ซิตี้คอนโดมิเนียมแรงไม่หยุด นักวิชาการหวั่นล้นตลาด ชี้นักเกร็งกำไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ศูนย์ข้อมูลรับลูกเตือนผู้ประกอบการระวังเหตุแห่ทำตามกัน ด้านนายกอาคารชุดระบุตอนนี้ยังไม่โอเวอร์ซัพพรายแค่เข็มนาฬิกาอยู่ที่เลข 8 เท่านั้นไว้ถึงเลข 10 เมื่อไหร่ค่อยเตือน

นายมานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่า ปัจจุบันซิตี้คอนโดมิเนียมระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท มีผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ รายย่อย ต่าง พัฒนาออกสู่ตลาดจำนวนมาก จนทำให้เกรงว่า อาจเกิดสินค้าล้นตลาดหรือโอเวอร์ซัพพลายได้ เนื่องจากพบว่าในปี 2549 มีโครงการระดับราคาดังกล่าวเกิดขึ้นมากกว่า 10,000 ยูนิต

แม้ว่าอัตราการขายของแต่ละโครงการจะอยู่ในภาวะที่ดี บางโครงการขายหมดในเวลาเพียงไม่กี่วัน แต่เมื่อเข้าไปดูในรายละเอียดแล้ว พบว่ามีการซื้ออยู่ 3 ประเภท คือ ซื้อเพื่ออยู่จริง เชื่อว่ามีไม่เกิน 50% ซื้อเพื่อลงทุน 25-30% และพบว่ามีการซื้อเพื่อเกร็งกำไรเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ โดยขณะนี้พบว่ามีประมาณ 25% ซึ่งหากปล่อยให้เกิน 30% อาจจะเข้าข่ายโอเวอร์ซัพพลายได้ จึงอยากให้ผู้ประกอบการระมัดระวังและหาทางป้องกันในเรื่องนี้ให้มาก

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า จากที่ช่วงหลังวิกฤตปี 2540 ไม่มีคอนโดมิเนียมใหม่ออกมาสู่ตลาดเลยนอกจากการพัฒนาอาคารเก่าหรืออาคารสร้างค้าง และเริ่มมีการพัฒนาอีกครั้งในช่วงปี 2546 และในปี 2548-2549 กลับมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก แต่ยังเชื่อว่าขณะนี้คอนโดมิเนียมยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย

ทั้งนี้หากเปรียบตลาดคอนโดมิเนียมเป็นเข็มนาฬิกา และเปรียบจุดพีคสุดเป็นเลข 12 และจุดต่ำสุดเป็นเลข 6 จะพบว่าปัจจุบันภาวะของตลาดคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่เลข 8 คืออยู่ในภาวะการเติบโตดี เทียบกับเข็มนาฬิกาแล้วอยู่ที่เลข 8 เท่านั้น และคาดว่าสิ้นปี 2550 ไม่น่าจะเกินเลข 9 ซึ่งเรื่องนี้สมาคมอาคารชุดไทยก็ไม่ได้นิ่งนอนใจ และได้จับตาดูอยู่ตลอดเวลาและพร้อมส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการระมัดระวัง หากเข็มนาฬิกาไปถึงเลข 10

อย่างไรก็ตาม การที่สมาคมมั่นใจว่ายังไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลายนั้นเนื่องจาก ขณะนี้ส่วนแบ่งตลาดของคอนโดมิเนียมในตลาดรวมที่อยู่อาศัยมีเพียง 20% เท่านั้น เมื่อเทียบกับในอดีตก่อนปี 2540 คอนโดมิเนียมมีส่วนแบ่งการตลาดถึง 30% ดังนั้นตลาดจึงยังไปได้ และคาดว่าในปีหน้าสถานการณ์จะคล้ายกับปี 2549 และตลาดคอนโดมิเนียม จะเป็นซิตี้คอนโดมิเนียมประมาณ 80% ของสินค้าที่จะออกมาทั้งหมด

"ตอนนี้ตลาดกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นแต่ไม่สูงมาก และยังสามารถขยายได้อีกมาก หากเทียบกับความต้องการแล้วตอนนี้ยังไม่จำเป็นต้องเตือนให้ระวังโอเวอร์ซัพพราย และตอนนี้สมาคมมีหน้าที่สร้างกระแสตลาดให้คอนโดมิเนียมขายดี แต่หากถึงจุดที่ต้องเตือนว่าเกินเราก็จะบอกทันที แต่ผู้ประกอบการเองควรระวังในเรื่องของการพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของตลาดในย่านนั้นๆ อีกทั้งต้องตั้งราคาให้เหมาะสมด้วย ซึ่งไม่ใช้ว่าทำซิตี้คอนโดฯออกมาแล้วจะขายได้หมดทุกโครงการหากทำตลาดผิดก็เจ๋งได้เหมือนกัน" นายอธิปกล่าว

ส่วนการซื้อเกร็งกำไรนั้น ปัจจุบันพบว่าผู้ที่ซื้อไปนั้นส่วนใหญ่อยู่จริงประมาณ 60-70% อีกประมาณ 20% ซื้อเพื่อการลงทุน ส่วนการเก็งกำไรอยู่ที่ 10-20% อย่างไรก็ตามเพื่อป้องกันเรื่องนี้ทางผู้ประกอบการก็ได้มีการระบุในสัญญาห้ามซื้อขายเปลี่ยนมือจนกว่าจะโอน หรือหากจะเปลี่ยนมือจะต้องเป็นญาติกันเท่านั้น และได้มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อในสัญญาเพิ่มสูงขึ้นจากเดิมที่จะเก็บเพียง 1% เท่านั้น ซึ่งช่วยได้ในระดับหนึ่ง

นายสัมมา คีตะสิน รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ กล่าวว่า ในปีหน้าอยากให้ผู้ประกอบการระมัดระวังเรื่องการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้มากขึ้น เนื่องจากพบว่าผู้ประกอบการส่วนมากมีแนวโน้มที่จะพัฒนาสินค้าที่เหมือน ๆ กันหรือทำตามกัน ดังนั้นการพัฒนาโครงการจะต้องสร้างความแตกต่างรวมถึงต้องมีความเชี่ยวชาญด้านการตลาดด้วย เพื่อไม่ให้เกิดการโอเวอร์ซัพพลาย

"คอนโดที่เหมาะสมที่จะเกิดในแนวรถไฟฟ้า ทั้งที่มีอยู่แล้วและแนวรถไฟฟ้าใหม่นั้นควรจะอยู่ห่างจากสถานีไม่เกิน 1 กิโลเมตรหรือที่เหมาะสมที่สุดคือห่างจากสถานีรถไฟฟ้าประมาณ 500-700 เมตร" นายสัมมากล่าว