"ขงเบ้ง" ปราชญ์ผู้รอบรู้ด้านพิชัยยุทธ์การสงคราม กล่าวไว้ว่า "รู้เขา.. รู้เรา..รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง" นับว่าเป็นคำกล่าวที่จริงอยู่เสมอ และเป็นคำกล่าวที่สามารถนำมาปรับใช้กับชีวิตจริงได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการดำเนินธุรกิจ คำว่า "รู้เขา รู้เรา" เปรียบได้กับการจัดเก็บฐานข้อมูลในตลาดของผู้ประกอบธุรกิจ ทั้งในส่วนที่เป็นข้อมูลของตนเอง และข้อมูลของคู่แข่ง รวมถึงข้อมูลแวดล้อมที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ

วิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 โดยเฉพาะในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นตัวแปรสำคัญที่ก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ และแตกลงในที่สุด ทำให้ทุกฝ่ายหันมาให้ความสำคัญในเรื่องของฐานข้อมูลต่างๆ ทั้งข้อมูลแวดล้อม ข้อมูลการดำเนินธุรกิจ สต๊อกสินค้าในตลาด ยอดขาย ฐานลูกค้า และอื่นๆ ซึ่งจะช่วยให้ทั้งภาครัฐบาล และเอกชน สามารถนำมาประเมินสถานการณ์ จำนวนสินค้าและความต้องการของผู้บริโภค เพื่อใช่ในการผลิตสินค้าได้ ส่วนภาครัฐฯเองขาดข้อมูลจากภาคเอกชน ทำให้ไม่สามารถ ออกมาตรการต่างๆ เพื่อป้องและแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้เหมาะสมกับสถานการณ์เศรษฐกิจที่แท้จริง

อย่างไรก็ตาม ผลพวงจากปัญหาดังกล่าวทำให้กระทรวงการคลัง และภาคเอกชนเห็นถึงความสำคัญของการจัดเก็บฐานข้อมูล และการเผยแพร่ข้อมูลที่เป็นจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้มีการจัดตั้งหน่วยงานกลางในการจัดเก็บข้อมูล ภายใต้ชื่อ "ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงค์เคราะห์ (ธอส.)" เพื่อสำรวจ จัดเก็บข้อมูล ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทุกด้าน และนำมาประเมิน และ พยากรณ์แนวโน้มตลาดในอนาคต รวมถึงเผยแพร่ข้อมูลข่าวสารให้แก่สาธารณชนได้รับทราบ นายรณดล นุ่มนนท์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนา สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า การล้มลงของเศรษฐกิจในปี 2540 นับเป็นบทเรียนที่ดี ซึ่งส่งผลให้มีการจัดเก็บข้อมูลในธุรกิจอสังหาฯ และทุกๆประเภทธุรกิจในปัจจุบัน เพื่อนำมาใช้ประกอบการพิจารณาออกมาตรการ หรือดำเนินการแก้ไขปัญหา รวมถึงการพยากรแนวโน้มธุรกิจ การลงทุน และเศรษฐกิจของประเทศ เนื่องจากการลงทุนในทุกๆธุรกิจมีส่วนเกี่ยวเนื่องไปถึงการกำหนดนโยบายด้านการเงินของประเทศด้วย

โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งมีการขอสินเชื่อในการลงทุนพัฒนาโครงการ และการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งมีมูลค่าการปล่อยกู้ต่อปีค่อนข้างสูง โดยการก่อตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นมานั้นเป็นหน่วยงานกลางจัดเก็บและเผยแพร่ข้อมูลที่สำคัญ ซึ่งสามารถให้บริการทั้งภาครัฐและเอกชน

" ก่อนหน้านี้ในปี 2546 ตลาดอสังหาฯในมีการพัฒนาบ้านเดี่ยวในกลุ่มตลาดราคาแพง 10-100 ล้านบาท ออกมาจำนวนมาก ทำให้ตลาดอสังหาฯในกลุ่มดังกล่าวมีความร้อนแรงค่อนข้างมาก จากข้อมูลดังกล่าว ปธท. ได้นำมาปรับใช้ในการออกมาตรการด้านการเงิน เพื่อควบคุมการลงทุน และส่งสัญญาณเตือนผู้บริโภค โดย ธปท.ได้สั่งการให้ธนาคารพาณิชย์ ส่งรายงานการขอสินเชื่อในกรณีการปล่อยกู้โครงการที่มีมูลค่าการลงทุนตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไป ในส่วนกรณีการปล่อยกู้รายย่อย หากมีการปล่อยสินเชื่อเคหะให้ผู้ซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องมีการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% ซึ่งก็สามารถลดความร้อนแรงของตลาดในเซกเตอร์ดังกล่าวลงไปได้" นายรนดลกล่าว

นอกจาก นี้ ธปท.ยังมีแผนออกมาตรการเรื่องประเมินราคาทรัพย์สินของสถาบันการเงินในกรณีการปล่อยสินเชื่อรายย่อย โดยการนำราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตระยะ 3 หรือ 5 ปี มาใช้ในการประเมินทรัพย์สินดังกล่าว ในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ตามการนำราคาประเมินในอนาคตมาใช้นั้น สถาบันการเงินเองก็จำเป็นต้องมีการตั้งสำรองหนี้จัดชั้นด้วย เพื่อไม่ให้กระทบต่อเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (บีไอเอส) ของธนาคารพาณิชย์

