* จับตา“ซิตี้คอนโด”แนวรถไฟฟ้า ใกล้ถึงกาลอวสาน จ่อคิว“ดาวอับแสง” หลังแห่ลงทุนเกลื่อนเมือง
*เตือนดีเวลลอปเปอร์หน้าเก่า-ใหม่โหมผุดโครงการ ระวัง“ติดหล่ม”
*ดีเวลลอปเปอร์ลุ้นระทึก โครงการขายเร็วใน 3 วัน 7 วัน ระวังเจอปัญหาเก็งกำไร
*ขนาดเจ้าพ่อตลาดคอนโดฯอย่าง แอล.พี.เอ็น.ฯยังร้อน ๆ หนาวๆ พร้อมเบนเข็มลงทุนบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์หรือขยายฐานไปต่างจังหวัด

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาซิตี้คอนโดกลายเป็นเทรนด์ฮิตของทั้งฟากดีเวลลอปเปอร์และผู้บริโภค เพราะตอบโจทย์ในเรื่องทำเลใจกลางเมือง ความสะดวกสบาย และไลฟ์สไตล์ของคนเมืองรุ่นใหม่ได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นเป็นรายวัน จนทำให้แนวคิดเดิมของผู้บริโภคที่อยากจะซื้อบ้านชานเมือง แล้วขับรถมาทำงานในเมืองเริ่มหดหายไป เพราะต้นทุนค่าเดินทางที่สูงขึ้นตามราคาน้ำมันนั่นเอง

ปี 48-49 ยุคทองซิตี้คอนโด

ดีเวลลอปเปอร์ทั้งหลายต่างก็รู้ทันปัญหานี้ของผู้บริโภค จึงหันมาเปิดตัวซิตี้คอนโดกันมากมาย ทั้งรายที่เคยมีประสบการณ์พัฒนาคอนโดมิเนียมมาแล้ว เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ บริษัทในเครือแสนสิริ ที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมควบคู่ไปกับทาวน์เฮาส์ ปีนี้จึงหันมารุกหนัก เปิดซิตี้คอนโดถึง 12 โครงการในปีเดียว สามารถกวาดยอดขายอย่างถล่มถลายจนพลิกความคาดหมาย หรือรายที่ไม่เคยพัฒนาคอนโดมิเนียมมาก่อนเลย ก็หันมาทำด้วย เพื่อหวังชิงมาร์เก็ตแชร์ เช่น พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์,โนเบิล, ปริญสิริ และที่ไม่กล่าวถึงไม่ได้ คือ แอล.พี.เอ็น เจ้าตำรับคอนโดมิเนียมระดับกลางของวงการที่มีประสบการณ์พัฒนาคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน ทั้งนี้ยังไม่นับรวมถึงดีเวลลอปเปอร์รายเล็ก หรือนักลงทุนที่มาจากธุรกิจอื่นๆ อีหลายรายที่หันมาเกาะกระแสพัฒนาซิตี้คอนโด คอนโดระดับกลางเฟื่องฟู

สำหรับเซกเมนต์ที่ได้รับความสนใจ คือ เซกเมนต์ระดับกลาง ราคา 1 ล้านต้นๆ เนื่องจากเป็นกลุ่มประชากรที่มีจำนวนมากรองลงมาจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับล่าง อีกทั้งคอนโดมิเนียมระดับบนเป็นสิ่งที่ไม่สามารถพัฒนาได้ง่ายเช่นเดิมเหมือนในยุคฟองสบู่อีกต่อไป เพราะทำเลต้องดีจริงพอที่จะขายได้สมราคาที่ตั้งไว้ ดีเวลลอปเปอร์ต้องมีเงินทุนหนาในการพัฒนา รวมทั้งสถาบันการเงินเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ลดความเสี่ยงไม่ให้เกิด NPL (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ซ้ำรอยเดิม

