นักลงทุนไทย-เทศพ่วงกองทุนอสังหาฯแห่เข้าซื้อตึก พุ่งเป้าตลาดอาคารสำนักงานในเขตซีบีดี หลังผลตอบแทนดี ความเสี่ยงต่ำ ขณะที่แนวโน้มทางด้านซับพลายเติบโตไม่ทันความต้องการใช้พื้นที่ คาดปี 50 พื้นที่ใหม่เข้ามา 3 แสนตร.ม.อาจถูกจองเกลี้ยง

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานในปี 2549 ได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย จากปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้น อาทิ ปัญหาความผันผวนทางการเมืองและราคาน้ำมัน ทั้งนี้ โดยรวมตลาดยังคงแข็งแกร่ง อัตราค่าเช่ายังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับต่ำจากภาวะตลาดที่แข็งแกร่ง ทำให้อาคารสำนักงานยังคงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุนมากที่สุดสะท้อนให้เห็นได้จากการที่นักลงทุนประเภทสถาบันและกองทุน ทั้งของไทยและต่างชาติเข้าซื้ออาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไปแล้ว 5 อาคารในปีนี้ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณกว่า 6 ,000 ล้านบาท และยังมีอาคารสำนักงานอีกอย่างน้อย 2 อาคารที่มีการเจรจาซื้อขาย คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2 ,000ล้านบาท ซึ่งมีแนวโน้มว่าผลการเจรจาจะเสร็จสิ้นภายในปีนี้ อย่างไรก็ตาม ตามข้อมูล ณ วันที่ 8 ธ.ค.ที่ผ่านมา อาคารสำนักงานที่นักลงทุนเข้าซื้อโดยตรงในปีนี้ เช่น ดีทแฮม ทาวเวอร์ (ขณะนี้ เปลี่ยนชื่อเป็น จีพีเอฟ วิทยุ) ,อาคารวัฏจักร (ถูกสร้างค้างไว้),อิตัลไทย ทาวเวอร์ ,ฟีนิกซ์ ทาวเวอร์ (สิทธิการเช่าระยะยาว หรือ Leasehold) และยูนิโก เฮ้าส์

นอกจากนี้ ยังพบว่า มีกองทุนรวมอสังหาฯเข้ามาลงทุนในตลาดอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นด้วย โดยในปีนี้ มีอาคารสำนักงาน 3 อาคารได้รับการนำเข้าไปอยู่ในพอร์ตการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาฯควอลิตี้ เฮ้าส์ ซึ่งได้รับการจัดตั้งขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ ได้แก่ อาคารคิวเฮ้าส์เพลินจิต , คิวเฮ้าส์ลุมพินี และอาคารเวฟเพลส

"อาคารสำนักงาน อาจถือได้ว่าเป็นอสังหาฯที่มีความเสี่ยงต่ำมากที่สุดในแง่ของการลงทุน เนื่องจากขณะนี้ ตลาดอาคารสำนักงานกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น สินค้ามีจำกัด แต่ความต้องการยังคงอยู่ในระดับที่มาก นอกจากนี้ ค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า" นางสุพินท์กล่าว

นางสุพินท์ กล่าวถึงภาพโดยรวมของธุรกิจอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯว่า ยังคงมีซัพพลายอยู่ในระดับต่ำในขณะที่ดีมานด์หรือความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจากบริษัทต่างๆ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง รายงานของโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุว่า ในปี 2549 นี้ มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวม 281,455 ตารางเมตร ทำให้ขณะนี้กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.41 ล้านตารางเมตร โดยจากทั้งหมด 7 โครงการที่สร้างเสร็จใหม่นี้ มีเพียงโครงการคิวเฮ้าส์ลุมพินี เท่านั้นที่ตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ที่เหลือ 6 โครงการกระจายอยู่ในทำเลรอบๆ ซีบีดี

นางสาวแคโรไลน์ เมอร์ฟีย์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงานของโจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวยอมรับว่า อาคารสำนักงานเกรดเอบวกในเขตซีบีดีส่วนใหญ่มีผู้เช่าพื้นที่เกือบเต็ม โครงการอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่สร้างเสร็จในปีนี้ ได้ช่วยผ่อนคลายภาวะการขาดแคลนพื้นที่สำนักงานโดยรวมในกรุงเทพฯ เพราะบริษัทต่างๆ มีทางเลือกมากขึ้นทั้งในเรื่องของพื้นที่สำนักงานคุณภาพดีและทำเลที่ตั้งรายวิจัยของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่า ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 396 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจาก 379 บาท ณ เดือนมกราคม ส่วนอาคารเกรดเอในเขตซีบีดีปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 650 บาท และ 487 บาทสำหรับเกรดบี ส่วนอาคารเกรดเอบวกบางอาคารได้ปรับค่าเช่าขึ้นไปสูงถึง 850 บาท

ในปี 2550 จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มในกรุงเทพฯ อีกรวมเกือบ 300,000 ตร.ม. โดยพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดในปีหน้า จะสามารถปล่อยเช่าได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มในแต่ละปีมีระดับเฉลี่ยที่ประมาณ 250,000 ตร.ม.และคาดว่าในปีหน้าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานโดยบริษัทต่างๆ จะยังคงขยายตัว" นางสาวแคโรไลน์กล่าว