"บิ๊กคิวเฮ้าส์" ไม่หวั่นราคาเปิดเทรด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้เฮ้าส์ ระบุแม้นักลงทุนชอบซื้อ-ขายระยะสั้น มั่นใจปัจจัยพื้นฐานดี เล็งขนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จัดตั้งกองทุนอีกแต่ติดเกณฑ์ รอกลต.อนุมัติ เล็งลงทุนเพิ่ม ล่าสุดซื้อที่ดิน 2 ไร่ย่านหลังสวน ทุ่ม 2,000 ล้านผุดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สุดหรูเทียบเท่าโรงแรม 6 ดาวจำนวน 300 ยูนิต ปล่อยเช่าลูกค้ากลุ่มVIP ราคา1,500 บาท/ตร.ม./เดือน
นายรัตน์ พานิชพันธ์ ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ คิวเฮ้าส์ เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนที่จะนำอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จัดตั้งเป็นกองทุนเพิ่มขึ้นอีก หากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้เฮ้าส์ (QHPF) ประสบความสำเร็จ ซึ่งปัจจุบันมียอดจองซื้อหน่วยลงทุนสูงกว่า 20,000 ล้านบาท โดยจะต้องมีการคัดเลือกผู้ซื้อหน่วยลงทุน โดยวิธีแลนด์ดอร์ม ส่วนวันเปิดซื้อ-ขายขณะนี้ยังไม่ได้กำหนด และหากมีการเปิดซื้อขายกองทุนประสบผลสำเร็จในเรื่องราคาก็จะดีมาก
"ที่ผ่านมานักลงทุนไทยซื้อ-ขายหุ้นระยะสั้น ชอบเทขายทำกำไร มีปัจจัยลบก็เทขายไม่ได้ดูพื้นฐานของหุ้นเป็นหลัก ต่างจากนักลงทุนต่างประเทศ ซึ่งกองทุนอสังหาฯ เป็นหน่วยลงทุนที่ต้องถือระยะยาวเพื่อรับเงินปันผล ไม่ใช่ซื้อเกร็งกำไร แต่เมื่อตลาดมันบิดเบี้ยวรัฐบาลควรหามาตรการมาแก้ไข เพราะพฤติกรรมการซื้อข่ายแบบนี้มันแก้ไขได้ โดยเอาภาษีมาเป็นตัวกำหนด ถือยาวได้ลดภาษี ถือสั้นต้องจ่ายภาษีรายได้ ถ้าถามว่ากังวลราคาตอนเปิดเทรดวันแรกหรือไม่ ก็มีบ้างแต่ไม่มาก เพราะเชื่อมั่นใจศักยภาพตึกของเรา" นายรัตน์ กล่าว
อนึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ มีมูลค่าโครงการประมาณ 7,970 ล้านบาท โดยกองทุนจะเข้าไปลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า 3 โครงการของบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ทั้งอาคารลุมพินีเฮ้าส์ อาคารเวฟเพลสและอาคารคิวเฮ้าส์ เพลินจิต ทั้งนี้ กองทุนคาดการณ์ผลตอบแทนในปีแรกไม่น้อยกว่า 7.4% ซึ่งผลตอบแทนในปีต่อไปจะอยู่ที่ 8% และ 9% ตามลำดับ ส่วนอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยตลอดอายุกองทุน (IRR) อยู่ที่ 12% โดยกองทุนมีนโยบายจ่ายปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนปีละไม่เกิน 4 ครั้ง
นายรัตน์กล่าวต่อว่า อาคารที่จะนำมาจัดตั้งกองทุนนั้น นอกจากจะมีอัตราการเช่าสูงแล้ว ยังต้องมีระยะเวลาเช่านานเพียงพอคือประมาณ 25-30 ปี เพราะหากระยะเวลาเช่าที่เหลือต่ำกว่านี้จะไม่น่าสนใจ นอกจากนี้ขนาดกองทุนจะต้องเกิน 10,000 ล้านบาทหรือใกล้เคียงจึงจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างประเทศ ซึ่งที่ผ่านมากองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังไม่มีกองไหนมีขนาดใหญ่กว่า QHPF
ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการเช่าที่ดิน แต่หากอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ ก็เชื่อว่ายังสามารถขายได้ แต่จะต้องเป็นสัญญาเช่า 30 ปีบวกเพิ่มอีก 30 ปี ซึ่งยังแตกต่างจากในต่างประเทศที่ให้สัญญาเช่าระยะยาว 90 ปี ทำให้ไม่มีปัญหาในเรื่องของระยะเวลาการลงทุนเหมือนประเทศไทย ซึ่งหากไทยแก้กฎหมายข้อนี้ให้เป็นสัญญาเช่า 60 ปี หรือ 90 ปีเชื่อว่าจะได้รับความสนใจจากนัลงทุนมาก
ปัจจุบันคิวเฮ้าส์มี 10 อาคารในมือ เป็นอาคารสำนักงาน 5 แห่ง และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 5 แห่ง ไม่นับรวมอาคารของบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทแม่ โดยอาคารสำนักงานจัดตั้งเป็นกองทุนแล้ว 3 อาคาร อนาคต บริษัทมีแผนที่จะนำอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เหลือไปจัดตั้งเป็นกองทุนอีก แต่ในส่วนของเชอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ยังต้องรอให้คระกรรมการกำกับและดูแลตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) อนุมัติให้สามารถนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนได้ จึงจะสามารถดำเนินการได้
สำหรับเม็ดเงินที่ได้จากการระดมทุน บริษัทจะนำไปใช้หนี้ เนื่องจากที่ผ่านมาบริษัทได้มีการลงทุนในส่วนของอาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จำนวนหลายแห่งซึ่งการลงทุนดังกล่าวจะได้รับผลตอบแทนระยะยาว ต่างจากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ทำให้บริษัทมีหนี้มาก
ส่วนเม็ดเงินที่เหลือจากการใช้หนี้สถาบันการเงิน บริษัทจะนำไปลงทุนเพิ่ม โดยล่าสุดได้ซื้อที่ดินย่านหลังส่วน ขนาด 2 ไร่ มูลค่ากว่า 500 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในแบรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ เป็นอาคารสูง 37 ชั้น จำนวน 300 ยูนิต มูลค่าลงทุน 2,000 ล้านบาท
"บริษัทจะบริหารโครงการดังกล่าวให้เทียบเท่าโรงแรม 6 ดาว ที่ไม่เคยมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ไหนทำมาก่อน หรูที่สุด อยู่แบบโรงแรม ส่วนราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 1,500 บาท/ตร.ม./เดือน ขณะนี้อยู่ระหว่างขอใบอนุญาต คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในอีก 2 ปีข้างหน้าหรือประมาณปี 2553 ที่ดินแปลงดังกล่าวนับว่าเป็นการซื้อโฉนดในจำนวนไม่ถึง 20 แปลงในย่านหลังส่วน เพราะที่ดินย่านนั้นส่วนใหญ่เป็นของพระคลังข้างที่และสำนักทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์" นายรัตน์กล่าว
|