แนวรถไฟฟ้าทำเลฮอต

ด้วยเหตุที่ราคาน้ำมันผันผวนอย่างหนัก ส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าเดินทางในยุคค่าครองชีพสูง ทำให้ผู้บริโภคหันมาให้ความสำคัญกับระบบขนส่งมวลชนสาธารณะที่มีความรวดเร็วอย่างรถไฟฟ้าบนดินและใต้ดินมากขึ้น จึงทำให้ทำเลในแนวรถไฟฟ้ามีการพัฒนาซิตี้คอนโดจำนวนมาก เช่น รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รวมทั้งถนนสาทรตัดใหม่ ท่าพระ ที่อยู่ในแนวของส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายตากสินที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ นอกจากนี้ ยังคาดว่าทำเลที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า 5 สายใหม่ ที่รัฐบาลจะลงทุนก็จะช่วยเปิดทำเลใหม่ให้ดีเวลลอปเปอร์กว้านซื้อเพื่อรุกพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเช่นกัน เพราะมั่นใจว่ารถไฟฟ้าจะยังคงเป็นจุดขายของโครงการที่ผู้บริโภคจะให้ความสนใจ

ศูนย์ข้อมูลฯ เผยตัวเลขคอนโด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า ตัวเลขการขออนุญาตก่อสร้างคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 จำนวน 342 อาคาร ไตรมาส 2 จำนวน 895 อาคาร เพิ่มขึ้น 162% ในขณะที่ตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 มีจำนวน 748 ยูนิต ไตรมาส 2 จำนวน 5,983 ยูนิต เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 700% ซึ่งหากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจนใกล้ถึงจุดโอเวอร์ซัปพลาย ศูนย์ข้อมูลฯ จะส่งสัญญาณเตือนผู้ประกอบการทันที

ธอส. ห่วงฟองสบู่รอบ 2

ขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แสดงความเห็นว่า เป็นห่วงเรื่องการเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดซิตี้คอนโด เนื่องจากปัจจุบันได้รับความนิยมมาก จึงมีแนวโน้มจะเกิดการเก็งกำไรตามมา ซึ่งเสี่ยงต่อการเกิดภาวะฟองสบู่แตกอีกครั้ง จึงอยากเตือนผู้บริโภคให้ตรวจสอบว่าดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาโครงการมีความน่าเชื่อถือหรือไม่ แต่ทั้งนี้เรื่อง NPL ยังไม่น่าเป็นห่วงมากนัก เพราะมีเครดิตบูโร สามารถตรวจสอบประวัติของผู้กู้ว่าซื้อในลักษณะเก็งกำไรหรือไม่

ใกล้โอเวอร์ซัปพลาย

มีการคาดการณ์กันว่าปีหน้าตลาดซิตี้คอนโดจะยังคงร้อนแรงไม่เลิก จนกว่าตัวเลขจำนวนยูนิตของการซื้อเก็งกำไรจะพุ่งสูงถึง 30% ของยอดขายทั้งหมด จากปัจจุบันอยู่ที่ราว 25% เท่ากับตอนวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 แล้ว นั่นคือสัญญาณเตือนให้รู้ว่าหมดยุคของตลาดซิตี้คอนโดแล้ว แต่ทั้งนี้หลายฝ่ายก็ออกมาแสดงความมั่นใจว่าประวัติศาสตร์ไม่น่าจะซ้ำรอยเดิม เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างก็มีบทเรียนราคาแพงจากเหตุการณ์ครั้งนั้นมาแล้ว จึงน่าจะระมัดระวังตัวมากขึ้น แต่สิ่งที่น่าห่วง คือ ผู้ประกอบการรายเล็กที่ขาดประสบการณ์ และเข้าไปพัฒนาโครงการโดยไม่สำรวจซัปพลายของตลาดที่มีอยู่เดิม จนเกิดปัญหาขายไม่ออก

เอพีเตือนขายเร็วโอกาสเก็งกำไรสูง

อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ เอพี กล่าวว่า การซื้อขายซิตี้ คอนโดที่ขายกันแบบถล่มถลาย เป็นเพราะความต้องการที่พักอาศัยใกล้เมืองมีมากขึ้น จากปัญหาค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าน้ำมันและค่าโดยสารที่แพง ทำให้คนหันมาเลือกซื้อซิตี้ คอนโด อย่างไรก็ตาม ก็ยอมรับว่า การเกิดกำลังซื้อมหาศาลนั้น มีทั้งการซื้ออยู่จริง และเก็งกำไร ทั้งนี้ โครงการที่เปิดขายแล้วปิดการขายได้ภายใน 1-3 วัน หรือ 1 สัปดาห์ ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่อการเก็งกำไร ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องระวัง