ด้านนางสาวพิลมวรรณ มหัจฉริยวงศ์ ผู้จัดการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจมหภาค บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันปัญหาในการจัดเก็บข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แม้ว่าจะมีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่ยังไม่ครอบคลุมรายละเอียดของตลาดอสังหาฯทั้งหมด เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ มีทัศนคติเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลขององค์กร ที่ว่าถือเป็นความลับขอบริษัท หากมีการเผยแพร่ออกไปสู่สาธารณชนจะทำให้เกิดข้อเสียต่อองค์กรมากกว่าผลดี ทำให้ในปัจจุบัน ข้อมูลที่ได้ยังไม่ครบถ้วนละสมบูรณ์ เพราะยังมีผู้ประกอบการบางส่วน ที่ยังไม่ยอมส่งข้อมูลให้แก่ศูนย์ข้อมูลฯ ในขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องการ และเข้ามาขอข้อมูลในตลาดอสังหาฯ ที่ทางศูนย์ได้สำรวจและจัดเก็บเข้ามาประมวลไว้ นอกจากนี้ปัญหาจากการเปลี่ยนแปลง และปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างรวดเร็ว ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ศูนย์ข้อมูลไม่สามารถจัดเก็บข้อมูลในของตลาดได้อย่างครอบคลุม โดยเฉพาะการเข้ามาลงทุนและพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการารายใหม่ และปิดตัวไปหลังจากที่พัฒนาโครงการขายหมดแล้ว นอกจากนี้ การเปิดบริษัทใหม่เพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นการลดภาระด้านการจัดเก็บจัดเก็บภาษี ซึ่งทำให้การจัดเก็บข้อมูลไม่ครอบคลุม

ดังนั้น เพื่อเป็นการแก้ปัญหาในการจัดเก็บข้อมูลให้มีความครอบคลุมมากขึ้น รัฐบาลควรมีการออกข้อบังคับหรือมาตรการกึ่งบังคับ ในการให้ข้อมูลของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในตลาด เพื่อควบคุมให้ผู้ประกอบการให้ข้อมูลกับศูนย์ข้อมูลฯ ซึ่งจะก่อให้เกิดประโยชน์โดยรวม ต่อภาครัฐบาล และกลุ่มผู้ประกอบการ ในการกำหนดทิศทางการลงทุนและมาตรการในการป้องกันปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้น รวมถึงทำให้การพยากรแนวโน้มตลาดอสังหาฯในอนาคต ได้อย่างแม่นยำ

นายสัมมา คีตสิน รักษาการผู้อำนวยการศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสังเคราะห์ กล่าวว่า ปัจจุบันการจัดเกข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ มีทั้งหมด 7 ด้านประกอบด้วย ธุรกิจที่อยู่อาศัย ธุรกิจอาคารสำนักงาน ธุรกิจค้าปลีก ธุรกิจโรงแรม-รีสอร์ท ธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรม ธุรกิจสนามกอล์ฟ และธุรกิจที่ดินเปล่า แต่ขณะนี้ศูนย์ฯให้ความสำคัญกับการจัดเก็บข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยเป็นหลัก แต่เนื่องจากรูปแบบการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยมีความแตกต่างจากอสังหาฯในต่างประเทศ

"โดยการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีการเติบโตอยู่ในพื้นที่ กทม. และปริมณฑล ทำให้ข้อมูลมีการกระจุกตัว ดังนั้นในอนาคต ศูนย์ข้อมูลฯ จึงจะมีการขยายพื้นที่การจัดเก็บข้อมูลออกไปในต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น รวมถึง การนำโมเดล หรือแบบประมวลผลเข้ามาใช้ ซึ่งจะทำให้สามารถช่วยให้พยากรแนวโน้มธุรกิจอสังหาฯมีความแม่นยำมากขึ้น "นายสัมมากล่าว

แม้ว่าขณะนี้ศูนย์ขอมูลอสังหาฯ จะเป็นรูปเป็นร่างขึ้นมาแล้ว แต่ปัญหาจากการไม่ยอมส่งข้อมูลของผู้ประกอบการในตลาดทำให้ข้อมูลในสมบูรณ์ ดังนั้น รัฐบาลจำเป็นต้องออกมาตรการหรือข้อบังคับในการจัดส่งข้อมูลของผู้ประกอบการให้กับศูนย์ข้อมูลฯ อย่างจริงจัง เพื่อประโยชน์ทางด้านการลงทุนและการออกมาตรการควบคุมไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลังได้

อย่างไรก็ตามแหล่งข้อมูลที่มีการจัดเก็บนั้นยังเป็นสิ่งสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯเองก็ยังไม่สามารถจัดเก็บ และบริหารข้อมูลเองได้อย่างครอบคลุม ทำให้ต้องซื้อข้อมูลทั้งด้านดีมานด์ และซับพลาย จากบริษัทสำรวจและวิจัยของเอกชน มาใช้ประกอบการวิเคราะห์ตลาด เพื่อพัฒนาสินค้าในแต่ละเซกเตอร์ รวมถึงชะลอการพัฒนาสินค้าออกมาขายด้วย

ทั้งนี้ ปัจจุบันมีบริษัทเอกชน อย่างบริษัท เอเจนซี่ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่มีการจัดเก็บ วิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ และรับปรึกษาการลงทุน ซึ่งถือว่าเป็นบริษัทที่มีฐานการจัดเก็บข้อมูลที่ดีที่สุดในภาคเอกชนในขณะนี้ เนื่องจากมีการจัดเก็บข้อมูลตลอดปี และได้รับการยอมรับจากผู้ประกอบการ และเข้ามาซื้อข้อมูลจากบริษัทดังกล่าวเพื่อใช้ประกอบการพัฒนาธุรกิจจำนวนมาก ซึ่งจากการซื้อ-ขายข้อมูลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าข้อมูลมีความจำเป็นและสำคัญมากในการประกอบธุรกิจได้เป็นอย่างดี