื้อแลนด์แบงก์สะสม แต่หันมาซื้อแล้วพัฒนาโครงการทันที เพื่อลดภาระดอกเบี้ย ควบคุมไม่ให้ต้นทุนสูง จนส่งผลกระทบต่อการตั้งราคา

อสังหาฯ ปีหน้าแค่ทรงตัว

น.พ.สมเชาว์ ตัณฑเทอดธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า อาจจะคงที่ หรือน่าจะค่อยๆ กระเตื้องขึ้นเล็กน้อยเพียง 5-10% เหตุมาจากปัจจัยบวกที่ต่อเนื่องมาจากปีนี้ คือ อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในช่วงครึ่งปีหลัง ทำให้ความตื่นตระหนกของผู้บริโภคลดลง แต่ทั้งนี้ภาพรวมของสถานการณ์ทางการเมืองยังไม่มั่นคง เนื่องจากยังเป็นช่วงของรัฐบาลที่มาจากการแต่งตั้ง แต่การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ หรือเมกะโปรเจค ก็น่าจะช่วยกระตุ้นระบบเศรษฐกิจได้ ทำให้ดีเวลลอปเปอร์เกิดการลงทุนตาม ซึ่งจะทำให้สถานการณ์ปี 2550 ดูดีขึ้น

น.พ.สมเชาว์ กล่าวเสริมว่า ปีนี้เป็นปีที่คาดการณ์ได้ยากว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร เพราะทุกฝ่ายต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนในหลายด้าน ซึ่งแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับลดลงน่าจะเป็นผลดี ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคกลับคืนมา และหากราคาน้ำมันปรับลดลงอีกก็จะยิ่งเป็นผลดีมากขึ้น

บ้านเดี่ยวยังซบ

สำหรับสถานการณ์ของตลาดบ้านเดี่ยวปีนี้ นพ.สมเชาว์ คาดว่ายังน่าจะอยู่ภาวะซึมเป็นส่วนใหญ่ บางทำเลที่มีคู่แข่งมาก ก็จะขายยากขึ้น ยกเว้นบางทำเลที่มีซัปพลายบ้านเดี่ยวไม่มากนัก ก็จะกลายเป็นช่องว่างของดีเวลลอปเปอร์เข้าไปทำตลาด เป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคได้ ซึ่งปัจจุบันทำเลดังกล่าวหาได้ยากแล้ว แต่โดยส่วนตัวคาดว่าตลาดบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ จะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ ไม่หวือหวา โดยส่วนตัวที่ในฐานะที่เป็นดีเวลลอปเปอร์บ้านเดี่ยวได้มีการวางแผนการลงทุนไว้เบื้องต้นเท่านั้น ไม่วางแผนระยะยาวเกินไป เพื่อจะได้ปรับตัวทันหากเกิดสถานการณ์ที่เลวร้ายลงไปอีก

คอนโดพุ่งพรวด

ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังมีความเป็นห่วงว่าจะเกิดการโอเวอร์ซัปพลายในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดีเวลลอปเปอร์ที่แห่เข้าไปพัฒนาตามในทำเลเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน 2 ปีที่ผ่านมา มีดีเวลลอปเปอร์เข้าไปลงทุนเฉพาะในบางทำเลมาก เช่น แนวรถไฟฟ้า และย่านสนามบินสุวรรณภูมิ แต่ก็ยังบอกได้ยากว่าขณะนี้ถึงขั้นโอเวอร์ซัปพลายหรือไม่

ตลาดปีนี้ฝาแฝดปีก่อน

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะคล้ายกับปีก่อนมาก เพราะได้รับผลกระทบจากองค์ประกอบที่คล้ายคลึงกัน แต่สภาพเศรษฐกิจโดยรวมยังคงคลุมเครือ จากเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น การเมืองอาจมีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจะมีการเลือกตั้งใหม่ รวมถึงสถานการณ์ในภาคใต้ที่ยังไม่สงบ ทำให้ภาวะตลาดในปีนี้คล้ายคลึงกับในปีก่อน

คอนโดยังโตต่อเนื่อง

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโตกว่าปีก่อน เนื่องจากราคาน้ำมันที่ไม่น่าจะปรับลดลง ทำให้ต้นทุนการเดินทางของผู้บริโภคยังสูงอยู่เช่นเดิม รวมถึงไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ครอบครัวมีขนาดเล็กลง เหลือเฉลี่ยเพียง 2 คนต่อครัวเรือน จากเดิม 4 คนต่อครัวเรือน ประกอบกับดีมานด์ในกลุ่มชาวต่างชาติก็จะมาผลักให้ตลาดโตขึ้นด้วย จากเดิมที่เช่าก็หันมาซื้อเป็นของตัวเอง โดยปัจจุบันสัดส่วนชาวต่างชาติกว่า 10% ต่อโครงการ และในส่วนของนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7% ต่อปี สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากปัจจุบัน

แย่งแชร์บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์

จากปัจจัยต่างๆ ที่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียม จึงคาดว่าปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมจะเติบโตมากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และครองส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยรวมในสัดส่วนที่มากขึ้นด้วย ในสัดส่วนไม่ต่ำกว่า 25% โดยส่วนแบ่งของตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นจากเดิม 20-22% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม โดยเซกเมนต์ที่เติบโตสูงสุดก็ยังคงเป็นระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทเช่นเดียวกับในปีก่อน เนื่องจากที่ผ่านมาเซกเมนต์ระดับบนมีการดูดซึมหมดแล้ว

โอเวอร์ซัปพลายบางทำเล

อธิป กล่าวว่า สิ่งที่เป็นห่วงสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม คือ อาจจะเกิดภาวะ Spot Over Supply หรือเกิดโอเวอร์ซัปพลายในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ดีเวลลอปเปอร์แห่เข้าพัฒนาตามๆ กันมาก ซึ่งจะขายดีเฉพาะโครงการที่เข้าไปเป็นเจ้าแรกๆ เท่านั้น เพราะกำลังอยู่ในกระแสนิยม ตลาดจึงมีการดูดซึมเร็ว แต่ดีเวลลอปเปอร์ที่เข้าไปทำตลาดภายหลัง เพราะเข้าใจผิดว่าทำเลยังเป็นจุดขายได้ ดีมานด์ยังมีอยู่จะลำบาก ต้องใช้เวลาขายนาน เพราะดีมานด์ถูกดูดซึมไปในช่วงแรกแล้ว และอาจจะพบกับลูกค้าประเภทเก็งกำไร ซึ่งจะกลายเป็นจุดเสี่ยงของดีเวลลอปเปอร์ยิ่งขึ้นไปอีก

แต่ในภาพรวมของจำนวนยูนิตทั้งตลาดยังไม่น่าเป็นห่วง โดยปัจจุบันอยู่ที่ 70,000 ยูนิต ในขณะที่จำนวนครัวเรือนหรือดีมานด์อยู่ที่ 83,000 ครัวเรือนต่อปี ซึ่งยังมีมากกว่าซัปพลาย และตลาดยังดูดซับได้ดี จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงมีอยู่ ยกเว้นคอนโดมิเนียมราคาแพง ตลาดจะดูดซึมช้า โดยหากสมาคมพบว่าจำนวนยูนิตในตลาดคอนโดมิเนียมสูงจนเข้าขั้นวิกฤติ สมาคมฯ จะส่งสัญญาณเตือนดีเวลลอปเปอร์ทันที

เตรียมวิจัยล้วงลึกผู้บริโภค

นอกจากนี้สมาคมอาคารชุดไทยยังมีโครงการสำรวจวิจัยพฤติกรรมผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เกี่ยวกับความต้องการใช้ประโยชน์พื้นที่ห้องชุดของผู้บริโภคแต่ละเซกเมนต์ เพื่อเป็นข้อมูลเผยแพร่ให้กับสมาชิกสมาคมฯ หวังแก้ปัญหาโอเวอร์ซัปพลายที่ส่วนหนึ่งเกิดจากการพัฒนาโครงการที่ไม่ตอบโจทย์ตลาด

ปี’50กำลังซื้อดีดกลับ

จากอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มว่าจะปรับลดลง ทำให้ อธิป มองว่ากำลังซื้อจะกลับคืนมา โดยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง 1% จะทำให้กำลังซื้อกลับคืนมาอีก 6% ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในปีนี้ไม่น่าจะสูงขึ้น จนกระทบให้ต้นทุนของดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับตัวสูงขึ้นตามอีก

ปี 52-53 ผังเมืองพ่นพิษคอนโด

สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครชุดใหม่ที่ประกาศใช้เมื่อ พ.ค. ที่ผ่านมา แม้จะยังไม่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อคอนโดมิเนียมในทันที เนื่องจากคอนโดมิเนียมที่สร้างในช่วงปี 48-49 เป็นการสร้างตามข้อกำหนดของผังเมืองเก่า แต่เมื่อเวลาผ่านไปอีก 1-2 ปี หรือปี 52-53 ที่คอนโดมิเนียมชุดนี้ถูกตลาดดูดซับหมด จนดีเวลลอปเปอร์ต้องลงทุนโครงการใหม่ เมื่อถึงเวลานั้นผังเมืองจึงเริ่มเป็นปัญหา เพราะข้อกำหนด FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ลดลง ทำให้พื้นที่ใช้สอยของอาคารลดลง ในขณะที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น เพราะไม่สามารถทำพื้นที่ขายได้มากจนคุ้มต้นทุนเท่าผังเมืองเดิม

ซัปพลาย 4-5 แสน ขาดตลาด

อิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า แม้ปีก่อนจะมีการพัฒนาโครงการระดับราคา 1 ล้านต้นๆ ออกสู่ตลาดจำนวนมาก แต่ดีมานด์ที่ใหญ่ที่สุด คือ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทลงมา ซึ่งซัปพลายมีไม่พอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งซัปพลายบ้านเอื้ออาทรปีหน้าที่จะเข้าสู่ตลาดมีน้อยลง เพราะมีการปรับแผนการลงทุนตามนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ จึงกลายเป็นช่องว่างของตลาดที่น่าสนใจ แต่ขณะนี้ดีเวลลอปเปอร์ยังไม่ค่อยให้ความสนใจกับตลาดนี้มากนัก เนื่องจากพัฒนาได้ยาก ไม่คุ้มค่ากับต้นทุนค่าที่ดิน และค่าก่อสร้าง

“ทาวน์เฮาส์” ดาวรุ่ง

อิสระ กล่าวเสริมว่า ตลาดทาวน์เฮาส์จะมาแรงรองจากคอนโดมิเนียม เนื่องจากอยู่ในทำเลชุมชน และมีราคาไม่สูงมาก สามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคที่อยู่เป็นครอบครัว ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม แต่ไม่มีกำลังพอที่จะซื้อบ้านเดี่ยวได้ เห็นได้จากปีนี้ที่เริ่มมีการเปิดตัวและขออนุญาตก่อสร้างทาวน์เฮาส์มากขึ้น ในขณะที่บ้านเดี่ยวระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปเริ่มชะลอตัว

ทางรอดอยู่ที่ความต่าง

อธิป แนะดีเวลลอปเปอร์ว่า อย่าตามกระแสทำสินค้าที่เป็น Me Too Product ออกมา เพราะดีมานด์มีจำกัด หากทำออกมามากๆ จะยิ่งขายได้ช้าลง ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ควรจะศึกษาตลาดให้ดี และสร้างจุดต่างของตนเองให้ได้ และขอฝากให้ธนาคาร ซึ่งทำหน้าที่อนุมัติสินเชื่อโครงการ (Pre-Finance) เป็นกลไกสำคัญที่จะยับยั้งการเข้ามาของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ ไม่ให้เกิดการโอเวอร์ซัปพลายในอนาคต

ด้าน เมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า ในแต่ละทำเล กลุ่มเป้าหมายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน เนื่องมาจากมีกำลังซื้อ ไลฟ์สไตล์ และความชอบที่แตกต่างกันไป ซึ่งดีเวลลอปเปอร์จะต้องค้นหาให้พบ เพื่อให้โครงการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้สูงสุด รวมทั้งการบริการหลังการขายก็เป็นสิ่งสำคัญที่ดีเวลลอปเปอร์จะต้องหันมาใส่ใจมากขึ้น