สำหรับเอพีนั้น จะป้องกันการเก็งกำไรด้วยการสร้างเงื่อนไขว่า ห้ามเปลี่ยนสัญญา หรือหากต้องการเปลี่ยนสัญญาจะเสียค่าปรับจำนวนสูงถึง 100,000 บาท ต่อ 1 สัญญา ซึ่งคงไม่มีใครยอมเสียเงินมากขนาดนี้ หรือหากยอมเสียเงินจำนวนดังกล่าว คงเป็นเพราะได้กำไรเกินกว่า 100,000 บาท ซึ่งมีโอกาสเกิดขึ้นไม่มากนัก

ฝ่ากระแสรุกตลาดล่าง

เมื่อมองเห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางมีการแข่งขันสูงในปัจจุบัน แอล.พี.เอ็น ได้ลองถอยออกมาหนึ่งก้าว มองภาพรวมเพื่อหาตลาดใหม่ที่มีศักยภาพสูง จนพบว่าตลาดระดับล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่เช่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านพักอยู่ และมีเงินเดือนในระดับ 10,000 บาท เป็นช่องว่างของตลาดที่ถูกละเลยไป

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯ มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 6 แสนบาทต่อยูนิต ตั้งแต่ปลายปีนี้ แต่ได้เลื่อนการเปิดตัวออกไปเป็นปีหน้า เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ และเจาะกลุ่มเป้าหมายใหม่ที่ แอล.พี.เอ็น ไม่เคยทำการตลาดมาก่อน จึงต้องเตรียมแผนงานรองรับทุกอย่างตั้งแต่การขาย จนกระทั่งถึงการโอนกรรมสิทธิ์ให้พร้อมมากกว่าเดิม

นำร่องทำเลรามคำแหง

สำหรับโครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ 32 ไร่ ในซอยรามคำแหง 43/1 และสามารถเชื่อมต่อกับซอยลาดพร้าว 112 ได้ จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ จำนวน 14 อาคาร 3,300 ยูนิต พื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม. ราคา 600,000 บาทต่อยูนิต มูลค่า 2,400-2,500 ล้านบาท เปิดให้จองเดือน ม.ค. 2550 โดยจะตั้งขึ้นเป็นแบรนด์ใหม่ เจาะกลุ่มคนเช่าห้องอยู่ในย่านดังกล่าว ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์อยู่เป็นจำนวนมาก โอภาส กล่าวว่า กำหนดผ่อน 3,000 บาทต่อเดือน ผ่อนดาวน์ไม่เกิน 12 เดือน เป็นอัตราเดียวกับค่าเช่าห้องที่ต้องจ่ายทุกเดือน แต่แตกต่างที่สามารถเป็นเจ้าของในอนาคต ซึ่งคุ้มกว่าการเช่าห้องแบบเดิม

โอภาส กล่าวว่า เนื่องจากโครงการนี้มีราคาไม่สูงนัก จึงเป็นห่วงว่าจะมีการเก็งกำไรเกิดขึ้น ซึ่งบริษัท ได้เตรียมแผนไว้รองรับแล้ว โดยจะกันยูนิตส่วนหนึ่งไม่เกิน 20% ให้เป็นส่วนของกลุ่มนักลงทุนทั้งพื้นที่ เพื่อความสะดวกในการบริหารจัดการอาคารชุด โดยขณะนี้ยังไม่ได้กำหนดเกณฑ์สำหรับการจองซื้อที่แน่นอนสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้

สำหรับคอนโดมิเนียมระดับ 600,000 บาท โอภาส เชื่อว่ายังไปได้อีกไกล เพราะดีมานด์ยังมีอีกมหาศาล เห็นได้จากอพาร์ตเมนต์เกิดใหม่ที่เพิ่มขึ้นทุกปี และมองว่าตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่น่าจะอิ่มตัวในช่วง 2-3 ปีนี้ เพราะไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคเปลี่ยนไป หันมายอมรับคอนโดมิเนียมมากขึ้น

ยืดหยุ่นพร้อมลุยทุกตลาด

สำหรับ แอล.พี.เอ็น แม้ว่าปัจจุบันเน้นพัฒนาเฉพาะซิตี้คอนโด แต่อนาคต โอภาส กล่าวว่า บริษัทฯ จะไม่ยึดติดรูปแบบเดิมๆ แต่พร้อมที่พัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ นอกเหนือจากคอนโดมิเนียม เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ฯลฯ โดยเบื้องต้นมองว่าคอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่ แอล.พี.เอ็น สามารถทำได้ตลอดไป อาศัยจากฐานลูกค้าจำนวนมากที่มี ซึ่งเจาะลึกได้ถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน หรือขยายไปพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดในอนาคต